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#1 06/03/2014 16h05 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Bonjour à tous,

Je m’apprête à visiter un immeuble de rapport au Havre, j’aimerai avoir quelques retours sur ce type d’investissement que je ne connais pas.
Je cherche un bien avec travaux en 2014 pour déduire ces travaux de mes revenus fonciers (cf. ce sujetpour plus de détails).
Cet immeuble est dans le centre du Havre, à proximité de la fac, pas en plein centre mais dans une rue allant de la gare au centre ville.

Description

1 COMMERCE 60m2 loué 416€ (j’attends le bail)
1 T3 62m2  loué 530€ (j’attends le bail)
2 T2  34m2
2 T2  32 m2
Une cour avec des celliers et un grenier

Diagnostics

Pas de présence d’amiante
A prévoir : reprise des revêtements contenant du plomb dans les 4 x T2 + T4
A prévoir : travaux d’électricité : mise à la terre de certains circuits, mise aux normes de l’installation électrique dans la salle de bain du T4, conducteurs non protégés, tableau électrique du T4 à changer.

Travaux

Des travaux sont à prévoir (j’attends les devis), 1ère estimation

T3 = pas de travaux sauf changer les fenêtres  soit 4000€
3 T2 à faire les fenêtres  la cuisine la salle de bain peinture = 45000€
1 T 2 uniquement les fenêtres et peinture soit 5000€
Cage d’escalier peinture uniquement  5000€
Toiture révision 5000€
Soit un total de 64000€ environ

Pour les aspects financiers

Pris de vente : 230K€
Frais d’agence : 15K€
Frais de notaire (estimation) : 16.5K€
Travaux : 64K€
Frais bancaires et autres : 1.5K€
Total : 327K€

Potentiel locatif mensuels

Commerce : 416€ HC (loué)
T4 : 530€ HC (loué)
4 x T2 : 390€ HC (estimation par rapport aux annonces sur se loger.com)

Charges

Foncier : 4500€ / 2300€ à la charge du commerce
Charges communes : en attente des documents

Rendement brut avec travaux : 1200 * (416+530+4*390) / 294K€ = 10.2%

Financement envisagé : 70% amortissable / 30% in finé (avec nantissement d’AV) pour réduire les mensualités et éviter de sortir trop de cash à l’achat.

Points positifs
-    Situé entre la gare, les écoles supérieures, la fac et le centre ville.
-    Rue passante pour le commerce
-    Façade et toiture en bon état (à vérifier)
-    Diversification pro / habitation
-    Compteurs eau, gaz, électricité indépendants pour chaque lot
-    Rendement brut intéressant avec travaux

Points négatifs
-    Beaucoup de travaux
-    Commerce qui ne se loue pas forcément très bien dans cette rue (4-5 mois de vacance locative)
-    Impact fort de la vacance locative du local commercial sur la trésorerie (50% de la taxe foncière est prise en charge par le pro)
-    Pas de petite surface d’habitation (studio)

Risques

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1609_matrice_risques.png

Dernière modification par NYBR (06/03/2014 16h06)

Mots-clés : immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif

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#2 06/03/2014 17h33 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Bonjour,

Pour l’annecdote je l’ai vu quand il est sorti sur le bon coin. Je vois qu’il n’y est plus d’ailleurs !
Ma femme me freine un peu dans mes investissements donc je n’ai même pas chercher à aller plus loin et à visiter.
Mais je me serai bien lancé sur ce type de produit :
- Prix interessant par rapport à la surface et à l’emplacement (c’est Joffre, à mon sens mieux coté que aristide briand / massillon).
- Rendement brut même "en l’état" avec les 2 lots loués déjà supérieur à un livret, ça vous remboursera déjà la moitié du crédit.
- Potentiel éventuel aménagement grenier / celliers ?
- PV revente assurée surtout si découpe (en plus  sur 6 lots les frais de réglement copro - diags, géomètre … s’amortiront mieux que sur un petit immeuble de 2/3 lots)

Concernant votre analyse cela prouve que vous avez réfléchi au sujet et que vous n’investissez pas à la légère. Mais les risques que vous présentez sont inhérents à ce type d’investissement (même s’ils sont peut être moindres en fonction des produits et des villes). En immobilier on aura toujours de l’impayé, de la vacance, des réparations, des travaux lourds … il suffit de le chiffrer dans son calcul de rendement.

Je ne suis pas compétent sur le sujet mais le rapport montant des travaux par rapport au prix de revient global est il vraiment intéressant pour profiter du "déficit foncier" ?

Bonne réception

Thomas

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#3 06/03/2014 18h13 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Le bien à l’air intéressant sur le papier, et j’ai en plus la chance d’avoir une femme qui me fait confiance pour les investissements ;-)
C’est effectivement rue Joffre, j’ai eu l’info via une agence immobilière, j’en déduis donc que je viens de perdre l’équivalent des frais d’agence, dommage.
Le grenier et les celliers sont apparemment aménageables, j’en saurai plus demain après la visite.

Pour le prix au m², j’arrive à environ 1080€/m² après travaux, ce qui me semble inférieur au prix du marché dans ce secteur d’après ce que j’ai pu voir, mais ce qui semble logique du fait de l’achat "en gros" de plusieurs lots.
Pour la revente à la découpe, j’ai 2 contraintes :

- je ferais l’achat via ma SCI IR, et donc je dois faire attention à la requalification en marchand de bien, si l’intention d’achat-revente est prouvée. Cette requalification reste un peu flou pour moi, d’une part car après en avoir parlé avec un CGPI et mon notaire, j’ai eu 2 réponses différentes, et aussi car que je pourrai facilement prouver que la revente s’inscrit dans une logique de gestion patrimoniale (désendettement par ex.).
- la déduction des travaux d’aménagement des revenus fonciers impose une période minimum de location de 3 ans du bien rénové.

Dans mon cas précis, ces travaux ne généreraient pas de déficit, mais atténueraient mes revenus fonciers 2014, et c’est précisément ce que je recherche : investir avec levier l’argent que j’aurais du payer en impôts + CSG.

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#4 06/03/2014 18h22 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Ne vous inquietez pas c’était une agence qui l’avait mis sur LBC je ne sais plus le nom, mais c’est vrai qu’à des prix comme ça les agences n’ont pas besoin de faire de "pub" et utilisent juste le réseau.
C’est sur pour la découpe mieux vaut attendre quelques années (pour les raisons que vous évoquez) Surtout que ce n’est pas votre objectif premier mais plutôt la cerise sur le gateau qui peut faire du bien dans 5 ou 10 ans !

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#5 06/03/2014 21h31 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Bonjour,
Pouvez-vous me dire si vous habitez au Havre ou allez-vous gérer votre bien a distance?
cdlm

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#6 07/03/2014 09h38 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Pour la gestion, je m’occupe déjà de 2 autres lots (murs commerciaux), je délèguerai la recherche de locataire pour le commerce, et m’occuperai de la gestion ensuite.

Pour les habitations, je n’habite pas sur place (Caen, 1h de route), je vais donc demander à une agence de s’en occuper, 5 lots à gérer à distance ça me semble compliqué.
J’ai reçu un premier devis pour un mandat de gestion : 5% des loyers nets pour la gestion des lots, 7% du montant annuel des loyers en honoraires de recherche d’un nouveau locataire (soit environ 330€ pour un T2 répartis entre bailleur et locataire).

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#7 07/03/2014 14h22 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Juste une petite question, pourquoi pensez vous que la gestion à distance serait si compliquée ?
Vous n’êtes qu’à 1 heure de route, et il n’y a que 5 appart.

Je ne sais pas quelle est la durée moyennes des baux, mais depuis 95, je suis sur un appart en gestion a 200kms a 27 mois de durée moyenne.

Ensuite sur changement de locataires, Leboncoin, retour par mail ou je demande au gens de défendre
leur dossier, j’ai souvent plein d’éléments me premettant de faire une première selection.
je groupe les visites ( qui sur les 3 derniers baux ont été géré par les locataires sortant)
Je choisis ensuite ( avec retour du locataire sortant)
Je ne me déplace que pour l’état des lieux. et j’arrive a tout gérer à distance
PS : Leboncoin est fini pour un moment, j’ai 2 ex locataires qui me renouvelle chaque année leur dossier à l’occasion de leur voeux ( pour pas que je les oublie), pour être les premiers si l’appart se libère.

Vous devriez peut-être tenter la gestion en directe dans un premier temps, il sera toujours possible de déléguer la gestion si trop chronophage, mais ne vous delestez pas de 5% des loyers dés le début et par défaut…

bien à vous

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#8 07/03/2014 16h04 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Il faut toujours entretenir de bonnes relations avec les locataires sans non plus être trop proche , question de dosage et de personnes.

Il est vrai que la location en directe permet des avantages en terme de relationnel , de choix assumé de locataire et des avantages financiers.

La gestion locative délégué à une agence n’est pas seulement 65 ou 5 % HT  , c’est aussi et surtout des  coûts lors des entrées et sorties de locataires , ce point est à négocier avec l’agence impérativement et au coup par coup.

Par contre dans certains cas , la gestion par une agence est un gage de rapidité pour louer , surtout dans des villes ou les profils des locataires ne sont pas rompu au boncoin.

L’agence permet aussi une sélection par des frais plus importants d’entrés pour le locataire donc une meilleure assurance financière et aussi une moindre envie de déménager rapidement.

Par contre même si la mise en location n’est pas trop chronophage , l’ensemble de l’activité de bailleur   prend du temps entre les relances , les dépannages , les entrées et sorties , les visites.

Si le bien est éloigné cela complique encore plus la gestion  pour moi

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 07/03/2014 18h18 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Pour la gestion locative, j’ai peur que ce soit vraiment trop chronophage, notamment au début ou je vais devoir gérer la mise en location de 4 lots simultanément.
Je pense déléguer au début, et tester la gestion en directe avec 1 seul lot, et augmenter le nombre de lot en fonction de mes capacités à le faire.

J’ai visité le bien, et j’ai eu le devis pour les travaux, en résumé :

Pour les 4 T2 : pose de 4 fenêtres PVC, remise en état de l’appartement, revêtements de sols parquet dans le séjour et la chambre, remise a neuf de l’électricité, en encastré Doublage des murs extérieurs, pose de carrelage au sols de la cuisine et des sanitaires. Création d’une nouvelle
salle de bains et WC séparés de la cuisine. mise en peinture de l’ensemble de
l’appartement (murs et plafonds), fourniture et pose d’un meuble de cuisine bas et haut
de 1,20 m avec un plan de travail et un évier.
L’état des T2 est variables, ainsi que l’agencement (il y a un T2 ou le bac de douche est face à la porte d’entrée, ouvert sur le salon séparé uniquement par un rideau !!!!), d’où des différences au niveau des travaux.

Total 1er T2 : 18200€ HT
Total 2ème T2 : 10900€ HT
Total 3ème T2 : 10900€ HT
Total 4ème T2 : 4550€ HT

Reprise des parties communes : peintures des murs et plafonds, finition des boiseries et portes, lasure des marches et de la rampe.
Total parties communes : 6000€ HT

Toiture : révision complète de la couverture, façonnage et changement de certains ZINC
Total toiture : 4550€ HT

Total travaux : 55100€ HT / TVA 10% : 5510€ / 60610€ TTC

L’ensemble des travaux semble renter dans le cadre de travaux d’amélioration et d’entretien, donc déductibles de mes revenus fonciers. Sur conseil d’un CGPI que j’ai rencontré récemment, je vais faire une demande écrite à mon centre des impôts pour valider tout ça, et éviter les mauvaises surprises.

Le grenier est aménageable et permettrait la création de deux chambres supplémentaires (30m²) avec accès par un escalier 1/4 tournant depuis un des 2 T2 du 3ème étage.
Coût (non déductibles des revenus fonciers) : 13600€ HT
Ça permettrait la création d’un T4 duplex d’environ 60-65m².

Après visite, l’ensemble de l’immeuble est en bon état général, sauf un des T2 qui a été habité longtemps par un gros fumeur qui ne l’entretenait pas plus que ça.
La façade arrière est en bon état.
La façade avant est en bon état général, mais méritera une ravalement d’ici quelques années (5-10 ans, surface d’environ 35m², coût à la louche de 35K€, possibilité de financement partiel par la mairie visiblement, à creuser).

Ca me semble pas mal.

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#10 07/03/2014 21h54 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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NYBR a écrit :

Le grenier est aménageable et permettrait la création de deux chambres supplémentaires (30m²) avec accès par un escalier 1/4 tournant depuis un des 2 T2 du 3ème étage.
Coût (non déductibles des revenus fonciers) : 13600€ HT
Ça permettrait la création d’un T4 duplex d’environ 60-65m².

Juste pour dire qu’en logement social, un T4 neuf sort à 80m² minimum, pour un loyer à +/-450€ en zone détendue.

Dernière modification par Pruls (07/03/2014 21h55)


Pourquoi pas Vous?

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#11 07/03/2014 22h16 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Omg ça va être dur de rivaliser avec ça :-)

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#12 07/03/2014 22h36 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Bah le neuf est pas forcément évident à faire en centre ville, donc l’emplacement compte.

Et le logement social fait pas dans le coup de coeur, donc un peu de déco peut faire la différence, une cuisine équipée…

Évidemment meubler est un atout, mais pas forcément compatible avec une typologie de logement familial.


Pourquoi pas Vous?

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#13 08/03/2014 18h16 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Bonjour,

je m’intéresse depuis quelques temps à faire un (premier) investissement locatif au Havre (J’habite en très proche périphérie).

Je m’attaquerais ben sûr à bien plus petit que vous (studio ou T1). En faisant quelques recherches, on trouve des informations sur: démographie, taux de chômage, taux de logement vacant, salaire moyen,… qui confirment le sentiment qu’on peut avoir en se promenant dans la ville (sauf au centre bien sûr): à savoir que ce ’est pas une ville attrayante à l’avenir florissant.
Elle jouit certes de nombreuses industries à proximité (port, pétrochimie, automobile,…). L’impact de la fermeture de l’un de ces grands sites serait sans doute désastreux pour la ville.
A contrario, les quelques universités et écoles créent de la demande de petite surface (mais quid de la tension réelle sur le marche?…)

Ces différents points me freinent à passer le temps pour le moment.
Quelle est votre position quant à la pertinence d’un investissement locatif au Havre (ville basse, car la question ne se pose même pas pour la ville haute) à la vue de ces différents éléments?

Au plaisir d’échanger sur le sujet.
MiniBN

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#14 08/03/2014 20h05 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Bonjour,

Effectivement, ce sont de bonnes remarques. J’ai étudié différents critères avant d’investir au Havre, comme ceux que vous citez par exemple.
Le Grand Port du Havre est le principal employeur du secteur, une fermeture d’un des gros site (Total par exemple) serait sûrement catastrophique pour la ville.
Cependant, ce n’est pas un cas isolé. J’habite sur Caen à environ 100km, et la problématique reste la même : Renault est le plus gros employeur, et la fermeture de l’usine aurait un impact considérable sur la ville.
En conclusion, il y a des facteurs de risques associés à chaque investissement immobilier du fait de l’emplacement géographique, mais je suis bien incapable de prévoir l’évolution d’une ville à long terme, même en étudiant les projets de la mairie, les données INSEE, et tout ce qui me tombe sous la main. Le passé ne nous apprend rien sur le futur d’une agglomération.

Quoi qu’il en soit, l’immobilier jouit d’une certaine inertie, ce qui est problématique quand on cherche à vendre rapidement, mais qui à mon sens est un atout à court-moyen terme quand on investit et qu’on dispose de liquidités suffisantes pour encaisser des coups durs. Je vois mal la population active chuter dramatiquement les 10 prochaines années sur Le Havre, par contre, une modification en profondeur du tissu économique ou du marché immobilier est tout à fait possible, mais se fera sûrement sur du long terme.

Dans ce cas précis, j’achète un emplacement (sans être en plein centre, c’est assez bien placé stratégiquement dans un axe passant entre la gare/la fac/les nouveaux bureaux de la CPAM et le centre ville), et un prix (1100€/m² pour 5 appartements rénovés, pour un prix actuel entre 1300 et 1800€/m² dans de l’ancien).

Pour finir, et pour en revenir à Caen que j’habite depuis 8 ans et que je connais mieux, bien que je trouve la ville plus dynamique, investir dans de l’immobilier d’habitation ne me rassurerait pas plus, compte tenu du nombre de programmes neufs qui sortent de terre, et des panneaux à vendre/à louer qui fleurissent de plus en plus en plein centre ville.

Dernière modification par NYBR (08/03/2014 20h07)

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#15 09/03/2014 09h07 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Pourtant statistiquement en terme de logements vacants, % des locataires et types de logements les données semblent correctes pour la ville de Caen. Regarder ce lien.

Immobilier À  Caen (code postal 14…

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#16 09/03/2014 10h12 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Oui effectivement j’ai vu ce lien, mais ça reste les chiffres 2010.
J’ai l’impression que le phénomène est plus récent, je vais essayer de trouver des données mises à jour.
Ça peut très bien être une fausse impression, néanmoins sur Caen une modification profonde du centre ville pourrait s’opérer les prochaines années avec la création d’un complexe commerce, bureaux, appartements ouvert en 2013 (les rives de L’orne, excentré, proche de la gare) et de politiques d’aménagement plus globales de toute cette zone.

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#17 01/04/2014 22h16 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Je m’apprête à signer le compromis chez le notaire pour cet immeuble.

Pour les travaux, je pensais ne pas aménager les combles pour transformer un T2 du dernier étage en T4. Après simulation, ça présente 2 avantages : augmenter la renta brute d’environ 1%, et baisser le coût global en € / m² de cette acquisition.
Ca permet également de diversifier les types de lots (3T2 + 1T3 + 1T4 vs 4T2 + 1T3 actuellement).

Après réflexion, je me demande s’il ne serait pas plus judicieux de faire 2 T3 duplex au lieu d’1 T4 + 1 T2 comme c’était prévu initialement. Je dois creuser la demande locative dans ce coin pour des T3 & T4 afin de prendre ma décision. Ce qui me gêne dans la création de 2 chambres dans les combles pour faire 1 T4 duplex, c’est que soit les chambres seront communicantes, soit il y aura création d’un couloir et donc perte de surface pour les nouvelles chambres.

Pour l’achat, je vais le faire via ma SCI IR déjà existante et déclarer les travaux de rafraichissement des appartements en charges ce qui va me permettre de gommer une partie de mes revenus fonciers 2014 qui sont exceptionnellement plus élevés.
Pour l’année prochaine, je me pose la question de basculer ma SCI à l’IS. J’y vois 2 avantages :
- maximiser ma trésorerie pour ce gros projet via l’amortissement du bien
- limiter ma fiscalité : avec ma SCI IR, dès la première année de location pleine de l’immeuble, je basculerai dans la TMI 30%, alors qu’à l’IS j’aurai plusieurs années de répit.

Pour le montage financier, je compte minimiser l’apport (environ 12K€), financer 2/3 de la somme via un crédit amortissable sur 20 ans, 1/3 via un crédit in finé sur 20 ans moyennant le nantissement de 2 de mes AV, soit 50% de ce crédit (à voir avec mon courtier si ça passe auprès des banques). Après simulation, c’est le meilleur compromis entre cash flow, durée d’emprunt, et remboursement de capital selon mes critères d’achats.
Pour préserver mes nuits, je compte conserver environ 30K€ de liquidités pour ce projet, soit l’équivalent d’environ 18 mois de mensualités de crédit + TF + charges.

Pour le suivi des travaux, je ferai 1 visite / semaine + 1 visite /semaine par un de mes amis histoire de ne pas avoir de mauvaise surprise.

Après, y’a plus qu’à serrer les fesses smile

Dernière modification par NYBR (01/04/2014 22h22)

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#18 01/04/2014 22h27 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Pour les visites, évitez qu’elles soient trop réglées, un peu d’incertitude évitera une mise en scène du chantier spécialement pour votre passage.


Pourquoi pas Vous?

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#19 02/04/2014 07h38 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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La mise en place de duplex vous couteras moins cher car pas d’électricité , d’eau et évacuations à mettre en œuvre.

Cela gréve une rentabilité qui pourrait être augmenté par des appartements supplémentaires mais faites faire les devis et vous comprendrez.

Pour le passage de la SCI IR à l’IS , c’est une opération irréversible et il y a des coûts  choses quand on bascule.
Quelques éléments de réponse
SCI : les délais d’option pour l’impôt sur les sociétés - Impôt sur le revenu - Le Particulier

http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j … 4634,d.d2k

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#20 03/04/2014 09h56 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Merci pour le 2ème lien Philippe, synthèse très intéressante pour ceux qui hésitent entre SCI IR et IS, à garder précieusement.

Je retiendrai les principales questions à se poser avant de passer à l’IS :

Conférence SCI IR IS UFF a écrit :

Peut-on se passer de I.S. ?
Le bien est-il appelé à se valoriser ?
Quel est le taux d’imposition des associés ?
Y aura t-il des déficits imputables sur les revenus globaux ?

Dans mon cas
- je peux me passer de l’IS, mais les cash flow deviennent négatifs dès la 3ème année, et je bascule dans la TMI 30% dès la 1ère année.
- Je table sur une baisse de la valeur du bien compte tenu de l’orientation du marché en 2012-2013 sur Le Havre.
- Changement de TMI à cause des revenus fonciers de ce bien
- déficits imputables seulement les 2 premières années

Je vais faire un point avec un expert comptable pour évaluer le coût de migration SCI IR vers IS, ainsi que pour la tenu de la comptabilité.

Je prendrai ma décision après.

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#21 03/04/2014 11h49 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Il faut bien intégrer qu’aucune solution n’est satisfaisante en terme de fiscalité.

Pour faire simple avec une SCI IR vous payez durant la période de constitution du patrimoine par le biais de revenus foncier , la CSG et l’ajout du résultat de la SCI au prorata de vos parts dans votre IRPP.

Dans le cas d’une SCI IS , celle ci est fiscalement opaque ce qui signifie qu’elle paye sa propre fiscalité , impôts sur les sociétés et Contribution sur le Revenus Locatif ( 2,5 % ).
L’avantage de la SCI IS est de permettre de se constituer un patrimoine sans imposition personnelle , avec une fiscalité très réduite par la CRL , l’impôt sur les sociétés est de 15 % jusqu’à 38120 €  et ensuite à 33 %
La SCI IS vous permet d’amortir vos biens donc aucune fiscalité sur les résultats pendant 10 ans , report des déficits sans limite.

Le versement des dividendes aux associés est assujetti aux revenus mobiliers avec CSG aussi mais les montants versés bénéficient d’une réduction de 40 % car déjà taxé dans la SCI.

C’est à la sortie ou les choses se compliquent  car il s’agit des plus values professionnelles et là c’est douloureux….
Exemple
Achat 100.000
Revente 200.000
Amortissement comptable 80.000

Base de calcul de la plus value
200.000 - 100.000 -80.000 = 180.000 de base imposable pour la plus value de la SCI.
Taxation dans les résultats de la société du résultat de la vente
Taxation aux niveaux des associés lors du versement des dividendes.

Une SCI IR est une bonne chose pour transmettre un patrimoine existant à plusieurs enfants pour éviter l’indivision mais il faut faire un apport des biens à la SCI en payant des frais de mutation.
Pas de location meublé dans une SCI Ir donc pas d’amortissement comptable.
Permet aussi de transmettre une résidence secondaire à la montagne , à la mer etc ….
Permet aussi un achat à plusieurs pour un bien de vacances.
La location via une SCI Ir n’est pas intéressante pour moi autant être en nom propre.

Une SCI IS doit être envisagée pour des achats de biens que l’on souhaite transmettre , des biens de qualité , surtout des biens que l’on ne souhaite pas vendre pour les raisons évoqués au dessus.
Un avantage dans la SCI IS est la possibilité d’alimenter les comptes courants associés ce qui permet de rémunérer ces apports , de rembourser les associés sans fiscalité puisqu’il s’agit de remboursement.

Des méthodes permettent d’éviter la revente onéreuse du bien dans une SCI IS , soit par la revente des parts sociales à un tiers ou aux enfants ou à uns holding constitué majoritairement par les enfants ou donation des parts sociales aux enfants.
Aussi par démembrement mais les règles ont changé , j’ai plus en tête les modifications.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#22 03/04/2014 15h30 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Merci pour toutes ces précisions !

Je suis en train de faire quelques simulations pour une SCI IS, et dans mon cas le désavantage lié au calcul de la plus-value à la vente en prenant la VNC de l’immeuble est compensé en partie par la trésorerie générée en cours de vie par le choix de l’IS, qui est d’autant plus intéressant que le TMI est élevé (15% IS + 2.5% CRL vs TMI + 15.5% - 5.1%*TMI à l’IR).

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#23 03/04/2014 15h50 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Vous semblez connaitre la notion de VNC, il faut bien le comprendre.
Le livre sur les SCI de Pascal Denos place les deux types de SCI sur un résultat similaire au terme de 20 ans.

Il est sûr qu’il faut bien assimilé la plus value professionnelle avant de s’engager dans l’IS par contre je n’aurais jamais monté une structure IR car c’est totalement sans intérêt fiscal à court terme.

On peux reprocher ce que l’on veux à l’IS mais il faut juste savoir comment sortir  et surtout comment transmettre pour prendre cette option.

Sans l’IS je n’aurais pas monté mon patrimoine sans impact fiscal surtout de type CSG qui à pris 5 % entre 2010 et 2013.

Avec l’Is si vosu avez un peu d’apport , c’est tout bénéfice car vous remplissez les CCA qui sont rémunérés par votre structure et elle vous rembourse sans aucune fiscalité.
Allez faire la même chose en IR…. 

Ensuite un bon montage via une holding avec le régime mère-fille et vous avez procédé à un achat sans fiscalité suivi d’une transmission avec une fiscalité légère.

La revente de parts sociales doit être bien appréhendé par rapport au montant du capital social , la valeur des parts à la constitution et la différence actif - passif.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#24 03/04/2014 16h40 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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Rien n’empêche de remplir les CCA avec une société à l’IR, puis de les rembourser sans aucune fiscalité. Ca peut être intéressant dans certains cas, par ex si la société ne dégage pas de bénéfice fiscal (activité de location meublé par ex.).


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#25 03/04/2014 18h24 → Investir dans un immeuble de rapport au Havre... (immeuble de rapport, immeuble mixte, investissement locatif)

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GBL a écrit :

Rien n’empêche de remplir les CCA avec une société à l’IR, puis de les rembourser sans aucune fiscalité. Ca peut être intéressant dans certains cas, par ex si la société ne dégage pas de bénéfice fiscal (activité de location meublé par ex.).

Effectivement mais la fiscalité des dividendes étant plus contraignante en IS , le remplissage des CCA est une bonne option pour récupérer de l’argent hors dividende sans fiscalité et d’imputer des intérêts sur la SCI.

Je ne comprend pas votre exemple pour une SCI Ir avec location meublé ?

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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