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Forums des investisseurs heureux

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#151 07/12/2016 09h45 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Pas évident tout cela… Remettre à neuf un appartement délabré est coûteux. Et cela ne garantit pas de pouvoir louer quand on est dans une commune en difficulté, même avec des loyers bas.
Je surveille de près les offres de location (via le bon coin) sur les communes de mon département (je peux vous envoyer des liens pour le constater), je tiens même qqs statistiques avec un recul sur deux ans sur tous les cantons autour de chez moi. Résultat ?
Je constate trois choses : le nombre d’appartements offerts à la location augmente, la part des appartements dits "rénovés à neuf" ou "neuf" augmente également sensiblement (avec des loyers très modérés et parfois conventionnés), et pourtant, au fil des mois, les annonces sont régulièrement remises, preuve que les appartements ne se louent pas…
Comment l’expliquer ? Il faut dire que le nombre de logements vacants est considérable (je connais bien les maires et les notaires de mon secteur qui le confirment), je vois dans mon entourage pratiquement tout le monde essayer de rénover un bien de famille pour compléter des revenus ou des retraites désespérément bas, il y a peut être là qqs pistes, je ne sais pas trop, mais le constat est là.

Dernière modification par nik66 (07/12/2016 09h48)

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#152 07/12/2016 09h55 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Je pense que c’est comme partout, il y a les bons et ceux qui se lancent sans rien connaitre et ne font pas le nécessaire pour le compenser en s’entourant bien.
Cricri peut prendre n’importe quel bien et faire mieux que 80% des investisseurs. Il profite justement de ses compétences pour choisir les biens qui rebutent ces 80% et dont ils se privent, en en faisant de jolis logement à faible coût de revient. Les pourcents se grattent 1 à 1 de cette façon, il n’y a pas de recette tout faite.
Je crois qu’il l’a dit aussi, le travail toujours le travail. Il ne faut cesser de remettre en question ses propres choix et se demander comment aurait-on pu les améliorer.

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#153 07/12/2016 10h00 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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J’ai fait les mêmes constats que vous nik sur la même période ; et j’ai dérivé vers les SCPI puis la bourse.
Je crois avoir deviné où investit Cricri (j’interviens plutôt sur le foncier et plutôt dans le Sud) ; pour ne rien trahir et surtout parce que je ne suis certain de rien, je dirais simplement que son secteur présente l’avantage d’une attractivité relative : bas prix et soleil ce qui encourage toujours un peu le rêve migratoire des Nordistes.
C’est une réalité : globalement le haut se vide dans le bas, le Sud à un taux d’accroissement supérieur à ce qu’il devrait être hors immigration (Franco Française j’insiste !).

Cricri est doué, sur cette base sans doute réussirait il n’importe où. Il reste à s’en inspirer autant que possible.

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#154 07/12/2016 11h03 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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"Pas évident tout cela… Remettre à neuf un appartement délabré est coûteux."

Oui c’est dur , oui c’est coûteux  smile mais cela peut devenir beaucoup moins coûteux grâce à la mise en concurrence + si vous faites des travaux vous même. ..

"Et cela ne garantit pas de pouvoir louer quand on est dans une commune en difficulté, même avec des loyers bas. "

Si c’est une commune en difficulté la question se pose pas … ne pas investir.
Si comme vous dites, de nombreux appartement rénové ne trouve pas preneur, pourquoi investir ?

Autre axe de réflexion : rénové un studio de 300 euros ne ne loue pas ou difficilement  … mais à 230 ou 250 ? Oui ? Vous êtes vous poser la question ?

C’est simple calculé votre rentabilité sur 200 euros le studio … faites beaucoup de visite et d’offre sur cette base :
1 : vous vous créer une marge de sécurité
2 : vous achetez bien en dessous du prix du marché

Mais il faudra faire 20 visites pour qu’une offre soit accepté . Oui sa prend du temps , beaucoup d’échec, mais beaucoup d’expérience également. …


Bye bye la rat race :)

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#155 07/12/2016 17h04 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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@Nik66 Souvenez-vous de la discussion avec Grand21 qui indiquait que dans chaque petite ville/bourg il y avait des immeubles dans lesquels les locataires préféraient louer plutôt que d’autres.
Les immeubles de Grand21 sont sur notre zone géographique et il les loue donc ne pas faire une généralité des nanards inlouables que l’on voit partout.

Pour info, nos 14 meublés de Besançon boucle cumulent en tout 23 semaines de vacance locative depuis début 2016 et vous trouverez plein d’appartements à louer depuis des mois sur Besançon.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#156 07/12/2016 18h08 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Pour apporter ma pierre à cette discussion intéressante et au cœur de mon activité actuelle 

Je vous dire qu’il y a différents niveaux d’investissements , on ne commence pas à investir comme on investit après avoir de l’expérience.
L’expérience provient de réussite et d’échec.

Il y a plusieurs types d’environnement d’investissement soit en ville , en banlieue , dans des villes plus ou moins grandes ou en campagne.
Pour moi , il faut savoir ce que l’on va louer et à qui , je ne vais pas louer des grandes surfaces dans dans zones de campagne sans école , sans surfaces alimentaires ni des studios.
Ce sont plutôt des maisons destinées à des personnes en retraite.
Connaissant la problématique légale vis à vis de l’age des retraités , j’évite ce type d’investissement.

Reste les immeubles de rapport , il faut voir où ils sont situés toujours par rapport à la typologie des appartements ( studios , T1 , T2 , T3 )

Il faut toujours privilégier un immeuble avec plusieurs types d’appartements cela permet des rotations de locataires et surtout éviter les immeubles composés que de studios car c’est source de problème ( étudiant ou personne précaire )

Dans les grandes villes , il est difficile de faire des travaux et les prix sont élevés donc il faut sortir pour trouver des rentabilités intéressantes et souvent du foncier moins important.
La vie dans des petites villes ou bourgades est plus plaisante , les possibilités de se garer faciliter  et l’insécurité moindre.

Reste à voir la capacité locative , celle ci dépend du nombre d’habitant  ( voir sur JDNET pour la typologie ) , des annonces en cours et des demandes   ce qui permet de voir les biens proposés , leur qualité et les demandes.

La capacité locative  dépend également de la proximité d’une plus grande ville avec une possibilité de travail.

Plus on s’éloigne des zones d’activités et plus on tend vers du social payé par la CAF.
Les transports en commun sont à étudier également.

Il faut tourner dans le secteur pour voir à quoi ressemble les biens , la population ,si des annonces à vendre ou à louer pullulent.

C’est peut être une évidence mais il faut penser à ces points , voir ensuite le bien , les travaux , pouvoir les estimer , calculer la rentabilité et avoir l’accord de la banque à priori  avant toute négociation.

Aujourd’hui je fonctionne comme cela , j’ai une relation de confiance avec mon banquier , je lui envoie une annonce internet et je lui fourni un rapide calcul de rentabilité , il me dit oui ou non.
Comme je tourne maintenant toujours à 14 % minimum , j’ai toujours un accord de principe.

Ensuite je vais visiter et je passe en vélo ( il n’est pas loin ) le voir pour un compte rendu pour continuer à entretenir la relation ou dans le cas ou je suis intéressé je lui indique ce que je compte faire et je fais une demande d’emprunt sur la base de la proposition d’achat que j’ai faite et lui valide toujours l’emprunt car les loyers représentent 2,5 à 3 fois le montant de l’emprunt.

Comme on commence à parler d’immeuble avec des loyers importants le cash dégagé l’est aussi.

C’est un effet de levier de plus en plus puissant qui permet d’aller vers des biens plus importants ou plus de travaux comme j’ai le temps cela ne me coute quasiment rien.
Je refais un appartement complétement pour 3000 € mais j’emprunte environ le double au niveau des travaux pour avoir du cash de réserve qui ne coute pas cher.

Certains vont faire des travaux , c’est compréhensible , moi je n’avais pas les fonds pour le faire au début ni le temps maintenant j’ai les deux mais je continue encore un peu car cela m’amuse.

Je suis sur un immeuble de 6 appartements de 500 M2 prix initial 140 K€ j’ai proposé 120 K€ ( T3 et T2 ) de grandes surfaces en périphérie de grande ville , bien placé en terme de tranquillité ,de bus  et équipements sportifs
Les travaux sont estimés par l’agence à 100 K€ et c’est exact car je sais estimé les montants de travaux mais je prendrais 30 K€ sachant qu’avec 20 K€ cela sera largement suffisant.

Avec plusieurs arguments qui rassurent l’agent immobilier , un historique d’achat d’immeuble , de suivis de travaux j’indique que je fais faire les travaux , une carte de visite qui indique clairement un statut d’investisseur avec un langage très au fait.
On n’est pas sur le même profil d’investisseur que le primo acheteur qui pense faire une bonne affaire mais qui n’a pas la moindre idée de l’ampleur de la tâche.
Ce primo investisseur n’a pas forcement des capacités financières qui lui permettent de tenir la distance.

Combien on voit des immeubles dont la rénovation a été commencé puis mis en arrêt par faute de moyen et là c’est la super galère pour celui qui a cru faire une bonne affaire mais n’est pas en mesure d’aller au bout du projet.
Il lui manque l’expérience car je sais que la gestion des artisans est un métier ….

Bon voilà j, j’ai beaucoup parlé et écrit

Je mettrais à jour ma présentation sur le suivi de cet immeuble si il y a uns suite … à voir

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud via des SCI.

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#157 10/12/2016 18h51 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonsoir Philippe30,

Il me  tarde un retour favorable pour vous afin de suivre le projet , je souhaite me lancer dans l’investissement locatif en immeuble de rapport en 2017 , tous ces conseils sont enregistrés .

Je suis en recherche tous les jours , desfois on tombe sur des prix et surface d’appart correctes par rapport à la cible mais  le lieu ne présente pas le confort àdequate en totalité  ( par ex un immeuble avec f3 f4 dans un patelin  donc à destination plutôt de famille , seulement la ville n’à pas d’école maternelle ou aucun réseau de bus pour les écoles,  ou un réseau de commerce en déclin donc qui rebute les possibles locataires car faire des courses doit être organiser pour aller dans la ville voisine à 30 km)

Bonne soirée

PS : ma stratégie est d’investir dans des  immeubles de rapport à rénover,  peut être ambitieux pour débuter mais je pense que le fait d’être seul maître à bord versus les apparts en copro permet de tirer des renta plus qu’intéressante et donc le cash flow qui va Avec!


Vers une retraite dorée 😁

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#158 12/12/2016 14h08 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

Banni
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nik66 a écrit :

Je constate trois choses : le nombre d’appartements offerts à la location augmente, la part des appartements dits "rénovés à neuf" ou "neuf" augmente également sensiblement (avec des loyers très modérés et parfois conventionnés), et pourtant, au fil des mois, les annonces sont régulièrement remises, preuve que les appartements ne se louent pas…

Comment l’expliquer ?

Je suis un peu surpris que la problématique de la démographie ne soit pas plus discutée sur le forum. Pour changer cela, direction la file dédiée:

Effet de la démographie sur les prix de l’immobilier en France…

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