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#1 30/09/2014 17h03 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Bonjour,

Comme indiqué dans ma présentation, je suis en recherche active d’un ou plusieurs immeubles de rapport sur la région lilloise, avec un objectif d’auto-financement (cash-flow neutre ou positif) et apport limité aux frais de notaire, quitte à emprunter sur une durée longue (25 ans)

En premier filtre je prends une rentabilité de 10% entre prix FAI hors frais de notaire et loyers HC espérés. Si le bien semble convenir, je pousse un peu l’étude sur rendementlocatif.com pour affiner le calcul de cash-flow.

Ma priorité va à :
- des immeubles de 3 à 4 logements, sans surface commerciale, idéalement aménagés en T2 (voire studio ou T3, mais pas de chambres simples)
- situés dans les quartiers périphériques de Lille (Fives, St-Maurice, Hellemmes…) où la rentabilité et la demande locative sont fortes
- déjà découpés en lots individuels, avec compteurs électriques et sous-compteurs eau séparés, idéalement cadastrés (sans que l’inverse soit rédhibitoire)
- avec travaux de rafraîchissements qui peuvent être importants (pour l’aspect fiscal), mais avec une structure de bâtiment déjà saine (toiture, ravalement…)
- ce type de bien semble trouver preneur autour de 200k€. Au dessus les biens semblent rester en vente un certain temps, et je ne vois pas d’offres en dessous (marché d’insiders ?).

Mon projet le plus avancé est celui-ci :
Périphérie lilloise, très proche gares et métros, dans quartier moyen mais en face d’une joli placette.
3 T2 : RDC 33m², 1er étage 38m², 2ème étage 38m² + cave divisée
Bon état général, juste un rafraîchissement à prévoir
Capteurs électriques individuels, décompteur eau par étage, lots non divisés au cadastre
Loués vides à 570€ chacun (il ne m’a pas été confirmé si cela s’entend HC ou CC), reste 3 ans, 2 ans et 1 an de bail
Taxe foncière 1100€ dont 300€ de TOM récupérable
Proposé à la vente en direct propriétaire ou en reprise de la SCI
Très bon contact avec la vendeuse. Possibilité de consulter les comptes de la SCI pour vérifier que les loyers tombent toujours régulièrement.
Proposé à 200000€ net vendeur.

Passé à la moulinette de calcul de renta avec les hypothèses suivantes :
- emprunt 205k€ (5k€ de budget travaux) sur 25 ans à 2,6%
- 16k€ FDN
- 1k€ de budget travaux/an
- assurance loyers impayés 2,5%
- assurance PNO 350€
- pas de vacance locative
- régime non meublé au réel, TMI 30%

J’obtiens un cash-flow positif de 320€/mois la première année, neutre ensuite.

Les questions que je me pose en vue d’une offre sur le bien :
- marge à la négociation (le bien me parait bien positionné, sans plus)
- loyers demandés me paraissent élevés au vu du bien (la vendeuse m’a indiqué qu’il sera possible de consulter les comptes détaillés de la SCI prouvant la quasi-absence de vacance locative. De plus les biens sont déjà loués)
- optimisation du prêt : j’ai pris contact avec divers courtiers et banque mais je n’ai pas encore eu de retour satisfaisant, donc risque d’obtenir un taux plus élevé
- régime fiscal : dois-je reprendre la SCI ou racheter directement le bien, faut-il tenter de convaincre les locataires de passer en meublé ou bien est-ce que je garde le régime non meublé, etc…
- rentabilité un peu limitée du fait du peu de travaux dans le bien (déjà en bon état)

Je suis preneur de vos avis sur ce projet !

Mots-clés : immeuble, projet, rapport

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#2 01/10/2014 16h29 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Bonjour Perecastor,

Mon avis est le suivant :

- Sur le montant des loyers, cela me semble difficile de juger car cela dépend de la situation et de la qualité du bien, mais les montants indiqués me semblent pas délirants si la qualité est au rdv.
- Quel type de locataire est visé? étudiants? jeunes travailleurs? essayer de remonter 2/3 ans en arrière pour voir les périodes de vacances
- Pour l’assurance loyers impayés, je privilégie la qualité du dossier, quitte à demander des cautions pour les étudiants. J’ai toujours évité les assurances. Je n’ai eu qu’un seul souci en 15 années avec un locataire que j’ai réglé à l’amiable en 3 mois.
- Pour les travaux, je trouve le montant un peu faible. Pour doper le loyer lors des changements de locataires, je présente toujours des appartements propres. De plus, il faut entretenir les communs très régulièrement. Tout dépend qui fait les travaux, mais avec 1000€/a, on ne va pas loin si on soustraite.
- Pour le prix de négociation, essayer de trouver des prix de vente d’appartements similaires dans le secteur et faire un ratio au m². Pour les loyers, faire de même
- Pour l’assurance PNO, je paie 60€ et 90€ respectivement pour un studio de 25m² et un F4 de 85m² auprès du crédit agricole. 350€ me parait élevé
- Pour la rentabilité, je ne la trouve pas si mal que ça…
- Pour le prêt, le banquier est un allié. En général, je vais chez ceux qui cassent les prix sur le marché pour ensuite aller voir mon banquier qui s’est toujours aligné. Vu les taux actuels, ne pas chercher à chipoter 0.1% ça ne change pas grand chose à la rentabilité globale de l’investissement.

Bonne réflexion


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#3 02/10/2014 10h47 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Bonjour lachignolecorse,

Suite à une visite du bien où j’ai pu avoir accès à 2 des appartements sur 3 (une des locataires était absente), j’ai un peu plus d’éléments en main à partager :

- montant des loyers/type de locataires/vacances :
Les biens sont de qualité moyenne.
Par exemple : plomberie et élec pas de la première jeunesse (donc anomalies attendues dans les diagnostics, pas encore faits par la proprio). Fibre de verre dégradée sur les murs. Salles de douche aveugles et donc avec un peu d’humidité. Cuisines limitées à un évier bas-de-gamme et un vieux frigo.
L’emplacement est par contre très bon : 5’ à pied du métro et commerces, dans quartier populaire mais calme, avec exposition plein sud sans vis-à-vis donnant sur une petite placette pavée.
Donc au final je ne comprend pas ce qui justifie l’écart du prix au m2 (570€+30€ charges pour chaque appart, soit 16 et 18€/m2 selon les apparts, contre 13,5€/m2 d’après MeilleurAgents et les prix que je peux constater sur LBC dans le quartier).
Les locataires ont l’air d’être de jeunes travailleurs aux revenus modestes, d’ailleurs la proprio perçoit une partie des loyers directement par la CAF.
Donc dans l’ensemble c’est un peu éloigné de mon projet idéal : des bien de qualité, proposés éventuellement meublés à des étudiants et jeunes travailleurs aux revenus moyens privilégiant la proximité de la gare.

Assurance loyers impayés :
Je ne la prend pas sur mon bien locatif actuel, mais étant donné que je passerai de 1 à 4 biens locatifs, j’envisage de me couvrir contre les risques d’impayés multiples qui aurait un impact sur mes finances personnelles. Dans tous les cas l’assurance ne serait probablement pas passée avec le dossier des locataires actuels, qui ont dû user d’une caution plutôt que de 3X le loyer.

Travaux :
Je prends bonne note de votre commentaire, dorénavant je budgetiserai 3000€/an (d’autant plus que les biens sont actuellement en état moyen).

Assurance PNO :
Je me base sur un devis d’un courtier spécialisé dans les immeubles de rapport, couvrant à la fois les logements et les parties communes (110m2 au total) + les caves. Le montant me parait raisonnable, d’autant plus que la proprio paie actuellement 800€ pour une assurance équivalente.

Rentabilité/prêt :
En reprenant mes calculs avec les nouvelles hypothèses :
- 3000€ de travaux/an
- emprunt à 100% à 2,38% sur 22 ans (meilleure proposition pour le moment)
- vacance locative de 2 semaines/an/appartement
- valeurs exactes charges récupérables et non-récupérables (basées sur rapports comptables de la SCI)
J’obtiens un cash-flow de -150€/mois (rentabilité brute sur loyers HC sur 11,5 mois et prix du bien avant négo et frais de notaire inclus : 9,1%).

Conclusion :
J’envisage de faire une offre sur le bien mais à un prix inférieur à celui proposé. En cas de refus je passerai à autre chose, car les risques et coûts cachés dans l’état actuel des choses me paraissent importants.

NB : Une piste à envisager : la proprio me propose de racheter la SCI dans son intégralité, ce qui selon elle permet de ne pas avoir à payer les frais d’enregistrement traditionnels de ~8%. Est-ce exact ? Si oui ce pourrait être une option intéressante pour booster la rentabilité, à mettre en perspective avec le fait que le bien ne pourrait plus être proposé en meublé (et donc avec moins de flexibilité d’un point de vue fiscal).

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#4 02/10/2014 12h32 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Bonjour,

- Il est clair que les travaux coûtent cher même quand on y met la main à la pâte. Suffit d’un cumulus, ou d’un locataire qui n’a pas trop de notion de propreté pour alourdir la facture.
- Pour les niveaux de loyers, se référer à des cas concrets, je me méfie des prix qu’on trouve trop facilement sur le net. Appelez les agences les plus proches, vous aurez une vision plus objective.
- Pour l’électricité non conforme, les salles de bain sans aération etc, bien faire attention à ces petits détails. La remise en conformité côte cher, mais permet de baisser le prix d’achat.

Pour la SCI, voir avec un notaire, je ne suis pas compétent sur le sujet.

bon courage!


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#5 02/10/2014 13h25 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Vous aurez des droits d’enregistrement à payer pour la cession de parts de la SC (environ 5%). Voir si l’économie vaut le coup car en contrepartie il faudra se coltiner l’étude comptable de la SCI, assurer sa gestion pendant les années qui viennent, et puis surtout se priver, comme vous l’avez mentionné, de la possibilité de faire du meublé.

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#6 03/10/2014 16h43 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Ayant un prospecté Lille et ses périphériques, j’ai arrêté ma recherche à cause des fortes doutes concernant les quartiers comme Fives et Hellemes…

@perecastor: comment les trouvez-vous ? Propreté, sécurtié ?

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#7 06/10/2014 09h21 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Je suis assez d’accord sur votre remarque. Beaucoup de vieux immeubles à Fives bricolés dans les années 80/90 pour faire du LMP sont de qualité très médiocre et dans un quartier pas très côté.

Je visite beaucoup actuellement sur Lille. Je passe par les agences en général. Je trouve qu’ils ont beaucoup de bien à vendre mais les vendeurs ont du mal à accepter de fortes baisses (pour ceux qui ont la possibilité de refuser). J’ai rencontré 3 agences la semaine dernière pour des visites de maison (résidence principale), personne ne m’a demandé si j’avais un bien à vendre… Je pense que le marché est saturé de biens en attente de vente.


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#8 06/10/2014 12h32 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Tout d’abord, il s’agit d’un choix par défaut : les immeubles en hyper-centre étant trop chers pour offrir la rentabilité souhaitée, je me rabats sur des biens en périphérie.

Fives possède un potentiel pour :
- sa proximité des transports (gares, métro, bus)
- l’offre importante d’immeubles de rapport, le bâti s’y prêtant bien.
- rendements intéressants (entre 12 et 14€/mois/m2 en location, moins de 2000€/m2 à l’achat dans l’ancien).
Mais je ne me fais pas d’illusions sur le quartier, je ne pense pas qu’il se gentrifiera de sitôt et mes calculs de rentabilité n’intègrent pas de PV potentielle. De plus l’offre en neuf commence à se multiplier (tours autour de Lille Europe, projet FCB), donc un afflux de biens loués en loyers modérés (Duflot) et très faibles charges entre en concurrence directe avec l’immo ancien traditionnel.

Quelles alternatives ? D’après moi :

- Wazemmes/Montebello : Métro, commerces de proximité et de qualité, loyers relativement élevés pour un quartier périphérique. Mais le quartier a historiquement beaucoup déçu les investisseurs, car malgré son attrait pour les étudiants, seul le prix du foncier s’est aligné sur ceux du centre-ville tandis que les loyers restent modérés.
- Moulins : là où il y a le meilleur potentiel de rénovation de bâti et de gentrification d’après mon banquier. Excellents liens en transports, beaucoup de commerces. Mais probablement le quartier le plus chaud, si l’on s’en tient aux faits divers des journaux locaux.
- Faubourg de Lille voire Ronchin : Eloignement des transports, du centre-ville et des universités, donc moins attractif à la location
- Bois Blanc : le bon plan pour ceux qui ont investi à temps, car l’arrivée de bâtiments neufs et d’emploi a radicalement changé le quartier. Trop tard pour investir à bon prix ?
- La Madeleine : Relativement huppé, je n’ai pas vu d’offre d’immeubles de rapport (surtout des maisons mitoyennes type 1930 ou des grandes tours).

Il y a probablement des opportunités à saisir sur Roubaix/Tourcoing et sur VDA, mais ce sont des secteurs que je connais moins.

NB : Attention à l’effet code postal 59000/59800, effet marketing qui rassure les personnes nouvellement arrivées à Lille (étudiants, jeunes professionnels). Il n’y a qu’à voir les émissions de Plaza où les aspirants-locataires refusent des biens de qualité en dehors du périphérique et préfèrent l’intra-muros, quitte à se retrouver dans le mauvais 19° ou 20°.

Dernière modification par perecastor (06/10/2014 13h54)

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#9 07/10/2014 17h57 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Roubaix/Tourcoing sont à éviter absolument pour moi.
Par réputation et mauvaise presse (article Rue89 pour ceux qui sont intéressés)

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#10 09/10/2014 09h10 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Bonjour backsync,

En effet la réputation et la mauvaise presse dans ces villes est terrible. Mais comme souvent, c’est dans ce type de quartier que le rendement est le plus important, en comparaison de celui des centre-villes plus côtés. Par contre le risque sur la rentabilité finale me semble très important, car l’incertitude quant au prix de revente est plus grand qu’en centre-ville. Je prends pour exemple le marché des lofts dans ces deux villes, qui connait actuellement une correction importante par rapport aux prix d’il y a 4-5 ans.

Quelques commentaires :
- Tourcoing a lancé de nombreux chantiers de rénovation urbaine ces dernières années, ce qui se ressentira probablement sur la qualité de vie et l’attrait de la ville à long terme… mais à court terme ce sont surtout les impôts locaux qui ont flambé !
- VDA est souvent citée dans les articles de journaux comme une des villes de France avec le meilleur rapport locatif. Il est vrai qu’il y a de l’emploi et des universités, mais je ne le constate pas forcément sur le prix des annonces de location.

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#11 16/10/2014 15h01 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Bonjour,
Nous recherchons exactement le même bien !
J’ai dû en visiter une 15aine depuis le début de l’année et suis arrivé à peu près aux mêmes conclusions que vous

Quelques éléments complémentaires :
- je signe mardi l’achat d’un immeuble du même type sur Moulins (à 50m de la fac de droit). J’y ai passé pas mal de temps, déjeuné, fréquenté des cafés pour me faire une idée. C’est populaire mais ça m’a semblé très calme et en tout ca, pas différent de Fives où les Bois Blancs

- j’ai l’intention d’acheter un immeuble de ce type par an sur les 8-10 prochaines années. Pour optimiser les conséquences fiscales, j’ai l’intention de passer par une société imposé à l’IS.
Voici les avantages :
=> possibilité de déduire l’amortissement (environ 2% par an)
=> I.S à 15% tant que les bénéfices sont < à 38K€ et 33% ensuite (à comparer à la TMI)

=> Démembrement aisé (et donc transmission) si statuts bien ficelés au départ

Le seul inconvénient (pour moi) : à la revente, on paie plein pot la PV, pas de décôte comme c’est le cas en I.R.

En gros, le choix entre l’IR et l’IS se fait en décidant si on décide de privilégier la phase d’investissement de la phase d’"exploitation et de vente.

Par contre, je suis preneur si quelqu’un a une suggestion pour le statut : j’hésite entre une SARL et une SAS qui d’après le notaire, permettrait de faire également de l’achat/vente avec frais de notaire réduits, ce qui n’est pas possible dans le cadre d’une SCI.

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#12 17/10/2014 15h39 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Bonjour

Le quartier des Bois blanc c’est tranquille  à part quelques modestes Hlm…rien à voir avec Fives Helemmes, Lille Sud.

Il faut d’abord voir si vous achetez devant un point de vente de drogues ou pas ??….là est la question….(pour le savoir=  il y a pas mal de va et vient :)

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#13 20/10/2014 15h33 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Moke a écrit :

Bonjour,
Nous recherchons exactement le même bien !
J’ai dû en visiter une 15aine depuis le début de l’année et suis arrivé à peu près aux mêmes conclusions que vous

Quelques éléments complémentaires :
- je signe mardi l’achat d’un immeuble du même type sur Moulins (à 50m de la fac de droit). J’y ai passé pas mal de temps, déjeuné, fréquenté des cafés pour me faire une idée. C’est populaire mais ça m’a semblé très calme et en tout ca, pas différent de Fives où les Bois Blancs

Félicitations pour votre achat ! J’ai également visité quelques biens depuis mon dernier message et je crois aussi que le quartier Moulins est plus porteur que celui de Fives. La grande majorité des immeubles en vente aujourd’hui est situé à Fives, et la raison n’est pas forcément que le bâti se prête bien aux découpage en immeubles de rapport (comme je le pensais initialement).

Pourriez-vous nous en dire un peu plus sur la transaction (état général, prix d’acquisition + travaux, surfaces, loyers attendus, lots déjà séparés/cadastrés ou non) ? Surtout, qu’est-ce qui vous a séduit dans ce bien plutôt que les autres que vous avez visité ?

Concernant le calcul de la PV dans le cas d’une SCI à l’IS, non seulement il n’y a pas de décôte en cas de détention longue durée comme pour une SCI ou un investissement en direct, mais en plus la base taxable augmente au fur et à mesure de l’amortissement de l’immeuble. A voir en fonction de votre stratégie patrimoniale si vous souhaitez privilégier la trésorerie à court terme ou l’enrichissement à long terme.

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#14 31/10/2014 12h22 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Plus d’infos sur mon projet d’achat d’immeuble de rapport sur Lille et sa périphérie :

Je n’ai finalement pas donné suite pour un immeuble de 3 T2 cadastrés en état moyen sur Lille Caulier (renta ~10%, prix demandé 200k€) principalement car les loyers des locataires en place me semblaient exagérés par rapport aux prix du marché, et que le quartier présente un potentiel d’amélioration moins important que d’autres où la ville investit massivement (Bois Blancs, Moulins, Lille Sud).

En revanche je pense avoir trouvé mon bonheur dans un immeuble un peu plus grand situé à Lille Moulins à proximité de la fac de droit, composé d’un commerce en RDC et de 5 appartements tous loués meublés proposé autour de 280k€, auquel je pense rajouter 20k€ de travaux (rafraîchissement parties communes, un studio à refaire, une partie des fenêtres à passer en double-vitrage, un blindage des différentes portes + Vigik sur porte d’entrée pour plus de sécurité).

+ :
Rentabilité brute de 12% qui me parait non "truquée" (loyers raisonnables par rapport à l’emplacement, aux surfaces et à l’état général du bien, pas de gros travaux à prévoir). On tombe à 10% en incluant les frais d’achat et les travaux.
Emplacement intéressant, à forte demande locative et avec du potentiel sur le long terme
Banquier me suit sur le projet avec un taux compétitif (2,45% sur 15 ans hors assurance, modulable sur 20 ans au bout d’un an).
Répartition des risques intéressante avec entre baux commerciaux et meublés, petites et plus grandes surfaces
Pas de gros travaux structurels, pour lesquels je me sentais pas à l’aise sur mon premier immeuble
Commerce semblant bien géré, propre et bien rénové, ayant trouvé sa clientèle

- :
Découpage des lots incomplet : seulement 4 lots au cadastre et 4 compteurs EDF, donc 2 * 2 studios se partageant le même contrat EDF. Un seul compteur eau avec décompteurs individuels
Propriétaire un peu "spécial", peu motivé pour les tâches administratives, semblant privilégier la rapidité à la qualité de la transaction…
Doute sur la qualité des locataires en place : baux signés meublés mais sans meubles réels, pas de garants…
Doute sur la qualité des appartements, car je n’ai pas encore eu la possibilité de tous les voir - ce sera une condition suspensive de ma proposition d’achat

Au final, j’obtiens un cash-flow positif de 300€/mois avec les hypothèses suivantes :
- régime LMNP
- apport égal aux frais de notaire et bancaires
- 20k€ de travaux + 5k€ de meubles
- provision de 5k€/an pour travaux
- provision pour 2 mois de vacances locatives par an
ce qui me semble raisonnable compte tenu du risque global de l’opération

Mon notaire a commencé à travailler sur le projet avec le notaire du vendeur, je croise les doigts pour qu’il n’y ait pas de "loup" qui remettrait en question l’attractivité du bien.

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#15 31/10/2014 16h27 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Bonjour

desole pour le hors sujet …. votre bien a lille moulins ce n est plus un immeuble mais un "palace"
si j ai bien vu la meme annonce.  ( j ai ete refroidi par le ton …)

Bon courage et bonne reussite pour votre projet.
Cdt

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#16 31/10/2014 16h47 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Bien vu wink en effet le ton de l’annonce a dû refroidir bon nombre d’acheteurs potentiels, et les échanges que j’ai pu avoir avec le propriétaires ne sont pas des plus chaleureux pour le moment.

Pour ma part j’achète un bien et pas son propriétaire donc je tente de faire abstraction, néanmoins cela m’invite à la plus grande prudence concernant le dossier : vérification du bâti et de l’ensemble des appartements en présence d’un artisan, assistance par mon propre notaire pour validation des termes de la promesse de vente, clauses suspensives dans l’offre d’achat…

En revanche il restera toujours un point d’interrogation sur la qualité des locataires sélectionnés. A minima je me baserai sur l’état d’entretien des biens et sur les quelques échanges que je pourrai avoir avec les locataires lors des visites, mais il me sera difficile d’avoir des certitudes sur la régularité du paiement des loyers avec le peu d’information qui m’a été communiqué jusqu’à présent. Sur les conseils que j’ai pu lire ici, je demanderai à mon notaire de rajouter une clause dans le compromis statuant que "les locataires sont à jour dans leurs paiements et aucune action à leur encontre pour impayé n’a été engagée". Dans tous les cas, je prévois 2 à 3 ans avant d’atteindre mon objectif (tous les logements rafraîchis, meublés et occupés par des locataires choisis par mes soins), ce que mon cash-flow largement positif devrait me permettre d’envisager sereinement.

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#17 31/10/2014 17h53 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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perecastor a écrit :

il me sera difficile d’avoir des certitudes sur la régularité du paiement des loyers

A votre place, j’exigerais les relevés de comptes avec les virements de loyers, c’est la seule façon d’être fixé à ma connaissance. Le vendeur à tout intérêt à prouver cette régularité si elle existe, dans le cas contraire, le doute est mauvais vendeur wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#18 31/10/2014 21h48 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Bonsoir Pere Castor,

J’ai également vu l’annonce du bien. J’ai bien rigolé au vu du contenue mais vous avez raison pour l’achat de l’immeuble et non du prorio.
J’ai un peu de mal sur le secteur qui bouge beaucoup en ce moment …
Sinon belle rentabilité !

Bonne continuation sur votre bien et tenez nous au courant.

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#19 12/11/2014 09h12 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Bonjour à tous,

Un peu plus d’info sur le projet, qui avance doucement mais surement (offre d’achat contresignée du vendeur, RDV pris pour la signature du compromis).

J’ai eu l’occasion de revisiter l’ensemble des appartements en présence de proches avec de l’expérience dans les travaux de rénovation ainsi qu’avec un courtier en travaux. J’ai aussi pu échanger avec tous les locataires en place.

Au final quelques surprises, certaines bonnes et d’autres mauvaises, qui à mon sens devraient s’équilibrer sur le long terme :

+ bon feeling avec les locataires en place : logements correctement entretenus, contact facile, bon mix entre étudiants et professionnels, tous semblent avoir des relations cordiales les uns les autres…
+ disposition des logements équilibrée, bien pensée, sans perte de place
+ les 2 studios du dernier étage ont en fait une mezzanine complètement isolée du reste de l’appart par une trappe. Du coup les logements sont aménageables comme des T2 plutôt que comme des studios, ce qui est un gros atout pour la location
+ Le T2 possède en plus un bureau de 7-8m², pas complètement une chambre donc mais également un gros atout pour la location
+ les travaux dans l’appart à rafraîchir sont en fait limités : un parquet flottant, trois fenêtres en double-vitrage, un peu de placo au plafond… donc bien moins que ce que j’avais budgété

- électricité à refaire intégralement. D’une part je souhaite finaliser le travail d’individualisation des compteurs électriques, et le consuel ne validerait pas l’installation en l’état. D’autre part un certain nombre de choix techniques (positionnement des interrupteurs et des prises, passages de câbles…) prouve que l’installation n’a pas été faite aux normes par un professionnel. C’est un poste sur lequel je ne souhaite pas faire d’économies.
- un peu de plomberie nécessaire. Il y a eu des dégâts des eaux récents car certaines installations n’ont pas été bien pensées (disposition des équipements, pentes des conduites, raccordements des eaux usées). Ces problèmes seront résolus sans trop de souci, nous avons identifié des alternatives simples et à priori peu coûteuses.

Au final le budget travaux devrait être supérieur à mes premières estimations (30k€ plutôt que 20k€) mais au moins je serai tranquille quant à la sécurité de l’immeuble. De plus ce surcoût d’achat devrait être compensé par des revenus plus élevés que prévus (vacances locatives plus courtes et/ou loyers plus élevés).

Je travaille en parallèle sur le prêt, avec pour le moment une offre ferme du CM à 2,60% + délégation assurance (0,07% en tout) sur 20 ans, avec 500€ de frais de dossier et possibilité de moduler sans frais à +/- 5 ans, pas d’IRA. Proposition tout à fait raisonnable selon moi compte tenu de la complexité de notre dossier (la moitié des revenus proviennent d’un contrat de travail UK), mais je vais quand même solliciter un courtier pour voir si je peux trouver mieux ailleurs.

Enfin pour le régime juridique ma compagne et moi pensons acheter en direct et nous déclarer selon le régime LMNP. Dans une optique de compléments de revenus à moyen terme (d’abord par le cash-flow positif, puis probablement par une vente) plus que de transmission, la fiscalité de la SCI nous semble moins avantageuse, en particulier sur les plus-values. La gestion nous semble aussi plus simple et moins formelle en LMNP. En revanche nous regrettons le relatif "anonymat" de la SCI par rapport à des locations en direct.

Qu’en pensez-vous ?

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#20 16/11/2014 10h10 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Bonjour,

Tout dépend de votre projet global.
Si vous avez l’intention de renouveler ce type d’opérations dans les années à venir, le risque vient d’un I.R qui croit de manière importante (voire insupportable, cf post Info • Forums des investisseurs heureux) à mesure que les loyers augmentent et que les intérêts d’emprunt diminuent.
Une SCI I.S permet d’isoler ceci avec en contrepartie la punition sur la PV à la revente.

Encore une fois , tout dépend du projet global…

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#21 17/11/2014 09h48 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Il est toujours délicat de prédire l’avenir, mais aujourd’hui le projet de ma compagne et moi-même n’est pas de multiplier les opérations immobilières. D’autant que notre prochain achat sera plutôt celui de notre résidence principale. Tous deux cadres de moins de 30 ans, nous avons des perspectives d’évolution intéressantes et n’envisageons pas d’arrêter complètement nos activités professionnelles.

Nous souhaitons plutôt nous assurer un complément de revenus, afin de pouvoir prendre un peu d’indépendance financière : pouvoir arrêter temporairement de travailler pour élever des enfants à la maison, prendre un mi-temps pour avoir un peu plus de temps libre. A condition que nos investissements immobiliers portent leurs fruits comme planifié, nos revenus du travail seront probablement amenés à baisser à moyen terme.

Pour notre projet d’achat en régime LMNP, nous ne commencerions à payer de l’impôt qu’au bout de 8 ans. D’ici là la première opération sera en régime de croisière, il sera temps d’envisager une autre opération avec travaux importants si nécessaire.

A noter qu’à la fois notre banquier et notre notaire nous ont déconseillé de choisir la SCI à l’IS - principalement car il s’agit d’une opération standard, à deux conjoints en indivision, sans projet de transmission à court terme.

Concernant l’opération, et à la lecture du projet de compromis, notre notaire nous a alerté sur un certain nombre de points, et en particulier les risques liés à la division de l’immeuble. Le compromis indique explicitement que "deux logements supplémentaires n’a pas fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme. L’acquéreur reconnaît avoir été informé des éventuelles conséquences de cette création de logements et déclare vouloir en faire son affaire personnelle". Les travaux ont en revanche été déclarés à l’administration fiscale, le vendeur fournit les imprimés H2 correspondants.

Selon elle ce transfert de risque est inacceptable, car il nous expose à des risques importants :
- taxe parking de 12k€ (maximum) par lot créé soit 24k€ en tout en cas de régularisation (ce que nous souhaitons faire par tranquillité d’esprit, et parce que ça sera certainement demandé par le consuel lors de la création des deux compteurs manquants.
- impossibilité de créer des espaces verts (exigés désormais sur Lille), donc risque de devoir remettre en l’état les lots en recréant les 2 F3 à partir des 4 studios

Les solutions qu’elle suggère sont :
- condition suspensive du dépôt d’une demande d’autorisation par le vendeur actuel et de la gestion des conséquences avant signature de l’acte définif… ce qui retardera la vente de nombreux mois
- modification de la clause pour que les risques associés à la déclaration de travaux que je ferai restent la responsabilité du vendeur. Risques à provisionner ou non par un séquestre, par exemple à hauteur de la taxe parking potentielle.
- négociation sur le prix de vente, à hauteur du montant de la taxe parking

Etant donné le profil du vendeur et l’urgence de la vente de son côté, la première solution n’est pas envisageable. La seconde, de l’avis de mes proches, n’est envisageable que si un séquestre est activé, sinon il sera pénible, et risqué, de faire valoir la clause en justice. Au final il est probablement plus simple de demander une ristourne sur le prix de vente, afin de provisionner à minima le coût des taxes parking, mais au risque de perdre l’affaire au profit d’un autre acheteur.

Concernant la rentabilité, l’impact de la taxe parking sans compensation par le vendeur ne serait pas rédhibitoire : à 9% de rentabilité (prix d’achat + taxe + travaux + FDN) avec un beau potentiel de hausse des loyers et de plus-value après travaux, l’affaire reste très intéressante… mais pas plus que tant d’autres disponibles actuellement sur le marché. En revanche la rentabilité chuterait si nous devions remettre en l’état les logements.

Notre position actuelle est de négocier fermement le prix de vente. En cas de refus, digérer notre déception d’avoir investi autant de temps sur ce dossier, reprendre les visites pour des biens similaires, mais avec division en lots cadastrés impérative.

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#22 17/11/2014 16h30 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Quand on a investi beaucoup de temps dans un bien, il est difficile de passer à autre chose.
Au vue des différents éléments cités, personnellement j’abandonnerai vous vous exposez à beaucoup de risques.

Après si vous arrivez à répercuter les risques dans le prix pourquoi pas.

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#23 18/11/2014 10h51 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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perecastor a écrit :

Au final il est probablement plus simple de demander une ristourne sur le prix de vente, afin de provisionner à minima le coût des taxes parking, mais au risque de perdre l’affaire au profit d’un autre acheteur.

Qu’en pensez-vous ?

Je pense que la negociation du prix est indispensable ( et les autres methodes assez peu realiste ), le vendeur est presse soit … peut etre justement pour eviter toutes les precautions que vous prenez.

Si il refuse la negociation … est ce vraiment un bien dans lequel vous voulez investir ? j imagine que non compte tenu du risque. donc vous ne perdrez rien et un autre acheteur avec un profil un peu different fera l affaire .. que vous ne voulez plus.

d ailleurs il me semble sur l annonce qu il avait deja fait un processus de vente mais que celui ci a ete annule par l acheteur apres quelques mois ( peut etre pour un credit … peut etre pour une mise en conformite non realisee)
Gardez votre prudence .. les affaires se presenteront si ce n est pas celle la.

Cdt

Dernière modification par Timinel (18/11/2014 11h12)

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#24 18/11/2014 16h42 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Bonjour,

Suite et fin des échanges avec ma notaire, avec textes de loi officiels à l’appui, j’ai maintenant toutes les cartes en main pour prendre une décision :

- pas nécessaire en théorie de déposer une demande de travaux pour une division d’immeuble sans modification de surface ni de destination et sans changement d’aspect extérieur, MAIS…
- obligation dans tous les cas de respecter les obligations en termes de création de places de parking, d’espaces verts, voire (pas trouvé la référence exacte dans le PLU) une certaine proportion en termes de studio, F2, F3… car exigés par le PLU de Lille
- ces obligations ne pouvant être respectées dans le cadre de l’immeuble, l’acheteur n’avait pas le droit de diviser. S’il avait demandé une autorisation, ou si une régularisation est initiée, l’avis de la commission d’urbanisme serait défavorable
- mise devant le fait accompli, soit lors d’un contrôle, soit en cas de régularisation, la commission d’urbanisme lancera une procédure judiciaire. La jurisprudence semble chiffrer le dédommagement à hauteur des taxes de non-réalisation de stationnement en vigueur (12k€/place), mais ça pourrait être inférieur ou supérieur. De plus le juge pourrait tout à fait demander la remise en état du bien.

La notaire a pris contact avec le service contentieux de la ville, au départ pour une histoire d’enseigne non-conforme pour le commerce (aujourd’hui réparée mais pas officiellement régularisée), mais a eu confirmation au passage que la situation cadastrale devra être régularisée. L’agent a d’ailleurs fait comprendre que vente ou pas vente, la ville a dans tous les cas prévu de prendre très bientôt les devants et de jeter un œil à l’immeuble…

Nordiste et Timinel, votre avis va dans le sens de celui de ma notaire et également, après réflexion, du mien : sauf à pouvoir négocier in extremis une grosse décote sur le prix du bien (ce dont je doute), le jeu n’en vaut pas la chandelle et il est temps de passer à autre chose. L’investissement immobilier locatif me semble déjà assez risqué et complexe avec la gestion des locataires, de la fiscalité, des travaux, qu’il n’est pas nécessaire de rajouter une dimension juridique non indispensable. J’ai beaucoup appris sur l’urbanisme de la ville, les contacts sont pris avec le banquier, le courtier en prêt et en assurance, la notaire, un courtier en travaux, quelques artisans… donc tout ne sera pas perdu.

Je vous tiens au courant pour la suite, entre temps si vous voyez des affaires intéressantes, n’hésitez pas à m’en parler par MP smile

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#25 18/11/2014 21h35 → Achat d'un immeuble de rapport en périphérie Lilloise... (immeuble, projet, rapport)

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Sage décision perecastor, même si en général c’est à contrecœur.
Il y aura probablement d’autres opportunités, il faut parfois être patient et à l’affût.

Vous cherchez métropole lilloise ou plus largement dans le nord ?

Dernière modification par Nordiste (18/11/2014 21h36)

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