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Forums des investisseurs heureux

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#326 09/03/2015 09h16 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Il n’y a pas forcément de loup. Pour être natif du Jura, je connais un peu le coin… C’est juste perdu et loin de tout !
Le Haut Jura est un secteur plutôt sinistré économiquement et ce qui pourrait faire l’attrait d’un investissement là-bas, c’est la proximité de la Suisse, pour louer du haut de gamme à des travailleurs frontaliers.

Mais dans ce cas précis, la Suisse n’est pas facile d’accès et l’environnement immédiat (allez faire un tour sur StreetView) du bien ne permettrait pas vraiment à faire du haut de gamme…

Pour moi, ça peut rester une bonne affaire, mais avec des risques  au niveau des vacances locatives et du profil des locataires…


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#327 09/03/2015 11h20 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Ce qui m’inquiète le plus c’est la liquidité du bien.
Imaginez la revente, aujourd’hui c’est à vendre depuis un bon moment déjà à 15% brut et personne n’en veut à priori…
Cela veut dire qu’il faut le mettre à 20% de rendement pour le vendre !
Vous me direz, pourquoi revendre un immeuble qui dégage du 15%?
Divorce, maladie…

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#328 09/03/2015 15h32 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Concernant cet immeuble, je vais vous livrer son secret : en fait il m’attends gentiment …. ;-)


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#329 09/03/2015 20h08 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Petit malin, vous allez faire une offre à -30% dans 6 mois !
Si j’étais dans le secteur, j’irais y faire un tour..
Bien d’accord avec Siocnarf, l’environnement à l’air bien naze (quoique pour les amoureux de la nature ça l’air sympa) mais bon…à ce niveau de rendement il ne faut pas trop en demander smile

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#330 09/03/2015 23h23 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je suis pas loin du Jura, mais c’est pas le coin qui m’arrange … du coup effectivement je vais probablement attendre les soldes d’été pour me déplacer ;-) !!!


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#331 01/04/2015 14h46 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Cet immeuble est-il toujours en vente ? Je ne suis pas sûr, ce n’est pas clair sur le bon coin car je n’arrive pas à le retrouver en passant par le moteur de recherche…
Sinon, vous êtes peut être un peu sévère avec Moirans. Je suis moi aussi jurassien et la commune est dynamique et fonctionne plutôt bien avec un bon bassin d’emplois et tous les services. On n’est pas au fin fond de la Haute-Saone. L’intérêt du haut Jura est loin de se résumer à la seule frontière Suisse.
Si l’annonce est toujours valide, je pourrais facilement aller voir, je ne suis pas loin.

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#332 01/04/2015 15h20 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour Nik66,

Content de voir des jurassiens sur ce forum !

Cet immeuble est toujours en vente, voici l’annonce : Pour investisseur immeuble de rapport de 7 logemen Ventes immobilières Jura - leboncoin.fr

Il est vrai que le haut jura possède un tissu industriel plutôt bien développé, mais ce sont des industries vieillissantes, qui perdent des emplois, cette tendance devrait durer selon moi tant que les coûts de la main d’oeuvre plomberont la compétitivité. La lunetterie n’est pas en très grande forme, l’industrie du jouet également (l’histoire récente de smoby le prouve)

Après c’est vrai que je n’y vis plus, donc mon opinion n’est peut-être pas la plus objective, mais je m’y intéresse toujours de loin et essaie de suivre les actualités.

Ce dossier de l’INSEE est très intéressant et très complet : http://insee.fr/fr/themes/document.asp? … f_id=19783


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#333 02/04/2015 14h59 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Par contre il est certain qu’il ne faudra pas espérer revendre le bâtiment en faisant une plus value… La vente à perte est même certaine quel que soit l’état du bâtiment. D’où le rendement… C’est d’ailleurs ce que vous expliquez tous : s’il y a du rendement, c’est qu’il y a des risques, et ici, il y en a, c’est certain ! La commune ne fonctionne pas trop mal, mais elle est petite et très isolée. Quid de la possibilité de trouver des locataires ? Qu’en dites vous ?

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#334 06/04/2015 19h16 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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je pense que dans n’importe quel coin de France et de Navarre, si vous louer mieux (appartement propre et entretenu) et moins cher, aucunes raisons d’avoir des pb à trouver des locataires, même avec une offre légèrement supérieure à la demande … C’est l’avantage des grosses renta, on est pas à 50 balles près !!!


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#335 24/04/2015 12h54 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je reprend al conversation sur cet immeuble car, n’habitant pas loin, je suis allé voir de plus près ce qu’il en était pour en avoir le coeur net.
Je vous remets le lien de l’annonce pour commencer :
Pour investisseur immeuble de rapport de 7 logemen Ventes immobilières Jura - leboncoin.fr

Bilan de la visite : l’immeuble en lui même n’est pas trop mal et sur le papier on peut peut être espérer tirer une bonne rentabilité.

Mais il y a trois vrais problèmes qui expliquent pourquoi il ne se vend pas :

1 - Contrairement à l’annonce très optimiste du vendeur, il y a des travaux à refaire : il faut reprendre les communs (entrée, escalier, porte d’entrée : poncer, peindre, nettoyer, pas mal à refaire), reprendre et isoler les sols de chaque appartement, refaire le chauffage (tout éléectrique), reprendre les cuisines et salles de bains et rafraichir toutes les peintures, sans compter les extérieurs. Je m’y suis rendu avec un pro qui a estimé les travaux à environ 120 000 € pour le refaire propre et en état d’être loué. Ajoutés aux prix de vente demandé (165 000 €), ce n’est plus la même musique, ni la même rentabilité.

2 -  Le 2eme problème est bien sûr la localisation. Moirans en montagne, toute petite commune du haut jura, environ 2300 habitants, quelques entreprises qui marchent pas trop mal mais une commune très isolée. Et c’est là que se pose le problème de savoir si un immeuble comme ça peut voir ses 7 appartements se louer… C’est loin d’être sûr… Plusieurs appartements sont en annonce depuis plus d’un mois sans trouver preneur. Le risque de vacance locative me semble élevé. Impossible de louer cher, les niveaux indiqués sur l’annonce sont des maximums pour le lieu.

3 - Il est presque impossible de pouvoir espérer revendre l’immeuble après achat vu l’emplacement et  le contexte local ou alors avec une forte perte. Plusieurs logements sont déjà à vendre à des prix très bas (exemple : un appartement T5 de plus de 100 m2 à 30 000 €) sans trouver preneur sur la commune.

Voilà, je crois que vous avez les éléments essentiels. C’est un cas d’étude intéressant, avec du rendement potentiel mais aussi pas mal de risques, et j’aimerais beaucoup avoir l’avis de la communauté.

Au plaisir de vous lire.

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#336 24/04/2015 18h44 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Si un T5 est à vendre à 30 000€ +  imaginons avec 30000 de travaux = 60k€, ça veut dire qu’en le louant à 600€ / mois il y a déjà un beau rendement

Pour avoir le même rendement avec les 7 appartements : Travaux + Vente = 265000€ il faut louer le tout 2650€ / mois soit en moyenne 378€. Je trouve que cela fait beaucoup.

Franchement dans l’immobilier, il y a trois règle : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.


Dans la tempête : cash is king

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#337 24/04/2015 20h15 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Eh oui, c’est bien le problème : si tout est loué à un tarif normal pour le département, c’est une affaire rentable, mais il y a un risque de ne pas loué plusieurs appartements.
Auriez-vous des pistes pou mieux sonder la demande locative dans une telle petite ville ?

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#338 25/04/2015 18h36 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Vous pouvez essayer d’aller voir les agences immobilières et les notaires du coin.
Vous leur dites que vous voulez investir et vous leur demandez le rendement que vous pouvez espérer ( et vous enlevez 2 points ! lol)


Dans la tempête : cash is king

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#339 25/04/2015 23h18 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Vic a écrit :

Franchement dans l’immobilier, il y a trois règle : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Bonjour Vic,

Ouais Ouais…je ne suis pas du tout convaincu !
C’est un dicton de journaliste économique parisien ça.
Une maxime pour frileux !
Je préfère nettement ces 3 règles :

Le rendement, le rendement, le rendement. smile

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#340 25/04/2015 23h41 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Et j’imagine de plus que si l’OPH est présent sur place, cela fait une concurrence de plus, non ?

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#341 26/04/2015 09h43 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Guillaume33 a écrit :

Vic a écrit :

Franchement dans l’immobilier, il y a trois règle : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Bonjour Vic,

Ouais Ouais…je ne suis pas du tout convaincu !
C’est un dicton de journaliste économique parisien ça.
Une maxime pour frileux !
Je préfère nettement ces 3 règles :

Le rendement, le rendement, le rendement. smile

Je suisplutot d’accord avec toi guillaume.
Dites moi si je me trompe mais effectivement la plupart des investisseurs du forum sont issus de grandes villes , donc oui l’emplacement est important surtout pour la plus value , si on sort des grandes villes cet adage est moins valable.

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#342 26/04/2015 10h39 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Moi j’investis à Paris et également dans un petite ville de Province de 20 000 habitants, et je ne déroge jamais à la règle de l’emplacement. C’est plus facile à louer, plus facile à vendre. En cas de baisse du marché, le centre perds moins que la périphérie…  bref, chacun ses priorités. Je précise que je ne favorise pas l’emplacement au détriment du rendement. Je veux les 2.


Left the Rat Race in 2013

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#343 26/04/2015 10h52 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Tout à fait d’accord avec ZX-6R. Vous gagnez aussi sur la plus value à long terme.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#344 26/04/2015 11h29 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Il y a ici des investisseurs de toutes typologies, dans tous types de villes…

ZX à bien résumé la problématique.
Jouer l’emplacement contre la rentabilité est à mon opinion une équation perdante. C’est l’addition ou l’équilibre entre ces deux notions qui permettra sécurité et rendement.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#345 26/04/2015 12h58 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Il y a des régions ou cela est difficile de trouver du rendement comme toulouse et son aglo.
Donc si je privilégie l’emplacement j’aurais un objectif uniquement de plus value hypothétique à long terme car j’aurais payé l’emplacement plus cher.
Si pour avoir un rendement au moins de 10%brut je m’éloigne  je ne vise plus la plus value mais le rendement , tout en choisissant un ville petite où les biens se vendent bien sûr .
Si dans 10 ans je ne vend pas,  ou pas au prix escompté je peux garder et toujours dégager du revenu .
Dans le premier cas le rendement était faible , je n’ai pas eu la plus value escomptée , j’ai donc perdu de l’argent avec un effort d’épargne tout les ans .
bien sûr que l’idéal c’est d’avoir un bien avec un rendement de plus de 10%brut dans un secteur tres prisé . Mais dans les grandes villes française , il faut m’expliquer comment vous faites.
Arrivez vous a 10% brut a lyon , marseille toulouse , paris?
C’est là que l’on parle d’emplacement .
Si l’on parle d’emplacement dans une ville de 10000 20000 habitants c’est pas très compliqué car ce n’est pas des aglomérations et la plupart des biens se situent au centre ville .
C’est le constat que j’en fait.

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#346 26/04/2015 13h14 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je recherche depuis quelques semaines un immeuble autour de Montpellier. Il n’est pas facile d’en trouver un convenable sur la papier.

Je me demande donc si ce n’est pas mission impossible..
Peut être qu’il faut s’excentrer pour en trouver par exemple:
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s

La ville à une population <10 000 habitants mais le bassin économique semble assez vivant..
Bref pas facile la recherche surtout que j’ai l’impression de partir dans tout les sens.


Parrainages possibles: Boursorama/Fortuneo/Binckbank/Bourse Direct

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#347 26/04/2015 13h33 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Vous avez des villes <50 000 habitants avec un centre ville et une périphérie et 2 visions différentes de l’investissement à mon sens. Vous pouvez gratter des points de rendement en vous éloignant du centre mais c’est risqué pour moi.


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#348 26/04/2015 14h51 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Pas simple tout cela… !
Il me semble que vu les prix actuels, acheter dans les centres des grandes villes (j’entends par là les métropoles : Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse…) empêche d’avoir de bons rendements. Les prix sont vraiment trop élevés. Je suis à peu près correctement trois de ces grandes villes que je connais un peu Dijon, Lyon et Strasbourg. Il n’est pas possible d’acheter quoi que ce soit dans ces centres en ayant un bon rendement (j’entends par là 5% nets), les prix sont trop élevés.
Je ne crois plus possible d’avoir en même temps emplacement en centre de métropoles et bonne rentabilité et espoir de plus value.
Le plus improbable me semble l’espoir d’une plus-value : quel que soit le lieu en France, l’immobilier est trop cher et la baisse est bien enclenchée. Je ne crois pas que les grandes villes y échapperont. Si mes souvenirs sont bons, lors du précédent marché baissier (les années 90) même Paris a vu ses prix baisser de 30-35%. Et actuellement, on part de bcp plus haut…
AMHA, un achat aujourd’hui dans un centre ne procure qu’un seul (mais vrai) avantage : avoir une demande locative forte. C’est pour cela d’ailleurs que le Pinel est lancé. Les prix n’iront pas jusqu’au ciel et les rendements ne peuvent pas être bons vu le pouvoir d’achat moyen et le prix d’achat.
Ma conclusion : pourquoi acheter au centre-ville d’une métropole où on aura un rendement bien moyen avec un risque fort de moins value dans les années à venir et tous les tracas de la location ? Autant acheter une SCPI. Si l’on veut espérer du rendement, on est obligé de sortir des centres des métropoles, et donc prendre des risques sur des petites communes. Là, on peut trouver du rendement élevé. On peut désormais acheter avec des prix en baisse qui limitent le risque de moins value à la vente. Reste un problème : la demande locative. C’est pour moi l’élément le plus délicat à évaluer dans les petites villes et c’est là que réside le risque principal.
Il me semble par ailleurs que dans ces villes moyennes, la logique d’investissement doit être inverse des métropoles : il ne faut pas acheter en centre ville. Les villes petites et moyennes voient leurs centres se vider progressivement. L’idéal de tous les locataires, c’est de vivre avec son petit coin de campagne, donc dans les espaces périurbains qui diluent l’espace urbain et n’en finissent pas de s’étendre depuis déjà de nombreuses années. Phénomène un peu plus récent en province, les emplois ont une tendance accrue à eux aussi glisser vers les périphéries. Même une ville comme Besançon dans ma région (déjà une petite métropole pourtant) voit son centre perdre en dynamisme, en emploi et en attractivité. Investir au centre ville ici me semble de plus en plus risqué. Dans les villes petites et moyennes (jusqu’à 100 000 hbts environ), le meilleur emplacement me parait être toujours l’espace périurbain qui cumule bcp d’avantages pour les locataires.

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#349 26/04/2015 14h54 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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patito a écrit :

Arrivez vous a 10% brut a lyon , marseille toulouse , paris?
C’est là que l’on parle d’emplacement .
Si l’on parle d’emplacement dans une ville de 10000 20000 habitants c’est pas très compliqué car ce n’est pas des aglomérations et la plupart des biens se situent au centre ville .

Effectivement trouver 10% à Paris, Lyon Marseille parait compliqué voire impossible.

La notion d’emplacement existe également dans les petites villes, le centre tout à pied et 5 minutes en voiture ce n’est pas du tout la même chose… il y a également des zones plus "prestigieuses" que d’autres.

La notion d’emplacement comprends pour moi également la qualité "locative" de la ville, ce qui n’est pas exclusivement lié à sa taille. Il est des villages où louer est facile et des villes où l’offre est sur-abondante.
Le cas général reste malgré tout que plus la ville est grosse, plus il y a de locataires potentiels. Le risque de vacance locative reste un des premiers risques à considérer dans un investissement locatif, c’est la raison pour laquelle n’étudier que la rentabilité ne me semble pas pertinent.

ankhaf a écrit :

Je recherche depuis quelques semaines un immeuble autour de Montpellier. Il n’est pas facile d’en trouver un convenable sur la papier.

Je me demande donc si ce n’est pas mission impossible..

Trouver un bien dans une zone sans exposition particulière à un risque et investir avec une bonne rentabilité est long et difficile.
Personnellement cela fait plus de 6 mois que je cherche quotidiennement, sans succès jusqu’alors. Il en a été ainsi pour chacun de mes investissements. Au final ces efforts ont été jusqu’alors récompensés par une rentabilité brut de 13% dans des villes où sur le papier elle est de 7/8%.

nik66 a écrit :

Dans les villes petites et moyennes (jusqu’à 100 000 hbts environ), le meilleur emplacement me parait être toujours l’espace périurbain qui cumule bcp d’avantages pour les locataires.

Les maisons y sont très recherchées, mais ce type de bien est rarement rentable.
J’ai moins de conviction pour des appartements éloignés du centre sans l’intérêt du jardin.

Investir dans l’immobilier de manière rentable est à la porté de tous.
Il ne faut ni développer de talents ni d’expertises extraordinaires, juste y croire et y travailler smile

Dernière modification par DDtee (26/04/2015 15h04)


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#350 27/04/2015 08h05 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Le souci des grands villes est que le marché est verrouillé par les AI et les marchands de bien. Donc c’est difficile de faire de très bonnes affaires.

Il faut sortir des zones "évidentes" et essayer de trouver les lieux à potentiel de développement, là où le prix au m² est abordable et où on a des chances de récupérer à long terme le capital investi..

Sur la métropole lilloise, j’ai ciblé un temps le centre ville mais impossible d’avoir mieux que 6/7% de rentabilité. Par contre, plus value à long terme assurée (enfin j’espère).

Actuellement, je vise le long des lignes de métro, et les petites villes à 10/15 km du centre et accessibles facilement par train. J’ai trouvé aussi un bien qui est situé dans une ville qui a mauvaise réputation (et que j’avais éliminé de mes critères de choix) mais qui se trouve à 50 m d’une ville qui a très bonne réputation.

Donc mieux vaut éviter de figer trop vos critères.


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