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[+1]    #1 02/04/2012 10h03

Membre (2011)
Réputation :   63  

En ce qui me concerne, je falsifie pour pouvoir louer ; ça fait 2 fois que je le fais. J’ai commencé à faire ça après avoir galéré quelques mois pour trouver quand j’étais étudiant ; avec des faux papiers j’ai trouvé immédiatement, c’était un réel soulagement. Je modifie l’avis d’impôt de mon unique garant, ça passe comme une lettre à la poste, même chez les agences à garanties de loyer qui prétendent vérifier les pièces. Je suis même assez fier de les tromper si facilement.

Les clauses soi-disant en faveur du locataires ne sont que discriminantes pour le locataires : la suppression des 2-3 mois de caution, la grande difficulté d’expulsion, l’interdiction de demander des relevés bancaires (entre autres), en prétendant mettre les locataires sur un pied d’égalité, ne font concentrer l’attention du bailleur que sur les travailleurs en CDI avec parents aisés et propriétaires (et feront préférer un étudiant à un travailleur en CDD grâce à la plus grande facilité légale de faire payer les parents du premier !). N’importe qui peut mettre un peu d’argent de côté pour se rendre ainsi solvable et crédible ; n’importe qui ne peut pas avoir des parents aisés et propriétaires (ou décrocher un CDI).

Je suis en CDD (reconduit annuellement - fonction publique) au smic, je n’ai qu’un parent qui gagne presque rien, mais j’ai une épargne relativement importante (fruit de mes économies) me permettant de payer plusieurs années de loyer s’il fallait. Pour autant, les agences n’entendent jamais cet argument, je ne pèse rien dans la compétition des locataires à cause des critères discriminatoires légalement en place ; alors je triche. En fait, je suis un cas où le bon sens, le "feeling" joue en ma faveur (je présente bien, je m’exprime bien, je suis solvable par mon épargne importante) alors que les critères légaux (revenu déclaré, sécurité de l’emploi, garants) sont en ma défaveur.

En résumé, je pense que le feeling devrait être le critère principal car il est très facile de truquer les chiffres (et aussi parce que ça m’arrange :p)

Mots-clés : critère, locataire, location


Mon portefeuille "momentum" : 175k€ investis

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[+1]    #2 02/04/2012 10h06

Membre (2011)
Réputation :   18  

Bonne chance Job

Croyez mon expérience  la pire des idées est de louer à des locataires recommandés par des membres de sa famille :
Comme pour beaucoup de situations , les Conseilleurs ne sont pas les payeurs .

En cas de problème , on vous attendrira , fera appel à votre sens étendu de la famille de l amitié etc
Que ferez vous en cas de chômage , d accident , de maladie  ou d autres difficultés ?
Si vous ne vous laissez pas attendrir vous passerez pour un sale type

Comme dans  beaucoup de situations , les Conseilleurs ne sont pas les payeurs .
Prenez au moins une bonne assurance pour couvrir le risque "impayés "
Amicalement

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[+1]    #3 03/04/2012 16h24

Membre (2011)
Réputation :   81  

Je ne vais pas faire une grande tirade, mais si du point de vue du locataire il y aurait un intérêt et encore (usufruitier doit payer taxe fonciére, doit payer les gros travaux d’entretien - ravalement ou chaudiére par ex-, doit s’acquitter d’une caution, droits d’enregistrements…), du point de vue du propriétaire, le risque est énorme. L’usufruitier peut contracter des droits réels sur son bien, peux faire signer des baux d’habitation, donc de 9 ans, le proprio ne peut rompre la convention unilatéralement, il peut se voir allouer un nouveau usufruitier en cas de cession d’usufruit, impossibilité de vendre le bien sans l’accord de l’usufruitier, l’usufruitier peut assister aux AG et les décisions doivent être prise en commun avec le propriétaire….j’en passe des vertes et des pas mûres.

Hors le cas de défiscalisation par montage de sociétés ou de cession familliale cela me parait trés trés dangereux.

Dernière modification par BorderLine (03/04/2012 16h27)

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[+2]    #4 03/05/2013 17h20

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   78  

skype a écrit :

A un moment donné, parmi les 30 dossiers reçus, le propriétaire doit bien faire un choix

Augmenter le loyer?


Parrainage Direct Énergie: 101 208 555

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[+1]    #5 03/05/2013 19h09

Membre (2013)
Réputation :   1  

@ZX-6R et Range19 : même si vous n’êtes pas d’accord sur tout, il est quand même intéressant d’avoir 2 points de vue à comparer pour une personne extérieure.

Si tout le monde était d’accord pour tout, le forum n’aurait pas lieu d’être si on avait une pensée unique et il y a plusieurs voix pour arriver à la même chose et à priori vous vous en tirez très bien tous les 2 vu vos beaux parcours. smile N’hésitez pas à donner l’un et l’autre vos avis même différents, ils serviront à tout le monde.

En ce qui concerne le sujet, il ne faut pas se voiler la face, pour choisir un locataire il y a une part de rationnel par rapport aux documents obligatoires et une part de vécu qui rentre en jeu et de préjugés.
Au bout d’un moment il faut faire un tri et choisir quelqu’un qui correspond plus à une image que l’on se fait du locataire parfait à nos yeux.

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[+1]    #6 27/07/2015 11h47

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   237  

Bonjour,

Très honnêtement votre message me met un peu mal à l’aise… "peau un peu rouge", "mange bio"… certes l’humain doit être pris en compte dans le choix au même titre que le financier mais attention au dérapage, surtout lorsque vous écrivez sur un forum public.

Vos critères :
- situation stable, idéalement CDI avec revenus nets > 3 loyers HC
- projet de location annoncé cohérent avec le type de bien (petite maison avec jardin)
- capacité à entretenir le bien correctement, surtout compte tenu du type de bien

Quelques éléments à prendre en compte :
- profil étudiant ingénieur en prépa à priori pas cohérent avec le bien… pourquoi prendre un jardin dont il n’aura pas le temps de s’occuper ? Pourquoi prendre un logement de 55m2 alors qu’un petit logement étudiant ferait l’affaire ?
- jeune couple avec garants est le dossier le plus solide (solidarité de 3 ou 4 personnes solvables pour le paiement du loyer)
- si l’on s’en tient aux stéréotypes, l’homme seul divorcé, ancien proprio d’une maison et donc aguerri aux travaux de bricolage est un meilleur profil que la mère célibataire ou un jeune couple dont c’est la première maison… mais vous devez impérativement le confirmer durant l’entretien, en posant quelques questions bien orientées (comment réagissez-vous si vous avez un dégât des eaux ? si votre robinet est entartré ? quand des mauvaises herbes apparaîtront dans la pelouse ? etc…), autrement vous faites de la discrimination ce qui est condamnable moralement et pénalement
- un locataire souvent absent peut être un inconvénient (chauffage coupé par intermittence pendant l’hiver, délai de réaction en cas de problème, risque d’intrusions/squat…)

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[+1]    #7 30/11/2018 22h13

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Bonsoir Dav26,

J’ai de tout dans les profils de mes locations: étudiants avec garants, jeunes actifs, cadres, retraités, intérimaire.

Etant sur Toulouse, je préfère les étudiants. De manière générale, ils sont respectueux et sans souci. Le seul hic: ils sont pas très débrouillards et ils vous appellent pour un rien….

A titre personnel, j’aime beaucoup l’étudiant qui arrive pour des études longues (disons 3 ans) et dont les parents se portent caution & gagnent bien leur vie…

Les artisans à la retraite c’est top aussi (ils améliorent l’appartement sans rien demander)…

Il faut discuter avec les locataires potentiels… Il n’y a que les cadres un peu "bobo" avec qui, je trouve, c’est plus difficile: mais, cela est peut-être du à moi et cela serait différent avec un autre…

Bien à vous,


"Money is a tool to buy Time"

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[+1]    #8 01/12/2018 05h44

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Pierrot31 a écrit :

Etant sur Toulouse, je préfère les étudiants. De manière générale, ils sont respectueux et sans souci. Le seul hic: ils sont pas très débrouillards et ils vous appellent pour un rien….

Je confirme pour les étudiants. L’inconvénient majeur des etudiants est généralement le mauvais entretien (tant qu’on n’a pas les pieds dans l’eau, il n’y a pas de fuite).

Je vous conseille de choisir des étudiants post bac, vous aurez toutes les chances de garder le locataire 2/3 ans. Éviter ceux qui sont en dernière année d’école car ils ne restent souvent que 6 mois car partent en stage rapidement par exemple.

L’avantage de choisir des étudiants est aussi d’avoir une garantie de durée minimale de 9 mois de location ce qui limite la vacance. Avec d’autres catégories, vous risquez d’avoir un appartement libre à des périodes où il vous sera plus compliqué de relouer. Mais il ne faut pas généraliser. Je fais du logement étudiant et j’ai un prof qui me loue un studio depuis 12 ans…


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[+2]    #9 03/12/2018 14h24

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INTJ

Pareil pour moi

Eureka38 a écrit :

J’en ai eu un qui s’est finalement réconcilié avec sa femme et qui est resté deux mois.

Quand c’est une personne qui ce sépare, je fais même plus visiter.

Sur les 4 personnes qui ce séparent j’ai eu que des mauvais retour:

-Le premier à divorcer, a aménager l’appart trous partout, et finalement c’est remis avec sa femme donc il est resté au final une semaine + 3 mois de préavis
-Le deuxième il est resté 6 mois après avoir stabilisé sa situation pour prendre un appart plus grand.
-La 3eme est resté 9 mois.
-La dernière est rentré dans les lieux puis a résilier  pour retourner vivre avec son copain, donc préavis 3 mois de suite.

Ce que je remarque c’est que souvent ils sont dans l’urgence et souhaite absolument quitter leur conjoint et prenne le premier appart sans trop de réflexion, une fois la situation, clarifié vente de la maison, papier divorce signé… il regarde ailleurs.
Donc au final c’est des profils qui ne restent pas.


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[+1]    #10 23/10/2022 07h03

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J’éviterai le second candidat, je trouve qu’ils sont un peu trop "généreux". Et par (mauvaise) expérience,  je refuse que les locataires fassent ce genre de travaux.

Je choisirai plutôt le 3 car j’ai beaucoup moins de soucis de relationnel et d’entretien du bien avec les locataires étrangers qu’avec les français.

Après, je choisis surtout au ressenti, donc si j’avais rencontré les candidats, mon choix aurait pu être tout autre.


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[+1]    #11 23/10/2022 08h29

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Comme lachignolecorse, premier choix 3.

Je mets en second choix 1. Eviter le 2 car vu leur métier le jeune couple va très probablement construire ou rénover leur propre maison d’ici 1 an ou deux, donc ils ne vont pas rester.

Cela dit on pourrait aussi penser que le 3 va aussi aller vers une maison dans les années à venir surtout s’ils font un troisième enfant ; ce qui pourrait alors être une raison de préférer le profil 1 qui pourrait rester plus durablement.

Comme il est de toute façon difficile de prédire l’avenir, il faut surtout retenir comme critère le fait qu’ils vont payer et ne pas dégrader le logement, et ça, ça dépend surtout du caractère tel que vous l’avez ressenti durant les visites.

Dernière modification par Bernard2K (23/10/2022 08h33)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #12 23/10/2022 09h35

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ISTJ

Pareil, le dossier 3.

De toute façon, c’est le dossier qui serait passé si vous souscrivez une GLI.

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[+1]    #13 24/10/2022 09h43

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Bonjour

Un peu comme les camarades mon cœur balance entre le 1 et le 3.
Si mon but était de prédire l’avenir et que je souhaiterai un locataire qui reste le plus longtemps possible je choisirais quand même le profil 1.

Elle gagne 2.5 fois le loyer de 700€ donc elle dispose quand même d’un revenu correct, elle aura sur la papier moins de raison de déménager rapidement, le fils aura encore 4 ans de collège, au lycée il sera plus indépendant pour se débrouiller avec les transports ect…

Le profil 3 peut vite avoir une envie de plus grand, plus beau, avec du terrain surtout si les revenus de monsieur vous semble aujourd’hui sous valorisés, il pourrait accroitre ses revenus et décider rapidement de devenir propriétaire, surtout qu’ils sont deux à ramener un salaire.

Après cela dit ce qui doit prévaloir sur tout le reste est le feeling que vous avez eu en les rencontrant.

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[+1]    #14 24/10/2022 12h29

Membre (2018)
Réputation :   20  

ISTJ

Bonjour,
J’aurais choisi le 1. Par solidarité féminine tout d’abord. Et, comme ça a déjà été dit, avec un peu de chance, au moins 4 années de collège sans déménagement.
Je pense que le salaire joue moins, si elle sait gérer un budget ça passe, elle a peut être une pension alimentaire et droit à des APL.

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[+1]    #15 24/10/2022 19h33

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Mon expérience perso me ferait me diriger plutôt vers le 1.

Le F3 sera parfaitement adapté pour une mère et son fils. Vous aurez deux sources de revenus garantissant chacune à elle seule le paiement du loyer. D’autant qu’une mère célibataire devrait bénéficier d’aides spécifiques. Le garant physique n’apportera pas qu’une garantie financière, il sera aussi là si votre locataire a un gros coup dur et perd totalement pied. Ils sont français, donc moins de chances de les voir disparaître du jour au lendemain que le couple 3 (imaginez par exemple une séparation difficile, si la maman repart au pays avec les enfants, le papa suivra).

A l’inverse le logement sera vite un peu petit pour le couple 3. Rappelons qu’à deux ans près et si les enfants sont de même sexe, vous n’auriez théoriquement pas le droit de leur louer pour ne pas vous retrouver en suroccupation :

Pour qu’un logement ne soit pas trop petit pour ses occupants, il doit se composer d’au moins une pièce de séjour, une pièce pour chaque couple, une pièce pour chaque autre adulte ayant 19 ans ou plus, une pièce pour deux enfants s’ils sont de même sexe ou ont moins de 7 ans, et une pièce par enfant sinon.

Source : Cinq millions de personnes vivent dans un logement suroccupé − Cinq millions de personnes vivent dans un logement suroccupé | Insee

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[+1]    #16 25/10/2022 08h58

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Notez qu’il arrive aux meilleurs de se planter : il y a de l’humain derrière donc… peu de certitudes absolues, juste un faisceau d’indices.

Les 3 situations que vous présentez ont vraiment des spécificités qui font que le choix reste aussi lié au feeling et aux infos complémentaires que vous obtiendrez.
Les dossiers de garants m’ont toujours posé problème, c’est bien d’en avoir un mais ça ne fait pas tout, c’est mieux de considérer qu’on n’aura jamais à l’activer : on ne sait rien d’eux finalement en dehors de leurs revenus mais rien du revenu disponible.
Avec le recul, je me rends compte que le plus facile à gérer pour moi - je dis bien pour moi- ce sont les jeunes de moins de 30 ans (étudiants ou actifs).
Comme ça, sur le papier, j’aurai creusé le dossier 2 avec toutefois un frein lié à l’enthousiasme surinvesti quant aux futurs travaux.

Je sais, je ne vous aide pas.

En fait, en dehors de grandes erreurs classiques à éviter, vous devez vous orienter vers la situation avec laquelle vous vous sentirez le plus à l’aise, en gardant à l’esprit que vous n’aurez jamais à faire ami/ami et que l’objectif est que vous n’entendiez jamais parler les uns des autres, ou alors le moins possible. Je verbalise clairement cet aspect lors des visites et signature de baux.

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[+1]    #17 25/10/2022 13h55

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On a droit à un joker ?

J’en chercherai un 4 ème…

n°1 : revenus insuffisants
n°2 : 1 couple mais pas marié, revenus insuffisants
n°3 : 4 personnes dans 1 F3…pas fait pour durer

n° 4 (?) : une personne seule ou un couple marié ou pacsé
des revenus >3 fois le montant du loyer en CDI ou avec un garant sérieux ou la garantie VISALE

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[+1]    #18 26/10/2022 09h24

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Merci à tous pour votre investissement dans ce jeu concours. And the winner is…… dossier 3  ! Je vous donne un peu plus d’éléments de feeling dans ma décision que j’avais volontairement éludés en amont.

Tout d’abord je dois vous dire que comme toufou, j’ai hésité à aller au joker et à rechercher un dossier 4. Je viens de passer trois mois à rénover l’apparte (cuisine neuve, salle d’eau neuve, remise en peinture à partir de papiers peints dans toures les pièces de vie avec une belle charge de travail sur les enduits…) avec un objectif de montée en gamme de l’immeuble, donc souhaite y mettre des locataires sérieux, je ne suis pas à un mois près pour cela.

Madame dossier 1 n’a finalement pas donné suite. Je n’étais pas très à l’aise dans tous les cas avec son profil
1) pas un super feeling, je ne saurais pas dire pourquoi. Une attitude un peu nonchalante peut-être.
2) la dernière fois que j’ai eu pour locataire une mère celibaraire j’ai passé des heures à lui fixer ses tringles à rideau, brancher sa machine à laver… Je sais que ce n’est pas dans les attributs d’un propriétaire et que c’est cliché voir que certains pourront même y voir un côté discriminatoire, mais je n’ai pas envie de ça  et sais que je ne saurais pas dire non le cas échéant.

Le couple 2 m’a beaucoup plus, surtout le fait d’avoir des parents derrière. Le gars m’a fait l’image d’un type dont l’honneur serait de payer et qui s’en donnerait les moyens. Le hic : incohérence entre la déclaration d’impots n-1 et les données de la feuille de paye. Je passe donc mon chemin, même si un jeune couple sans enfants m’aurait plu. Trop d’incertitude en cas d’arrêt maladie ou autre et trop de risques d’être obligé de venir chercher le loyer en liquide si comme je le crains une partie de son activité n’est pas déclarée.

Le point négatif du 3 pour moi était les 2 enfants (gages d’une dégradation plus rapide de l’appartement qu’on le veuille ou non) et surtout l’absence de garant (j’ai pu mesurer par le passé l’efficacité d’une LRAR au garant pour rappeler au locataire que le paiement du loyer faisait partie de ses priorités). Mais j’ai eu un très bon feeling avec le couple. Les seuls à s’être essuyé les pieds avant d’entrer, à poser la question de l’entretien de la cage d’escalier ce jour là pas très propre travaux obligent… Les seuls avec un niveau d’études supérieur (bac+5 tous les deux) qui pour moi est aussi gage de sérieux  Et j’ai découvert après coup qu’ils avaient droit aux APL. Je ne cours pas après bien au contraire,  mais cela renforce tout de même ausdi leur capacité à payer. Très polis, très propres sur eux, très sympas, des enfants qui semblent plutôt bien élevés. Là pour trois années assurées. On signe normalement aujourd’hui, l’avenir me dira si j’ai eu raison ou non.

Merci encore pour ces échanges intéressants.

Dernière modification par Priority (26/10/2022 09h40)


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[+1]    #19 01/05/2023 22h15

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INTJ

Ce profil n’est peut-être pas si mauvais qu’il y paraît mais il faut assurer vos arrières.

Un point intéressant à connaître serait l’ancienneté de l’entreprise : moins de 5 ans, la probabilité de dépôt de bilan est plus élevée.

Vous pourriez lui proposer un bail civil à usage mixte : siège social de l’entreprise et logement de fonction du dirigeant. C’est nettement moins contraignant qu’un bail d’habitation.

Ce qui est crucial c’est la garantie : pour ce type de locataire, je demande une caution bancaire de 2 ans de loyer, peu ou prou la durée pour faire partir un mauvais payeur. Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie peut très bien convenir.

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