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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#401 28/06/2015 14h24 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   31 

Je vais être caricatural et pousse à l’extreme:
- vous avez 10% brut et vous louez 9 mois sur 12, vous avez 7.5% et vous courrez après de nouveaux locataires
- vous avez 7% brut et vous louez 12 mois sur 12, vous avez 7% et vous êtes ’tranquille’

Après effectivement si vous ne résume l’investissement locatif physique que par je cite "impayé, dégradations, vacances locatives, impôts, taxes, etc…", il est possible que ce type d’investissement ne soit pas fait pour vous.

Quant aux SCPI, c’est un autre débat. Je préfère m’en vouloir a moi même si je ne gère pas bien mon immo, de ce fait je préfère gérer moi même. La aussi, chacun voit midi à sa porte.

Dernière modification par jeamb (28/06/2015 14h24)

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#402 28/06/2015 14h36 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   36 

@jeamb
"vous avez 7% brut et vous louez 12 mois sur 12, vous avez 7% et vous êtes ’tranquille’"

Je ne crois pas, car vous n’évoquez que le risque de vacances locatives. Et malheureusement, c’est loin d’être le seul pb obérant la rentabilité d’un placement immobilier. Quand on réalise un investissement il faut comparer entre les différentes possibilités à un moment donné et essayer de tout intégrer pour avoir la vision la moins fausse possible de la réalité du rendement d’un investissement afin de comparer.
Il n’est pas facile de calculer au plus juste la rentabilité nette d’un placement immobilier car bcp de frais ne sont pas faciles à évaluer et s’étalent sur le long terme (par exemple de gros travaux qui finissent inévitablement par arriver et plombent les rendements).
Mais je crois que si un investissement immobilier ne doit générer que 7% bruts, il n’y a guère de doute qu’en terme de rentabilité nets cela va être très faible à l’arrivée, plus faible en tout cas que d’autres placements qui sont sans soucis.
D’où ma remarque d’avant : pourquoi s’embêter à faire cela car si cela rapporte autant (voir moins) qu’un placement où l’on n’a pas toute la gestion locative à faire (ce qui est loin d’être anodin, bien des membres de ce forum se sont déjà exprimés là-dessus) ?
Je n’ai d’a priori sur aucun placement, je cherche simplement à mettre des chiffres réalistes et à comparer. Il me semble que l’immobilier n’est pertinent que si en effet la rentabilité brute est assez élevée.

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#403 28/06/2015 14h40 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je pense qu’il faut arrêter de parler de rendement brut qui n’a absolument aucun sens en immobilier, sauf peut être pour les AI et les néophytes…

Seul le net est valable. La TF varie d’une ville à l’autre, un appart en copro entraine des charges trimestrielles et des honoraires de syndic, pas un immeuble dans sa totalité, etc…


Left the Rat Race in 2013

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#404 28/06/2015 14h56 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Tout est resume par zx-6r smile

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#405 28/06/2015 17h12 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,
je rebondis sur la remarque de ZX-6R

Seul le net est valable

Quel est le rendement net que vous obtenez ? ou que vous espérez (lorsque vous voulez investir)?
Merci,
Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#406 28/06/2015 18h15 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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L action Total propose du 5% donc j attends bien plus d un placement immobilier. Mais ca va varier fortement avec l endroit ou vous investissez


Left the Rat Race in 2013

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#407 28/06/2015 20h27 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Le taux attendu dépend du travail en contrepartie et du lieu où se trouve le bien.

Pour du meublé, nécessitant pas mal de rotation de locataires, des petits travaux réguliers, il faut viser 10%.

Si c’est de la location en nu où il n’y a pas de rotation de locataire, on peut se dire que c’est un travail assez comparable à celui qui investit en bourse.

Et bien entendu, je parle de rentabilité nette.

Dernière modification par lachignolecorse (28/06/2015 20h29)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#408 28/06/2015 20h36 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Difficile de comparer l’immobilier a d’autres placements. Les gens qui investissent dans l’immobilier c’est pour l’effet de levier et n’ont pas l’argent à placer , surtout lorsque c’est le premier investissement.
Patrice

Dernière modification par patito (28/06/2015 20h36)

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#409 28/06/2015 20h44 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je suis d’accord avec ça.

Pour vraiment comparer la rentabilité nette entre l’immobilier et la bourse, il faudrait prendre en compte l’effet levier. Même avec une rentabilité très faible, je ne suis pas certains qu’au bout du prêt, on aurait réussi à placer la somme équivalent à la valeur du bien en bourse!

Certains oublient ce point, tout le monde n’a pas une trésorerie suffisant pour placer en bourse et c’est le grand avantage de l’immobilier, malgré tous ces défauts.

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#410 28/06/2015 21h22 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Jeamb, je ne vous vise pas personnellement ni votre stratégie de gestion de patrimoine, je pointe ce qui me semble être des erreurs de raisonnement.

Si investir = faire une grosse dépense, alors oui, un rendement ne permettant pas l’autofinancement est acceptable.

La bourse répond plus à une stratégie de diversification que d’investissement autofinancé, d’autant plus qu’elle ne donne pas accès à l’effet de levier du crédit.

Dire 10% équivaut à des problèmes et 7% c’est la tranquillité me parait être erroné. Ce n’est pas parce que vous n’avez pas trouvé de bien permettant l’autofinancement que d’autres n’y arrivent pas. Je n’ai pas dit pour autant que cela était facile!

Chez moi, je n’ai rien trouvé, et depuis quelques semaines, apparaissent des biens intéressants. Les prix du marché se sont simplement corrigés.


Pourquoi pas Vous?

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#411 29/06/2015 11h38 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je suis quand même plutôt content de vous lire sur ce forum car la totalité de mes amis à qui je parle d’investissements immobiliers pour faire du locatif me disent que je suis fou : ils n’ont que des histoires d’impayés et d’appartements dévastés par les locataires à me raconter… Déprimant ! Il semblerait que ce ne soit pas une fatalité ? Il n’empêche, cela arrive visiblement très souvent et cela me contrarie un peu.
Croyez-vous qu’il y ait un type d’appartements qui permettent d’avoir des catégories de locataires avec des risques limités ? Selon le cout de la location, la taille de l’appartement, son emplacement, nous n’aurons pas la même clientèle (étudiants ou pas, personnes âgées, personnes à faibles revenus, jeunes couples…).
Pensez-vous qu’on puisse limiter les risques en ciblant telle ou telle clientèle ou que c’est équivalent et qu’il faut s’attendre à de mauvaises surprises quel que soit le locataire ?

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#412 29/06/2015 11h43 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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C’est évident que les petites surfaces meublées sont les plus galères. Le moins galère à mon avis est une location en nu de type T3, T4 T5. Si vous êtes en centre ville avec jardin et parking, vous avez un produit exceptionnel et donc la possibilité de prendre d’excellents dossiers. Mais la rentabilité sera moins bonne… et oui, tout est une question d’ajustement de curseurs entre sécurité et rentabilité…


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#413 29/06/2015 12h07 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

je pense qu’il y a une dimension émotionnelle importante.

Avoir passé du temps pour accorder les couleurs, chiner le mobilier, choisir telle ou telle prestation pour être au service du locataire, et voir ces efforts défoncés par un chien qui gratte les murs…

Même si vous avez une assurance qui marche bien et qui prend en charge la remise en état du logement dévasté, il reste l’émotion à gérer.

Ou la jeune maman avec 2 enfants qui paye pas ses loyers.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#414 30/06/2015 22h14 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Je me permets encore de revenir vers vous suite à votre aide sur le dernier bien que j’avais visité, j’ai changé de fusil d’épaule. Je suis donc parti sur un immeuble situé dans une ville du 91. Le quartier est très sympa, à 10mn à pied d’une gare RER/TER.

Il est composé de trois appartements:
- Un appartement de 37m2 carrez (70m2), loué 650 euros. La personne occupe le logement depuis 3 ans.
- Un appartement de 45m2, loué 630 euros. La personne quitte le logement en Juillet.
- Un appartement de 19.5m2, loué 330 euros. La personne occupe le logement depuis plus de 20 ans (appartement refait à neuf il y a 4 mois).
- Une place de parking louée 40 euros

Avec un prix d’achat négociable à 210 000 euros FAI, j’ai un rendement brut de 8.5%.

Taxe foncière: 1800 euros
Fiscalité: TMI 30, les baux en cours sont en nus. Celui de 45m2, je pense le mettre en meublé.

Je pensais que ce n’était pas trop mal, mais j’obtiens un cash flow négatif en calculant sur rendementlocatif…

Vous en pensez quoi?

Merci d’avance

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#415 30/06/2015 22h55 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Vous devez vous planter dans la durée de crédit car moi j’ai un CF positif!  1500€ de loyers nets pour 900€ de crédit (si vous apportez les frais de notaire) Ca laisse 600€ par mois pour l’entretien, l’eau, l’assurance, le comptable => ca passe largement.


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#416 01/07/2015 01h00 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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benji94 a écrit :

Je pensais que ce n’était pas trop mal, mais j’obtiens un cash flow négatif en calculant sur rendementlocatif…

Vous en pensez quoi?

Merci d’avance

En effet, même en considérant un emprunt que de 210k€ avec les frais de notaire payes en apport, pas de vacance locative et gestion faite par vos soins, vous serez toujours en CF négatif.
La faute aux impôts….

Avec des hypothèses de taux a 2% sur 20 ans et aucun autre frais (pas de copro, pas de gestion, pas de vacance locative,etc) vous ne devez pas dépasser 162000€ pour arriver a un CF nul…

Ca fait un sacre chemin pour la nego, a vous de voir.

En revanche, si un banquier vous prête sur 25 ans a 2,5% ca passe pour 216k€. Mais vous devriez tout de meme prendre une marge de securite car sur 25 ans vous aurez certainement de la vacance locative.

Dernière modification par Billit (01/07/2015 01h01)

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#417 01/07/2015 09h02 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@billit effectivement cela paraît fou, car d’après vous il faudrait des rendements bruts de 12%?voud arrivez à trouver ? J’ai beaucoup de mal en idf.

@ZX-6R vous partez sur un crédit de combien de temps ? J’avais dans l’idée sur 20ans mais vu les mensualités que vous annoncez, c’est 25ans votre hypothèse ? C’est pas trop gênant ? Même si effectivement c’est me locataire qui paie mon crédit in fine.

Est ce que vous avez déjà acheté des appartements avec des baux en cours ? Est ce possible de voir avec mes locataires pour le changer en meublé ?

Avec un lmp, cela me permettrait d’avoir un CF encore plus positif comparé à une location nue .

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#418 01/07/2015 13h31 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je me permets de ressortir une affaire dont on a déjà parlé dans cette file pour avoir votre avis sur un éventuel investissement.
Immeuble dans une petite localité de 2300 hbts du Jura.
350 m2, 7 apparts, surtout du T2.
Prix 120k€, mais je suis allé voir avec un artisan, il y a 120 k€ à remettre, pas moins (contrairement à ce qu’annonçait les propriétaires dans l’annonce). Structure bonne mais il faut refaire tous les sols, chauffage intérieurs, cuisine, un peu les communs aussi.
Total donc à 240 000€.
Il y a un parking inclus.
Loyers espérés si tout est loué : environ 2300 ou 2400€, pas plus vu le contexte local (les actuels propriétaires ont gonflé un peu les loyers).
L’annonce ici :
Pour investisseur immeuble de rapport de 7 logemen Ventes immobilières Jura - leboncoin.fr

Le prix a été baissé car au départ il était à 165k€.
Selon le propriétaire, il y aurait qqn d’intéressé, le prix ne descendra sans doute plus.

Sur le papier, ce n’est pas mal, mais qqs éléments me font hésiter :
- je suis quand même à une bonne heure de route,
- la taxe foncière est trés élevée (3000€),
- le potentiel locatif est limité (petite commune isolée de 2300 hbts), tout devrait pouvoir se louer si bien refait mais pas à des prix mirobolants,
- en cas de nécessité, le bâtiment sera difficile à revendre et ne se revendra surement pas à 250k€.
Qu’en dites vous ? 
Photo ci joint du bâtiment ici sur Google (c’est le gros cube au 1er plan) :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8001_moirans.jpg

Merci d’avance !

Dernière modification par nik66 (01/07/2015 13h38)

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#419 01/07/2015 13h53 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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En gros, rentabilité moyenne pour un bien complètement illiquide avec une vacance locative probablement élevée.

Dis comme ça, ça donne envie?


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#420 01/07/2015 14h33 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je pense pareil.
Qui dit petite commune avec potentiel locatif (très) limité dit que vous n’aurez pas un remplissage complet (si on part sur une occupation de 70%, 5 apparts / 7)  ca fait sacrément baisser le taux de rentabilité brute.
En plus je vois deux T1, je suis pas certain que ce soit hyper recherché sur les petites communes au fonde la campagne. En plus vous risquez un turn over assez imprtant.
A mon coté vacance locative ca va être chargé.

Une fois enlevé la taxe foncière, les frais, l’essence (1 heure de chez vous !) et les impôts il ne restera pas grand chose. Beaucoup d’énergie pour pas grand chose. Et qui plus pas forcément dit que vous arriviez facilement à revendre tout l’immeuble dans quelques années au prix d’achat + cout des travaux.

Cela dit je ne connais pas le marché de l’immo locatif à Moirans-en-Montagne.

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#421 01/07/2015 15h36 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Des T1 dans un coin aussi reculé j’ai quand même un doute sur la demande locative.
Même si les travaux génèrent un gros déficit foncier, le prix de revente n’en tiendra pas compte.

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#422 01/07/2015 16h47 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Ce qui m’embête le plus c’est la gestion (un peu de distance), les taxes foncières et plus encore le risque élevé de revendre à perte s’il fallait revendre.
Mais ce qui fait hésiter c’est que le bâtiment est de qualité, je veux dire par là belle construction en pierre et sans problème de structure et avec une bonne rentabilité si tout est loué. On ne trouve pas ça si facilement que cela. Je pense qu’on doit pouvoir quand même tout louer en prenant plusieurs semaines. C’est cela qui me fait hésiter.

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#423 01/07/2015 16h50 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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alexfr85 a écrit :

Qui dit petite commune avec potentiel locatif (très) limité dit que vous n’aurez pas un remplissage complet (si on part sur une occupation de 70%, 5 apparts / 7)  ca fait sacrément baisser le taux de rentabilité brute.

Attention aux raccourcis…
Je possède un petit immeuble de 2 apparts dans une petite commune (moins de 1000 habitants). MAIS cette petite commune est proche de la frontière luxembourgeoise, et la demande y est très forte !!!
La dernière fois (fin mai) que j’ai eu un changement de locataires, j’ai eu 6 appels dans les 2 heures ayant suivi la parution de l’annonce et l’appartement a été loué le soir même.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#424 01/07/2015 16h55 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@ Siocnarf
On est bien d’accord, mais dans là, ce n’est pas le cas, la commune est un peu isolé.
Ceci dit, je pense qu’on doit pouvoir tout louer si c’est propre et pas trop chère.
Que pensez-vous des taxes foncières (3000€, soit 5 à 6semaines de location) : trop ? normal ?
Le fait d’être à plus d’une heure de route ?
Le fait d’anticiper une moins value à la revente (si bien refait, on doit pouvoir vendre vers 180 à 200k€, pas plus) ?
Rédhibitoire ou compenser par le reste ?
Merci

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#425 01/07/2015 17h33 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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La TF n’est qu’un parametre parimi d’autres. Là ou j’investis c’est 2 mois de loyer…

Mais pour moi, la MV à la revente c’est un non définitif.


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