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#1 18/03/2022 19h38

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je suis associé d’une SCI dont les détails sont les suivants:
- 4 associés de le même famille (dont moi)
- régime IR
- plusieurs biens en location nue dont un viager libre

Nous sommes tous sur le point d’avoir consommé nos déficits fonciers. Chacun d’entre nous a un TMI d’au moins 30%.

Pour réduire notre future imposition, nous souhaiterions sortir le viager libre (actuellement en location nue) de la SCI afin de le passer en LMNP réel. Je tiens à préciser qu’il représente plus de 10% des revenus de la SCI IR donc on ne peut pas le mettre en location meublée au sein de la SCI. Je tiens aussi à préciser qu’on attendra le départ du locataire pour changer de statut.

Nous pensons donc sortir le viager libre de la SCI pour le mettre en indivision et faire de la LMNP. La SARL de famille nous semble trop lourde (cotisation sociales) et la SCI IS ne nous intéresse pas (fiscalement).

Voyez-vous une autre structure possible que l’indivision?
Quels coûts pour sortir le viager libre de la SCI IR et le mettre en indivision?

Merci!

Mots-clés : fiscal, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière)

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[+1]    #2 18/03/2022 20h41

Membre (2020)
Réputation :   11  

Récupérer le bien en direct déclanche une imposition et des frais mais ne dégage pas de liquidités. C’est lourd.

La SARL de famille impose de tout passer en meublé donc on ne peut pas transformer mais seulement céder le bien à une SARL, ce qui pose la question de l’impôt sur la PV…
Si cela est acceptable, quelques cotisations pour le gérant ne devraient pas faire très mal par rapport au gain fiscal attendu, mais tout dépend bien sûr du niveau des recettes.

Sinon, il existe un truc un peu limite, pas conseillable, mais que l’on rencontre en pratique : mettre le bien à disposition des associés et faire le LMNP en direct. Faut que l’objet social de la sci prévoit déjà la mise à disposition.
Il y a un risque d’abus de droit plus ou moins fort(en probabilité et en coût) selon les faits.

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[+1]    #3 19/03/2022 08h35

Membre (2015)
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Réputation :   2641  

Mettre un bien en viager en location meublée imposée au LMNP au réel, avec amortissements, présente au moins 3 risques juridiques et fiscaux :
1) peut-on amortir le bien alors qu’on n’a pas fini de le payer et qu’on ne sait pas combien on va le payer ? La réponse est probablement "oui", donc je pense que ce n’est pas le pire sujet, mais enfin cette question est déjà un peu épineuse.
2) le décès précoce du créditrentier, qui fait qu’on paie au final moins que le prix standard, constitue une économie qui est un revenu imposable dans le LMNP ! Donc un revenu soudain et important, qui est imposé plein pot (IR+ PS). Lisez cette discussion : Achat d’un bien en viager par une société et décès prématuré du viager ? A moins que vous n’ayez déjà payé plus que le prix standard, parce que le créditrentier a déjà dépassé l’espérance de vie standard, cela représente un risque fiscal important.
3) on loue généralement plus cher en meublé or, plus le loyer est élevé plus on risque l’annulation de la vente car les revenus "doivent être inférieurs au montant de la rente viagère. À défaut, le
contrat est dépourvu d’aléa. S’agissant d’une caractéristique essentielle du contrat de vente en
viager, cela entraîne sa nullité pour défaut de prix." Vous trouverez une discussion longue et experte de ce point dans ce document, à partir de la page 40 : https://www.ifc-expertise.fr/wp-content … iagere.pdf

Pour toutes ces raisons, à votre place, j’attendrais le décès du créditrentier pour passer en LMNP au réel.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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