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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 13/07/2012 16h03 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Comment devenir rentier en 1 seul achat :

L’investissement ultime

C’est énorme !
Je me demande quel apport / quels revenus / quel patrimoine il faudrait pour aller voir une banque sans se faire claquer la porte au nez…

Quelques chiffres :
- 96 appartements
- loyers HC : 472.320 € par an
- loyers des antennes relais GSM : 15.000 € par an environ
- montant des frais de notaire : 200.000 € environ
- taxe foncière : 60.000 € environ
- rentabilité brute (hors FN) : 14,3 %

Y a-t-il des amateurs pour compléter mon apport personnel
;-)

Mots-clés : immeuble de rapport, investissement, rentier


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#2 13/07/2012 16h56 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Waaa avec une telle rentabilité brute et une bonne gestion vous êtes quasi assuré de dégager un cash flow positif..
En gros des mensualités de 20000€ (3,6M à 4% sur 25 ans ) pour 40000€ brute. Certes la somme est importante mais il peut hypothéquer l’immeuble si besoin. Faut un banquier pas trop frileux mais ça se tente non?

Dernière modification par Romain (13/07/2012 16h59)

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#3 13/07/2012 17h15 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Belle trouvaille.

Gerer autant de locataires, l’entretien de l’immeuble, des apparts on doit vite se retrouver avec un boulot à temps plein?

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#4 13/07/2012 17h19 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Non je pense que c’est impossible à financer sans avoir un gros apport. Trop risqué !

J’ai appelé l’agence par curiosité :
- prix négociable à 3.000.000 €
- ascenseurs à remettre aux normes : 120.000 € (devis faits)
- portes d’entrées à sécuriser : 20.000 € (devis faits)
- revenus des antennes : 47.000 € par an (énorme !)
- revenus des garages + box : 23.000 € par an
- taxe foncière : 56.000 € (j’étais pas trop loin !)
- 2 employés à temps plein : concierge, 1.800 € net par mois et gestion locative : 1.400 € net par mois

MAIS : focément :
- 20 à 25 dossiers d’impayés en cours
- 16 appartements libres sur les 96

Propriétaire particulier, en SCI et en grosses difficultés financières - c’est la banque qui vend le bien pour se rembourser. Il ne paie plus l’employée qui fait la gestion (et qui se trouve être employée de l’agence immobilière en question). Donc cette dernière ne remet plus les appartements libres en location.
Il ne paie plus les procédures d’expulsions, donc procédures gelées…

Mais c’est clair qu’avec une bonne gestion et des assurances qui vont bien, ça peut faire une super affaire….

Sinon, ça peut être intéressant en vente à la découpe. Même à prix cassés pour les appartements, il y a moyen de tirer plus d’1 million après impôts sur les PV…

Toujours des amateurs ?

Dernière modification par Siocnarf (13/07/2012 17h22)


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#5 13/07/2012 17h32 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Ou creer une SCPI des IH pour la circonstance? smile

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#6 13/07/2012 19h18 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Imaginez-vous à la place du vendeur une seconde. Êtes-vous toujours tenter ?

C’est beau de voir ce qu’un investissement peut rapporter en théorie quand tout va bien, mais la réalité est malheureusement impitoyable, pensez donc au cas pessimiste !

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#7 13/07/2012 19h49 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Je ne vois même pas comment on peut encore discuter de l’histoire, avec 50% de cas problématiques dans un immeuble semble t’il trés moche et donc à population difficile.

Cela dit, certains ne regardant que les chiffres, pourraient se dire, dans 5-6 ans, si j’arrive tant bien que mal à épurer la situation, ça pourrait être le jackpot.

Bref, de longue nuit à réfléchir pour celui qui veut s’engager.

Dernière modification par BorderLine (13/07/2012 19h49)

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#8 13/07/2012 20h29 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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effectivement , l’idée en elle même n’est pas idiote .
le cout peut sembler imporattnt mais à 3 ou 4 partenaires , cela pourrait etre negociable .
apres , le cout de l’acquisition est semble t-il relativement secondaire .

dans l’immobilier , ce qui compte , c’est l’emplacement , et donc l’attractivité ;
la resultante est un taux d’occupation important et une rentabilité certaine .

bref dans votre cas , le taux d’innocupation ets le ratio d’impayé est le criteres qu me ferait penser que l’affaire n’est pas viable .

ps; dans une moindre mesure ( à ma modeste echelle) j’avais penser acquerir un immeuble de rapport mais , dans ce cas , on place son patrimoine sur un seul endroit et les risques  sont plus important car la diversification est moindre .

à moins de trouver un emplacement top , le prix sera  en consequence , faut pas trop rever .

mon CGPI m’avait parlé  à une epoque , que parfois avec qq clients , ils s’étaient regroupés pour effectuer une grosse operation .

la mutualisation des ressources permet de faire de belle chose

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#9 14/07/2012 10h47 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Lise35 a écrit :

à ma modeste échelle

Je précise que ma situation ne me permets absolument pas d’envisager un tel achat… Pour le moment. Peut-être d’ici une quinzaine d’années… enfin je l’espère !

Vous dites que ce qui compte en immobilier, c’est l’emplacement. Il est clair que c’est un critère très important. Mais pour moi, ça n’est pas le premier. J’ai plutôt tendance à regarder les chiffres d’abord. Ayant la chance d’habiter dans un endroit où les prix sont encore (très) raisonnables, je ne regarde même pas les rentabilités inférieures à 10% brut. Car ce que je recherche, c’est avant tout de générer du cash flow.
Par contre, un immeuble bénéficiant d’un emplacement exceptionnel aura un prix en relation avec cet emplacement. Vous avez raison sur le fait que le taux d’occupation sera important. Les periodes de vacances locatives seront aussi plus faibles, mais la rentabilité sera moins élevée (à cause du prix d’achat).
Après, c’est un choix que chacun est libre de faire, en fonction de ses objectifs.

Lise35 a écrit :

j’avais penser acquerir un immeuble de rapport mais, dans ce cas, on place son patrimoine sur un seul endroit et les risques  sont plus important car la diversification est moindre

Il n’y a qu’à acheter plusieurs immeubles à différents endroits wink
Plus sérieusement, en contrepartie d’avoir plusieurs biens au même endroit, on a justement plusieurs biens… Et donc une grosse diminution de l’impact d’une vacance prolongée ou d’un impayé. J’avais rédigé un article à ce sujet. La rentabilité offerte par les immeubles de rapport est souvent bien meilleure que celle des appartements achetés à l’unité. Autre gros avantage, il n’y a pas de copropriété, on est seul maître à bord et on décide de ce qui sera fait et quand ça sera fait.


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#10 14/07/2012 11h27 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Pour revenir dans le cadre de cet annonce, il faut aussi considérer que:

- Yutz, c’est moche et population difficile (ce qui explique les impayés);
- Il y a le Luxembourg a coté, ce qui est un atout énorme pour la région (environ 60000 frontaliers). Que se passe-t-il si un jour le Luxembourg n’est plus la place financière qu’elle est (car il n’y a rien d’autre à Luxembourg) ?
- Arcelor Mittal pourrait très bien annoncer l’arret définitif du site de Gandrange (à proximité)
- Rénovation des ascenseurs: Les devis portent peut-etre uniquement sur les rénovations obligatoires 2013, mais il y a aussi des rénovations obligatoires pour 2018 à envisager;
- A voir de quand date le dernier ravalement de façade.

Bref, investir dans cet immeuble c’est à mon avis un pari sur le futur de Luxembourg et le tissu économique en Moselle (Arcelor Mittal en étant le symbole médiatique de ces derniers mois).

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#11 14/07/2012 12h20 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Il ne faut pas généraliser, il y a de beaux lotissements récents à Yutz aussi…
Mais c’est vrai que pour le coup, cet immeuble est plutôt mal situé. De toute façon, on s’en doute en le voyant… ça n’est pas un immeuble d’appartements bourgeois comme on pourrait en trouver sur Thionville.

Concernant le pari sur le futur du Luxembourg, je serais curieux de voir la quote des bookmakers, mais à mon humble avis, le Grand-Duché doit figurer parmi les favoris !
En tout cas je serais prêt à le prendre… D’ailleurs c’est un peu ce que j’ai fait en investissant pas mal sur l’immobilier dans la zone frontalière (on est d’ailleurs plus proche des 70.000 frontaliers à l’heure actuelle).

Bonne remarque pour la rénovation des ascenseurs… Celui qui se portera acquéreur devra y penser !

Sinon la façade a l’air très propre (un petit Google Street View, rue du stade à Yutz permet de s’en rendre compte)


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#12 14/07/2012 14h31 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Il fait quand même un peu "cage à lapins" de "zone",cet immeuble,même s’il a l’air neuf et propre.Et il faut aller voir sur place pour se rendre compte de l’environnement et du quartier.

Je travaille depuis quelques années dans une "zone",quartier "sensible" on va dire,et j’ai pu me rendre compte que les immeubles se dégradent assez vite.Et les locataires ont toujours tendance à se déplacer vers les immeubles nouvellement construits,du moins s’ils ont les moyens d’en payer les loyers.Du coup ceux datant de plus longtemps se retrouvent avec des appartements vides ou squattés,les problèmes d’impayés et un état qui se dégrade.

  C’est le fruit de mon observation,je ne travaille pas du tout dans le domaine de l’immobilier.

   Je pense aussi que cela concentre trop le risque sur un seul immeuble.Imaginez que pour fêter dignement le 14 juillet quelqu’un allume une voiture dans les garages ou contre les compteurs à gaz….

   Je ne m’engagerais pas là dedans,même si j’avais le financement.
 
   Par contre ,chercher à investir dans des immeubles pas loin de l’axe Thionville-Lux,ou pas loin de la frontière ne me semble pas idiot;mais sur quelque chose de plus petit .Les gens ont quand même un pouvoir d’achat plus important dans le coin (enfin,ceux qui bossent au lux),néanmoins avec le prix du carburant ils doivent chercher à se rapprocher le plus possible de leur emploi.

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#13 16/07/2012 06h31 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Bonjour,

Une offre de vente avec 96 appartements je n’en ai jamais vu….!

Je ne connais pas les prix dans ce secteur mais au vu des informations fournis par Siocnarf je n’irais pas dans ce type d’investissement car il me fait penser à un immeuble de banlieue difficile.

La question que je me pose est de savoir comment une banque peux accepter de vous financer sachant le nombre d’appartement vide et le cout induit de remboursement mensuel car il faut être en mesure de couvrir l’emprunt.

Je ne parle pas des impayés en cours , des ascenseurs etc … 

Autre chose , je suis persuadé qu’il s’agit d’un chauffage collectif , de combien est la facture de fuel …..

L’acheter est une chose pouvoir ensuite assumer le cout de fonctionnement et la fiscalité d’un tel achat doit vous rendre nerveux et passe des nuits difficiles.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#14 16/07/2012 10h01 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Bonjour Philippe,

Il s’agit bien d’un immeuble situé dans un quartier défavorisé (on ne peut pas vraiement parler de banlieue pour la ville de Yutz)
A mon avis, il faut déjà avoir un sacré patrimoine pour que la banque accepte un financement (et un bel apport également), pour qu’un tel bien ne représente pas à lui seul la quasi-totalité du patrimoine.
Sinon, il s’agit bien d’un chauffage collectif, mais au gaz. Les provisions pour charges s’élèvent à 8.880 € par mois (quand elles sont payées !) et comprennent le chauffage, l’entretien des ascenseurs et la partie récupérable du salaire du concierge.

Je me suis amusé à passer cet immeuble à mon simulateur.
En tenant compte de l’état d’inoccupation (16 apparts vides) / d’impayés actuel (25 dossiers), on arrive à un loyer annuel de 340.220 € (soit 28350 € par mois) sur un total théorique (mais impossible vu le nombre de logements) de 542.360 €.
En supposant que la banque finance tout (frais de notaire + travaux, soit 3.342.000 €) sur 25 ans (avec taux à 3,8% et délégation d’assurance - taux 0,15), on a des mensualités de 17.700 €.
Avec un montage en SCI à l’IS (sinon la fiscalité est trop importante), il reste à peu près 2.600 € par mois après impôts (contre 15.000 € dans le cas théorique idéal),
Il faut déduire à celà le montant des charges impayées (2300 € par mois) et donc on arrive à quasi rien…


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#15 16/07/2012 11h07 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Bonjour Siocnarf,

Déjà la partie chauffage collectif est rédhibitoire pour un achat d’un bien car cela génère trop de charges.

Dans le cas de cet immeuble , imaginez le cas ou les charges ne sont plus payés ( ni les loyers) , je suis bien tranquille que vous devez quand même assurez le chauffage ou si un seul locataire paye son loyer il est normal qu’il est droit au chauffage par contre vous payer en tant que propriétaire les factures pour l’ensemble des non payeurs……

Franchement c’est trop gros et beaucoup trop risqué à la rigueur en monter une structure avec 10 personnes par exemple chacun apporte 340.000 € en cela vous rassurez la banque et cela reparti le risque.
Aujourd’hui 340 K€ , c’est le prix d’un immeuble avec 6 ou 7 appartements.
Une chose qui m’étonne , c’est que la banque ne reprenne pas l’immeuble à son compte ….à mon sens c’est significatif de la difficulté de gérer ce bien en zone sensible.

Pour le montage SCI IS , je rappelle juste que même si vous optimisez la fiscalité pour ne pas payer d’impôt  avec un bénéfice = 0 , vous devez payer quand même la CRL à 2,5 % sur les revenus locatifs ce qui diminue d’autant la rentabilité.

Dans ce que je propose d’une SCI à à 10 et en fonction de votre simulation de prêt , on se retrouve dans la pire des situations à devoir sortir par associé 1.800 € de remboursement sans il n’y a aucune rentrée , qui peux le faire aujourd’hui ?? personne que je connaisse.

Cela serait une belle opération mais pas dans les conditions décrites et si la situation était saine l’immeuble ne serait pas vendu à ce prix.

Philippe


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#16 16/07/2012 12h20 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Ou alors, restons en aux choses simples, on achète, et on appelle la bande à momo pour retrouver une gestion saine des locataires XD

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#17 16/07/2012 12h31 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Le problème c’est que dans ce cas, les locataires sont justement la bande à momo wink


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#18 16/07/2012 13h14 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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BorderLine a écrit :

Ou alors, restons en aux choses simples, on achète, et on appelle la bande à momo pour retrouver une gestion saine des locataires XD

De toute façon quoi que l’on fasse , si l’emplacement n’est pas bon même après un nettoyage personne ne voudra y habiter sauf la typologie des locataires actuels.

Je plains le propriétaire de l’immeuble car déjà c’est un gros morceau à vendre  mais vu la situation l’immeuble trouveras difficilement preneur.

Philippe


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#19 16/07/2012 13h36 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Pour faire une sortie la mons pire possible, il devrait plutot essayer de vendre lot par lot : ce qui est pris n’est plus a prendre…


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#20 16/07/2012 14h07 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Lemouz a écrit :

Pour faire une sortie la mons pire possible, il devrait plutot essayer de vendre lot par lot : ce qui est pris n’est plus a prendre…

Pas faux comme démarche surtout que la plus value de revente serait plus importante mais le propriétaire est sous forme de SCI et je suis sur qu’il s’agit d’une SCI à l’IS donc il est largement préférable pour lui de vendre sous forme de parts sociales plutôt que de vendre directement l’immeuble avec la plus value professionnelle afférente.

Je me trompe peut être mais ce type de bien est difficilement gérable sans être sous une fiscalité opaque.

Philippe


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#21 17/07/2012 19h22 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Je suis tombé par hasard sur une annonce du même genre :
30 appartements pour 760K€
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s

Rendement brut affiché : 15.79% (à mon avis assez surestimé)
Et le "travaux à prévoir" doit cacher quelque chose

Et pas forcément bien placé

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#22 17/07/2012 20h39 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Je n’est jamais investi dans des immeubles mais j’ai cru voir sur de nombreux forums et livres qu’il était primordial du misé sur l’emplacement.

Je pense que je n’investirai un immeuble dans de si petits villages.

Évolution démographique
(Source : INSEE2) 1962     1968     1975     1982     1990     1999     2006
2 417     2 733     2 643     2 650     2 899     2 969     3 156

source : wikipedia

Y a t’il un lycée ou une université qui va se construire prochainement?


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#23 17/07/2012 21h22 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Un immeuble de rapport contenant 96 appartements dont la plupart est occupée par la bande à momo comme vous dites ?!

Faut vraiment ne pas avoir froid aux yeux  pour affronter ça ! Car même si vous êtes à 10 dessus en sci, il vous sera bien trop difficile de gérer les locataires qui ne payent pas…

Mais l’étude de cas était vraiment intéressante smile

Je reste persuadé que l’immeuble de rapport est la Rolls-Royce de l’investissement mais dans ce cas précis, le risque est bien trop grand.


www.entrepreneurdebutant.fr
Objectif: l'indépendance financière dans les 4 ans grâce à l'immobilier !

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#24 17/07/2012 22h41 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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@Kool31 : oui l’emplacement est primordial. Je vise les villes de 50000 habitants ou à moins de 15 minutes.

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#25 18/07/2012 00h40 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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C est un peu comme les recettes miracles pour gagner au loto
Si cette barre était l affaire du siècle pourquoi la banque ne la conserve pas ou le banquier ne fait pas profiter l un de ses amis ?
Est ce qu un rendement de +10% est autant légion que cela ?

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