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#1 23/07/2015 15h22 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Bonjour à tous et toutes,

J’envisage actuellement l’achat d’un immeuble composé de 3 appartements, dont 1 que je souhaiterais garder en logement principal. Les 2 appartements peuvent générés 800€ mensuel.
Tout le monde est très "gentil" et la banque/courtier me propose des mensualité à 700€ environ ( sans se soucier de garder de l’argent des loyers pour payer les impôts et sans avoir de vacances ou d’impayé) et j’ai une possibilité de remboursé 500€ de crédit pour un endettement à 30% environ.
Au niveau fiscalité je pense loué en meublé non pro en frais réel pour déduire les charges (intérêt + taxe foncière + quelques travaux de rafraîchissement principalement) les premières années puis passé au micro bic quand les intérêts remboursé vont décroître.
Mais j’aurai besoin de vos conseils.
Le problème c’est que je vais utiliser aussi en appartement personnel donc je n’aurai surement pas la possibilité de déduire toute la taxe foncière et les intérêts sur les impôts. Mais comment calculer le prorata? Comme j’ai un apport puis-je découper l’immeuble en 2 et dire que la totalité de mon apport ne porte que sur ma résidence principale?
A qui puis je m’adresser ? Un comptable ou un notaire? Le banquier a t’il réellement un point de vue objectif?

Merci de vos remarques.
Matthieu

NB : je suis novice dans le domaine.

Dernière modification par Mathaousse (23/07/2015 16h21)

Mots-clés : immeuble, location, principal

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#2 23/07/2015 15h40 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Bonjour,
Généralement, dans ce genre de cas, les banques en profitent pour contracter deux prêts. Un premier sur le principal, et un second sur le locatif. Qui dix 2 prêts signifie 2 assurances, et 2 frais de dossier (s’il y en a)…etc…
Votre apport peut être alors réparti entre les deux crédits. Mais je ne trouve pas cette formule idéale. Vous comptez acheter comment ? Nom propre, SCI ?
Personnellement je n’achèterai pas en nom propre, mais chaque cas est différent.
Par contre le fait de choisir de loué en meublé présente des avantages, et vous pouvez même envisager de gagner un peu plus (en travaillant plus) en louant à la semaine.

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#3 23/07/2015 16h01 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Je compte acheter en nom propre mais ce choix est surtout dû au fait que je ne connais  pas clairement l’avantage de la SCI.
Pour la location à la semaine, étant dans une petite ville de province (Agen) je ne suis pas sur de trouver la clientèle.

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#4 23/07/2015 16h20 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Mathaousse a écrit :

NB : je suis nocif dans le domaine.

Je ne vais pas juger votre nocivité dans le domaine… Mais juste répondre sur quelques points.

Commençons par le plus simple : la proratisation des charges se fait généralement par rapport à la superficie des logements. Un comptable me semble la personne la plus adaptée pour répondre à ce genre de questions.

Concernant votre point sur le découpage et l’apport, je ne comprends pas vraiment pourquoi vous voudriez faire ça ? Que croyez-vous que ça va vous apporter ?

Je ne comprends pas non plus votre question par rapport à l’objectivité du banquier ? S’il vous
propose des mensualités de 700 €, c’est qu’il pense que ça peut passer… Avez-vous tenu compte de vos futurs revenus locatifs dans le calcul de votre taux d’endettement ?

Ensuite, je me permets de vous reprendre sur un point : vous parlez de louer en meublé puis de micro-foncier. Le micro-foncier ne concerne que les revenus… fonciers, donc provenant de location nue. Vous deviez penser au micro-BIC.

Pour répondre à Popovitch sur le montage avec 2 prêts, j’ai été dans la situation de Mathaousse mais j’ai pu contracter un unique prêt sans aucun problème.

Enfin, juste un point sur la SCI avant d’y réfléchir plus : il faut normalement être au moins 2 pour en constituer une…


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#5 23/07/2015 16h43 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Merci de vos réponse.
Je me suis trompé en voulant dire micro bic effectivement. (ainsi que nocif)
Pour le banquier en fait il me dit que je peux emprunter 170000€ sur 25 ans environ mais n’étant pas accoutumé au prêt je trouvais ça un peu excessif mais bon passons.
Pour le découpage, imaginons que le budget soit 1/3 apport et 2/3 crédit et que l’immeuble soit composé 3 apparts identiques. Si je découpe j’achète ma partie privée avec mon apport et le crédit  finance les 2 autres donc déductions max sur les impôts en LMNP. Je ne sais pas si je suis clair.

Dernière modification par Mathaousse (23/07/2015 16h43)

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#6 23/07/2015 16h49 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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C’est un peu plus clair…

Quand on parle de découpe pour un immeuble, il s’agit de créer une copropriété. Avec effectivement une réelle séparation des lots. Alors dans ce cas, il est possible de n’acquérir qu’une partie, ou en acquérir plusieurs parties en plusieurs fois (mais là je ne vois pas l’intérêt, vous allez multiplier les frais de notaire, les frais liés au crédit etc…)

Mais pour pouvoir découper, il faut être propriétaire… Or vous ne l’êtes pas encore !

Dernière modification par Siocnarf (23/07/2015 16h49)


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#7 23/07/2015 17h05 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Etant nocif smile dans le domaine je me suis mal exprimé et je parlais plus de "découper" mon prêt+apport pour optimiser la fiscalité.

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#8 24/07/2015 10h11 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Alors dans ce cas je ne sais pas si c’est possible techniquement.
A voir avec le banquier… ou peut-être un courtier ?


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#9 24/07/2015 10h18 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Bonjour,

Pour le fisc, c’est l’acte qui fera foi ! Si vous achetez un immeuble en une fois, et non 3 appartements constituant un immeuble, de manière simultanée mais néanmoins séparée, alors le financement sera considéré global.

En clair : vous déduirez les emprunts au prorata des biens locatifs, mais vous ne pourrez pas dire "cet emprunt concerne ce bien, l’autre je l’ai payé cash", parce que le document établi précisera lui que vous achetez un immeuble avec xx% d’apport et yy% d’emprunts via les prêts …..

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#10 24/07/2015 10h25 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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La seule façon d’envisager cela étant une découpe préalable en deux lot, l’un pour le locatif et l’autre pour la RP.

Mais cela engendre plus de frais de notaire et de frais liés au prêt, et il est peut être intéressant de faire le calcul.

Une autre solution étant un financement à 110% par l’emprunt et de conserver votre apport pour l’aménagement intérieur du bien que vous conservez pour votre RP.

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#11 24/07/2015 16h08 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Merci pour vos réponses.
Ma vraie question est : Combien d’impôts fais je payer en fin d’années? (Revenu et prélèvements sociaux). J’ai trouvé certains simulateurs sur internet mais y en a t’il des bons? ou je peux tout déduire?
Je sais que ce forum est plus centré sur l’investissement locatif. Peut-être que cela deviendra mon cas si je quitte un jour la région et que je mets l’immeuble entier en locatif mais pour l’instant c’est un effet de levier pour acquérir mieux.

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#12 24/07/2015 16h39 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Si vous voulez utiliser des simulateurs, vous pouvez aller sur le site rendementlocatif.com
Ou vous inscrire à la mailing-list de mon blog et utiliser le mien.

Sinon, si vous louez tout de suite les logements en meublé, vous ne devriez pas payer d’impôts pendant quelques années, le temps que les frais d’achats et les autres charges ne génèrent plus de déficit.


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