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#26 07/08/2012 16h30 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Kool31 a écrit :

JÉvolution démographique
(Source : INSEE2) 1962     1968     1975     1982     1990     1999     2006
2 417     2 733     2 643     2 650     2 899     2 969     3 156
source : wikipedia

Kool31, vous feriez mieux de consulter le site de l’INSEE directement… Au recensement de 2009, Yutz comptait 16 326    habitants… On en peut pas vraiment considérer cela comme un village.
De plus, c’est une ville qui touche Thionville. L’agglomération de Thionville (unité urbaine 2010 de l’INSEE) compte plus de 130.000 habitants !

Juste pour rire et pour donner quelques nouvelles. L’immeuble est toujours à vendre (on s’en serait douté).

Non, plus sérieusement. J’avais fait mi-juillet une demande juste pour rire sur un courtier en ligne bien connu. En indiquant un montant total de loyer de 470.000 €, un apport de 200.000 € et un prix d’achat de 3.000.000 €. En indiquant également ma vraie situation personnelle (revenus + investissements locatifs)

Première surprise, à la fin de la simulation, je n’ai pas été immédiatement "jeté".
Deuxième surprise : appel hier d’une conseillère de ce courtier, qui s’excuse du délais de réponse inhabituellement long (car c’est un dossier un peu "particulier") et qui me demande où en est mon projet ?!?
Incroyable, c’est finançable ! Je lui ai évidemment dit que vu le nombre d’impayés et de logements vides en ce moment, ce projet ne m’intéressait pas. Mais je lui ai demandé si elle était sérieuse, et si un tel dossier avait vraiment des chances de passer. Sa réponse a été que si les chiffres avancés dans la situation pouvait être justifiés, alors oui, ça n’est pas impossible. La preuve dans mon espace client : (cliquez pour zoomer)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/1576_demandemeilleurtaux.jpg

Je trouve ça incroyable… et en plus, avec des taux plutôt attractifs !
En même temps, ça me rassure sur ma capacité d’emprunt pour de futurs éventuels projets plus "sérieux" wink

Dernière modification par Siocnarf (07/08/2012 16h32)


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#27 07/08/2012 19h23 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Avoir accès à ce taux ne veut pas dire que la banque acceptera. Personnellement pour mon précédent achat j’avais utilisé ce site était contacté par 2 banques après les 2 rendez-vous aucune banque n’a retenu mon dossier du à l’endettement alors que tous les éléments avait été donnés.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#28 07/08/2012 23h38 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Je viens de trouver un autre exemple de ce type : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s

D’après mes calculs, il resterait un peu plus de 3000€ avant impôts sur le revenu en le mettant en gestion en agence.

Reste plus qu’à convaincre le banquier…

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#29 08/08/2012 08h02 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Kool31 a écrit :

Avoir accès à ce taux ne veut pas dire que la banque acceptera.

Oui bien évidemment. Mais je m’attendais à être "jeté comme un malpropre" par les "filtres" du site qui font déjà une première sélection, sans que la demande aille plus loin.

@Phil : en cherchant bien, on trouve quand même quelques annonces dans le même style.

Voici une "étude de cas" d’un autre exemple pas trop loin de chez moi, avec potentiellement une très bonne rentabilité : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=15_s

40 appartements (potentiellement 160.000 € par an), mais seulement 70% d’occupation (115.000 € l’année dernière). Mais même à 70% d’occupation, l’affaire reste autofinançable : 700 € net net par mois (hypothèses : achat sur 25 ans au prix demandé, 50k€ d’apport, TMI 30%). Il suffirait de "brader" les logements restants pour augmenter le taux d’occupation.

C’est un bien qui pourrait m’intéresser et pour lequel je pourrais avoir un financement, mais après une rapide analyse, il y a beaucoup de risques :
- économie locale basée essentiellement sur l’industrie, dont Electrolux qui occupe à elle seule plus de la moitié des emplois de ce secteur. Quid en cas de fermeture ?
- taux de chômage élevé (15,2% des actifs en 2009)
- population vieillissante et qui décline (-1100 habitants entre 1999 et 2009 sur un total de 7468)
- taux d’inoccupation élevé des logements de 17% (mais ce qui laisse présager une marge sur le taux d’occupation de l’immeuble)

Donc sur le papier, un bon coup. Dans la pratique… beaucoup moins ! A moins d’une énorme négociation, genre proposition à 750 k€ (dans ce cas, avec les mêmes hypothèses que plus haut, on passe à 1800 € net net par mois)

Dernière modification par Siocnarf (08/08/2012 10h23)


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#30 06/12/2012 13h25 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Je viens de retrouver cette annonce dans mes favoris. Ils annoncent un retour sur investissement sur 10 ans, mais comme toujours il doit y avoir un os :
Immeuble 1102m²

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#31 06/12/2012 18h27 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Il n’y a pas d’os , il y a une carcasse entière à louer comprenant 16 appartements dans le 42 ….
Bon courage pour louer…..

Sur 20 ans vous devez sortir au minimum 3300 à 3400 de remboursement mensuel pour rembourser 575.000.

Franchement à mon avis aucune banque ne vous suivra si vous n’avez pas d’apport et il faut un minimum de connaissances en immobilier pour cerner la vrai rentabilité du bien.
Car quand je lis à 18 kms des pistes , vous ne louerez pas aux skieurs   , Sail sous couzan loin de tout….

L’annonce précise qu’il est possible de négocier , ils ne doivent pas avoir beaucoup d’appels.

Acheter un immeuble dans un coin pareil qui ne soit pas louer intégralement ne doit pas être envisagé à mon avis.

Philippe


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#32 06/12/2012 20h10 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Attention de ne pas oublier que sur ce type d’immeuble l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 s’applique. Il convient donc, de bien penser à s’accorder une porte de sortie au moment du compromis pour éviter de se voir embarqué dans une copropriété "forcée"….

Article 10-1 de la Loi n°75-1351


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#33 07/12/2012 05h47 → Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat ! (immeuble de rapport, investissement, rentier)

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Merci Sasuke pour cette information


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