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Forums des investisseurs heureux

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#26 03/04/2014 18h30 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

Membre
Réputation :   15 

Effectivement, l’intérêt de la SCI IR n’est pas fiscale mais uniquement patrimoniale (dans mon cas, problématique de transmission car pacsé + famille recomposée).

Pour les CCA, il n’y a que peu de différences entre SCI IR et IS : les intérêts d’emprunt sont déductibles du résultat de la SCI IS dans la limite d’un certain taux, la où l’ensemble des intérêts d’emprunt sont déductibles dans une SCI IR.
Concernant la rémunération et le remboursement, c’est équivalent. (cf. bouquin de Pascal Dénos smile ).

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#27 03/04/2014 18h54 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

Modérateur
Réputation :   1081 

@Philippe30: Une "société à l’IR" (relisez ce que j’ai écrit) n’est pas forcément une SCI.
Pour la location meublée, ça peut très bien être une SARL de famille (à l’IR) ou une SNC (transparente à l’IR).

Effectivement, dans le cadre d’une société à l’IR, il n’y pas la même relation entre fiscalité et montant des distributions (des dividendes en tout cas), par définition de la fiscalité d’une telle société.

Tout le monde n’est pas dans une situation identique à la votre, et je réagissais juste à votre "Allez faire la même chose en IR….".


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#28 04/04/2014 08h01 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

Membre
Réputation :   313 

J’ai zappé le "société IR" , d’accord avec vous dans une cadre de SARL ou autre structure IR.

Philippe


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#29 07/04/2014 11h32 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

Membre
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Je continue mes réflexions sur le changement de ma SCI IR en SCI IS.
Pour mes hypothèses, j’ai pris 1.5 mois de vacance locative / an, et j’ai distingué la situation actuelle (1 T3 + 4 T2) de la création d’un T4 duplex (1 T3 + 3 T2 + 1 T4). Je suis parti d’un TMI 30%. Les travaux du T4 sont estimés à 15K€ pour 40m² supplémentaires et un loyer estimé à environ 750€ / mois HC, et 650€ / an d’augmentation de la taxe foncière.

J’ai pris une PV de 50K€ pour l’exemple (faudrait refaire avec une plus grosse PV pour mesurer l’impact de l’augmentation de la PV mais ça ne me parait pas très réaliste).
Dans ma SCI IR actuelle, la PV est taxé à 19% + 15.5%, minorée des abattements suivant la durée de détention.
A l’IS la PV est calculée à partir de la VNC du bien (prix d’achat - total des amortissements), imposée à 15% dans la limite de 38 120€, puis 33 1/3%.

Pour la trésorerie, on obtient ça :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1609_treso.png

Pour le bénéfice net après impôts (prix de vente - capital restant dû - impôts + trésorerie générée sur la période), on obtient comme déjà dit plus haut, très peu de différence entre les 2 structures :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1609_benefice.png

En conclusion, il me semble plus avantageux dans mon cas d’opter pour une SCI IS et de faire les travaux de création d’un T4 duplex, pour maximiser la trésorerie.

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#30 07/04/2014 11h49 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Merci pour ce retour d’information très intéressant

La différence entre ces deux types de SCI réside dans la répartition de la fiscalisation  soit durant la période d’acquisition soit en fin de période.

Les résultats finaux sont similaires mais il faut aussi intégrer la CSG et l’augmentation de votre fiscalité personnelle dans le cas de la SCI IR durant les années d’acquisition ce qui peux modifier le résultat du calcul et une possibilité de changement de tranche d’imposition.
Avez -vous pris en compte ces paramètres dans votre analyse ? 

Dans l’hypothèse où vos investissements ont pour finalité une transmission la SCI IS est la meilleure.

Surtout si ensuite vous optimisez via d’autres structures et/ou des cessions de parts sociales.

Je l’ai déjà indiqué plusieurs fois , à mon sens la SCI IR n’a pas d’intérêt , autant acheter en nom propre , vous pouvez louer meublé pour amortir.
Avec une SCI IR ce n’est pas possible et vous récupérez de la fiscalité dans vos revenus sans toucher d’argent.
La mise en place d’une SCI IR pose aussi le problème de limiter le nombre d’investissements par l’augmentation de votre fiscalité personnelle , créant à moyen terme une limite fiscale pour vos achats.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (07/04/2014 11h54)


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#31 07/04/2014 20h09 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Pour la SCI IR, j’ai intégré le payement de la CSG en N+1 sur le résultat N.
Pour l’impôt, je suis actuellement dans la TMI 14%, je bascule dans la TMI 30% avec les revenus fonciers de cet immeuble et j’y reste pendant tout la durée du crédit.

J’ai fais une simulation de l’impôt en prenant le résultat foncier au bout de 10 ans et en l’intégrant à mes revenus actuels pour calculer le taux moyen de l’imposition sur mes revenus (environ 10%) que j’ai appliqué à ces revenus fonciers.
C’est une approximation, mais je pense que c’est suffisamment correct pour ne pas fausser les résultats finaux.

Et effectivement, plus j’y réfléchis et moins je trouve d’intérêts à la SCi IR, alors que tout ceux avec qui j’en ai parlé m’ont conseillé ce choix (notaire, CGPI).

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#32 08/04/2014 06h47 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Si vous avez compris et maitrisé la notion de plus value professionnelle.
Si vous avez étudié une possibilité de sortie ou de transmission à moindre frais.

Comme vous le constatez la SCI IS présente des avantages durant la période d’achat.

Ajoutant un apport d’argent à la SCI IS pour un achat et là vous gagnez par la rémunération des CCA , la baisse du résultat dans la SCI par la déduction des intérêts d’emprunt  , le remboursement de ces comptes courants net de toutes fiscalités.

La revente des parts sociales se calcule sur la base suivante ( Actif - passif  ) / nombre de parts
L’actif étant constitué de  Frais de constitution + valeur du bien + compte bancaire
Le passif étant constitué  de Capital social + CCA + dépôts et cautionnements + emprunts + dettes Fournisseurs + Dettes fiscales + autres dettes

Je vous indique ces informations  car la valeur des parts sociales lors d’une revente est assujetti à la plus value.
Cette plus value se calcule entre la valeur actuelle et la valeur d’achat des parts d’où l’importance d’avoir un capital social important qui augmente le passif.
Ce capital social peux être modifié durant la vie de la société.

Remplir les CCA permet aussi de jouer sur le passif de la SCI.

La valeur des parts sociales augmente vite surtout si il y a peu de parts sociales.

J’ai procédé il y a un an à une augmentation de capital ce qui m’a conduit à m’intéresser au sujet.

Bonne réflexion à vous

Philippe


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#33 08/04/2014 17h04 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

Modérateur
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Je suis un peu perplexe quand je lis :

’’La revente des parts sociales se calcule sur la base suivante ( Actif - passif  ) / nombre de parts
L’actif étant constitué de  Frais de constitution + valeur du bien + compte bancaire
Le passif étant constitué  de Capital social + CCA + dépôts et cautionnements + emprunts + dettes Fournisseurs + Dettes fiscales + autres dettes
’’

En effet, il faudrait déjà préciser que la ’’valeur du bien’’ est la valeur vénale (et pas le prix d’achat ou la valeur comptable).
Par ailleurs, je pense qu’un acheteur n’acceptera pas forcément de payer un prix intégrant les frais de constitution, ou n’intégrant pas une décote en raison de la structure complexe et contraignante avec laquelle le bien est détenu (en particulier la fiscalité résiduelle). 

Je suis cependant d’accord avec le fait que cette formule donne un point de référence qui peut être utilisé pour déterminer un prix de part (éventuellement différent de ce point de référence).


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#34 20/06/2014 16h26 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Un petit up, je boucle la phase de recherche de financement. Je suis passé par un courtier + le conseiller clientèle de ma banque qui a déjà financé une acquisition l’année dernière.
Pour le moment, l’offre la plus intéressante est un crédit sur 20 ans composé de :

- 9K€ d’apport
- 220 K€ de prêt amortissable fixe pendant 7 ans à 2.67% hors assurance, puis révisable cappé à 4.46% et indexé sur l’euribor 3 mois.
- 110 K€ de prêt in finé à 3.95% hors assurance
- 6 mois de franchise partielle
- un total de 1570€ / mois hors assurance

Je ne suis pas familier des prêts amortissable révisable cappé, mais les taux étant historiquement bas, il est probable que le taux du crédit soit revu à la hausse passé les 7 premières années. Néanmoins, je suppose que rien ne m’empêche de renégocier le prêt à ce moment si la hausse est trop brutale.
Pour le prêt in finé, je trouve le taux élevé, mais j’attends de connaitre les conditions exactes pour me prononcer (demande de nantissement d’une partie du capital, mais à quelle hauteur ? où apport mensuel, à quelle hauteur ?).

Je vais boucler l’achat définitif début juillet. Après devis et calcul, il est bien plus rentable d’aménager les combles et de transformer un T2 du 3ème étage en T4 duplex, sans compter l’apport en terme de diversification des lots.

En terme de flux annuels, en comptant 1.5 mois de vacances locatives / an et des loyers "softs" (réf. TopAnnonces / SeLoger), j’obtiens environ 28.7 K€ de recettes brutes vs 19.2 K€ de crédit pour une renta brute théorique d’environ 11%.
Je réserve 30 K€ de liquidités pour gérer les imprévus et autres problèmes.

Après cet investissement, je passerai à 8 lots : 3 murs commerciaux, 3 T2, 1 T3 & 1 T4 duplex.
Je pense arrêter ensuite les investissements immobiliers pendant quelques années.

Dernière modification par NYBR (20/06/2014 18h08)

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#35 07/08/2014 21h50 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Cet investissement tourne mal, j’ai déjà 4 refus pour le financement du bien, avec encore 2 banques en lice, mais je n’y crois plus vraiment. J’ai déjà dépassé les délais fixés dans le compromis de vente d’un bon mois.
J’attends normalement d’ici demain les dernières réponses, qui vont sûrement revenir négatives. Je mets ci-dessous les détails de l’opération, si quelqu’un est intéressé, qu’il me contacte par mp, je le mettrai en relation avec l’agent immo qui s’occupe de l’affaire.

Hypothèses d’achat

prix d’achat 233 K€
FA 15 K€
Travaux 75 K€
Frais de notaire 16.8 K€
Frais bancaires 1.5K€
Frais de cautionnement 1.5K€

Total achat : 340.8K€

Apport : 10.8K€

Total à financer : 330K€

220K€ prêt amortissable 2.8% / 18 ans
110K€ prêt in finé 3.54% /18 ans (avec nantissement de 55K€)

Hypothèses de location

Local commercial loué 416€ / mois
T3 1er étage loué 530 € / mois
3*T2 loyer potentiel 380€/mois
1*T4 loyer potentiel 650 €/mois (après travaux d’aménagement des combles)

Total 2736€/mois

Simulation

hypothèses :

1 mois de vacance locative / an
Assurance PNO 750€/ an (290m² environ)
GLI 3% des loyers
Gestion locative par agence 6% TTC des loyers
achat via SCI IR
TMI 14%

Edit : erreur de fichier, je vais mettre à jour ma simulation

Dernière modification par NYBR (07/08/2014 22h11)

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#36 07/08/2014 22h12 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Quel a été le motif des banques pour vous refuser le projet ? (taux d’endettement deja trop élevé ?)

Pouvez vous expliquer pourquoi avoir choisi d’emprunter une partie de l’argent en prêt in fine ? Je me disais que ce type d’emprunt n’était intéressant qu’avec un TMI important (au moins 30%)

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#37 10/08/2014 19h54 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Je réalise cet investissement principalement pour les gros travaux qui me permettent d’annuler une grosse partie des mes revenus fonciers 2014. Et étrangement j’ai eu plusieurs refus parce que l’immeuble n’était pas entièrement loué (4 lots vides sur 6) et avec beaucoup de travaux à faire…

Pour le montage avec crédit in finé, j’avais 2 objectifs en tête : baisser les mensualités pour améliorer le cash flow (pour qu’il soit > 0) et nantir la moitié du montant de cet emprunt en pensant que ça rassurerait les banques (mon apport + le nantissement représentent environ 20% du voit total de l’opération).

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#38 01/09/2014 11h10 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Finalement, après avoir essuyé environ 6 refus, j’ai obtenu le financement par la BNP chez qui j’ai signé vendredi dernier.
Au niveau du prêt, j’ai obtenu :

- 35 K€ d’apport / 305K€ de prêt amortissable
- 2.05% hors assurance, taux révisable (tous les ans à date anniversaire) capé +1 (index euribor 3m)
- TAEG 2.45%
- différé de 12 mois max, avec des mensualités d’environ 613€ / mois
- mensualités de 1785€ / mois ensuite sur 18 ans

Je pense signer la vente définitive fin septembre, je compte ensuite 3 mois de travaux. Je vais sûrement utiliser les 12 mois de différé de remboursement pour générer un petit matelas de trésorerie : les loyers représenterons environ 2750€ / mois pour 613€ de remboursement, soit environ 20K€ (8 * 2750 + 4 * 950 (2 lots déjà loués) - 12 * 613 -  650€ (assurance PNO) - 1650€ (frais agence)).

C’est parti !

Dernière modification par NYBR (01/09/2014 11h11)

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#39 01/09/2014 19h55 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Félicitation, c’est toujours sympa de voir qu’un projet abouti.
A suivre pour de nouvelles aventures, les travaux..

Cdt

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#40 21/10/2014 15h03 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Ça y est, signature définitive vendredi dernier. J’en ai profité pour faire le point avec l’entreprise retenue pour faire les travaux.
Je mets quelques photos ici pour faire un avant/après (les travaux commencent cette semaine):

2ème étage :

T2 droite cuisine :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1609_2eme_etage_-_t2_droite_cuisine_2.jpg

T2 droite salle de bain :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1609_2eme_etage_-_t2_droite_sdb_1.jpg

T2 gauche cuisine :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1609_2eme_etage_-_t2_gauche_cuisine_2.jpg

T2 gauche salon (vous noterez un bac de douche face à la porte d’entrée et à moins d’1m de cette dernière) :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1609_2eme_etage_-_t2_gauche_salon_2.jpg

3ème étage :

T2 droite (avec le plus de travaux)  cuisine :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1609_3eme_etage_-_t2_droite_cuisine_2.jpg

T2 droite (avec le plus de travaux)  salon :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1609_3eme_etage_-_t2_droite_salon_1.jpg

T2 gauche salon :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1609_3eme_etage_-_t2_gauche_salon_1.jpg

T2 gauche salle de bain :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1609_3eme_etage_-_t2_gauche_sdb_1.jpg

Dernière modification par NYBR (21/10/2014 15h04)

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#41 31/03/2015 17h25 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Un petit up, 5 mois après l’achat, pour ceux qui seraient intéressés par l’achat d’un immeuble de rapport avec travaux.

Difficultés rencontrées


- Le locataire du commerce a profité des changements de propriétaires successifs pour retarder le payement de ses loyers. A sa décharge, il a eu plusieurs appels de loyers venant de 2 agences différentes le temps que tout se mette en place.

- 1 mois après la signature définitive, les intempéries ont décollé des morceaux de peintures de la façade qui s’effritait déjà. Au lieu d’attendre 12 à 24 mois comme prévu, j’ai dû faire un ravalement complet pour environ 9K€.

- 1.5 mois après la signature, le locataire du 1er étage à déposé son préavis. Même punition, je dois faire un rafraichissement complet du T4 qui n’était pas prévu aussi vite.

- Retard sur le chantier, environ 2 mois.

Points positifs


- Le départ du locataire du 1er étage m’a fait repenser la situation. A la place d’un rafraichissement, j’ai opté pour la division du T4 en un T3 et un studio meublé. Objectif : location en Borloo intermédiaire pour le T3, et statut LMNP pour le studio meublé. Après discussion avec l’urbanisme, la taxe parking n’est remplacée par rien pour le moment. Je vais demander une confirmation écrite.

- Bon feeling avec l’entrepreneur. Les travaux ont l’air bien exécutés. Il m’a fait une remise de l’équivalent d’1 mois de location de 2 T2 pour le retard, plus quelques petits plus non prévus (1 vélux, des stores électriques).

- Avec 500K€ de crédits sur le dos, une nouvelle ligne de crédit de 40K€ ne pose plus de problème tant que le dossier est viable et bien maitrisé.

- Tous les appartements seront loués en Borloo intermédiaire, mis à part évidemment le studio meublé. Au Havre, le plafond est de 10€/m² ce qui permet de louer à des prix proche du marché actuellement.

- Les appartements se louent bien et aux prix que j’avais fixé avec l’agence.

En synthèse, une sacrée expérience qui est loin d’être terminée avec son lot de difficultés, mais terriblement enrichissante sur le plan de l’investissement immobilier.
Le différé de remboursement de crédit, au moins partiel, me semble un minimum vital dans ce type d’investissement avec de gros travaux.
Le rendement net net (après impôts) devrait être correct et plus élevé que ce que j’avais calculé initialement (pas prévu le LMNP ni de faire passer tous les appartement en Borloo intermédiaire).

En terme de flux, j’aurais environ 3K€ de loyers / mois pour un peu moins de 2K€ de crédits. Une fois toutes les charges déduites, l’immeuble rapportera environ 5K€ / an entièrement loué, donc eu peu moins en réalité.

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#42 01/04/2015 09h02 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Bonjour,

Concernant votre commentaire sur le différé de remboursement de crédit :

Je suis en train de finaliser un financement à 110% chez LBP incluant le prix du bien, les travaux et tous les frais d’achat sauf frais de dossier bancaire et frais de cautionnement Crédit Logement. Le banquier m’a expliqué que tant que l’enveloppe travaux n’est pas consommée totalement ou que j’ai renoncé à l’utiliser en totalité, seuls des intérêts intercalaires sont dûs (dans mon cas, pour un financement de ~ 300k€ à 1.95%, ~500€/mois). Ces intérêts sont à fonds perdus car le prêt ne commencera réellement que lorsque les travaux seront terminés.

J’ai pu lire sur ce forum des commentaires expliquant comment éviter les intérêts intercalaires (par exemple avec un ligne de crédit distincte pour les travaux), pourtant je trouve que cette situation offre une flexibilité intéressante car possibilité de se garder une marge dans la durée des travaux sans trop impacter la trésorerie et avec un coût raisonnable.

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#43 07/07/2015 15h17 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Merci pour ce suivi détaillé NYBR et bravo pour le parcours.

Originaire du Havre où ma famille vit encore, je pense de plus en plus à franchir le pas de l’investissement locatif pour diversifier, cette ville regorgeant de bonnes opportunités.

Ne disposant pas d’un patrimoine aussi important que vous à vos débuts, je souhaite me lancer d’abord sur une petite surface (studio/T2).
Idéalement sur un bien avec travaux que je ne compte pas faire moi-même par manque de temps/envie.
Et puis ensuite faire grossir le patrimoine doucement mais sûrement.

Selon moi, il y a trois facteurs clés :
- Dénicher la perle rare via un réseau efficace. Bien situé, forte marge de négociation sur le prix (vente contrainte ou travaux importants par exemple).
- Avoir un entrepreneur de confiance (fiable, à l’heure et de qualité) pour les travaux et leurs estimations.
- Avoir une banque qui nous suit avec de bonnes conditions (taux, etc)

Mais les plus expérimentés d’entre vous pourront sûrement me reprendre.

NYBR, je me permettrais de vous contacter en MP pour des infos plus détaillées sur Le Havre sans trop polluer la file.

Je suis actuellement à la recherche de ces 3 facteurs-clés pour Le Havre et j’essaierai de venir mettre à jour l’avancement.

N’hésitez pas à m’indiquer si vous préférez que j’ouvre une nouvelle file.

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