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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#376 26/06/2015 00h06 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour jeamb.

De prime abord, si j étais banquier et que je regardais cette opération seule, je dirais aussi non :

C est une operation qui semble a  cash flow negatif d apres les infos donnees (gestion par agence puisqu expatrie, pas de copro, pas de travaux supposes, tmi supposee a 30%) et vous allez donc payer entre 400 et 500€ par mois de treso sans même compter de vacance locative, or il y a 3 appartemens avec un turnover potentiel important.

Si vous avez des revenus qui vous permettent de combler ce trou de tresorerie alors le banquier pourrait dire oui. Je l espère pour vous.

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#377 26/06/2015 07h20 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je ne comprends comment vous voyez un cash flow négatif de 500€ mensuel.
Je serai en positif de 250€ sur lesquels vous enlevez:
80€ de TF
100€ de gestion agence.

Tim a 14% (je ne suis plus expatrié), seul reste l’inconnue impact IR, (estime à environ 100€ IR et 100€ de csg)

Donc selon mes calcul je serai plutôt en négatif de 200€ au maximum, et pas 500€.

Au sujet des vacances locatives, il est vrai que cela tourne plus dans les petites surfaces, mais de mon point de vue, ces surfaces sont aussi les moins chers pour les locataires et par les temps qui court, c’est le budget qui est regardé en premier.

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#378 26/06/2015 08h02 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Jeamb,

Je ne connais pas votre situation pro et vos revenus donc je suis parti sur une base d un projet unique sans deficit foncier initial.

Avec une base tmi 30%, je tombe sur a peu pres sur 3500€ d IR et et 1500€ de csg. Si vous restez en tmi 14% alors ca reduit la part d ’IR .De plus j etais parti sur 10% de frais de gestion (175€) que vous ramenez a 100€.

Avec un projet a 280k€ + 22k€ de notaire avec un emprunt sur 20 ans a 2 % ca fait une mensualite de 1530€. Sans vacance locative, on tombe donc sur 290€ de tresorerie mensuelle.

Avec 2 T1 dans le lot, je trouve cela optimiste de ne pas considerer de vacance locative. Si vous commencez a prendre en compte un mois de vacance locative alors le cout de treso va augmenter.

Si ensuite vous passez a une tmi de 30% avec des parametres inchangees ca vous rajoutera 150€ mensuel.

Afin d’anticiper sur un probleme de vacance locative, je demanderais une simulation au banquier avec un pret de 25 ans qui ferait apparaitre un besoin en tresorerie mensuelle plus faible.

Dernière modification par Billit (26/06/2015 08h09)

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#379 26/06/2015 09h24 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Billit a écrit :

Afin d’anticiper sur un probleme de vacance locative, je demanderais une simulation au banquier avec un pret de 25 ans qui ferait apparaitre un besoin en tresorerie mensuelle plus faible.

Bonjour,

J’aurais plutôt tendance à dire que si le projet ne dégage pas assez de cashflow pour s’autofinancer sur 20 ans maxi, le mieux serait de se diriger vers un projet plus rentable.
Regardez un tableau d’amortissement d’un prêt sur 25 ans, c’est une horreur !
Si notre ami doit revendre très rapidement, il risque d’y laisser des plumes car au départ l’amortissement en capital est très (trop ! ) faible.

Bien à vous

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#380 26/06/2015 09h49 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour à tous,

ça fait longtemps que je n’ai pas posté !

Ça veut dire quoi, investir?
=> mettre un projet en marche qui se paye tout seul, pour pouvoir en faire plusieurs.

Pourquoi le faire dans l’immobilier?
1) parce que j’ai les compétences pour (gestion administrative, technique (penser au budget gros entretien), connaissance du marché, de la réglementation…)
2) car je peux bénéficier de prêts à taux sympas de la banque, et ainsi multiplier par +/-10 le montant de capital perso engagé.

Quid de la durée du prêt? On s’en tape, tant que cela sert l’autofinancement.

Quid du montant à la revente? On préfère qu’il soit élevé mais on s’en tape (c’est le locataire qui paye tout si toutes les hypothèses se vérifient)

Bonne journée.


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#381 26/06/2015 10h43 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@ Pruls,

Vous avez raison sur l’effet de levier que permet un projet immobilier.

Néanmoins, je nuancerai vos propos (dans le cadre d’un achat pour location nue ou meublée) :
- pour les taux bancaires, ils sont juste en rapport avec les marchés financiers (si demain les taux remontent, mécaniquement les prix baisseront dans un marché à demande constante). Comme tous les autres aspects du projet, c’est un poste important à bien négocier. Mais je ne suis pas du tout fan de dépasser 20 ans car au delà, les taux remontent et le montant des intérêts pénalisera le projet.
- Pour le prix de vente, je regarde toujours comment se valorisera le bien fonction de l’évolution de l’état du bien, de la résidence, du quartier, de la ville. La recherche de plus-value (ou tout au moins éviter les moins-values) doit être pris en compte. C’est pour cela par exemple que je recherche essentiellement des biens avec travaux car ils sont très décôtés (les gens n’aiment pas se salir les mains…)

Au départ d’un projet, je regarde :
- le prix au m² (achat+FN+rénovation) que je compare au prix au m² pour des biens similaires
- le loyer au m² du marché

En regardant ces quelques chiffres, on sait de suite si le projet est intéressant ou pas.


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#382 26/06/2015 11h31 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Oui, du coup je précise mon idée "taux sympas".

Il s’agit de comparer les taux pour des emprunts sur d’autres typologies d’achats: Immobilier vs voiture, trésorerie, que sais je?

Dernière modification par Pruls (26/06/2015 11h31)


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#383 26/06/2015 13h28 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Pour rester dans cette file d’investissement dans un immeuble de rapport, je suis sans doute assez proche de faire un investissement dans ma région. Une chose me retient cependant : le risque locataire. Il semble de plus en plus élevé. Et un chiffre du dernier numéro du mensuel Capital (n° de juillet, page 102) augmente encore mes hésitations : selon le magazine, 43% des propriétaires auraient eu au moins un litige avec un locataire en 2015 ! Donc, sur à peine 6 mois seulement, déjà près de 1 propriétaire bailleur sur 2 aurait eu des problèmes sérieux avec ses locataires ! C’est énorme ! Et le magazine dit clairement que cela ne fait que progresser…
On lit souvent sur les forums et les blogs les belles histoires immobilières, mais les autres c’est plus rare. Par pudeur ou autre, nombreux sont ceux qui ont eu de mauvaises expériences et qui n’en parlent pas.
Alors qu’en penser ? Sauriez-vous où trouver une bonne information et des données complémentaires sur ce problème ? Car il est clair que si l’investissement dans une immeuble de rapport présente un risque de contentieux de 43% avec les locataires, le risque est trop élevé et il ne faut pas y aller.
Quel est votre avis ?
Merci, notamment pour ceux qui pratiquent ce type d’investissement depuis longtemps et à assez grande échelle, de partager vos expériences sur ce sujet délicat.

Dernière modification par nik66 (26/06/2015 16h20)

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#384 26/06/2015 13h48 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je n’ai pas lu cet article mais je trouve de taux totalement farfelu. Est-il sponsorisé par une quelconque assurance impayé?

sur 15 ans de location de 2 biens en nu. J’ai eu 3 mois d’impayé.

Il est vrai que le risque d’impayé augmente à cause de la protection accrue du locataire en cas de difficulté de paiement. Donc soyez vigilent lors du choix de vos locataires.


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#385 26/06/2015 14h08 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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43%… je serai ruiné depuis longtemps….

Un point crucial, choisissez vous même les locataires, ne déléguez jamais à une agence, ils prennent n’importe qui et s’en foutent, en cas de problème, vous prendrez une assurance (chez eux en plus)

Mettez de côté un "matelas" car on a toujours un jour ou l’autre un problème. Mais si vous avez un logement, vous perdez 100% de vos revenus, si vous avez 50 logements, vous avez 50 fois plus de chances d’avoir un impayé, mais de seulement 2% de vos revenus…


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#386 26/06/2015 14h31 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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nik66 a écrit :

Car il est clair que si l’investissement dans une immeuble de rapport présente un risque de contentieux de 43% avec les locataires, le risque est trop élevé et il ne faut pas y aller.
Quel est votre avis ?

Je ne vais pas donner mon avis mais juste un petit retour d’expérience.
Nous sommes propriétaires bailleurs depuis 2007, avec 3 puis 6 (depuis 2011) puis 14 (depuis 2012) lots.
Sachant que sur le dernier achat (immeuble de 8 logements avec turnover assez fort), nous avons privilégié la rentabilité et, en connaissance de cause, avons 75% des locataires qui perçoivent l’aide au logement de la CAF. Donc des dossiers pas forcément les meilleurs.

Sur cette période, nous n’avons vécu que 2 situations d’impayés :

- la première a duré 1 an (le bail se terminait 1 an après le début des impayés, nous l’avons résilié avec lpréavis de 6 mois et heureusement, les locataires sont partis) et nous étions couverts par une GRL qui a fonctionné. Nous n’avons donc rien perdu sur les loyers (un peu plus sur les dégradations du fait de la vétusté et des nombreuses exclusions dans le cadre de la garantie dégradations)
Petite aparté : ces locataires étaient des amis (présents à notre mariage, aux baptêmes de nos filles etc…) dont la situation personnelle s’est dégradée : ne jamais faire d’affaires avec des amis

- la deuxième est en cours, impayés depuis 1 an et demi, pas de GRL car le locataire était présent quand nous avons acquis l’immeuble (celui de 8 apparts). Nous allons de reports en reports du jugement (déjà 2 reports) et comble de l’ironie, c’est le locataire qui maintenant nous attaque et nous demande des dommages et intérêts pour soi-disant insalubrité du logement : il y a effectivement un dégât des eaux à cause d’une toute petite fuite que nous n’avons pas fait réparer, puisque ce locataire squatte l’appartement depuis près d’un an. En effet, nous avons également résilié son bail dans les règles de l’art, mais il n’est pas parti à la date prévue…
Ce genre de situation est assez décourageant mais nous tenons le coup…
Je prévois de faire de celle-ci un article sur mon blog d’ailleurs tellement l’histoire est grotesque.

Je trouve aussi que ces 43% me semblent assez improbables et ne reflètent pas la réalité (enfin je l’espère et je touche du bois)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#387 26/06/2015 14h38 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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comme le dit ZX-6R, ils s’en foutent… mais pas tout à fait. Exemple:

Un locataire ne paie pas son loyer, 2 mois après le gestionnaire active l’assurance impayé qui se substitue au locataire (avec 2 mois de carence comme le stipule le contrat). Je rencontre le locataire qui me parle de soucis ponctuel de revenus et a ’négocié’ avec le gestionnaire un remboursement échelonné de ce qu’il devait. bien entendu, ce rééchelonnement de ce qu’il devait n’apparaît sur les relevés trimestriels envoyé au propriétaire par le gestionnaire.

A votre avis qui s’est mis les 2 mois de carence dans la poche?


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#388 26/06/2015 15h26 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Les chiffres fournis par les assureurs eux même parle de 3 à 4% de taux d’impayés dans le privé, le double environ dans les logements sociaux (typologie/fragilité sociale et choix des locataires ?).

Si vous vous amusez à allez lire les infos concernant l’immobilier sur le site du magazine nommé, vous constaterez avec amusement (ou dépit) que chaque semaine ou presque un article exprime le contraire d’un article précédent smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#389 26/06/2015 15h42 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Sur les impayés, j’avais lu quelque part la délégation de la gestion à un huissier, plutôt qu’à une agence.

Que l’impayé arrive, c’est très probable sur la durée de l’emprunt, la question est pour moi de gérer cela au mieux, et la procédure d’expulsion étant bien précise, la déléguer à un huissier me semble plutôt intéressant.

Quelqu’un a des éléments là dessus?


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#390 26/06/2015 16h23 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,
ma petite expérience immobilière.
J’ai acheté un immeuble de 3 logements il y a un peu moins d’un an.
Les chiffres : 118k€ à l’achat.
Les loyers HC : 1.020€ (j’ai rebaissé un peu pour faciliter la location).
Rendement brut frais de notaire compris : 9,5%

L’emprunt est de 640 + 5€ d’assurance emprunteur (50% par tête). Frais de notaire payé par nos soins (banque en ligne, donc condition stricte)

Donc en rythme de croisière il reste : 375€ après l’emprunt pour payer TF et entretien.
La TF, j’ai plus le montant en tête, mais au alentour de 1.000€/an.

Pour la localisation, c’est dans l’Aube un peu plus d’1h de Paris en train.
Ville moyenne (10-20.000 habitants).
Au niveau de la relocation, le marché est pas mal, avec 2 biens à relouer (on a réaménagé les 2 biens à la libération) en une journée de visite, en sachant que l’un est encore en cours de finition. (reste plus que 6 jours pour le finir! smile )

En 1 an, on a eut 3 mois d’impayé (départ sauvage du locataire, clé récupéré, mais loyer …), une porte fracturé (changé dans 5 jours wink ), des locataires ayant voulu joué les caïds (marche pas quand ils sont pas clean), …
Résultat : logement repris en main (technique de la main de fer dans le gant de fer ^^), remis à propre et reloué avec notre sélection des locataires (avant c’était des anciens).

Finalement beaucoup de boulot, de stress, mais au bout d’un an, le compte dédié est positif, malgré l’emprunt, les travaux, les assurances (voiture comprise, car passé sur ce compte) et les impayés.

Un point que vous oubliez : la gestion des abrutis.
Typiquement sur un dossier, la CAF a mis 8 mois pour verser les APL, alors que les 3 dossiers étaient dans la même enveloppe.
Ou EDF a décidé de couper le jus des communs, car il n’y aurai pas de repreneur (non l’AR d’il y a 6 mois ne compte pas).

Pour conclure, pour faire de l’immobilier d’immeuble :
Soyez carré voire un peu psycho rigide, sinon vous êtes rapidement dans la merde
Soyez excellent gestionnaire (paperasse en 32 exemplaires + copies en 53 avec AR sur tout, même le PQ)
Soyez zen, sinon vous y passerez
Soyez calme, taper le reloud qui bloque tout n’est pas la solution
Soyez mordant, taper sur le responsable du reloud, ça défoule et généralement ça débloque la situation

Voilà mon expérience du moment! smile

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#391 27/06/2015 13h23 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Oui mais ça use ; exemple de la semaine dernière, l’AI à reçu un RAR d’un locataire qui se plaint :

- de la qualité de la peinture (= Bricotruc, ni + ni -)
- du fait que lorsqu’il a pris l’appartement les travaux ont été fait par des immigrés au black (= ma femme et moi ; j’ai les cheveux très noir)

Et le top :

- les oiseaux font trop de bruit, CD (oui oui) à l’appui.

Il demande 10% de remise sur le loyer (refait à neuf, 45 m2 quartier calme, 13009 Marseille et mezzanine de 15m2 : 500 euros).

Et là c’est dur de ne pas exploser. Heureusement que l’AI filtre, ça sert aussi à ça quand on a pas la patience.

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#392 27/06/2015 13h53 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Il faut leur répondre qu’ils ont oublié un autre motif de nuisance, le climat : il fait chaud à Marseille, et ça tape dur sur la tête, parfois…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#393 27/06/2015 21h56 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Billit a écrit :

Jeamb,

Avec 2 T1 dans le lot, je trouve cela optimiste de ne pas considerer de vacance locative. Si vous commencez a prendre en compte un mois de vacance locative alors le cout de treso va augmenter

Afin d’anticiper sur un probleme de vacance locative, je demanderais une simulation au banquier avec un pret de 25 ans qui ferait apparaitre un besoin en tresorerie mensuelle plus faible.

Bonjour et merci pour votre réponse

1/ je touche du bois mais je n’ai pas eu de vacances locatives depuis que je fais de la location (studios et T4) et un seul cas d’impayé pris en charge par l’assurance. Encore une fois, je pense qu’il est plus facile de loue un bien a 400€ qu’un bien 800€. Au niveau de l’assurance, il faudra être simplement être ’smicard’ (sans aucun snobisme de ma part) quand pour le deuxième, il faudra gagner environ 2500€ mensuel (moins facile en cette période)

2/ ma banque refuse maintenant les prêts au delà de 15 ans et je fais le forcing pour obtenir un prêt sur 20 ans. 25 ans n’est plus envisageable désormais, du moins dans cette banque.

@guillaume33

Le probleme est que vos principes ne sont malheureusement pas applicable partout en France. En effet, à Paris, Cannes ou Aix en Provence, vous ne trouverez pas un bien qui vous sort un CF positif après impôts sur 20 ans. Et je ne veux pas investir dans une ville/région dont je ne connais pas la demande locative, les prix, les agences, etc… Et j’ai un très bon agent smile

De ce fait je comprends que les chiffres dans le sud ne paraissent pas alléchant, mais je ne fixe pas les prix d’achat smile

Je rejoins donc pruls : perso je me moque de la valeur à la revente, je ne compte pas revendre. Par contre, pour la durée, mis à part la nouvelle politique de ma banque, je fais de plus en plus attention car je souhaite(rai) pouvoir passer a mi-temps vers 50 ans et prendre un crédit sur 25 ans a 36 ans ne fait pas sens pour atteindre mon objectif.

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#394 27/06/2015 22h07 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Non non, en cherchant bien on trouve toujours. Du cash flow positif, même à Paris ca existe! Je viens de mettre en vente un appart loué 700€ par mois à 120k€ dans le 2e. Cash flow nul pour l’acquéreur, appart loué à un locataire sympa… 
Par contre le jour ou il partira vaudra mieux switcher sur de la location saisonnière parce que l’encadrement des loyers risque de faire mal le temps que la Mairie passe à droite….


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#395 27/06/2015 23h34 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@jeamb
"Je rejoins donc pruls : perso je me moque de la valeur à la revente, je ne compte pas revendre. "

Sans vouloir embêter personne, cela ne me semble guère raisonnable de pouvoir affirmer cela : sur des durées aussi longues, la vie peut vous obliger, pour des tas de raisons que vous n’imaginez pas aujourd’hui, à devoir revendre. Donc, non, le prix de la revente on ne s’en fout pas.
Si on anticipe plutôt un marché baissier, je pense qu’on ne doit pas investir dans une région où les rendements de l’immobilier locatifs sont bas et où vous sortirez des CF négatifs. C’est vrai que c’est tellement compliqué et aléatoire l’investissement locatif qu’en dessous de 10% brut je crois qu’il ne faut pas y aller.

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#396 27/06/2015 23h37 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

En remettant ma phrase dans son contexte, vous verrez que nous arrivons à la même conclusion.

Cordialement.


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#397 28/06/2015 08h48 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je réagis sur deux points mais n’y voyez aucune attaque personnelle svp (excusez moi pour les accents, iPad inside)

1/ la rentabilité

Sans vouloir être désagréable, je trouve que cette histoire des 10% est un peu pénible à lire. A chaque fois, je comprends que si il n’y a pas 10%, ce n’est pas un bon investissement.

Bon, je suis désolé d’etre contrariant, mais si j’avais attendu 10% pour m’y mettre, je serais toujours en train de regarder des annonces.

Sur mes deux derniers achats, je perds de l’argent avant même la prise en compte des impôts (plus de crédit que de loyer). Est ce un crime de lèse majesté ? Moi ce que je vois, c’est que cela me force à épargner mensuellement des intérêts et que le locataire épargne pour moi le capital. Si vous le regardez comme ça, je trouve ça moi moche déjà.

Ensuite, les 10%, c’est sur le papier. Vous passez a combien dans la vraie vie? J’ai un ami qui a pris exemple sur moi et qui a fait la même chose depuis 4-5 ans environ, mais dans une autre région. Les montants des loyers sont plus faibles (20%) et les prix d’acquisitions beaucoup plus faibles (environ 40 à 50% de moins). De ce fait la renta papier est bien meilleure. Sauf qu’en 4 ans, il a eu environ 2 mois de vacances locatives ( ce qui est tout de même faible mais stressant) quand moi j’en ai eu aucune en 12 ans (et donc pas de stress de ce coté la smile ). Et il a maintenant un nouvel ami: le fisc. Car ses impôts ont littéralement explose.

2/ Le prix à la revente

Comme en bourse, chacun ses objectifs et sa philosophie d’investissement pour les atteindre. Moi, je veux un complément de revenu dans une quinzaine d’annees donc la revente ne m’interesse pas.
Une nouvelle fois à titre d’exemple, sur mon premier achat effectue il y a douze ans, le prix a été multiplié par trois environ. Est ce que cela change ma vie? Cela a t il une influence sur le montant des loyers? Non
La seule chose est que de ce fait, si je dois revendre pour une raison quelconque comme vous dites, je vais faire un gros chèque à François et tous ses amis

Donc même si ailleurs il y a mieux, je préfère louer dans une ville que je connais (situation des apparts, du marché locatif, des gens, etc…) a 7% plutôt que louer à 13% dans le 15e a Marseille avec tout ce qui va avec. C’est un choix mais qui me convient.

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#398 28/06/2015 13h27 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

merci pour votre réaction, je vais pouvoir préciser et compléter ma pensée.

Mettre de l’argent de sa poche ne répond pas à ma définition de l’investissement. Qu’on ne soit pas d’accord avec cette définition est une chose, mais remettre en cause les conclusions parce qu’on a pas la meme définition est une erreur de logique.

Une notion n’a pas été évoqué, c’est l’aversion au risque. Par exemple, selon le dossier à 10% brut que je regarde, j’intègre plus ou moins de vacance.

Enfin, dire qu’attendre un rendement de 10% empêche de se lancer est juste, mais l’inverse signifie notamment s’imposer un prix de revente plancher, pas forcément en accord avec sa valeur marché.

Le chemin vers l’autonomie financière passe par la constitution d’une épargne de précaution, ensuite l’investissement (avec ses risques) peut s’envisager.

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (21/07/2015 09h32)


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#399 28/06/2015 14h04 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Encore une fois, ne le prenez pas personnellement donc oui, si vous ne sortez pas d’argent ce n’est que mieux. De ce fait, je ne remets pas en cause vos conclusions.

Pruls a écrit :

Mettre de l’argent de sa poche ne répond pas à ma définition de l’investissement

Ceci etant, je ne connais pas votre profil d’investisseur, mais comment font les IH, Rodolphe et autres en bourse? Ils investissent bien de l’argent de leurs poches au départ pour achetez des actions. Pourtant, vous ne diriez pas d’eux qu’ils ne sont pas investisseurs?

Et bien on peut voir dans l’immo la même chose sauf qu’au lieu de mettre 1200€ pour acheter un petit paquet d’actions, on le lisse tous les mois en investissant 100€ de delta loyer-crédit. Et les dividendes correspondraient au loyers.

Quant au 10%, cela ne m’a pas empêché de me lancer et je continue comme ça. Cela prendra plus de temps avec un rendement net net a 5% (c.-à-d. Incluant les vacances locatives si il y en a) que quelqu’un qui a un rendement supérieur mais qui court après ses loyers du aux impayés, aux logements vacants, etc… Et pour moi, et je ne juge pas ceux qui font différemment, cela a un coût mensuel (plus faible renta) que je suis prêt à payer pour avoir une certaine tranquillité.

Car au final, ce qui compte ce n’est pas le rendement brut, c’est le net. Et s’il vous manque 2 mois de loyers chaque année, au final vous passez de 10 à 7%.

Je suis un adepte du ’un tiens vaut mieux que deux vous l’aurez’. Et effectivement nous avons tous une aversion aux risques différentes. Sans jugement aucun.

Cdlt

Edit : dès qu’il y a un T U, il faut modifier le texte. C’est bien, sauf pour les citations qui se font avec ces pronoms smile

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#400 28/06/2015 14h10 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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En ce qui me concerne, depuis que je m’interesse à l’investissement immobilier locatif, j’ai vu que bcp d’investisseurs fonctionnaient avec cette "règle" des 10% bruts. J’ai alors retourné les chiffres un peu dans tous les sens et comparé avec d’autres placements. Je finis par être d’accord avec ce montant.
Pourquoi ? Parce que les frais, taxes et problèmes potentiels de la location immobilière sont tellement nombreux que 10% bruts semblent être le niveau minimum pour s’intéresser à cet investissement. Lorsque j’intègre tous les frais et taxes (incluant les frais de remise en état régulier, vacances inévitables un jour ou l’autre, risques impayés, dégradation, impôts, taxes foncières et j’en passe), il faut enlever bcp à ces 10% pour arriver à un montant net.
Dès lors, si l’on part sur une rentabilité brute plus faible que 10% et qu’il ne doit vous rester en net que 3% ou 4% maximum (et encore, ce sera bcp moins en grande ville), pourquoi s’embêter à prendre le risque et le souci de la gestion immobilière avec des locataires de plus en plus souvent problématiques ? Une bonne SCPI, par exemple, rapporte encore 5 à 6%, avant impôts certes, mais sans aucun tracas. J’avoue dès lors ne pas comprendre pourquoi certains s’embêtent à faire de la gestion immobilière en direct pour ne gagner que 3% nets…
Pour moi, un investissement immobilier en direct doit rapporter nettement plus pour que le jeu en vaille la chandelle. Voilà pourquoi je trouve que ces 10% sont un repère assez bon car assez simple et pratique pour estimer l’intérêt de tel ou tel investissement immobilier.

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