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Forums des investisseurs heureux

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#26 22/10/2013 10h56 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Vauban,

Tout d’abords félicitation pour ton acquisition futur et ton analyse bien plus précise que la mienne.

Je ne pense pas que cet immeuble est une réelle "daubasse" comme tu le dis, il est en bon état et plutot rentable sur le papier.
Vu le sous sol tu peux meme y faire des appartements histoire de ( à la place de la piscine )
Il faut simplement avoir les reins solides en partant sur 10 ans avec des mensualités quasi équivalente aux loyers.

Je ne suis pas contre une rencontre, nous en avions parlé avec JR par mail mais cela ne s’est jamais fait.

Je passais le plus souvent possible devant, il a pas l’air très très bien fréquenté, mais j’ai déjà vu bien pire sur mulhouse.

En tout cas je vous souhaite bon courage et plein de bonne chose avec cet immeuble.

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#27 22/10/2013 11h27 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Vauban,

Bravo pour l’audace et pour votre analyse fine et factuelle.
Votre enthousiasme sera le meilleur atout pour la réussite de ce projet. Votre patrimoine actuel vous permettra aussi d’affronter les "éventuelles" mauvaises surprises de l’achat d’ancien et de gestion de locataires et donc de continuer à passer de bonnes nuits !

Votre projet n’est pas déraisonnable, il est au contraire très réfléchi et rationnel, cela doit refléter votre personnalité.

Il faut également que vous réfléchissiez à l’aspect fiscal de votre projet. Pourquoi pas ne pas partir en Meublé LMP ?

Si ce n’est pas le cas, il vous faut vous constitué un réseau d’artisans ou entrepreneur ou maitre d’œuvre/archi pour éviter de passer vos journées à "bricoler" dans votre immeuble. Ils pourront aussi vous assister sur l’aspect mise aux normes, qui est important pour un immeuble de 14 Appartements.

De plus, Il vous faudra garder une certaine distance, un certain professionnalisme avec les locataires sinon vous passerez pour le concierge bon à tout faire !

Vous serez propriétaire de 14 Appartements dans 15 ans maxi (selon les investissements supplémentaires que vous ferez sur cet immeuble), sans avoir dépenser un euro. Félicitations encore !

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#28 22/10/2013 11h59 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Bonjour Vauban,

j’ai lu en diagonale vos réponses à mes questions, mais j’ai l’impression que vous utilisez des termes conformes aux sujets qui laissent entendre que vous êtes sur la bonne voie.
Attention cependant à ne pas vous mettre des œillères en restants sur internet (je ne suis pas expert, j’ai peut être loupé des sujets importants pour l’immeuble), peut être pourriez vous prévoir une prestation d’un bureau d’étude pour qu’il fasse un diagnostic et une proposition de plan d’entretien permettant de définir quelles actions mener et quand.
Par exemple, l’isolation par l’extérieur pourrait peut être intervenir en même temps qu’un ravalement de façade si cela ne change pas le comportement hygrométrique du bâtiment ou autre…

Commencer par un immeuble ne me semble pas idiot (c’est ma stratégie), mais il existe des échelles intermédiaires entre l’appartement et l’immeuble de 14 logements.

Par ailleurs, il est dommage que vous soyez dans le cadre d’une copro qu’un immeuble devrait permettre d’éviter, les médecins sont ils vendeurs de leur murs? Avez vous les derniers compte rendu d’AG?

Compte tenu des interventions de personnes expérimentées sur le forum, il semble qu’il soit souvent possible de trouver des biens de bonnes qualités à 10% brut, contenant 3 ou 4 logements, ce qui correspond au budget d’un investisseur avertis mais non expert.

Je ne connais pas votre marché, mais je me demande si la rentabilité obtenue pour le risque pris sur la taille de l’investissement est bien rémunéré.
Si ce n’est pas le cas, vous semblez vous satisfaire du gain en expérience que l’aventure va vous apporter.

Personnellement, ma situation ne me permet pas d’aller sereinement sur une opération de cette taille, mon budget courant serait trop exposé en cas de coup dur.
Mais peut être est ce vous qui avez raison, le gain de rentabilité que vous obtenez avec la taille du projet vous permettra peut être de mieux faire face aux imprévus.

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (22/10/2013 12h01)


Pourquoi pas Vous?

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#29 22/10/2013 21h10 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Bonjour à tous,

Pruls, je partage tout à fait vos avis.

Vauban, l’immeuble en soit me semble très sain.

C’est juste au niveau de l’envergure du projet que j’ai des doutes. Pas financiers, car de votre coté tout va bien, mais je pense que vous auriez pu commencer par quelque chose de plus petit.

Je privilégie également l’achat d’un immeuble plutôt que d’un appartement mais avec un bouquet d’un peu plus de 500 k€ vous auriez pu trouver quelque chose de plus « simple » à gérer et plus facile à replacer (il faut toujours penser à la revente). Par ailleurs cela vous aurait permis de prendre un peu plus de temps pour trouver des personnes compétentes au niveau de la gestion locative et de l’entretien du bâtiment. Ensuite, avec votre carnet d’adresses rempli de bonnes adresses, vous auriez pu aborder sereinement un projet aussi gros que celui sur lequel vous vous êtes engagé.

Ce que je retiens des précédents échanges est que votre immeuble n’est pas divisible en l’état, notamment à cause de l’électricité et du chauffage communs, d’où l’impossibilité de réaliser une vente à la découpe rapidement. Tant qu’à la revente de l’ensemble je pense que la situation géographique fait que ce serait difficile. Depuis combien de temps le bien est-il en vente ? Avec un tel projet vous multipliez également par 14 les soucis de gestion, car soucis de gestion il y a toujours. Même si l’on donne le tout à gérer! Je pourrai même dire que de ne pas s’occuper de la gestion de son patrimoine (qu’il soit immobilier ou autre) peut parfois amener plus de soucis que de le gérer soi même. Un projet plus petit vous aurait permis de vous « familiariser » avec le milieu et de « tester » des entrepreneurs, agents immobiliers, architectes, notaires et autre dont vous aurez rapidement besoin.
Enfin pour Many la zone semble mal fréquentée

Many a écrit :

Je passais le plus souvent possible devant, il a pas l’air très très bien fréquenté, mais j’ai déjà vu bien pire sur mulhouse.

En tout cas je vous souhaite bon courage et plein de bonne chose avec cet immeuble.

Qu’en est-il vraiment ? La proximité des frontières suisses et allemande est une choses mais l’on sait que Mulhouse n’est pas une « belle » ville (désolé pour les Mulhousiens et Mulhousiennes). Si l’endroit où se situe l’immeuble est vraiment mal fréquenté le fait que l’immeuble soit le plus beau du monde ne pourra malheureusement rien changer à cela.

Je privilégierai plutôt des villes telles que Colmar ou Strasbourg.

J’attire aussi votre attention que le coût des travaux est TOUJOURS sous-estimé. Par expérience je multiplie à présent toujours par 2 la somme que j’obtient en pied de page de mon calepinage et ,parfois, il faut encore que je mette au bout quelques euros…

Je n’oublie non plus jamais de déposer une bonne bouteille de champagne en fin de chantier à l’entrepreneur qui m’a fait un travail exemplaire (plâtrerie par exemple que je ne réalise pas moi-même).
En fait je ne fait qu’une partie des rénovations moi-même. Le gros du boulot, celui qui peu vite couter cher et qui ne prend pas forcément le plus de temps… Quand le locataire est en place je n’intervient pas pour faire du « bricolage ». C’est une règle d’or comme déjà dit par d’autres membre sur ce forum.  Même pour une chasse d’eau qui fuie je laisse faire le plombier en qui j’ai tout à fait confiance et qui, par ailleurs, me fait une toute petite facture, voir pas du tout à la vue des chantiers que je lui fait faire par ailleurs :-)

J’anticipe la question qui pourrait vous venir. Mes biens (hormis ma RP) ne se trouvent pas en alsace et je ne connais donc malheureusement pas encore les entrepreneurs de la régions qui tiennent la route :-(. Je ne manquerai pas de vous transmettre les adresses si, d’aventure, il m’arrivait d’en « tester » un ou 2.

Pour être plus clair dans le genre d’opération que j’aurai pu vous conseiller pour débuter prenons un exemple précis :

Immobilier.notaires : Site officiel de l’immobilier des Notaires de France(67

Cette opération est, a mon sens, sans « trop » de risques (on est d’accord des risques il y en a toujours). Elle aurait également permis de « tester » tous les corps de métier car le projet est très lourd au niveau des rénovations. C’est la partie que je préfère :-). Comme dit dans ma présentation  je suis un amoureux des vielles pierres…

Attention je ne dis pas que ce bien s’est vendu à 300 k€ (je me renseigne en ce moment afin de juger de l’éventuelle opportunité de positionner une surenchère). Si certains d’entrevous sont intéressé je pourrai vous informer du prix d’adjudication.

Bonne fin de journée à toutes et à tous. A vos remarques !

Cordialement. MP.

Dernière modification par MP (22/10/2013 23h13)

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#30 24/10/2013 09h32 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Bonjour à tous,

Vauban, je comprends parfaitement votre position et votre perception de l’investissement.

Les objections qui vous sont faîtes sont essentiellement de nature à conforter votre analyse très complètes des forces et faiblesses de votre projet.
Plus petit ou plus grand ne changerait fondamentalement pas grand chose puisque ces choix sont étroitement corrélés à votre surface financière.
Mes amis et ma famille ont souvent été effarés par la teneur de mes projets… et leurs avis rarement positifs. Aujourd’hui, je ne leur en parle plus.
Pendant qu’ils cogitaient aux nombreuses erreurs que je commettais probablement et à toutes celles à éviter, ce qui les condamnait immanquablement à l’immobilisme, je construisais sans souffrances majeures un patrimoine immobilier d’un niveau conséquent. Un nouveau projet est d’ailleurs en cours de négo.

Pour moi, l’avantage de votre immeuble est de ne pas être une vieillerie assemblée de bric et de broc.
Son inconvénient majeur : l’électricité collective. Je ne doute pas que vous saurez y remédier sur la durée…

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#31 24/10/2013 20h57 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Bonjour à tous,

Merci de vos messages.

Daubasse

Le terme de daubasse n’est pas pour moi péjoratif. Je l’utilisais surtout en référence aux investissements en action éponymes. L’immeuble est globalement sain et présente une divergence prix / valeur qui implique à mon avis une belle marge de sécurité.

Fréquentation

Mulhouse n’est pas une belle ville (contrairement à Strasbourg et Colmar), nous sommes d’accord. Tout mulhousien que je suis, je ne me sens en rien offensé par cette affirmation. Et je ne recommanderais qu’à des passionnés d’automobiles ou de trains la visite touristique, essentiellement pour ses musées.

La ville où le bien est situé est mieux que Mulhouse (et mieux que le quartier de Neudorf à Strasbourg, à côté duquel j’ai résidé pendant 2 ans). La population de l’immeuble me semble supérieure à la moyenne locale pour ce niveau de loyers, d’après ce que j’ai pu constater lors de mes visites d’immeubles à Mulhouse. Je suis donc d’accord avec l’observation de Many.

La localisation géographique n’est pas un problème pour la revente (au contraire).

Rénovation complète

MP, je trouve le projet que vous proposez plus risqué et consommateur en temps (au moins jusqu’à l’achèvement de la rénovation) que le mien, pour un débutant. Attention, je ne dis pas qu’il n’est pas plus pertinent, d’un point de vue strictement financier. Au contraire, je pense que les meilleures opportunités immobilières peuvent être réalisées sur des rénovations complètes de biens immobiliers, pour qui dispose de l’expérience pour gérer ce type de projets (l’aspect fiscal n’est pas non plus à négliger puisqu’il permet de créer un déficit foncier). Il est d’ailleurs probable que certains de mes investissements éventuels futurs, le cas échéant, se situent dans cette catégorie, lorsque j’aurai acquis l’expérience permettant de les mener à bien.

Mais pour ma part, j’ai préféré un projet moins rémunérateur, pour démarrer, et acquérir de l’expérience sans les gros travaux qu’induisent une rénovation complète.

Projet raisonnable ?

Mon dossier a été évalué sur plusieurs plans et je vous en remercie:
* Le risque financier: j’ai indiqué les moyens que je pouvais mettre en œuvre pour mitiger ce risque et détaillé ma force de frappe en cas de coup dur. Je pense pour ma part qu’il est raisonnable de penser que, dans un scénario réaliste, en 15 ans, les loyers de l’immeuble auront remboursé le prix du bien et les éventuels travaux. Le risque pris ne me semble donc pas si mal rémunéré. Si je suis prêt à assumer le scénario du pire, ce n’est pas nécessairement non plus ce scénario qui se produira.
* La qualité du bien: malgré mon inexpérience et mon incapacité à mesurer les conséquences financières de certains risques, je pense pouvoir dire que le bien est globalement dans un état correct. Il semble y avoir maintenant consensus sur ce point (hors surprises, bien sûr, ce forum n’a pas pour vocation de faire l’évaluation complète d’un bien à distance).
* Le temps de gestion: il serait intéressant d’obtenir des membres expérimentés du forum leur évaluation du temps nécessaire à la gestion de l’immeuble (14 appartements / 560 m2). Pour ma part, j’évalue le temps de gestion entre 4 et 6 jours/homme en moyenne par mois (si l’on ne réalise pas soi-même les éventuels travaux).
* L’inexpérience / la capacité à gérer le dossier / l’envergure du projet: Pour mitiger ce risque, j’ai délibérément choisi un bien dans un état correct, pour apprendre progressivement. Mon carnet d’adresse n’est peut-être pas des mieux fournis mais qui a dit qu’il était vide ? Devenir membre d’une association de propriétaires-bailleurs devrait également me permettre de mutualiser l’expérience et la connaissance.

Conclusions

Je n’ai pas posté mon message pour prendre/confirmer ma décision d’investir ou non (ma décision avait déjà été prise et je ne regrette d’ailleurs pas mon choix) mais simplement pour partager une expérience et échanger à ce propos, ce qui s’est montré utile et intéressant (même si nos visions/approches ne sont pas nécessairement les mêmes, ce qui est normal). Je vous remercie de vos contributions.

Comme Range19, je pense que le risque le plus important aurait été pour moi de ne pas investir (ce que d’ailleurs aucun membre du forum ne m’a recommandé). L’immobilisme a un coût important et souvent sous-évalué.

Voyons maintenant en pratique et dans la vie réelle si j’arrive à nager.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (25/10/2013 07h52)


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

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#32 04/11/2013 14h46 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Je pense que le compromis a été signé vu l’annonce.
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=1_s

Alors tes impressions ?

Quel est l’intéret de mettre à nouveau l’annonce alors qu’il est sous compromis ?

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#33 04/11/2013 16h27 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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L’intérêt c’est de faire de la pub pour l’agence, pour montrer qu’ils sont capables de vendre des biens alors que les autres agences ne vendent pas. Donc c’est avec eux qu’il faut travailler pour être sur de vendre son bien :-)

Il y a aussi des annonces avec "Vendu" ou "vendu en 20 jours par …" du même genre.

Dernière modification par JR (04/11/2013 16h29)

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#34 04/11/2013 16h38 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Je trouve cela plutôt agaçant mais bon.

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#35 04/04/2014 15h46 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Je profite de vos réponses Vauban très argumentées et très censés pour vous demandez ou en êtes de l’achat de l’immeuble de 14 lots ?

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#36 05/04/2014 22h33 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Bonjour Philippe30,

Merci de vos encouragements et de votre intérêt. Venant de quelqu’un d’aussi expérimenté et pertinent que vous dans le domaine de l’immobilier, cela fait plaisir à un débutant tel que moi.

La signature de l’acte de vente s’est déroulée il y a 6 mois environ, à peu près au moment où j’avais posté mon message initial sur cette file. Les premiers mois ont été assez denses avec la gestion de la transition: mise en place de tous les contrats d’entretien (intérieur, extérieur, gaz, eau, électricité, ramonage, chaudière, etc…); information des locataires; mise à jour des assurances; rodage avec les locataires (bail, état des lieux, annonces, etc…); etc…

Bilan provisoire après 6 mois

-- Toit plat: Deux infiltrations d’eau se sont déclarées à deux endroits différents du toit plat. J’envisage de le refaire à court terme, ce qui permettra marginalement d’améliorer la performance énergétique du bâtiment (même si d’un point de vue strictement financier, l’opération ne sera clairement pas gagnante). Lors du prochain ravalement de façade (à long terme), j’effectuerai, en complément, une isolation par l’extérieur (idem lors du prochain remplacement de la chaudière).

- D’un point de vue strictement financier, je pense qu’un crédit in fine sur 20 ans aurait été plus avantageux (si ma performance historique en bourse se maintient à son niveau actuel, ce sur quoi je ne compte pas). Cependant, n’ayant aucune expérience jusque là dans le domaine de l’immobilier, mon idée était de pouvoir gérer la situation sur une période "courte" de 10 ans dans le cas où ce type d’investissement ne correspondrait pas à mes attentes, de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas (que pour un emprunt à échéance plus longue) et, finalement, me "forcer" à épargner. Si j’effectue une autre acquisition, j’essaierai probablement d’avoir un crédit in fine à taux fixe sur 20 ans (si les taux restent à leur niveau actuel).

- Petits problèmes mineurs: un joint d’un robinet à changer, deux prises à refixer, un joint d’étanchéité à refaire, un siphon à déboucher.

o Je n’ai toujours pas d’idées d’aménagement pour le grand espace au sous-sol. Une option rationnelle à un niveau opérationnel serait de faire des parkings intérieurs (mais cette option ne me semble pas intéressante d’un point de vue financier).

+ J’ai développé mon carnet d’adresses en entrant en relation avec un peu plus d’une vingtaine de professionnels, par anticipation, pour avoir des interlocuteurs pour l’ensemble des tâches en lien avec l’immeuble (petits travaux de bricolage, toit, chauffagiste, ramoneur, électricité, huissier, entretien extérieur, déneigement, entretien intérieur, porte, fenêtre, etc…).

+ La gestion à distance en direct se passe actuellement bien. Je n’ai pas à ce jour été dans une situation de blocage du fait de la distance (ce que je dois notamment à ma gestion proactive).

+ Les locataires me semblent globalement corrects. Ils paient notamment leurs loyers sauf un (qui devrait sortir prochainement de son appartement de son gré: je l’ai assigné au tribunal via mon huissier mais il devrait quitter son appartement avant l’audience, qui sera de toutes façons maintenue pour engager une procédure de recouvrement; je ne compte pas recouvrir les impayés, mais c’est pour le principe). J’ai découvert à cette occasion un effet parachute inattendu: le locataire étant allocataire de l’aide au logement de la CAF qui couvre 40 % de son loyer cc et qui m’est versée directement, le problème d’impayés est moins accentué. Un locataire ne représente que 7 % de mes revenus locatifs, ce qui adoucit également pour moi la problématique de l’impayé. Enfin, je peux absorber sans problèmes plusieurs impayés s’il le faut (avec mes revenus salariés et ma surface financière par ailleurs).

+ L’ancien propriétaire m’a bien aidé à différents niveaux (coordonnées des entreprises qui étaient intervenues sur le batiment, informations diverses sur le batiment et les locataires, etc…), ce qui a facilité la transition.

++ La localisation du bien permet de trouver facilement des locataires (malgré la forte rentabilité, le positionnement prix à la location permet de se placer dans une relation gagnant/gagnant avec les locataires). Tous les appartements sont maintenant loués sauf un et je n’ai pas eu jusque là de grandes difficultés à trouver des locataires pour les appartements vacants.

+++ La stratégie d’achat d’un immeuble me semble bonne: d’une part, elle permet de rationnaliser (un toit, une chaudière, une porte d’entrée, un lieu, etc…) et d’autre part, elle permet de gérer soi-même le bien (et de décider de l’allocation des bénéfices). Je ne pourrais clairement pas gérer 14 appartements dans des immeubles différents avec le même coût temps. L’immeuble me semble bien optimisé pour la location: tout est carrelé au sol (couloirs / pièces); il est difficile de dégrader les appartements/l’immeuble.

+++ Prix / Valeur: La divergence prix / valeur du bien me semble toujours intéressante.

Conclusions

Je pense avoir géré correctement la transition et suis à ce jour satisfait de mon acquisition, à la fois d’un point de vue financier et du point de vue de l’expérience acquise.

J’envisage éventuellement d’effectuer une seconde acquisition immobilière ayant globalement les mêmes caractéristiques que la première, ce qui me placerait dans une configuration où mon patrimoine net serait égal à mon endettement. J’ai fait quelques propositions en ce sens sur un nombre limité de biens correspondant à mes attentes d’un point de vue valeur mais le prix que j’ai proposé était trop en décalage par rapport aux attentes des vendeurs pour qu’une transaction puisse être envisagée.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (05/04/2014 22h59)


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#37 06/04/2014 07h19 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Merci pour votre retour d’informations Vauban.

Vous avez un pseudo de bâtisseur alors continuer , vous êtes dans la bonne voie et vous avez fait le bon choix.
Cet immeuble vous apportera beaucoup d’expérience dans le domaine de l’immobilier  et vous permettra de mieux appréhender un second achat.

Dans les problèmes que vous avez évoqués , je ne vois rien de rédhibitoire , c’est juste de la gestion courante.
Avec le temps vous verrez que la location est sujette à la loi de Pareto ou aussi à la loi de l’emmerdement maximal.
Parfois tout va bien sans aucun problème et à d’autres périodes c’est vraiment le contraire.

Vous avez parlé de sous sol non exploité ?
Quelques idées comme des parkings , des box pour moto , d’autres activités comme laverie automatique , garde meuble etc …

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#38 06/04/2014 23h52 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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vauban a écrit :

Ils paient notamment leurs loyers sauf un (qui devrait sortir prochainement de son appartement de son gré: je l’ai assigné au tribunal via mon huissier mais il devrait quitter son appartement avant l’audience, qui sera de toutes façons maintenue pour engager une procédure de recouvrement; je ne compte pas recouvrir les impayés, mais c’est pour le principe). J’ai découvert à cette occasion un effet parachute inattendu: le locataire étant allocataire de l’aide au logement de la CAF qui couvre 40 % de son loyer cc et qui m’est versée directement, le problème d’impayés est moins accentué. Un locataire ne représente que 7 % de mes revenus locatifs, ce qui adoucit également pour moi la problématique de l’impayé. Enfin, je peux absorber sans problèmes plusieurs impayés s’il le faut (avec mes revenus salariés et ma surface financière par ailleurs).

Félicitations pour votre achat.
Je reviens juste sur un point que vous évoquez au sujet de l’allocation logement.
Lorsque vous avez signé le dossier d’’allocation avec votre locataire et que vous avez demandé le paiement direct des loyers, vous vous êtes également engagé a signifier à la CAF tout départ ou retard important de loyer.
En fait, si le locataire n’est pas a jour de ses loyers, la CAF ne paie plus sa partie. Il est donc possible (mais pas systématique) que la caf vous demande un remboursement de ce que vous avez touché, à raison pourtant.

A priori, vous avez une situation confortable mais il me semblait important de vous en informer.

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#39 07/04/2014 06h51 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Il est possible de négocier avec la CAF pour ne pas aggraver les impayés du locataire si celui ci est de bonne foi.
Je l’ai fait il y a quelques années suite à de gros problèmes mais il n’est pas certain qu’aujourd’hui cela soit encore possible.

Deux solutions en cas de retard :
Prévenir la CAF après 2 mois d’impayés au risque que les aides aux logement soient supprimées.
Ne pas prévenir la CAF au risque de devoir remboursés.

Personnellement je préfère l’option 1 car sinon on se retrouve en porte à faux si on veux engager une procédure, si vous êtes un "petit bailleur" , il est possible de faire passer la pilule en indiquant que vous n’étiez pas au courant mais à partir d’un certain volume de locations ce n’est plus possible.

Dernière option en cas de difficulté de paiement et si le locataire part rapidement alors il n’est peut être pas nécessaire de prévenir la CAF.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#40 07/04/2014 09h03 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Bonjour,

Gestion courante

Je considère également les petites interventions comme de la gestion courante. J’avais anticipé ce coût en temps et n’ai pas été surpris. Je pense actuellement que je pourrais potentiellement gérer 2 ou 3 immeubles de ce type.

Le toit plat, en revanche, me semble plutôt relever des gros travaux apériodiques (comme le seraient le changement d’une chaudière, le ravalement de la façade, etc…), ou disons avec une période beaucoup plus longue. Bien sûr, si l’on considère l’ensemble des gros travaux potentiels, il est probable d’en avoir un tous les ans ou tous les deux ans en moyenne.

Sous-sol non exploité

Il s’agit d’une surface relativement importante non exploitée (entre 250 m2 et 300 m2), à un niveau -1/2 (soupiraux) à l’avant du bâtiment et au niveau 0 à l’arrière (le sol à l’arrière du bâtiment est plus bas qu’à l’avant et à hauteur du "sous-sol"). Merci pour les idées d’aménagement. Il faudrait que j’étudie chacune des options pour évaluer si elles seraient suffisamment intéressantes, d’un point de vue coût d’aménagement/bénéfice pour justifier l’investissement. Pour l’instant, je n’ai pas prévu d’aménagement de cet espace (peut-être que je l’utiliserais simplement comme espace de stockage pour mes propres besoins, bien que l’espace soit surdimensionné).

Retards de loyers

Dans le volet du formulaire d’aide au logement de la CAF, le propriétaire doit indiquer si le locataire est à jour du paiement de ses loyers ainsi que le dernier mois réglé. J’ai bien indiqué à la CAF que le locataire ne m’avait jamais réglé ses loyers depuis que j’étais propriétaire, ce que j’ai également précisé dans le courrier annexé. Ce courrier a été envoyé 2 mois après que je sois devenu propriétaire (car je n’étais pas au courant jusque là que ce locataire bénéficiait d’aides au logement).

Ainsi, la CAF a été informée dès le départ des impayés (avec un recul de 2 mois au moment de mon courrier) et de manière transparente mais m’a néanmoins versé les aides pour ce locataire. Si la CAF exige le remboursement, il va de soi que je l’effectuerai s’il n’existe pas d’autres possibilités.

Comme vous l’indiquez, il est nécessaire de prévenir la CAF rapidement en cas de départ de locataire ou d’impayés, ce que je compte bien faire, de manière transparente.

Cela dit, je ne savais pas que les aides de la CAF pouvaient être supprimées en cas d’impayés. L’effet d’amortissement que je décrivais dans mon message précédent n’a donc pas lieu d’être.

Enfin, je n’ai pas évoqué un autre aspect de la gestion des impayés: j’ai une GRL / GLI (10 locataires), une caution solidaire (1 locataire) et 2 locataires sans caution ni GRL / GLI (dont celui qui ne paie pas), ce qui permet également de mitiger le risque d’impayés.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (07/04/2014 09h05)


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#41 07/04/2014 10h02 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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vauban a écrit :

Sous-sol non exploité

Il s’agit d’une surface relativement importante non exploitée (entre 250 m2 et 300 m2), à un niveau -1/2 (soupiraux) à l’avant du bâtiment et au niveau 0 à l’arrière (le sol à l’arrière du bâtiment est plus bas qu’à l’avant et à hauteur du "sous-sol"). Merci pour les idées d’aménagement.

Garage à motos, box individuels de stockage ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#42 07/04/2014 10h27 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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vauban a écrit :

Cela dit, je ne savais pas que les aides de la CAF pouvaient être supprimées en cas d’impayés. L’effet d’amortissement que je décrivais dans mon message précédent n’a donc pas lieu d’être.

Enfin, je n’ai pas évoqué un autre aspect de la gestion des impayés: j’ai une GRL / GLI (10 locataires), une caution solidaire (1 locataire) et 2 locataires sans caution ni GRL / GLI (dont celui qui ne paie pas), ce qui permet également de mitiger le risque d’impayés.

La CAF aide le locataire à payer son logement en cas de revenus insuffisants , c’est le principe de l’aide au logement mais il reste toujours une part à payer par le locataire.
La CAF versera ce mois-ci en Avril l’aide au logement pour le mois de Mars , il y a toujours un décalage d’un mois , l’aide est à terme échu pour s’assurer du paiement par le locataire.

En cas de problème avec le locataire , il ne faut pas hésiter à vous rendre à la CAF pour expliquer la situation , la CAF contactera aussi le locataire.
En humanisant les relations avec la CAF vous pourrez mieux défendre la poursuite de versement.

Concernant les GRL/GLI et autres assurances , je n’en prend aucune car les conditions pour en bénéficier vis à vis des revenus du locataire sont telles que le risque est très limité.

De plus en cas de problème il faut agir très vite auprès de l’assureur pour pouvoir activer la prise en charge des impayés , en général c’est un recommandé au locataire au 20 du mois et prévenir l’assureur dès le début du mois suivant.

Qui n’a jamais eu un locataire qui avait un léger retard de paiement ?

Dans ces conditions on s’arrange , on accepte un retard mais dans le cas ou il ne peux ou ne veux  plus payer alors les délais auprès des assureurs sont dépassés…

Il faut aussi savoir que la prime d’assurance est indexé sur l’IRL donc l’assureur augmente le montant de la prime annuellement comme si vous augmentiez les loyers ….

Je prend des précautions avant de faire entrer un locataire , j’ai développé un feeling de la psychologie du locataire et je croise les doigts le mois suivant son entrée dans les lieux en attendant le versement du loyer.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#43 13/06/2014 21h31 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Bonjour à vous tous,

Vauban, félicitations pour la gestion de votre immeuble. A priori tout roule (hormis les travaux a réaliser sur la toiture mais bon une fois que cela sera fait vous serez tranquille).

Je partage les propos de Philippe30 et Immo03 concernant les AL que la CAF vous verse en tant que propriétaire.A mon sens vous avez bien fait de ne rien cacher à la CAF.
Toutefois, comme le souligne Philippe30 :

Philippe30 a écrit :

Dernière option en cas de difficulté de paiement et si le locataire part rapidement alors il n’est peut être pas nécessaire de prévenir la CAF. - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=4402#sthash.vSOWRa6y.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
Je partage également son avis sur les GRL/GLI et bientôt la GUL (qui sera peut être obligatoire :-().

Mon expérience personnelle m’a fait remarquer que j’avais un problème de paiement partiel ou de non paiement des loyers, voir de départ prématuré du locataire, au moins 1 fois tous les 2 ans (sur un parc de 5 logements seulement). Je m’étais alors dis que la garantie des risques locatifs allait être la solution "miracle" car son coût est inférieur à la perte d’un ou plusieurs mois de loyer tous les 2 ans. En fin de compte vous pouvez être sûr que pour le cas où vous en auriez vraiment besoin l’assureur saura trouver un truc pour qu’aucune des garanties qu’il vous à fait miroiter ne fonctionne… Et cela même en respectant les règles strictes de délai pour l’envoi des différents courriers et mises en demeures imposés par le contrat.

Toutefois, le temps que vous vous rodiez avec la gestion en direct de votre douzaine de locataires il est peut être bien de maintenir les contrats en place quitte à ne pas les renouveler lors d’un changement de locataire. Et si vous ne "sentez" pas le locataire je suis sûr que vous ne lui remettrez pas les clés d’autant plus que la demande pour vos logements semble être forte. Cela dit ce n’est pas toujours les locataires qui "présentent" le mieux qui sont les meilleurs payeurs.

Je vous souhaite une très bonne continuation dans la gestion immobilière et locative.

Cordialement.

MP.

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#44 14/06/2014 15h25 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Bonjour MP,

Merci de votre message, de vos encouragements et du partage de votre expérience.

Point sur la situation de mon investissement immobilier locatif mulhousien

* Les appartements sont désormais tous loués
* Le problème d’impayé est endigué: le locataire est sorti "en règle" en cours de procédure judiciaire (état des lieux de sortie; remise des clés), laissant l’appartement dans un état correct. Ma prise en main du problème dès le départ et ma détermination me semblent avoir contribué à ce résultat. Restent 800 € d’impayés (que je ne compte pas revoir un jour mais je continue la procédure jusqu’au bout par principe et pour l’expérience). J’ai loué l’appartement à un nouveau locataire qui m’a spontanément déclaré souhaiter y rester 10 ans. S’il paie son loyer et ses charges, jouit paisiblement des lieux et me rend l’appartement avec une usure normale, cela me convient.
* Tous les locataires paient leurs loyers et leurs charges.
* Pas de préavis en cours.
* Pas de problèmes avec les locataires ou entre locataires.
* Je n’envisage pas la gestion déléguée à une agence: la gestion en direct à distance me convient bien.

Bien évidemment, ce bilan globalement positif ne doit pas masquer, comme vous vous en doutez, les efforts permettant de parvenir à ce résultat. Le bilan doit également être confirmé dans la durée: je ne suis qu’un débutant, dans le domaine de l’immobilier (sans être débutant dans le domaine de l’investissement, où j’ai un niveau intermédiaire, sur marchés actions, par exemple).

Toit plat

Le toit plat sera refait à la rentrée pour un coût de 6 % du prix du bien.

J’en profiterai pour ajouter une couche d’isolant pour améliorer légèrement la performance énergétique du bâtiment. D’un point de vue financier, ce ne sera pas une opération gagnante, mais les réparations font parties de la gestion.

Gestion du risque

En réalité, je ne gère le risque sur le bien ni par mes GRL / GLI, ni par les AL, ni par le nombre de biens, ni par la sélection des locataires à l’entrée. Je le gère par ma surface financière par ailleurs. Imaginons le scénario du pire et un évènement hypothétique ayant les conséquences défavorables extrêmes suivantes:
* La valeur du bien devient nulle
* Plus aucune rentrée locative
* L’assurance PNO ne peut pas être activée

Le bien représente environ 30 % de mon patrimoine brut, 45 % de mon patrimoine net, 60 % de mes liquidités.

Dans le scénario du pire, je peux éteindre l’ "incendie" avec mes liquidités sans problème. Mon crédit étant amortissable, le risque et son ampleur diminuent avec le temps.

Chacun a sa perception du risque et je n’ai pas de mal à comprendre que certains peuvent trouver ma gestion cavalière (alors que je pense gérer en "bon père de famille actif"). Je suis par exemple très sensible au risque de surendettement, pour ma part, que je ne suis pas prêt à assumer.

Il faut bien avoir conscience qu’en partant d’un patrimoine nul et en enchaînant les opérations immobilières grâce au cash-flow positif et même si c’est autorisé par le banquier, certains s’exposent au surendettement, en cas de matérialisation de risques extrêmes à faible fréquence (explosion de la centrale nucléaire située à côté des biens).

Prendre ce risque pour une durée limitée (10 ans ?), le temps de se constituer un patrimoine ne me semble pas absurde, loin de là (bien que j’ai employé une autre technique que je lui préfère car elle correspond mieux à mon profil de risque: l’épargne personnelle agressive couplée à l’investissement en actions, à laquelle peut s’adjoindre un volet immobilier avec un endettement inférieur au patrimoine net, ce que je suis en train de réaliser en pratique actuellement). Mais il faut à mon sens savoir réduire la voilure, pour revenir dans une configuration plus sereine où l’endettement est inférieur au patrimoine net (si possible liquide), lorsqu’un patrimoine significatif est constitué.

Cela ne m’empêche pas non plus de respecter Philippe30 ou Siocnarf, par exemple, pour leurs compétences / expériences / expertise dans le domaine de l’immobilier (devant lesquelles je me sens petit). Ils sont également parfaitement conscients des risques qu’ils prennent, ce qui ne leur pose pas de problème car cela correspond à leur profil risque.

Je suis bien sûr beaucoup plus sceptique sur le risque pris par un couple, plaçant toutes ses économies dans un apport pour acheter sa résidence principale et dont le crédit amortissable sur 20 ans représente un tiers des revenus du ménage. En cas d’accident de la vie (par exemple un divorce), le surendettement n’est pas loin… J’ai déjà expliqué mon approche, en décalage avec la voie habituelle (études > mariage > enfants > achat de maison), qui n’a pas fait l’unanimité (ce que j’assume totalement): Achat d’une résidence principale vs investissement en actions et location

Quant à la capacité d’endettement, même si je n’ai consciemment pas visé un cash-flow positif pour ma première opération immobilière (d’un point de vue théorique, mon cash-flow est légèrement positif, en considérant le rendement brut mais mon cash-flow réel est négatif), les banquiers / courtiers en crédit que j’ai visités jusque là pour ma deuxième acquisition semblaient tous intéressés de m’accompagner dans ce projet. L’un d’eux m’a même spontanément indiqué que je pouvais lui proposer un projet à 10 M€ et qu’il n’y avait pas de limite sur le niveau d’endettement. Bien sûr, je ne vise pas de projet de cette taille, vu mon patrimoine et les risques que je suis prêt à assumer.

Chacun a sa perception du risque et n’est pas nécessairement prêt à assumer le même type de risques. Ce qui ne veut pas non plus dire qu’il n’y a qu’une voie.

Certains trouveront mes investissements très risqués (investissements immobiliers importants en "haut de cycle", sans expérience, sur une grande surface ou investissements en actions ou effet de levier sur l’immobilier) et je comprendrais sans difficulté leur scepticisme a priori, puisque je pourrais également être sceptique vis à vis d’une personne faisant ce type d’investissements avant d’avoir conclu qu’elle est globalement rationnelle. Cela ne m’empêche pas de bien dormir car les risques que je prends sont assumés et auraient, en cas de matérialisation, un impact nul sur mon niveau de vie. Dans le pire des cas, si mon patrimoine se retrouvait par un concours de circonstances défavorables à 0, la conséquence serait simplement de mettre une croix sur mon objectif d’indépendance financière. Mais d’un autre côté, si je n’investissais pas, je pourrais également mettre une croix sur cet objectif. J’investis simplement, parce que cette approche me semble optimiser mon épargne et l’espérance mathématique.

GRL / GLI / AL

Je ne suis pas naïf quant aux assurances. L’assuré a l’assurance de payer les primes sans avoir l’assurance d’être remboursé en cas de sinistre !

Donc je préfère m’assurer moi-même, généralement, lorsque le montant assuré n’est pas d’un ordre de grandeur significatif pour mon patrimoine ou obligatoire (j’ai par exemple une assurance au tiers plutôt que tous risques pour mes voitures, car en cas d’accident, je peux m’acheter immédiatement une nouvelle voiture sans que cela n’impacte significativement mon patrimoine; j’ai une assurance PNO pour l’immeuble car le risque couvert n’est pas neutre par rapport à mon patrimoine). Pour la GRL / GLI, je pensais que c’était a priori une option intéressante dans mon cas pour les raisons suivantes:
* Je suis débutant dans le domaine de l’immobilier
* Le coût de l’assurance est faible par rapport au risque qu’il couvre, théoriquement. Il me semble y avoir une divergence théorique prix / valeur intéressante.
* L’assurance est déductible des impôts.
* Si l’assureur ne paie pas, en cas de sinistre, il s’expose dans mon cas au risque de voir une dizaine de contrats annulés (et encore plus si j’achète un deuxième bien).
* Je souhaite par moi-même tester le mécanisme de remboursement.
* Il est possible d’arrêter l’assurance en cours de route, à tout moment.

Pour les aides au logement, j’ai déjà fait mon mea culpa quant à ma "théorie" erronée de l’effet parachute, puisque la CAF peut suspendre le paiement de l’aide au logement en cas d’impayés, comme l’a indiqué Philippe30 à raison. Il ne faut donc pas compter là-dessus. Cela dit, en pratique, bien qu’ayant été transparent sur la situation de mon locataire dès le départ (courrier et formulaire "bailleur"), la CAF m’a néanmoins versé les aides correspondantes. Bien sûr, je rembourserai ces montants à la CAF à sa demande, le cas échéant.

Mes choix

Mes choix n’ont pas valeur universelle. La situation, le tempérament, le profil risque et l’expérience de chacun est différente. Ils induisent des choix différents.

Je ne suis donc pas surpris que mon choix immobilier ait semblé cavalier à d’autres, n’ayant aucune expérience concrète dans le domaine de l’immobilier avant cette acquisition. Mais je crois avoir montré que l’investissement n’en était pas pour autant foncièrement aberrant et que j’étais prêt à assumer la situation, y compris financièrement, si le scénario du pire devait survenir, sans que cela n’implique une faillite personnelle ni même une quelconque incidence sur mon niveau de vie, en réalité. Par ailleurs, un investisseur débutant peut être préparé au saut quantique qu’il effectue et n’est pas non plus nécessairement un inconscient.

Je pense que le risque majeur aurait été pour moi de ne pas agir et de sous-utiliser mes "capitaux propres". Le montant de cet investissement permet de les utiliser un peu mieux de mon point de vue, ce que ne m’aurait pas permis une acquisition plus petite permettant de gagner en expérience, par exemple.

La concentration sur un bien immobilier présente certes un risque mais me permet de gérer moi-même à distance, de manière réaliste. Je ne pourrais matériellement pas gérer 14 appartements dans 14 copropriétés différentes à distance, par exemple. Gérer 2 ou 3 biens équivalents au premier me semble actuellement compatible avec mes engagements par ailleurs.

Par ailleurs, je trouve votre approche de rénovation d’un bien a priori plus rationnelle, d’un point de vue strictement financier. Mais pour une gestion à distance et vue mon inexpérience, cela ne me semblait pas envisageable, en étant pragmatique.

Locataire

Comme vous l’indiquez à juste titre, si un locataire ne correspond pas, globalement, à mes critères, je ne lui confie tout simplement pas le logement. Je n’ai pas le couteau sous la gorge d’un point de vue financier pour trouver un locataire et, d’autre part, comme les loyers que je pratique sont légèrement en-dessous du prix du marché par rapport aux biens que je propose et que la ville où se situe le bien est cotée, la demande ne manque pas (il m’arrive de refuser des locataires ayant un bon profil, simplement du fait que l’appartement a déjà été donné à une autre personne; je pense mettre en place un système de liste de réserve ou augmenter légèrement les loyers pour les nouveaux locataires entrants). Je n’imagine bien sûr pas que je n’aurai aucun problème ultérieur avec mes locataires, même s’ils ont passé ma sélection:
* Le nombre d’appartements atténue l’impact du risque d’impayés (un impayé sur 14 appartements ne représente que 7 % du revenu).
* J’ai des assurances GRL / GLI avec le vague espoir que l’assurance jouera le jeu, ne serait-ce que par intérêt, vu les autres contrats souscrits par ailleurs, sans non plus compter là-dessus d’un point de vue gestion du risque de l’investissement.
* Je suis prêt à réagir immédiatement et de manière déterminée, en utilisant les procédures légales existantes, comme je l’ai montré sur le premier cas d’impayés.

Conclusion

Le bien dont j’ai fait l’acquisition correspond globalement à mes attentes:
* Divergence prix / valeur intéressante: pas l’optimum idéal mais globalement rationnel
* Niveau de levier pas insignifiant (45 %) rapporté à mon patrimoine net
* Diversification de mon patrimoine entre immobilier et actions
* Acquisition de nouvelles compétences / expériences

Je ne prétends bien entendu pas, par ailleurs, qu’il s’agisse du "meilleur" investissement immobilier possible. Je voulais simplement partager une expérience et un projet.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (15/06/2014 05h13)


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#45 14/06/2014 18h49 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Beau parcours et beau récit qui va probablement encourager certains à se lancer.

Pensez vous conserver votre règle "dette < patrimoine net" longtemps? Moi je vois ça comme un frein. C’est sur que si la ville entière où j’investis disparait dans un trou géant, je serai complètement ruiné et sans ressources, mais le risque est de combien? à peine plus qu’une attaque alien non? Je veux dire par là qu’il faut mesurer les risques et accepter un seuil avec lequel on est à l’aise. Si vous pouvez réellement emprunter 10M€ (hum hum)  j’ai envie de vous dire de foncer! Si vous vivez du cash flow (pas votre choix actuel apparemment) il faut aussi compter le remboursement du capital comme enrichissement personnel (en tant que diminution de la dette). Du coup, chaque mois, votre patrimoine net évolue. Il faudrait comparer cette évolution avec l’évolution des prix immos pour savoir dans quelle mesure une baisse des prix affecterait votre patrimoine, mais en n’oubliant pas que les loyers ne sont pas directement corrélésaux prix et que la latence est plus forte, bref… vous comprenez mon point de vue. (ma dette est environ de 2* mon patrimoine net)


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#46 14/06/2014 20h53 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Bonjour ZX-6R,

Welcome back ZX-6R !

Je fais partie de ceux qui appréciaient (et apprécient toujours) vos interventions sur le forum, notamment dans la tourmente "forumesque", et je regrette que vous n’interveniez plus aussi fréquemment qu’avant. Même si nos approches ne sont pas identiques (notamment du point de vue de la gestion du risque), cela ne m’empêche en rien d’apprécier votre parcours. Je pense que l’un de nos points communs est notre vision atypique couplée à une volonté concrète d’agir. Vous m’aviez mis l’eau à la bouche avec votre idée de "tutorial pour l’investisseur immobilier débutant". Avez-vous eu le temps de réaliser ce projet ? Si oui, j’ai dû rater un épisode: pourriez-vous m’envoyer un lien dans ce cas ? Sinon, remettez-vous au travail immédiatement ;-)

Règle "dette < patrimoine net"

L’avenir nous dira combien de temps je respecterai ma règle "dette < patrimoine net". Pourquoi ne pas la respecter après l’avoir énoncée ? Je n’exclue pas une remise en cause, à terme, si une meilleure alternative apparaît à mes yeux, par rapport à mon profil, ou si mon profil risque évolue. Dans le passé, j’étais purement et simplement contre le principe de l’endettement comme expliqué ici: Effet de levier et investissement immobilier… donc je n’exclue pas une remise en question, sur base d’éléments factuels. Cela ne m’a pas empêché d’avancer concrètement à ma manière. Certains me considèrent timorés, d’autres aventureux. Je trouve pour ma part que j’ai une gestion de "bon père de famille actif".

Je me rends compte que j’avais négligé le risque de l’attaque alien et celui du trou noir ! Il faudra donc que je sois plus restrictif quant à mon ratio d’endettement, à l’avenir… Blague à part, je pense vraiment que des risques majeurs à faible fréquence sont sous-estimés:
* Accident spécifique au bien
* Catastrophe naturelle
* Risque technologique (nucléaire, etc…)
* Dégradation des conditions économiques d’un endroit
* Evolution très défavorable de la fiscalité pour les propriétaires / la location
* Accident de la vie (divorce, handicap, perte d’emploi, etc…)
* Forte déflation
* Etc…

Je peux donner l’exemple d’une personne ayant atteint un patrimoine de plus de 2 M€ net, qui, suite à un incendie de l’un de ses immeubles, n’a pas pu faire face à la situation. J’ai également l’exemple d’une seconde personne avec un patrimoine net supérieur à 1 M€ qui se trouve maintenant dans une situation dans laquelle il doit brader son patrimoine… Voilà deux exemples qui permettent de voir que des situations défavorables critiques peuvent survenir en pratique, même chez des personnes qui ont réussi. Ce qui ne veut pas non plus dire qu’il ne faut pas investir en raison du risque, bien sûr. Le plus grand risque est sans aucun doute de ne rien risquer. La vie est un risque. Et le risque est souvent exagéré.

J’ai donné mon point de vue sur le niveau de risque que j’étais prêt à assumer et mes raisons sans en faire une règle absolue ayant une valeur universelle (au contraire, elle est relative au profil risque, et j’ai bien dit que dépasser ce ratio ne me semble pas nécessairement absurde en citant un exemple concret). Je ne prétends pas posséder la vérité révélée même si ma manière parfois trop stricte de m’exprimer peut parfois le laisser supposer: c’est simplement que j’ai des idées fortes (pas nécessairement les meilleures, d’ailleurs), que j’exprime avec un certain enthousiasme. Je comprends que vous voyiez "ma règle" comme un frein, sans adhérer à votre point de vue en la matière car le rendement est corrélé au risque (je ne vous apprends rien) et qu’un endettement de l’ordre de grandeur du patrimoine net me semble bien adapté à mon profil rentabilité / risque pour les raisons déjà évoquées.

Votre niveau de levier, sans strictement respecter "ma règle", ne me semble pas non plus pour autant aberrant et il correspond à votre profil risque: vous en avez conscience et vous l’acceptez, c’est l’essentiel.

Un autre élément à considérer dans l’équation est la liquidité du patrimoine net: si j’avais deux immeubles identiques comme seul patrimoine et avec un endettement égal à mon patrimoine net, vue la faible liquidité relative (par rapport à un placement en actions par exemple), un problème critique sur le premier bien ne pourrait pas immédiatement être éteint par le second.

En résumé, j’aime bien envisager le scénario du pire, même s’il est improbable, et que cette approche a pour conséquence de limiter un peu la vitesse d’augmentation de mon patrimoine.

Emprunt de 10 M€

Même si certains peuvent penser que j’affabule, quant au crédit proposé, je pense avoir montré mon sérieux par ailleurs, ce qui devrait donner une garantie raisonnable sur la véracité de mes propos. Bien sûr, tout dépendrait également des qualités intrinsèques du projet (et de la probabilité que je puisse rembourser le crédit du point de vue de la banque et garder la tête au-dessus de l’eau). De toutes façons, je ne suis pas prêt à m’engager sur un projet de cette envergure, pour ma part. Je citais cela simplement pour dire que le cash-flow positif (j’ai un cash-flow négatif sur mon premier investissement, en pratique, bien que théoriquement positif, avant impôts / travaux / assurances / prise en compte de l’impact des risques locatifs) n’est pas nécessairement un frein à un second investissement. Bien sûr, en partant d’un patrimoine nul, un premier investissement sans un cash-flow positif risque de bloquer des acquisitions ultérieures. Mais il faut se méfier des généralités, règle générale que je devrais moi-même appliquer à cette phrase et à moi-même ;-) Il ne sera pas dit que je n’ai pas un certain sens de l’autodérision !

Indépendance financière

Comme vous l’indiquez, je ne vis pas du cash-flow généré par mes investissements à ce stade bien que vous risquiez également de me trouver un peu timoré dans mon objectif d’indépendance financière car en acceptant une exposition au risque un peu plus grande, je pourrais déjà l’avoir atteint, en réalité. J’ai pour ma part un objectif à 10 ans, que je pense réaliste à la fois du point de vue du risque (avec mon profil) et du délai indiqué (du point de vue de la rentabilité de mes investissements, de mon patrimoine net actuel et de mon objectif en terme de patrimoine), comme expliqué dans les différents messages de ma présentation: Info • Forums des investisseurs heureux Voyons en pratique si j’y parviens.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (15/06/2014 08h15)


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#47 15/06/2014 07h42 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Discussion de qualité avec des arguments.

Vauban , Chacun procède comme il l’entend pour monter un patrimoine , vous bénéficiez de bonne rentabilité dans votre secteur ce qui permet de partir sur des durées moins longues.
Vous recherchez plus la sécurité suite à des exemples autour de vous ayant conduit à des   pertes de capital par destruction cela tempère vos investissements.

ZX-6R a prône des durées très longues de 25 ans, je suis plus sur du 20 ans mais son schéma d’investissement à porté ses fruits puisqu’il a libéré le marché du travail pour laisser sa place à un chômeur.
Comme quoi devenir rentier est aussi social ….

Rien de plus à ajouter après mon petit grain de sel sur cette discussion très interessante

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#48 15/06/2014 14h20 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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J’aurais aussi privilégié une durée plus longue.J’ai bien compris que Vauban a assez de ressources pour faire face auléas mais je trouve dommage de devoir remettre au pot chaque mois.La durée courte ne me parait pas être plus sûre.D’autant plus si les placements mobiliers de Vauban sont rentables.Un cash flow positif offre à mon avis plus de liberté(y compris celui de faire des remboursements anticipés si on ne sait vraiment pas quoi faire de son argent)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#49 15/06/2014 14h34 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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Bonjour à tous,
Fil très intéressant qui prouve si cela était nécessaire qu’il n’y a pas une et une seule manière de procéder, mais une bonne manière pour chacun en fonction, notamment, de nos profils psychologiques et de notre surface financière.
Je crois être en parfaite harmonie avec l’analyse de Vauban, entre autres sur les joliment qualifiés "risques majeurs à faible fréquence".

Dernière modification par Range19 (15/06/2014 14h39)

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#50 15/06/2014 18h24 → Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements... (immeuble, investissement, locatif)

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je pense vraiment que des risques majeurs à faible fréquence sont sous-estimés:
* Accident spécifique au bien
* Catastrophe naturelle
* Risque technologique (nucléaire, etc…)
* Dégradation des conditions économiques d’un endroit
* Evolution très défavorable de la fiscalité pour les propriétaires / la location
* Accident de la vie (divorce, handicap, perte d’emploi, etc…)
* Forte déflation
* Etc… - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=100429#p100429

]Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements… (2/3)[/url]
Si j’ai un seul immeuble, et qu’un des 3 premiers risques intervient, je perds tout. Si j’ai 10 immeubles identiques et qu’un seul est touché, je ne perds que 10% de mes revenus. Le crédit associé à ce bien peut etre couvert par le cash flow généré par les autres biens. Plus j’ai de biens et plus les probabilités qu’un tel risque arrive sont fortes, mais plus j’achète de tickets de loto et plus j’ai de chances de gagner également. Seulement les probabilités sont quand même maigres (mais non nulles en effet)

Pour la dégradation des conditions économiques, en mixant le type de biens (du studio au T5, du commercial, du saisonnier) on répartit les risques. Et on peut aussi investir dans 2 zones géographiques différentes si on veut vraiment diversifier. Attention à la surcharge de travail quand même (trajets, réseau plus long à constituer etc etc…)

Pour la fiscalité, on ne peut rien y faire effectivement. Mais en respectant le principe d’acheter pas cher et de rénover, on doit pouvoir revendre en prenant une plus value. Donc la possibilité de liquider son patrimoine en une année et mettre les voiles existe. Après je fais partie de ceux qui construisent un portefeuille d’actions en parallèle. Histoire de diversifier, voire de vivre uniquement de dividendes dans x années…

Accident de la vie : je ne vois pas en quoi un gros patrimoine à crédit pose problème, au contraire. Tant que vous avez (ou avez la possibilité) de générer un cash flow positif… Et une perte d’emploi n’est pas forcément un accident si c’est négocié wink

Déflation : dur de prédire l’impact sur les loyers… Là encore, une diversification en actions a dividendes croissants est recommandée.

Pour mon tutoriel, il est encore en cours de rédaction. j’ai bien avancé mais bon, je travaille au rythme d’un retraité maintenant big_smile  Et puis il sera orienté débutant, vous n’aurez pas grand chose à y apprendre je pense.


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