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#151 07/12/2016 09h45

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Pas évident tout cela… Remettre à neuf un appartement délabré est coûteux. Et cela ne garantit pas de pouvoir louer quand on est dans une commune en difficulté, même avec des loyers bas.
Je surveille de près les offres de location (via le bon coin) sur les communes de mon département (je peux vous envoyer des liens pour le constater), je tiens même qqs statistiques avec un recul sur deux ans sur tous les cantons autour de chez moi. Résultat ?
Je constate trois choses : le nombre d’appartements offerts à la location augmente, la part des appartements dits "rénovés à neuf" ou "neuf" augmente également sensiblement (avec des loyers très modérés et parfois conventionnés), et pourtant, au fil des mois, les annonces sont régulièrement remises, preuve que les appartements ne se louent pas…
Comment l’expliquer ? Il faut dire que le nombre de logements vacants est considérable (je connais bien les maires et les notaires de mon secteur qui le confirment), je vois dans mon entourage pratiquement tout le monde essayer de rénover un bien de famille pour compléter des revenus ou des retraites désespérément bas, il y a peut être là qqs pistes, je ne sais pas trop, mais le constat est là.

Dernière modification par nik66 (07/12/2016 09h48)

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#152 07/12/2016 09h55

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Je pense que c’est comme partout, il y a les bons et ceux qui se lancent sans rien connaitre et ne font pas le nécessaire pour le compenser en s’entourant bien.
Cricri peut prendre n’importe quel bien et faire mieux que 80% des investisseurs. Il profite justement de ses compétences pour choisir les biens qui rebutent ces 80% et dont ils se privent, en en faisant de jolis logement à faible coût de revient. Les pourcents se grattent 1 à 1 de cette façon, il n’y a pas de recette tout faite.
Je crois qu’il l’a dit aussi, le travail toujours le travail. Il ne faut cesser de remettre en question ses propres choix et se demander comment aurait-on pu les améliorer.


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#153 07/12/2016 10h00

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J’ai fait les mêmes constats que vous nik sur la même période ; et j’ai dérivé vers les SCPI puis la bourse.
Je crois avoir deviné où investit Cricri (j’interviens plutôt sur le foncier et plutôt dans le Sud) ; pour ne rien trahir et surtout parce que je ne suis certain de rien, je dirais simplement que son secteur présente l’avantage d’une attractivité relative : bas prix et soleil ce qui encourage toujours un peu le rêve migratoire des Nordistes.
C’est une réalité : globalement le haut se vide dans le bas, le Sud à un taux d’accroissement supérieur à ce qu’il devrait être hors immigration (Franco Française j’insiste !).

Cricri est doué, sur cette base sans doute réussirait il n’importe où. Il reste à s’en inspirer autant que possible.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#154 07/12/2016 11h03

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"Pas évident tout cela… Remettre à neuf un appartement délabré est coûteux."

Oui c’est dur , oui c’est coûteux  smile mais cela peut devenir beaucoup moins coûteux grâce à la mise en concurrence + si vous faites des travaux vous même. ..

"Et cela ne garantit pas de pouvoir louer quand on est dans une commune en difficulté, même avec des loyers bas. "

Si c’est une commune en difficulté la question se pose pas … ne pas investir.
Si comme vous dites, de nombreux appartement rénové ne trouve pas preneur, pourquoi investir ?

Autre axe de réflexion : rénové un studio de 300 euros ne ne loue pas ou difficilement  … mais à 230 ou 250 ? Oui ? Vous êtes vous poser la question ?

C’est simple calculé votre rentabilité sur 200 euros le studio … faites beaucoup de visite et d’offre sur cette base :
1 : vous vous créer une marge de sécurité
2 : vous achetez bien en dessous du prix du marché

Mais il faudra faire 20 visites pour qu’une offre soit accepté . Oui sa prend du temps , beaucoup d’échec, mais beaucoup d’expérience également. …

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#155 07/12/2016 17h04

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@Nik66 Souvenez-vous de la discussion avec Grand21 qui indiquait que dans chaque petite ville/bourg il y avait des immeubles dans lesquels les locataires préféraient louer plutôt que d’autres.
Les immeubles de Grand21 sont sur notre zone géographique et il les loue donc ne pas faire une généralité des nanards inlouables que l’on voit partout.

Pour info, nos 14 meublés de Besançon boucle cumulent en tout 23 semaines de vacance locative depuis début 2016 et vous trouverez plein d’appartements à louer depuis des mois sur Besançon.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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[+3]    #156 07/12/2016 18h08

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Pour apporter ma pierre à cette discussion intéressante et au cœur de mon activité actuelle 

Je vous dire qu’il y a différents niveaux d’investissements , on ne commence pas à investir comme on investit après avoir de l’expérience.
L’expérience provient de réussite et d’échec.

Il y a plusieurs types d’environnement d’investissement soit en ville , en banlieue , dans des villes plus ou moins grandes ou en campagne.
Pour moi , il faut savoir ce que l’on va louer et à qui , je ne vais pas louer des grandes surfaces dans dans zones de campagne sans école , sans surfaces alimentaires ni des studios.
Ce sont plutôt des maisons destinées à des personnes en retraite.
Connaissant la problématique légale vis à vis de l’age des retraités , j’évite ce type d’investissement.

Reste les immeubles de rapport , il faut voir où ils sont situés toujours par rapport à la typologie des appartements ( studios , T1 , T2 , T3 )

Il faut toujours privilégier un immeuble avec plusieurs types d’appartements cela permet des rotations de locataires et surtout éviter les immeubles composés que de studios car c’est source de problème ( étudiant ou personne précaire )

Dans les grandes villes , il est difficile de faire des travaux et les prix sont élevés donc il faut sortir pour trouver des rentabilités intéressantes et souvent du foncier moins important.
La vie dans des petites villes ou bourgades est plus plaisante , les possibilités de se garer faciliter  et l’insécurité moindre.

Reste à voir la capacité locative , celle ci dépend du nombre d’habitant  ( voir sur JDNET pour la typologie ) , des annonces en cours et des demandes   ce qui permet de voir les biens proposés , leur qualité et les demandes.

La capacité locative  dépend également de la proximité d’une plus grande ville avec une possibilité de travail.

Plus on s’éloigne des zones d’activités et plus on tend vers du social payé par la CAF.
Les transports en commun sont à étudier également.

Il faut tourner dans le secteur pour voir à quoi ressemble les biens , la population ,si des annonces à vendre ou à louer pullulent.

C’est peut être une évidence mais il faut penser à ces points , voir ensuite le bien , les travaux , pouvoir les estimer , calculer la rentabilité et avoir l’accord de la banque à priori  avant toute négociation.

Aujourd’hui je fonctionne comme cela , j’ai une relation de confiance avec mon banquier , je lui envoie une annonce internet et je lui fourni un rapide calcul de rentabilité , il me dit oui ou non.
Comme je tourne maintenant toujours à 14 % minimum , j’ai toujours un accord de principe.

Ensuite je vais visiter et je passe en vélo ( il n’est pas loin ) le voir pour un compte rendu pour continuer à entretenir la relation ou dans le cas ou je suis intéressé je lui indique ce que je compte faire et je fais une demande d’emprunt sur la base de la proposition d’achat que j’ai faite et lui valide toujours l’emprunt car les loyers représentent 2,5 à 3 fois le montant de l’emprunt.

Comme on commence à parler d’immeuble avec des loyers importants le cash dégagé l’est aussi.

C’est un effet de levier de plus en plus puissant qui permet d’aller vers des biens plus importants ou plus de travaux comme j’ai le temps cela ne me coute quasiment rien.
Je refais un appartement complétement pour 3000 € mais j’emprunte environ le double au niveau des travaux pour avoir du cash de réserve qui ne coute pas cher.

Certains vont faire des travaux , c’est compréhensible , moi je n’avais pas les fonds pour le faire au début ni le temps maintenant j’ai les deux mais je continue encore un peu car cela m’amuse.

Je suis sur un immeuble de 6 appartements de 500 M2 prix initial 140 K€ j’ai proposé 120 K€ ( T3 et T2 ) de grandes surfaces en périphérie de grande ville , bien placé en terme de tranquillité ,de bus  et équipements sportifs
Les travaux sont estimés par l’agence à 100 K€ et c’est exact car je sais estimé les montants de travaux mais je prendrais 30 K€ sachant qu’avec 20 K€ cela sera largement suffisant.

Avec plusieurs arguments qui rassurent l’agent immobilier , un historique d’achat d’immeuble , de suivis de travaux j’indique que je fais faire les travaux , une carte de visite qui indique clairement un statut d’investisseur avec un langage très au fait.
On n’est pas sur le même profil d’investisseur que le primo acheteur qui pense faire une bonne affaire mais qui n’a pas la moindre idée de l’ampleur de la tâche.
Ce primo investisseur n’a pas forcement des capacités financières qui lui permettent de tenir la distance.

Combien on voit des immeubles dont la rénovation a été commencé puis mis en arrêt par faute de moyen et là c’est la super galère pour celui qui a cru faire une bonne affaire mais n’est pas en mesure d’aller au bout du projet.
Il lui manque l’expérience car je sais que la gestion des artisans est un métier ….

Bon voilà j, j’ai beaucoup parlé et écrit

Je mettrais à jour ma présentation sur le suivi de cet immeuble si il y a uns suite … à voir

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#157 10/12/2016 18h51

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Bonsoir Philippe30,

Il me  tarde un retour favorable pour vous afin de suivre le projet , je souhaite me lancer dans l’investissement locatif en immeuble de rapport en 2017 , tous ces conseils sont enregistrés .

Je suis en recherche tous les jours , desfois on tombe sur des prix et surface d’appart correctes par rapport à la cible mais  le lieu ne présente pas le confort àdequate en totalité  ( par ex un immeuble avec f3 f4 dans un patelin  donc à destination plutôt de famille , seulement la ville n’à pas d’école maternelle ou aucun réseau de bus pour les écoles,  ou un réseau de commerce en déclin donc qui rebute les possibles locataires car faire des courses doit être organiser pour aller dans la ville voisine à 30 km)

Bonne soirée

PS : ma stratégie est d’investir dans des  immeubles de rapport à rénover,  peut être ambitieux pour débuter mais je pense que le fait d’être seul maître à bord versus les apparts en copro permet de tirer des renta plus qu’intéressante et donc le cash flow qui va Avec!


Vers une retraite dorée 😁

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#158 12/12/2016 14h08

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nik66 a écrit :

Je constate trois choses : le nombre d’appartements offerts à la location augmente, la part des appartements dits "rénovés à neuf" ou "neuf" augmente également sensiblement (avec des loyers très modérés et parfois conventionnés), et pourtant, au fil des mois, les annonces sont régulièrement remises, preuve que les appartements ne se louent pas…

Comment l’expliquer ?

Je suis un peu surpris que la problématique de la démographie ne soit pas plus discutée sur le forum. Pour changer cela, direction la file dédiée:

Effet de la démographie sur les prix de l’immobilier en France…

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#159 14/01/2018 21h21

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Bonjour,
votre parcours semble correspondre au mien,
en lisant le forum, tous ne jurent que par le LMNP reel afin d’amortir,
mais quand on a pas d’autre revenu que les revenus locatifs,
que l’on a deux parts d’IR,
ma seule préocupation est de ne pas dépasser le 70k et 15k afin d’avoir les abattements,
si les locations sont vraiment rentables ’je veux dire un peu de sous qui reste chaque mois sur son compte bancaire), on paie des impots forcement? non?

j’ai
- des biens sans remboursement dont la base est un héritage, donc je ne peux pas sentimentalement les vendre,
- des biens avec emprunts mais avec une rentabilité telle que je gagne sur mon compte bancaire meme apres le remboursement (emprunt 100% 14ans) et apres charges.

je suis trésoriere à la base,
j’ai donc calculé que si sur le plan tréso j’y gagne des la 2ieme année,
le réel n’était pas bon pour moi,
comment fiscalement ce peut etre plus intéressant au réel si apres paiement du pret et des charges, il me reste de l’argent?
par contre oui je paie beaucoup d’IR, mais à la fin du mois, les comptes sont tout de meme positifs.

comment les autres font ils pour avoir un solde économique positif mais fiscal en déficit?
puisque les amortissements fiscaux ou compta sont bien plus faible que les remboursements bancaires,
où gagnent ’ils de l’argent?

Merci de vos explications


Micro foncier + LMNP en micro

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#160 15/01/2018 08h25

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Bonjour.

Je sors d’une garde pompier je vais faire cours smile car beaucoup de question qui sont difficile à répondre car :

Déjà vous détaillez pas vraiment votre situation ( patrimoine et TMI ) ni vos investissments ( % et prix des travaux ) donc compliqué à répondre.

Sachez que sentiment et investissement immobilier ne font jamais bon ménage.

Je vous suggère de détailler tout cela dans votre présentation pour avoir des réponses adapté à votre profil.

Cdlt

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#161 15/01/2018 13h26

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Candy a écrit :

comment fiscalement ce peut etre plus intéressant au réel si apres paiement du pret et des charges, il me reste de l’argent?
…/….
Merci de vos explications

Si vous publiez vos chiffres, il sera éventuellement possible de vous expliquer pourquoi. A défaut il est probable que personne ne se lancera dans une réponse (en inventant vos chiffres) susceptible de vous servir à quelque chose, hormis des généralités comme "le suivi de la trésorerie ne donne qu’une vision très partielle d’une activité, de sa rentabilité, et des possibilités d’optimisation".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#162 15/01/2018 14h38

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Bonjour,
oui oui oui que de personnes pour me demander des chiffres !
je vais de ce pas completer ma présentation,
j’espere que vos commentaires suite à mes détails, me permettront de comprendre comment on peut gagner de l’argent (générer du cash positif en fin de mois) sans payer d’impot (via la deduction des frais, interet et ammortissement du statut lmnp).
je cours de suite vous donner les chiffres.


Micro foncier + LMNP en micro

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#163 25/07/2018 17h03

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Wow! Un superbe projet qui fait plaisir à voir!

Je vais surement acquérir un 2 eme bien immobilier avec pas mal de travaux à faire dedans, j’ai acquis un premier bien mais il y avait uniquement un rafraichissement à faire…

J’ai une question qui pourra m’aider dans mon projet vu que vous avez l’expérience, la cuisine vous me conseillez de négocier le modele d’expo pour l’acheter? Cuisinella est un bon rapport qualité prix? Mis a part la cuisine ( je travail dans le batiment ) quel est l’autre gros point/travaux a negocier lors de l’achat d’un logement a refaire entierement de A a Z?

Merci pour vos précieux conseils

Dernière modification par michaelstaudi (25/07/2018 17h04)

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#164 25/07/2018 17h51

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Tout dépend ce que vous voulez, de la surface de vos appartements, et du prix que vous souhaitez y mettre.
Perso, j’achète tous les meubles chez Ler.. Merl.., hors électroménager.
Faciles à manutentionner,  à ranger, à monter et à reprendre si cela ne va pas.

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#165 25/07/2018 18h33

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Comme cricri je souhaite de la qualité, mais des petites astuces pour obtenir des fois des choses moins cher tout simplement smile

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#166 25/07/2018 18h52

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Bonjour

Pour ma part plutôt Conforama ou but : modèle d’exposition à -70% … que je négocie à-80% car j’en prends 3 par exemple.

Cela fait des cuisines top et pas chère… fait avoir de quoi stocker.

Et pour la revente, c’est optimal d’avoir une cuisine qui semble costaud que les petites cuisines qu’on trouve généralement dans les locations.

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#167 25/07/2018 19h26

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cricri77700 a écrit :

Bonjour

Pour ma part plutôt Conforama ou but : modèle d’exposition à -70% … que je négocie à-80% car j’en prends 3 par exemple.

Cela fait des cuisines top et pas chère… fait avoir de quoi stocker.

Et pour la revente, c’est optimal d’avoir une cuisine qui semble costaud que les petites cuisines qu’on trouve généralement dans les locations.

bien vu! et pour l’immeuble, 10 000 habitants vous semble correct pour la demande locative? Il y a une ville a 20 km de chez moi, 10 000 habitants avec des immeuble a refaire entierement pour un prix tres attractif… a méditer smile

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#168 25/07/2018 19h39

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cricri77700 a écrit :

Bonjour

Pour ma part plutôt Conforama ou but : modèle d’exposition à -70% … que je négocie à-80% car j’en prends 3 par exemple.

Cela fait des cuisines top et pas chère… fait avoir de quoi stocker.

Et pour la revente, c’est optimal d’avoir une cuisine qui semble costaud que les petites cuisines qu’on trouve généralement dans les locations.

Encore faut-il que l’objectif soit de revendre !

C’est quoi une cuisine qui semble "costaud" ?

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#169 25/07/2018 20h37

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Si c’est pas indiscret c’est dans quelle ville ?

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#170 25/07/2018 21h17

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Paris smile

Costaud dans le sens  qui fait cuisine moderne avec une certaine épaisseur…

Il peut y avoir une ville de 10 000 habitant avec de la demande locative et une autre de 30000 ou c’est compliqué… il faut apprendre son secteur : étudiant ? Emploi ? Ect

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#171 25/07/2018 21h28

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Si le costaud se mesure à l’épaisseur du plan de travail alors il suffit de prendre un plan de travail  en 36mm !

Je rejoins en partie votre avis dans le sens où une belle cuisine et une belle salle de bains font marquer des points.

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#172 25/07/2018 22h10

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Non faut pas prendre ça au premier degrés, en fait sa se voit également avec tiroirs avec freins ect … tout ces petits truc qui fait que sa en jette pour un simple T2.. c’est des cuisines hors remise à 8000 euros en moyenne…

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#173 26/07/2018 13h45

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C’est  vrai qu’il est important d’avoir une cuisine solide mais le plus important sur la durée c’est aussi de pouvoir en changer les éléments facilement si dommage sur une porte ou autre. Du coup de mon côté je ne mets plus que des cuisines Ikéa, elles sont solides je trouve et pas de problèmes pour changer une porte abîmée par un locataire si besoin.

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#174 28/07/2018 08h56

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Je vous ai écrit par mail cricri, au plaisir (c’est encore la bonne adresse?)

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#175 28/07/2018 08h59

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ENTJ

Bonjour.

Je n’arrive plus à accéder à cette boîte mail depuis qq temps.. je vais sans doute renseigner une autre adresse mail.

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