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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/05/2019 16h55

Membre
Réputation :   42  

Bonjour,

dans le cadre d’une nouvelle acquisition que je vais exploiter et déclarer en LMNP, mon comptable me dit qu’il ne peut pas passer les frais d’acquisition (frais de notaire et d’agence) en charges car sur mes précédents biens ces frais ont été passés en amortissements (je ne m’étais pas vraiment posé la question à l’époque).

Quelqu’un aurait-il un lien vers un texte disant que le passage en charges ou en amortissements des frais d’acquisition dépend du choix qui a été fait sur le premier bien de l’activité LMNP ?

Bien à vous,

Dr. Minimal

Mots-clés : amortissement, charges, frais d'acquisition

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[+4]    #2 20/05/2019 10h36

Membre
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Bonjour,

C’est ici : BIC - Frais et charges - Distinction entre éléments d’actif et charges - Valorisation des actifs - Immobilisations acquises ou créées

BOFIP a écrit :

Sur le plan comptable (PCG, art. 321-10 et art. 321-15), les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition d’une immobilisation peuvent, sur option, être rattachés au coût d’acquisition de l’immobilisation ou comptabilisés en charges.

[…]

L’option retenue est irrévocable et s’applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises.

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#3 20/05/2019 11h50

Membre
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Est ce que c’est si génant sur du LMNP, de toute façon, on s’y retrouve tôt ou tard non?

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#4 26/05/2019 18h03

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Réputation :   42  

Merci @perecastor pour cette réponse sourcée en plein dans le mille.

@yademo : il est très, très peu probable que je/vous conserviez votre activité LMNP sur toute la durée de l’amortissement de l’immeuble ( une trentaine d’années je crois ). Vous le vendrez donc avec une réserve d’amortissements que vous n’aurez pas utilisé pour "gommer" des bénéfices, engendrant mécaniquement un manque à gagner.

Passer ces frais en charges permet de maximiser les bénéfices de la fiscalité BIC en déduisant le plus possible, le plus rapidement possible.

Je regrette de ne pas avoir opté pour le passage en charges et aussi que mon comptable ne m’aie pas conseillé correctement sur ce point. Une solution serait d’ouvrir une deuxième activité LMNP au nom de ma conjointe pour y loger les nouveaux investissements mais nous nous retrouverions à devoir gérer deux effets ciseaux en parallèle.

Aux pratiquants du LMNP: dans une optique d’investissement régulier sur les 5 à 10 prochaines années, opteriez vous pour la création d’une deuxième activité pour optimiser la fiscalité en passant ces frais en charges?

Bien à vous,

Dr. Minimal

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#5 26/05/2019 18h28

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Sur une durée de détention de 15 ans et avec un amortissement sur 30 ans, et un TMI de 30% le manque à gagner d’un amortissement de ces frais est de 100%*50%*30% soit 17% environ.

Ainsi sur 500k d’investissements en petite surfaces soit 50k de frais de notaire, votre manque à gagner sur 15 ans est de 8,5k. A la condition d’avoir des biens un minimum rentables qui permettraient de manger le déficit crée par un passage en charges sur une durée inférieure à 10 ans.

Avec un TMI de 14% le manque à gagner est encore plus faible.

Concernant la problématique de la fiscalité, l’amortissement que vous pratiquez actuellement ne vous permet peut être pas d’être non imposable en continuant les investissements. Alors que le passage en charge sur une 2nde activité vous le permettrait les premières années.

Si dans ces frais vous incluez en plus les frais d’agences (en général aussi élevés que les frais de notaires) charges acheteurs , alors vous pouvez doubler ce manque à gagner.

Dernière modification par Philref92 (26/05/2019 18h53)

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#6 07/04/2020 18h39

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Bonjour à tous,

j’essaie de faire un petit up sur le sujet. Avec la modification de la législation entre LMNP et LMP je me pose des questions.

Voici la situation:
j’ai acquis avec ma femme une colocation dans l’ouest de la France depuis 1 an qui est en LMNP.
Première précision, assez classiquement les frais de notaire et frais d’agence ont été passés en charge directement et NON amorties.

Nous sommes en cours d’investissement pour des futurs biens le n°2 et potentiellement le n°3.

Ma problématique est la suivante, avec les 3 biens nous allons frôler un revenu de +/- 50% de nos revenus totaux. Du coup si 4ème bien il y a, alors assurément nous basculerons LMP.

En soit j’ai rien contre le LMP, car la carotte de l’exonération de la plus value après 5 ans de LMP me semble vraiment très intéressante.

Néanmoins, nous savons que le LMNP est très intéressant fiscalement au départ suite aux charges d’acquisition qui crée un déficit, qui combiné aux charges déductibles font en moyenne une exonération entre 5-7 ans d’imposition et plus si travaux.

C’est là où le LMP me pose soucis, les déficits du LMNP ne sont pas transférable sur le LMP, du coup adios les frais d’acquisition. Ainsi j’ai commencé à me renseigner sur les amortissements des frais d’acquisition mais PèreCastor vous m’avez fait du mal avec votre lien:
L’option retenue est irrévocable et s’applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises. Une option distincte s’applique aux titres immobilisés, y compris titres de participation, et aux titres de placement.


Du coup voici mes questions:
1)cette règle est-elle toujours bien d’actualité, si les frais d’acquisition du premier bien sont passés en charges alors c’est pour la vie et pour chaque bien! ça c’est de l’engagement! j’imagine que oui.
2)quelle est la durée retenue/acceptable pour l’amortissement des frais de notaire et les frais d’agence, je lis un peu de tout du 30ans adossé à l’amortissement du bien, du à partir d’une durée de 10ans.
3) pouvez vous me confirmer que la règle de non transférabilité du déficit LMNP-->LMP est bien correct, je n’ai pas loupé un chapitre? J’ai lu sur ce forum une histoire de si l’activité à moins de 3ans alors une clause de transférabilité peut être évoquée, je n’ai jamais pu retrouvé ce message par la suite sur le forum, ni une information comparable sur internet. une nouvelle fois au cas ou je demande !

en résumé j’ai peur que si je passe LMP avec 1 bien acheté dans l’année, et 3 biens achetés il y a 2 ans, je laisse de coté beaucoup de déficit bloqué en LMNP et que coté LMP je me retrouve avec peu de charge et du coup de l’imposition..
Si j’ai bien compris par contre dès le jour où je redescends de LMP à LMNP, houra je retrouverais mes doux déficits laissés de coté.

Nouvelles salves de questions:
1) Du coup, est-il préférable d’encapsuler en société (SCI/SARL IS), histoire de rester en LMNP le plus de temps possible et dès que le déficit reportable réduit alors la problématique n’existe plus? Voyez vous d’autres solutions?
2) j’ai une autre question un peu pointu sur le LMP et la sainte exonération de plus value après 5 ans d’activité LMP (avec la condition des 92.000€ de CA si je me trompe pas). Imaginons, je suis LMP depuis 3 années et 4ème année, énorme boom économique, ma femme et moi touchons 2 belles primes, qui nous font passer sous les 50% de revenus BIC sur notre fiche d’imposition. Cela signifie pour moi, retour au LMNP. L’année suivante, pas de prime. Ainsi, on revient au dessus des 50% de revenus BIC sur notre fiche d’imposition et du coup nous revoilà LMP (houra crie le peuple!).
Est-ce que je me trompe dans ce raisonnement? et:
Est-ce que le compteur des 5 années pour exonération de la plus-value repart à 0, ou sont pris en compte les 3 années de LMP déjà réalisées?

Cette oscillation purement mathématique entre le LMNP et LMP génère en moi beaucoup de questions pour imaginer un peu en amont une stratégie fiscale, du  coup tous vos conseils seront les bienvenus! smile

Merci d’avoir lu ce long message,
Bon courage pour ce confinement et à bientôt,

Simon

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#7 07/04/2020 19h25

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Bonjour,

Cela fait beaucoup de questions, je vais essayer de répondre à la partie "transfert du déficit" et modalités comptables concernant les frais d’acquisition

Pour les frais d’acquisition

- vous pouvez pour chaque transaction choisir d’amortir ou de passer en charge les frais
- évidemment, une fois un choix fait, pas de retour en arrière possible
- en revanche, rien n’interdit d’alterner les deux méthode au fur et à mesure des transactions
- en cas d’amortissement, la durée sera fonction de l’approche de votre comptable : si amortissement linéaire, vous "noyez" les frais de notaire, si par composante, vous prenez une durée spécifique pour les frais (je ne l’ai jamais fait ainsi, donc je ne sais pas la durée standard - un comptable saura vous renseigner)

Pour le transfert des déficits

Il est important de comprendre que chaque année, votre résultat fiscal est calculé comme suit :

Résultat fiscal a écrit :

Revenus année n
- Charges année n
- Amortissement année n
- Amortissement reportés (sans limite de durée)
- Charges reportées (10 ans de report maximum)

En cas de passage de LMNP vers LMP, les amortissements sont conservés. Seuls les charges ne sont pas "transférables" (mais vous les "récupérez" en cas de repassage au statut LMNP).

Pour répondre à votre question, il est donc important de voir dans votre comptabilité s’il y a un stock de charges reportées.

En général, si vous avez déjà un bien en location, il est possible que les frais de notaires passés en charge pour un 2nd bien soient intégralement consommés lors de la première année. En supposant un investissement de même montant et des frais de notaire proches d’une année de revenus (~7% de renta bien #1 vs. ~7% de frais de notaire bien #2 pour simplifier) les ordres de grandeur sont cohérents, cela a en tout cas bien fonctionné pour moi lors de mes deux dernières acquisitions.

Dans tous les cas, la perte du bénéfice du report de charge se ferait probablement ressentir après plusieurs années dans la mesure ou vous allez en premier "consommer" le report d’amortissement.

En espérant que cela puisse éclairer la première partie de votre question…

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#8 16/05/2020 15h59

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piwai, le 07/04/2020 a écrit :

Bonjour,

Pour les frais d’acquisition

- vous pouvez pour chaque transaction choisir d’amortir ou de passer en charge les frais
- évidemment, une fois un choix fait, pas de retour en arrière possible
- en revanche, rien n’interdit d’alterner les deux méthode au fur et à mesure des transactions
- en cas d’amortissement, la durée sera fonction de l’approche de votre comptable : si amortissement linéaire, vous "noyez" les frais de notaire, si par composante, vous prenez une durée spécifique pour les frais (je ne l’ai jamais fait ainsi, donc je ne sais pas la durée standard - un comptable saura vous renseigner)

êtes-vous sûr de ça ?

Une fois qu’on a choisi l’option de l’amortissement ou de la déduction de charges sur la première acquisition, est-il possible de choisir l’autre mode sur les transactions futures ?

Exemple :
- 1ère acquisition : Amortissement des frais d’acquisition et frais de notaire
- 2nd acquisition : Passage en charge des frais d’acquisition et frais de notaire

Est-ce que cet exemple est possible ?

J’avais compris que non dans via l’extrait du bofip dans la réponse de perecastor (mais peut être j’avais mal interprété).

BOFIP a écrit :
Sur le plan comptable (PCG, art. 321-10 et art. 321-15), les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition d’une immobilisation peuvent, sur option, être rattachés au coût d’acquisition de l’immobilisation ou comptabilisés en charges.

[…]

L’option retenue est irrévocable et s’applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises.

Merci à vous !

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[+1]    #9 17/05/2020 23h12

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Comptablement, il y a le principe de permanence des méthodes (article  L 123-17 du code de commerce et article 121-5 du PCG).

Fiscalement, la règle de permanence des méthodes n’existe pas en tant que tel, ce qui explique que de nombreuses options fiscales soient annuelles.

Néanmoins, cette règle comptable se transfère à la fiscalité lorsque l’option fiscale est adossée à l’option comptable. Notamment, cette règle de permanence des méthodes s’applique concernant les frais d’acquisition des immobilisations. Donc la méthode appliquée une fois doit être appliquée les fois suivantes. Donc, piwai se trompe sur ce point. De toute façon, quand on contredit le Bofip, il est rare que l’on ait raison.

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2020 23h18)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#10 21/05/2020 23h35

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Bonsoir,

Est ce que le changement de statut (passage de LMNP à LMP) pourrait permettre de déroger à cette règle?

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