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#1 23/03/2013 03h45 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Bonjour,
je me poses plusieurs questions sur les SCI IS.
Je suis en cours d’achat d’un immeuble de rapport à 230k frais d’agence et de notaire compris.
La somme des loyers hors charge est de 2000 euros par mois.
J’ai 30 ans et mon salaire annuel net est de 21000 euros, donc je serais à une TMI de 14%
Je souhaite investir pour avoir une rente à la retraite ou même avant.
J’ai emprunté sur 15 ans et j’ai des mensualités de 1410 euros (2.75% nominal et 0.312 ass.).
Je suis marié en communauté des biens donc on me déconseille la SCI avec impôt sur les revenus, ce en quoi je suis d’accord car intéressant en transmission (pas encore d’enfant) ou pour le partage, ce qui ne pose pas de soucis en nom propre car marié.
J’ai appris qu’avec l’impôt sur les sociétés on pouvait amortir le bien et j’aimerai des précision sur ce point ainsi que les points négatifs de l’IS. Cette fiscalité est-elle avantageuse dans mon cas avec une TMI à 14 ? J’ai entendu parler de taxation à 15% et 2.5%, mais sur quoi est-ce appliqué ?
Et si je ne récupère pas immédiatement les dividendes qu’est-ce que je peux en faire en attendant ? (on peut les placer ?)
Je pourrais passer en SCI après l’achat mais quel seront les frais?
Pouvez-vous également me renseigner sur le salaire de gestionnaire et le fait de faire un prêt à la SCI.

Cela fait beaucoup de questions et je vous remercie d’avance.

Mots-clés : immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci

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#2 23/03/2013 07h26 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Bonjour,

1°)
Une SCI IS est une société opaque fiscalement ce qui signifie qu’elle paye ses impôts de son coté sans impacter votre fiscalité personnelle.
Vous pouvez durant 15 ans ne percevoir aucun dividende de la SCI de fait vous n’aurez aucune fiscalité  locative imposable à payer.

La SCI doit payé la CRL ( contribution sur les revenus locatif ) au taux de 2,5 % des revenus locatifs perçu.

La SCI est imposé à l’impôt sur les sociétés au taux de 15 % jusqu’à 38.120 € et au delà à 33 %.

La SCI amortie comptablement tous types de biens ( meublé , nue ) , j’ai coutume de prendre 80 % de la valeur du bien en amortissement comme estimation au taux de 3,3 % et ce sur une durée de 20 ans.
Il est fortement recommandé de prendre un comptable pour gérer une SCI IS.

2°)
Comment percevoir les revenus de votre SCI vers votre patrimoine personnel ?

La SCI dont vous serez gérant vous versera des dividendes

Ces dividendes seront taxés à la CSG à 15,5 % puis intégrés dans vos revenus à hauteur de 60 % de ce que vous vous serez versés ( 40 % non pris en compte pour compenser la fiscalité propre de la SCI )
Exemple :
1.000 de dividendes entraine 155 € de CSG  et 600 € à déclarer dans vos revenus au titre de revenus mobiliers.

3°)
Une SCI IS est la paradis pour se constituer un patrimoine mais après le paradis c’est l’enfer fiscal qui vous attend …

La SCI est assujetti à la plus value professionnelle ce qui signifie lors d’une revente d’immeuble vous allez payer beaucoup de plus value , la valeur de l’amortissement de votre immeuble sera déduit de la valeur d’achat de votre bien et ensuite la plus value sera calculé sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable ( prix d’achat - amortissement )
Ex
Achat 100.000
Amortissement 80.000
La valeur nette comptable sera de 100.000 - 70.000 = 30.000

Prix de vente 200.000
le calcul de la plus value se fera sur la base de 200.000 - 30.000 = 170.000 de plus value imposable

Calcul de la plus value dûe
170.000 à 34,5 % environ 58.000
Calcul de l’impôt sur les sociétés sur la base de 200.000 - 58.000 = 142.000 € ( taux de 15 % puis 33,3 %)

Sur ce qui reste vous allez vous le verser dans votre patrimoine personnel comme dividende , vous serez alors imposé comme décrit plus haut à 15,5 % pour la CSG et en prenant en compte 60 % des dividendes versés

Ça va normalement il doit en rester à la fin …..

4°) Pourquoi opter pour une SCI IS ?

Vous pouvez vous constituer un patrimoine sans impacter votre fiscalité personnelle, vous amortissez donc pas de fiscalité dans la SCI pendant 15 ans sauf la CRL.

Vous pouvez faire des apports à la SCI qui seront rémunérés comme un emprunt bancaire au taux en moyen en vigueur sur l’année ( comptable encore une fois ) pour un montant maximum de 1,5 du capital social. 

Plusieurs solutions pour éviter le problème de la plus value professionnelle
- Ne pas vendre l’immeuble mais vendre les parts ou faire une donation aux enfants.
- Revendre les parts à une autre société IS de type holding qui sera détenue par vos enfants ( double effet de levier ).
- Faire un montage avec démembrement temporaire , la SCI IS détient l’usufruit et une autre SCI IR détient la nue propriété  au terme du démembrement la SCI IR reprend la pleine propriété et peux revendre le bien avec la plus value des particuliers , plus avantageuse dans le temps.

Je ne peux que vous conseiller de de bien vous renseignez vous sur une SCI IS avant d’opter pour ce type de société.
De connaitre vos motivations pour l’immobilier , achat pour revente , achat pour très long terme pour transmission , achat spéculatif etc …

Comme vous avez pu le comprendre un achat via une SCI Is est un achat longuement muri car lors de la revente du bien vous allez devoir payer ce que vous avez éviter de payer durant la détention de l’immeuble.
L’option IS est irréversible

5°) SCI IR
Une SCI IR ne peux pas louer des meublés , elle ne peux pas amortir , ce type de SCI ne permet que de la location de bien nue avec la fiscalité du foncier , l’imposition redescend dans la déclaration des associés en fonction du nombre de parts détenues.
A titre personnel , je ne vois pas l’intérêt de ce type de SCI lors d’une constitution de patrimoine sauf pour un achat à plusieurs sans être marié.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 23/03/2013 15h30 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Avec un TMI à 14%, s’il doit rester à ce niveau, je ne vois pas beaucoup d’intérêts à faire une SCI IS.
Rien que GRL+ISl à payer sera souvent plus élevé que l’IR qu’il aurait fallu payer.
Donc avec une SCI IS : on se complique la vie, on paie plus d’impôt (même à court terme, si on loue en meublé), on ne profite pas du régime d’imposition des plus-value immobilière des personnes physiques  (pas super avantageux, mais quand même pas si mal…. actuellement exonération totale après 30 ans).

Sinon :

Achat 100.000
Amortissement 80.000
La valeur nette comptable sera de 100.000 - 70.000 = 30.000

devrait être :

Achat 100.000
Amortissement 80.000
La valeur nette comptable sera de 100.000 - 80.000 = 20.000


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#4 23/03/2013 15h40 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Merci pour ces réponses.
Donc l’IS à 15% n’est pas annulé par l’amortissement ?
Donc je paie IS à 15% des dividendes, CRL à 2.5% des dividendes, plus mon IR sur 60% des dividendes ?
Et l’amortissement dans tout cela? Il diminue quel montant ?

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#5 23/03/2013 17h13 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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L’amortissement diminue le bénéfice de la SCI, sur lequel porte l’IS (si bénéfice = 0 : IS = 0) (si bénéfice = 100 : IS = 15).

Ce bénéfice de la société est la différence entre les produits (loyer encaissé, plus-value réalisée) et les charges (dont amortissements, frais financiers, impôt foncier, etc.).


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#6 23/03/2013 19h09 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Donc si j’ai bien compris, vu les données que je vous ai fourni dans mon premier message,
je dois payer la CRL égale à 2.5% des loyers - les frais relatif à l’immeuble (assurance PNO, gestion, Taxe foncière) mais pas les mensualités d’emprunt ?
reste environ 19744 de gain (voir plus bas) avec cette théorie (avant mensualité d’emprunt). Sinon 19744-12*1400=2944
IS =0 sur la durée désirée vu mes données, si je prend comme amortissement 2% sur 40 ans, ainsi que les intérêts de crédit (et même sans eux c’est 0)
Je ne me verse rien pendant la durée de l’emprunt car il ne restera presque rien j’imagine ou je le garde pour d’éventuels travaux.
Une fois l’emprunt fini je me verse comme dividende le reste de:
loyer - PNO - gestion - taxe foncière = 2000*12 - 450 - 1100 - 2200  = 20250
CRL = 2.5 % de 20250 = 506                        20250-506=19744
(si les frais augmentent les loyers également donc je prend les chiffres actuels)
dividende 19744 euros  (toujours pas d’IS avec l’amortissement)
je déclare 60% de 19744 à mon IR à 14%              14% de 60% de 19744 environ 1658 euros
Je paie la CSG RDS à 15.5% de mon dividende       15.5% de 19744 environ 3060 euros
don dividende net net entre la fin du prêt et la fin de mon amortissement :
19744-1658-3060= 15026 euros de dividende net de tout

Si je reste en nom propre dès le début :
Je paie la CSG RDS à 15.5% de mon gain   15.5% de (2000*12-450-1100-2200) = 3138
Je paie les IR de mes revenus locatifs         14% de (2000*12-450-1100-2200- intérêts)= 2835 max
Pendant la durée de l’emprunt je touche 20250-3138-2835-1400*12= - 2523
les 1400 étant les mensualités d’emprunt
donc en fait je ne touche rien je met de ma poche, suivant le intérêts d’emprunt à déduire, de 800 à 2500 euros chaque année, et ceci pendant 15 ans.
après je touche 20250-3138-2835=14277 euros

Donc si c’est pour le garder en rente comme prévu le mieux serait à mon avis la SCI IS même si plus lourde, non ?
Avec la SCI IS je gagne si j’ai bien calculé 2944 euros pendant la durée de l’emprunt, puis 15026 ensuite.
Sans SCI je verse de l’argent jusqu’à 2500 euros pendant la durée de l’emprunt, puis 14277 ensuite et ceux jusqu’ à la fin de l’amortissement.
Les coûts de fonctionnement de la SCI sont ceux de la création et celui d’un comptable chaque année uniquement ? à combien cela revient en moyenne ?

Je m’interroge sur la déduction fiscale des travaux, les durées d’amortissements et leur calcul, et comment si j’achète en nom propre mettre cette immeuble sur SCI IS.
Après je suis également intéressé par le montage de Philippe30, la SCI IS détient l’usufruit et une autre SCI IR détient la nue propriété.

Merci

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#7 23/03/2013 19h55 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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projet03 a écrit :

Après je suis également intéressé par le montage de Philippe30, la SCI IS détient l’usufruit et une autre SCI IR détient la nue propriété.

Cela nécessite de disposer de fonds propre car il faut financer la SCI IR et la SCI IS.
Le calcul d’usufruit se fait sur 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans.

Durant le démembrement il faudra bien rembourser l’emprunt de la SCI IR et la SCI Is aura emprunté aussi pour payer son achat d’usufruit.

Ce type de montage doit être mis en place avec un expert fiscal car c’est de la haute voltige et il faut bien valider pour éviter tout problème ensuite.

Vous avez fait vos calculs qui semble pas mauvais , prenez en compte la plus value professionnelle.
La gestion de ce type de SCI  est intéressante lorsque vous faites des apports au compte courant qui permet à la SCI de vous rembourser votre apport à partir de loyer perçus sans fiscalité , c’est comme un remboursement de prêt.
Je viens d’acheter un immeuble en faisant un apport de 30 K€ qui me permet de percevoir environ 2.500 e par an sans aucune fiscalité.

Pour les travaux , ils sont déductibles en foncier , en nom propre , en SCI sous réserve que votre bien soit loué dans l’année.
Seul les travaux d’entretien ou de réfection sont déductibles par contre les travaux d’extension ne sont pas déductibles.

Le coût d’un comptable est variable en fonction des régions  , des cabinets etc … je suis à 400 e sur la SCI et 600 € en nom propre mais il y a plus de biens en nom propre.

Regardez ce site en détail , c’est intéressant
http://avocats.fr/space/franck.demailly … at=default

Philippe


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#8 23/03/2013 20h10 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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GoodbyLenine a écrit :

Avec un TMI à 14%, s’il doit rester à ce niveau, je ne vois pas beaucoup d’intérêts à faire une SCI IS.
Rien que GRL+ISl à payer sera souvent plus élevé que l’IR qu’il aurait fallu payer.

Merci d’expliquer votre calcul entre une SCI et un TMI de 14 %
Je ne vois pas ce que la GRL vient faire dans votre démonstration 

GoodbyLenine a écrit :

Donc avec une SCI IS : on se complique la vie, on paie plus d’impôt (même à court terme, si on loue en meublé), on ne profite pas du régime d’imposition des plus-value immobilière des personnes physiques  (pas super avantageux, mais quand même pas si mal…. actuellement exonération totale après 30 ans).

Vous payez plus d’impôt en louant en meublé ….merci de m’expliquer car je ne comprend pas car c’est tout le contraire.
D’un autre coté le fait de louer en meublé dans une SCI ne change rien au niveau fiscalité car l’amortissement de la SCI se fait sur les biens sans distinction du type de location.

La plus value professionnelle est pénalisante mais il existe des moyens que j’ai indiqué.

Un achat en SCI est un moyen parmi d’autres de se constituer un patrimoine.

A titre personnel plutôt que de payer de la CSG à 15,5 % , d’ajouter des revenus fonciers dans mes revenus sans amortissement , je paye 2,5 % de CRL mis en face de 14 %, actuellement j’accumule du déficit comptable qui est reportable sans limite de durée donc aucune imposition durant 15 ans au moins.
On déduit tout les frais et on reporte les déficits sans limite de durée.
Je pense être gagnant durant la durée de l’emprunt pour la sortie je sais comment faire.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (23/03/2013 20h11)


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#9 23/03/2013 21h15 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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projet03 a écrit :

Donc si c’est pour le garder en rente comme prévu le mieux serait à mon avis la SCI IS même si plus lourde, non ?
Avec la SCI IS je gagne si j’ai bien calculé 2944 euros pendant la durée de l’emprunt, puis 15026 ensuite.
Sans SCI je verse de l’argent jusqu’à 2500 euros pendant la durée de l’emprunt, puis 14277 ensuite et ceux jusqu’ à la fin de l’amortissement.

Si vos calculs sont exacts, la conclusion semble être qu’il vaut mieux avoir une SCI IS.

Il vous faut donc :
    - vérifier que tous les calculs sont exacts
    - évaluer l’impact si certaines hypothèses sont erronées, par ex si la fiscalité évolue
    - ne pas oublier de prendre en compte ce qui va se passer le jour où vous voudrez (ou vos héritiers voudront) vendre tout ceci, car c’est à ce moment là que la SCI IS sera très pénalisante (mais pas forcément plus que ce que vous aurez déjà engrangé avant)


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#10 23/03/2013 21h23 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Philippe30 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Donc avec une SCI IS : on se complique la vie, on paie plus d’impôt (même à court terme, si on loue en meublé), on ne profite pas du régime d’imposition des plus-value immobilière des personnes physiques  (pas super avantageux, mais quand même pas si mal…. actuellement exonération totale après 30 ans).

Vous payez plus d’impôt en louant en meublé ….merci de m’expliquer car je ne comprend pas car c’est tout le contraire.

Je voulais dire qu’avec une SCI IS on payera plus d’impôts que si on loue meublé (donc en amortissant) sans SCI IS.
Par contre, en SCI IS, au niveau des plus-values, on paiera toujours plus (même si c’est pas de sitôt).


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#11 23/03/2013 21h29 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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L’amortissement dans mon calcul était sur 40 ans, mais il n’est pas limité à 20 ans ?
La plus-value est taxé à 34.5% si j’ai bien lu, mais si on se le revend à soi-même sous-évalué ? on a le droit ?
Vendre les parts ou une donation sont comme pour la holding toujours soumises aux mêmes impôts sur la société non ? donc taxé sur les plus-value de sociétés ?
Vous me dites que je peux placer de l’argent sur la SCi et qu’elle me rembourse sans fiscalité aux taux en vigueur de l’année en cours ou de départ ? Même si elle n’investit pas cette somme? Cela ne fonctionne qu’avec une SCi IS, pas IR ?

L’amortissement d’un meublé entre également en compte pour les taxes sur plus-values quand on achète en nom propre svp?

Et le plus important comment si j’achète en nom propre inclure cette immeuble dans une  SCI IS, car les simulations bancaires et compromis sont déjà effectuer en nom propre. J’ignore si je peux encore changer avant l’achat.

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#12 24/03/2013 00h03 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Vous semblez un peu tout mélanger….

Pour revenir sur des points précis (tout ceci a déjà été expliqué en détail plusieurs fois sur ce forum) :
   - si un associé avance des fonds à sa SCI (en alimentant le CCA -Compte Courant d’Associé-) la société peut le lui rembourse quand elle veut (quand elle peut) sans fiscalité particulière. Mais s’il y a des intérêts, l’associé devra les déclarer comme des revenus, bien entendu. Et la société à l’IS ne pourra passer ces intérêts en charge que jusqu’à un certain taux (qui change régulièrement, selon le taux moyen des emprunts de moins de 2 ans constaté, et publié régulièrement).
   - la SCI peut utiliser ses fonds pour investir, tant que ça reste conforme à son objet social.
   - si vous achetez en nom propre, louez en meublé, et pratiquez des amortissements, pour calculer la plus-value lors de la vente on ne tiendra pas compte des amortissements pratiqués (avec la fiscalité actuelle).

L’amortissement n’est pas "limité à 20 ans". Il porte sur la durée de vie raisonnable du bien, ou de chacun de ses composants. Le terrain ne peut pas être amorti (sauf à être au bord d’une falaise rongée par l’érosion, il ne s’usera pas….).

Les simulations bancaires ne comptent pas. Seule la proposition officielle de la banque compte.

Le compromis peut prévoir explicitement que l’acheteur peut substituer à lui un autre acheteur (par ex. une société à l’IS). Même si ça n’a pas été explicitement prévu, il est peu probable que le vendeur refuse la substitution, car ça ne devrait pas le léser (sauf cas particulier). A voir avec votre notaire pour les modalités détaillées.


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#13 24/03/2013 01h20 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Merci pour ces réponses rapides.c’est vrai que j’ai énormément de question sur le sujet d’autant que lundi normalement j’ai l’accord de la banque.
Donc j’ai essayé de trouver mais je ne comprend pas comment on peut inclure l’immeuble en SCI IS si je l’achète en nom propre. Par exemple si après un an que je suis propriétaire je souhaite créer une SCI IS et l’inclure dedans. Cela sans faire contracter à la SCI un emprunt à la banque (donc deux emprunt pour un bien!!)

Et quand j’aurai décidé ou besoin de le revendre si je me le revend à moi-même sous évalué, avant de le revendre en mon nom à un acquéreur, pour éviter de payer beaucoup d’impôts sur les plus-value, c’est possible ?

Merci

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#14 24/03/2013 01h38 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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vente à soi-même = risque de soucis avec le fisc

vente à prix très sous-évalué = gros risque de souci avec le fisc (qui taxera d’office en demandant à l’acheteur, même s’il a juste "fait une bonne affaire", de payer les droits sur le prix "normal")

vente à soi-même à prix très sous-évalué = quasi certitude de gros soucis avec le fisc.

Si vous achetez en nom propre, vous pourrez faire apport du bien à une SCI que vous créerez plus tard. Mais la valeur du bien devra être déterminée dans les règles. Et s’il y a un emprunt encore en cours, ça va se compliquer beaucoup, et  transférer l’emprunt à la SCI ne se fera qu’avec l’accord de la banque et moyennant paiement de frais (donc à éviter)


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#15 24/03/2013 07h09 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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GoodbyLenine a écrit :

Je voulais dire qu’avec une SCI IS on payera plus d’impôts que si on loue meublé (donc en amortissant) sans SCI IS.
Par contre, en SCI IS, au niveau des plus-values, on paiera toujours plus (même si c’est pas de sitôt).

Dans une SCI , vous payez la CRL à 2,5 % lorsque vous faites un versement de dividende celui-ci est taxé en totalité à 15,5 % pour le CSG par contre ces dividendes sont pris à 60 % de leur valeur dans votre déclaration.
En nom propre en meublé si votre résultat positif , vous payez la CSG à 15,5 % sur ce résultat  et vous intégrez le résultat dans vos revenus.
Dans une SCI IS , vous êtes libre du versement de dividendes et des montants , vous pouvez capitaliser les excédents qui iront  alimentés le compte courant ou abonder le capital de la société.

Montez une SCI IS est un choix à murir , c’est une méthode de constitution de patrimoine en vue d’une transmission sans subir de fiscalité durant la phase de constitution.

Je trouve que c’est une bonne solution pour des immeubles dont les biens qui ne peuvent pas être loué en meublé comme des T3.
Louer en meublé en nom propre implique de disposer de biens de type studio ou T1 , à partir d’un certain volume de ce type de biens , il devient chronophage de les gérer. 

Simplement il faut connaitre la partie sortie qui ne peux se faire par une vente du bien.

La donation progressive de parts de la SCI ou leur vente permet de transmettre le patrimoine sans trop de fiscalité.

Philippe


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#16 24/03/2013 07h24 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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projet03 a écrit :

Merci pour ces réponses rapides.c’est vrai que j’ai énormément de question sur le sujet d’autant que lundi normalement j’ai l’accord de la banque.
Donc j’ai essayé de trouver mais je ne comprend pas comment on peut inclure l’immeuble en SCI IS si je l’achète en nom propre. Par exemple si après un an que je suis propriétaire je souhaite créer une SCI IS et l’inclure dedans. Cela sans faire contracter à la SCI un emprunt à la banque (donc deux emprunt pour un bien!!)

Et quand j’aurai décidé ou besoin de le revendre si je me le revend à moi-même sous évalué, avant de le revendre en mon nom à un acquéreur, pour éviter de payer beaucoup d’impôts sur les plus-value, c’est possible ?

Merci

Si vous avez signé un compromis en nom propre pour lequel vous allez avoir l’accord de la banque lundi , il ne vous serez pas possible de solliciter un nouveau prêt pour un SCI.
Le délai de constitution de la société , le fait que la banque vous fasse une offre de prêt en nom propre , le fait que le compromis de vente n’indique une clause de substitution au profit d’un tiers, il faudrait refaire tout le dossier je doute fort que le vendeur soit d’accord car le délai sera rallongé de plus d’un mois. 

Pour inclure un immeuble sous emprunt et hypothèque dans une SCI vous devrez d’abord faire un remboursement anticipé puis faire une vente à la SCI qui devra emprunter.

Pour ce qui est d’une revente personnelle à une SCI en minimisant le prix  :
- Cela vous pénalisera personnellement et pourra vous empêcher de rembourser votre emprunt.
- Le fisc contrôle les transactions dans le cas ou les prix sont minorés vous aurez un redressement du montant de la plus value que vous auriez du payer avec une amende , l’acheteur n’aura aucun problème.

Dans le cas ou vous voudriez faire ce type d’opérations d’une SCI vers votre patrimoine cela s’appelle tout simplement de l’abus de biens sociaux , vous privilégiez vos intérêts  personnels au détriment de la société dont vous avez la gérance.

Je vous conseille de rester dans le cadre légal surtout si vous envisager le montage de société.

Pour informations, à partir de 5 ans de détention lorsque vous revendez le bien vous pouvez déduire sans justificatif 15 % de travaux et 7,5 % de frais de mutation soit 22,5 % ainsi si vous avez une plus value de 22,5 % vous la couvrirez sans problème.

Je doute que dans 5 ans vous ayez une plus value de 22,5 % ….la tendance est plutôt contraire

Philippe


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#17 24/03/2013 17h22 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Philippe30 a écrit :

La donation progressive de parts de la SCI ou leur vente permet de transmettre le patrimoine sans trop de fiscalité.

Certes, mais n’est-ce pas juste repousser le problème un peu plus loin dans le futur ?

Je n’ai rien contre une SCI IS : j’en ai moi-même constitué une.

Mais la problématique de "sortie" demeure (surtout que dans certains cas on peut vraiment avoir envie de vendre le bien immobilier), même si on arrive à la reporter un peu. Il faut donc bien évaluer son poids par rapport aux avantages qu’on a pu retirer de la SCI IS auparavant.


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#18 25/03/2013 19h23 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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GBL a écrit :

Certes, mais n’est-ce pas juste repousser le problème un peu plus loin dans le futur ?

La cession de parts par donation permet une transmission en douceur suivant vos souhaits et la finalité que vous souhaitez donner à votre immeuble.

GBL a écrit :

Mais la problématique de "sortie" demeure (surtout que dans certains cas on peut vraiment avoir envie de vendre le bien immobilier), même si on arrive à la reporter un peu. Il faut donc bien évaluer son poids par rapport aux avantages qu’on a pu retirer de la SCI IS auparavant.

Vous avez une autre option , une fois la SCI IS pleinement propriétaire du bien.
C’est de revendre à une SCI IR la nue propriété
http://avocats.fr/space/franck.demailly … 057B72B214

Il existe une solution qui consiste à démembrer la propriété du bien détenu par la société soumise à l’IS, en faisant acquérir la nue propriété par une société soumise à l’impôt sur le revenu, tout en réservant l’usufruit temporaire à la SCI soumise à l’IS..

La SCI à l’IR n’acquiert que la nue-propriété (environ 15 à 20 % de la valeur d’un bien dont l’usufruit temporaire serait de 15 ans : le calcul sera réalisé à partir de la valeur de l’usufruit économique) : Ce qui réduit d’autant la plus value imposable à l’IS.

A l’extinction de l’usufruit temporaire, la SCI, nu-propriétaire, «retrouve» la pleine propriété du bien qu’elle pourra alors louer.

Philippe


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#19 26/03/2013 12h14 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Philippe30 a écrit :

Prix de vente 200.000
le calcul de la plus value se fera sur la base de 200.000 - 30.000 = 170.000 de plus value imposable

Calcul de la plus value dûe
170.000 à 34,5 % environ 58.000
Calcul de l’impôt sur les sociétés sur la base de 200.000 - 58.000 = 142.000 € ( taux de 15 % puis 33,3 %)

Cette partie me semble peu claire. A la lecture, j’ai l’impression que vous voulez dire qu’après paiement d’un impôt sur la plus-value de 58 000, le solde de 142 000 est soumis à l’IS.

Or, les 58 000 euros forment le paiement de l’IS, et le solde de 142 000 la somme distribuable aux associés.

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#20 06/04/2013 05h38 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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qdedroit a écrit :

Cette partie me semble peu claire. A la lecture, j’ai l’impression que vous voulez dire qu’après paiement d’un impôt sur la plus-value de 58 000, le solde de 142 000 est soumis à l’IS.

Or, les 58 000 euros forment le paiement de l’IS, et le solde de 142 000 la somme distribuable aux associés.

Merci , je me suis mal exprimé

Philippe


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#21 11/07/2013 22h36 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Bonjour Projet 03 et bonjour également à tous ceux qui lui ai répondu.

Alors, avez vous acheté votre immeuble avec une SCI à l’IS pour finir?

Pour ma part, je suis sur le point de le faire sous les conseils du vendeur qui est agent immobilier et qui possède beaucoup de SCI.
Je vais me lancer mais je me pose encore beaucoup de questions.

La dernière discussion date du mois d’avril. Y a t’il encore quelqu’un qui pourrait m’éclairer sur les SCI à l’IS?

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#22 12/07/2013 09h18 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Philippe30 a écrit :

Cela nécessite de disposer de fonds propre car il faut financer la SCI IR et la SCI IS.
Le calcul d’usufruit se fait sur 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans.

Vous traitez exclusivement du démembrement fiscal, basé sur le barème de l’article 669 du CGI.

Pour réduire la valeur de la nue-propriété, et a fortiori, l’apport de liquidités à produire, il est possible de procéder à un démembrement temporaire, dont l’évaluation sera calculée en considération de plusieurs facteurs :

- le rendement moyen ou espéré du bien;
- la durée du démembrement;
- la valeur en pleine propriété du bien;

On commence par calculer la NP économique = PP / (1 + i)^D

Où:

PP = valeur du bien en pleine propriété (240 000 € dans l’exemple ci dessous)
i = rendement (9,80 % dans l’exemple ci-dessous)
D = durée du démembrement (18 ans dans l’exemple ci-dessous)

Ex :

NP économique = 240 000 / (1,098)^18
NP économique = 44 603 €

Par déduction, UF économique = PP - valeur de la NP économique
UF économique = 240 000 - 44 603
UF économique = 195 397 €

Au final plusieurs conséquences positives:

- vous avez beaucoup moins de cash à mobiliser pour la même opération;
- l’amortissement comptable de l’usufruit sera beaucoup plus important, réduisant d’autant plus le résultat d’IS, et donc l’imposition;

Cordialement,

Despe


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#23 09/09/2013 12h50 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Bonjour,

Je suis a la recherche d un montage pour réduire la plue value a payer sur la vente de part de sci soumise a L’IS. je suis propriétaire via une société civile soumise a l’is de 25% d une sci ( mur d un hôtel) depuis 10 ans acheté a 160 000€ (valeur aujourd’hui 200 000€) il me reste 5 ans de crédit soit 70000€. Je souhaite me revendre ces part pour dégager un peu de cash pour éventuellement finir de payer ma résidence principale. Mais vu le montage actuelle je me fais assassiner par les impôts. Quelqu’un à t il une solution?

Merci d avance

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#24 06/07/2014 21h24 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Bonjour

Nouvellement inscrite sur le forum, et après de longues heures a lire tous ces sujets intéressants, je suis aujourd hui confrontée a une question.

J ai créé avec mon mari une sci pour acheter un local commercial il y a qq années.  Ce bien etait prevu pour mon activité professionnelle. Depuis 2 ans, je ne l utilise plus et l ai donc mis en location.

Nous avons signé il y a 15 jours un compromis pour un immeuble de 3 appartements.

Je me demande s il ne serait pas plus avantageux de passer la sci a l IS pour pouvoir amortir l achat de ce bien.

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#25 06/07/2014 21h46 → SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport... (immeuble de rapport, impot société, nom propre, sci)

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Ça dépend de votre situation. Plus vous êtes précise,  plus la réponse sera claire et pertinente.

Mais pour répondre a votre question, un SCI IS permet effectivement d’amortir le bien … avec des contre parties. Relire ce sujet depuis le début vous permet de mieux les saisir.

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