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#1 14/01/2019 18h05 → Acquisition d'un bien occupé : quelles vérifications des locataires ? (impayés, locataires, location, loyers)

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Bonjour à tous,

J’envisage de faire l’acquisition d’un petit immeuble occupé, et je me pose quelques questions sur les précautions à prendre en ce qui concerne les locataires déjà en place.

Le sujet a déjà été évoqué sur ce forum, et c’est pourquoi je me permets d’essayer de "synthétiser" les réponses que j’ai pu y trouver (ici et la), en y ajoutant mes quelques questions big_smile

Éléments de vérification pour locataires déjà en place :

- Quittance de loyer des années précédentes
               -> Jusqu’à quand devons nous remonter ? date de mise en place du locataire ? 2/3 ans ?

- Les comptes rendus de gestion si le bien est géré par une agence

- Les relevés bancaires si le bien est géré directement par le propriétaire
                  -> Qu’en pensez vous ? l’avez vous déjà fait ?

- Les dossiers des locataires, ainsi que leur caution
                -> Peut-on (doit-on) demander tous les dossiers ? je pense au cas où les locataires
                     seraient nombreux (+ de 10)


- demander si le propriétaire a souscrit à une assurance GLI    
                   -> Si c’est le cas, la reprendre
                   -> Si ce n’est pas le cas, est-il possible d’en souscrire une avec des locataires déjà en
                        place ?


- Mention dans le compromis de vente que les locataires sont à jour de leurs loyers et qu’aucune action n’est en cours pour impayé

- Mention dans le compromis de vente qu’il n’existe pas de contentieux locatifs entre propriétaire et locataires (contentieux sur charges, entretien ou travaux non ou partiellement réalisés)

- La présence d’une clause résolutoire dans le bail : cette clause résolutoire protège le propriétaire puisqu’elle lui permet de résilier le bail automatiquement après un impayé.

- Présence de clause de solidarité dans le bail : utile en cas de colocation ou de concubinage car permet de poursuivre un seul locataire sur l’intégralité du loyer

- Ces deux clauses sont importantes car elles sont obligatoires pour souscrire à une assurance loyers impayés
                       -> J’imagine que la clause de solvabilité n’est pas nécessaire lorsque le bail est au nom
                           d’une personne ?

J’ai lu qu’il n’y a pas de critères de solvabilité après 6 mois sans impayés pour souscription d’une assurance impayés. J’imagine que est pris en compte l’historique total ? (si le locataire n’a pas présenté de soucis avec l’ancien proprio pdt 6 mois, il rentre dans les critères)

N’hésitez pas à me corriger ou me compléter !

source :
pap
smartloc
ce forum
google

Mots-clés : impayés, locataires, location, loyers

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#2 29/01/2019 16h42 → Acquisition d'un bien occupé : quelles vérifications des locataires ? (impayés, locataires, location, loyers)

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Bonjour à tous,

Je suis intéressé par un petit immeuble loué, détenu actuellement par une SCI.

Afin de s’assurer du bon paiement des locataires, je me demandais s’il possible/d’usage de demander les comptes de la SCI afin vérifier les flux entrants ?

Merci !

Hors ligne

 

[+1]    #3 29/01/2019 17h13 → Acquisition d'un bien occupé : quelles vérifications des locataires ? (impayés, locataires, location, loyers)

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Réputation :   422 

Les quittances ne vous donneront pas grand chose, exigez par contre les relevés bancaires qui permettent de vérifier la perception effective des loyers pour chaque occupant. Gestion en directe ou par agence idem.

Un refus signifierait fort probablement des soucis non avoués.

La vérification des cautions effectives, des baux juridiquement valides (clauses résolutoire, solidarité…) est bien entendue indispensable pour tout locataire en place.

L’assurance des anciens propriétaires oubliez là sauf si elle est formidable, choisissez la votre.

Votre notaire se doit dans le compromis/promesse de signifier la situation occupé/vacant, loyers payés/impayés… l’absence de toute procédure en cours (impayé, insalubrité…)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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