Acquisition d'un bien occupé : quelles vérifications des locataires ?

Bonjour à tous,

J’envisage de faire l’acquisition d’un petit immeuble occupé, et je me pose quelques questions sur les précautions à prendre en ce qui concerne les locataires déjà en place.

Le sujet a déjà été évoqué sur ce forum, et c’est pourquoi je me permets d’essayer de "synthétiser" les réponses que j’ai pu y trouver (ici et la), en y ajoutant mes quelques questions

Éléments de vérification pour locataires déjà en place :

- Quittance de loyer des années précédentes
               -> Jusqu’à quand devons nous remonter ? date de mise en place du locataire ? 2/3 ans ?

- Les comptes rendus de gestion si le bien est géré par une agence

- Les relevés bancaires si le bien est géré directement par le propriétaire
                  -> Qu’en pensez vous ? l’avez vous déjà fait ?

- Les dossiers des locataires, ainsi que leur caution
                -> Peut-on (doit-on) demander tous les dossiers ? je pense au cas où les locataires
                     seraient nombreux (+ de 10)

- demander si le propriétaire a souscrit à une assurance GLI    
                   -> Si c’est le cas, la reprendre
                   -> Si ce n’est pas le cas, est-il possible d’en souscrire une avec des locataires déjà en
                        place ?

- Mention dans le compromis de vente que les locataires sont à jour de leurs loyers et qu’aucune action n’est en cours pour impayé

- Mention dans le compromis de vente qu’il n’existe pas de contentieux locatifs entre propriétaire et locataires (contentieux sur charges, entretien ou travaux non ou partiellement réalisés)

- La présence d’une clause résolutoire dans le bail : cette clause résolutoire protège le propriétaire puisqu’elle lui permet de résilier le bail automatiquement après un impayé.

- Présence de clause de solidarité dans le bail : utile en cas de colocation ou de concubinage car permet de poursuivre un seul locataire sur l’intégralité du loyer

- Ces deux clauses sont importantes car elles sont obligatoires pour souscrire à une assurance loyers impayés
                       -> J’imagine que la clause de solvabilité n’est pas nécessaire lorsque le bail est au nom
                           d’une personne ?

J’ai lu qu’il n’y a pas de critères de solvabilité après 6 mois sans impayés pour souscription d’une assurance impayés. J’imagine que est pris en compte l’historique total ? (si le locataire n’a pas présenté de soucis avec l’ancien proprio pdt 6 mois, il rentre dans les critères)

N’hésitez pas à me corriger ou me compléter !

source :
pap
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Mots-clés : impayés, locataires, location, loyers