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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/05/2019 16h55 → Passage en charge ou amortissement des frais d'acquisition : changer d'un bien à l'autre ? (amortissement, charges, frais d'acquisition)

Membre
Réputation :   21 

Bonjour,

dans le cadre d’une nouvelle acquisition que je vais exploiter et déclarer en LMNP, mon comptable me dit qu’il ne peut pas passer les frais d’acquisition (frais de notaire et d’agence) en charges car sur mes précédents biens ces frais ont été passés en amortissements (je ne m’étais pas vraiment posé la question à l’époque).

Quelqu’un aurait-il un lien vers un texte disant que le passage en charges ou en amortissements des frais d’acquisition dépend du choix qui a été fait sur le premier bien de l’activité LMNP ?

Bien à vous,

Dr. Minimal

Mots-clés : amortissement, charges, frais d'acquisition

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[+3]    #2 20/05/2019 10h36 → Passage en charge ou amortissement des frais d'acquisition : changer d'un bien à l'autre ? (amortissement, charges, frais d'acquisition)

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Réputation :   92 

Bonjour,

C’est ici : BIC - Frais et charges - Distinction entre éléments d’actif et charges - Valorisation des actifs - Immobilisations acquises ou créées

BOFIP a écrit :

Sur le plan comptable (PCG, art. 321-10 et art. 321-15), les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition d’une immobilisation peuvent, sur option, être rattachés au coût d’acquisition de l’immobilisation ou comptabilisés en charges.

[…]

L’option retenue est irrévocable et s’applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises.

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#3 20/05/2019 11h50 → Passage en charge ou amortissement des frais d'acquisition : changer d'un bien à l'autre ? (amortissement, charges, frais d'acquisition)

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Est ce que c’est si génant sur du LMNP, de toute façon, on s’y retrouve tôt ou tard non?

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#4 26/05/2019 18h03 → Passage en charge ou amortissement des frais d'acquisition : changer d'un bien à l'autre ? (amortissement, charges, frais d'acquisition)

Membre
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Merci @perecastor pour cette réponse sourcée en plein dans le mille.

@yademo : il est très, très peu probable que je/vous conserviez votre activité LMNP sur toute la durée de l’amortissement de l’immeuble ( une trentaine d’années je crois ). Vous le vendrez donc avec une réserve d’amortissements que vous n’aurez pas utilisé pour "gommer" des bénéfices, engendrant mécaniquement un manque à gagner.

Passer ces frais en charges permet de maximiser les bénéfices de la fiscalité BIC en déduisant le plus possible, le plus rapidement possible.

Je regrette de ne pas avoir opté pour le passage en charges et aussi que mon comptable ne m’aie pas conseillé correctement sur ce point. Une solution serait d’ouvrir une deuxième activité LMNP au nom de ma conjointe pour y loger les nouveaux investissements mais nous nous retrouverions à devoir gérer deux effets ciseaux en parallèle.

Aux pratiquants du LMNP: dans une optique d’investissement régulier sur les 5 à 10 prochaines années, opteriez vous pour la création d’une deuxième activité pour optimiser la fiscalité en passant ces frais en charges?

Bien à vous,

Dr. Minimal

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#5 26/05/2019 18h28 → Passage en charge ou amortissement des frais d'acquisition : changer d'un bien à l'autre ? (amortissement, charges, frais d'acquisition)

Membre
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Sur une durée de détention de 15 ans et avec un amortissement sur 30 ans, et un TMI de 30% le manque à gagner d’un amortissement de ces frais est de 100%*50%*30% soit 17% environ.

Ainsi sur 500k d’investissements en petite surfaces soit 50k de frais de notaire, votre manque à gagner sur 15 ans est de 8,5k. A la condition d’avoir des biens un minimum rentables qui permettraient de manger le déficit crée par un passage en charges sur une durée inférieure à 10 ans.

Avec un TMI de 14% le manque à gagner est encore plus faible.

Concernant la problématique de la fiscalité, l’amortissement que vous pratiquez actuellement ne vous permet peut être pas d’être non imposable en continuant les investissements. Alors que le passage en charge sur une 2nde activité vous le permettrait les premières années.

Si dans ces frais vous incluez en plus les frais d’agences (en général aussi élevés que les frais de notaires) charges acheteurs , alors vous pouvez doubler ce manque à gagner.

Dernière modification par Philref92 (26/05/2019 18h53)

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