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#51 18/07/2015 21h02

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Je ne peux qu’admirer l’intensité de votre détermination… Avez-vous déterminé une zone géographique précise, travaillée à fond, ou alors une région vaste pour avoir plus d’affaires possibles ?
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#52 18/07/2015 21h17

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Merci…smile

Oui je rajouterai toulouse ou région parisienne que je connais dans l’ensemble … mais bon… Les rentabilités ne suivent pas … si je trouve un 10 12% à voir … mais je n’ai pas trouver pour le moment sauf dans la campagne du 77… autant rester dans la province et avoir plus …

Dernière modification par cricri77700 (18/07/2015 21h18)


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#53 19/07/2015 07h17

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perecastor a écrit :

@bascarol : je ne comprends pas votre remarque ?

On m’a toujours dit (règle empirique et de bon sens) de demander au moins 3 devis pour chaque prestation, celui au prix médian étant le plus souvent le plus pertinent (le plus cher probablement trop gourmand, le moins cher risque d’avoir rogné sur la qualité du matériel ou de la main d’oeuvre pour proposer un prix agressif). L’aspect humain rentre aussi en ligne de compte, il m’est arrivé de ne pas retenir certains entrepreneurs parce que le contact n’était pas bon.

Sauf à rencontrer plusieurs artisans et leur demander à chacun un devis, comment réaliser correctement le travail de sélection (surtout si on n’a pas encore son propre réseau) ?

.

Bonjour,
Je ne vais pas développer ici car on serait hors sujet.
Mais en 35 ans de métier, j’ai appris que la concurrence pour un particulier, n’est pas la même que pour un professionnel ou une entreprise.
Donc le prix aussi wink
Les particuliers ont une idéologie "la remise". Suffit de voir l’absurdité des soldes pour comprendre.

@ Cricri,
Ne laissez jamais faiblir votre optimisme et votre énergie. Votre volonté d’y arriver vous honore, même si je ne suis pas d’accord sur la forme.
Bonne continuation.

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#54 19/07/2015 18h44

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Bascarol,  le désaccord permet de nous faire avancer.
Bonne continuation .


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#55 19/07/2015 19h53

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Tres beau projet rondement mené meme si comme beaucoup ici je reste dubitatif sur les prix annoncé.
J ai fait installé l elec pour deux logement il y a deux ans ( 1 de 40m2 et un de 80m2 ) par un pro qui est plutot tres bien placé et j en est eu pour 8000€
Elec refait a neuf donc cable et matos entièrement neuf.

Par contre pour le prix au m2 je ne suis pas étonné, j ai acheter il y a deux ans pour moins de 400€ du m2 dans un village bien placer ( c est pas Paris mais la demande locative est présente )

Quoi qu il en soit ne vous arrétez pas en si bon chemin!

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#56 19/07/2015 20h08

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Bonsoir.

y avait le chauffage inclus dans le devis ?
C était dans quelle région ?


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#57 19/07/2015 20h42

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Non pas de radiateur mais dans le plus petit le câblage pour les radiateurs.
En région Nord pas de Calais, au normes avec passage du consuel.

Enfin temps mieux pour vous si vous arrive a avoir de si bon tarif!

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#58 19/07/2015 21h01

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Je trouve ça chèr …
Le devis le plus chèr que j’ai eu pour ce projet en elec c était un peu plus de 6000 euros …

C’est fou ce que sa change d’une région à une autre .

Je vais garder mon électricien sur du très long terme alors smile

Dernière modification par cricri77700 (20/07/2015 00h25)


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#59 20/07/2015 17h14

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Bonjour Crici,

Je viens de me faire toute cette file, et je ne peux que vous adresser mes félicitations pour ce projet, et tout mon encouragement pour le suivant.

Je voudrais juste soulever un point qui n’a fait réagir personne jusque là :

cricri77700 a écrit :

- Frais de notaire :   en l’espace d’un ans et demi, je suis passé 3 fois chez mon notaire en comptant l’achat de ma résidence principal et locatif ( en comptant ce projet ), sur mon prochain achat, la rémunération du notaire me sera offert. ( et oui cela se fait ) smile

Soyez très prudent avec cette affirmation et ne comptez pas trop dessus dans vos calculs futurs.
Ils accordent assez facilement une remise sur les débours (vous savez, les 800 € facturés pour 120 photocopies - j’exagère une peu), mais pas sur leurs émoluments.

Pour avoir voulu tenter le coup et m’être un peu renseigné, les émoluments du notaire sont très réglementés, et si un notaire veut accorder (je confirme que c’est possible) une remise sur ses émoluments proportionnels pour un acte de vente immobilier, il lui faut un accord de la chambre des notaires du département (cf. Décret n°78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires | Legifrance pour les curieux ou www.chambre-rhone.notaires.fr/documents … moluments/ pour les pressés)


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#60 20/07/2015 18h19

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Bonjour .
Merci de vous être intéressé à ce fil.

Mon notaire m’a spécifié qu’ il ne peut pas me faire de remise partiel .
c’est soit la totalité de ses émoluments soit rien du tout .

Il m’a bien parlé de ses émoluments sur le terme …
Lorsque je vais signer le 31 je vais approfondir cette information et ne manquerai pas de vous tenir informer…

Dernière modification par cricri77700 (20/07/2015 18h19)


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#61 21/07/2015 07h50

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Alors s’il a bien parlé de ses émoluments, c’est assez clair et j’aimerais avoir un notaire comme le vôtre !
J’espère juste pour vous qu’il ne reviendra pas sur sa parole !


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#62 21/07/2015 10h05

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@C’est simple, je change de notaire si c’est le cas.

Merci pour le +1 pruls,  qui m’a fait réfléchir :
En effet j’ai 18% sur ce projet mais je n’ai pas compté le temps passer dessus .

Je me suis donc amuse à calculer la rentabilité : sachant que je suis infirmier et que je touche environs 12 euros net/h
depuis 1 ans je dois avouer que je passe beaucoup de temps qui m’a permis de faire 2 projets ( 1 t2 et ce projet )
Calcul du temps passé ?
Des jours à 0 des jours à 14h ( quand y a des travaux ) + le temps que je passe à me former , étudier la comptabilité ect …
sur cette années je pense être honnêtement à 3h/j en moyenne
donc 3×365 = 1095h
je multiplie par 12 = 13000 e environs ( si j’avais travailler , j’aurai payer des impôts dessus mais bon je vais pas calculer jusque là )

Je prend sur cette somme 5000 sur le temps passe sur le premier projet et 8000 sur le deuxième qui m’à demande plus de temps .

J’ajoute donc 8000 euros au 105000 du projet .
soit 113000 pour arriver à une rentabilité qui passe de 18.17% à 16.88%.
On note 1 point et demi de différence tt de même …

Dernière modification par cricri77700 (21/07/2015 11h46)


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[+1]    #63 21/07/2015 12h10

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Je ne pense pas que calculer le temps passé soit une bonne idée.

Pourquoi ne pas prendre en compte aussi les milliers d’heures passées sur les bancs de l’école à apprendre les maths et le français?

Il faut se poser la question d’à quoi sert une rentabilité?

Une renta brute ne sert à rien.

Une renta nette sert à comparer les projets entre eux. Maintenant il faut limiter le calcul a du concret. Le temps passé à se former ne peut pas être compté pour réduire le projet X car il servira également pour tous les futurs projets.

Personnellement je ne compte pas le temps passé.

D’ailleurs Cricri    t e s 12€ de l’heure net comprennent-ils le temps de trajet, le coût du transport, le coût de l’habillement etc…


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[+1]    #64 21/07/2015 12h47

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Dit comme ça c’est sûr …smile

en tt cas, de faire ce calcul m’a permit de voir à quel point j’y passe du temps …
Je pensais pas autant …
je travail 1530 h par ans dans mon travail .
1000 dans l’immobilier …


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#65 21/07/2015 13h34

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T u verras quand t u seras rentier, t u travailleras 24h / 24 pour l’immobilier. Comment trouver un nouveau financement, les travaux à faire, les visites pour le studio, les impôts à réduire….


Left the Rat Race in 2013

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[+1]    #66 21/07/2015 14h06

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La belle vie quoi… smile


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#67 21/08/2015 05h45

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Chapeau bas.
Vous prouvez que même dans l’immobilier on peut trouver (en cherchant bien) des prix cassés.
Je trouve très intéressante votre estimation du temps passé. Entre autres cela relativise un peu l’envie que l’on pourrait avoir de faire la même chose.
En continuant à utiliser l’effet de levier de l’immobilier vous allez devenir rentier rapidement. smile


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#68 21/08/2015 07h46

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Merci.

Concernant le temps passé, dans le futur, j’en passerai moins :
- j’ai mon groupe d’artisans avec des prix déjà bien négocié .. donc plus qu’a reconduire les prix .
- le temps de m’autoformer : connaissance de mon secteur , la fiscalité , financement ect..
- de construire ma stratégie : c’est chose faite maintenant .

Je suis actuellement en négociation pour un petit immeuble de 2 studios et 1 t2 … 1h de visite, 2h avec mes artisans , je sais quelle fiscalité appliquée , combien le projet va me coûter ( grâce à l’expérience et les devis rapides de mes artisans ) donc la rentabilité est vite calculer ; bonne connaissance de l’emplacement .

Sans doute 14% brut.
je vise minimum 15% mais il n’y a pas de copro .
Bref .. je peux dire que c’est le début de plus dur et important en immobilier .

Dernière modification par cricri77700 (21/08/2015 07h48)


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[+1]    #69 21/08/2015 14h16

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Franchement, sur cet investissement, je vous envie, j’aurais aimé faire cela quand j’avais 25 ou 30 ans (quel age avez-vous ?).

Un membre de ma famille a fait cela aussi et a maintenant plusieurs dizaines d’appartements. Il utilise aussi une astuce à laquelle vous pourriez penser : il prend parmi ses locataires, des plombiers, des menuisiers etc, et il s’arrange avec eux pour les faire bosser dans tous ses appartements  contre remises sur loyers. Tout le monde y gagne.


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#70 21/08/2015 14h58

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Bonjour,

En effet, il est très difficile de faire la remise des émoluments.

Pourquoi ? Pas spécialement par avarice ou manque de sens du commerce mais simplement car le tarif notarial est un monopole. Si un notaire commence à faire régulièrement des remises pour s’attirer de la clientèle, il dépasse la ligne rouge car c’est en quelque sorte une concurrence déloyale vis-à-vis de ceux qui appliquent ‘’le tarif, tout le tarif et rien que le tarif’’.

Un notaire peut faire la remise dans deux cas :
-    A titre d’usage et/ou de confraternité,
-    A titre exceptionnel.

A titre d’usage :
Si un collaborateur de l’étude achète un bien, fait un prêt hypothécaire ou autre, il est d’usage de faire la remise des émoluments, de rédaction et de formalité. Le bénéficiaire de la remise ne règle que les taxes et impôts.
De même, lorsqu’un notaire achète un bien immobilier, il est d’usage de ne pas faire payer le confrère.
J’insiste bien, la remise ne porte que sur l’émolument du notaire et non sur les taxes ! L’employé de notaire ou le notaire qui achète va bien entendu payer les droits de mutation et taxes diverses.
Cette remise n’est pas automatique, si le notaire ne s’entend pas avec son employé, rien de l’oblige à lui faire la remise !

A titre exceptionnel :
La remise peut etre faite à titre exceptionnelle à un client, après accord de la chambre départementale des notaires. De cette façon, la décision de faire la remise des émoluments est collégiale et approuvée par l’ensemble des représentants de la profession.
Il faut quand même que ce soit motivé.

Précisions importantes :
La décision de faire la remise ne peut porter que sur la totalité… du dossier ! Et non sur un acte isolé.
Par exemple, vous achetez un immeuble de rapport, vous faites une mise en copropriété via un état descriptif de division-règlement de copropriété, puis vous vendez lot par lot et à chaque vente de lot vous faites une mainlevée partielle.
Le notaire, s’il souhaite faire la remise devra faire la remise totale de :
1/ l’acte de vente,
2/ la mise en copropriété,
3/ la mainlevée.

Il ne pourra pas dire ‘’bon, vous êtes un bon client, je vous fait 50% de remise sur l’émolument de mise en copropriété et 75% sur l’émolument de mainlevée’’.

Effectivement, il peut être tentant pour le notaire, afin de fidéliser son client de lui faire une remise de temps en temps mais attention aux contrôles, j’insiste, la remise doit porter sur l’ensemble des actes du dossier.

C’est tout ou rien !

Espérant avoir répondu aux interrogations.

Maxime

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#71 21/08/2015 15h31

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Merci pour ces précisions.

A propos, n’est-ce pas fantastique ce monopole notarial ? Voilà une profession qui doit comporter dans ses rangs plus de libéraux que de communistes. Ils sont donc pour le libéralisme… sauf lorsque cela les concerne. Certains disent que c’est parce que ça leur permet de gagner un max, mais je ne colporterai pas ce genre de fadaises !

Désolé pour le HS. Encore bravo à Cricri d’avoir trouvé LE notaire !


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[+1]    #72 21/08/2015 15h51

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Donc Notariat76, si on résume :
- les notaires ne font pas de remise car ce serait anti-concurentielle
- le monopole vous permet également de rendre très difficile de faire une remise donc pas de remise. En plus, c’est collégial donc c’est encore plus dur d’en faire.
- les remises sont sans consultation si c’est fait pour un autre notaire ou du personnel d’une étude donc dans l’intérêt de la profession, on se fait de la remise. Mais attention, ce n’est pas automatique ! J’imagine bien que le % de refus au sein d’un cabinet est pas bien grand.

J’ai du coup, un profond respect pour le(s) notaire(s) qui a (ont) fait du lobbying sur ces mesures. Il a permis de rendre la possibilité de faire des remises très compliqués et a créé un système qui permet au notaire qui n’en fait pas de se dédouaner sur les autres. "Ma brave dame, je veux bien vous faire une remise mais la Chambre n’a pas voulu."

Je dis chapeau bas !

Dernière modification par Kabal (21/08/2015 16h05)

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#73 21/08/2015 16h05

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JeromeLeivrek a écrit :

Chapeau bas.
Vous prouvez que même dans l’immobilier on peut trouver (en cherchant bien) des prix cassés.
Je trouve très intéressante votre estimation du temps passé. Entre autres cela relativise un peu l’envie que l’on pourrait avoir de faire la même chose.
En continuant à utiliser l’effet de levier de l’immobilier vous allez devenir rentier rapidement. smile

Ça prouve aussi que dans certaines régions les prix immobilier battent de l’aile sérieusement ,généralement c’est suivi par une baisse des loyers , comme d’en tout les pays en difficultés avec leur immo national (USA,Irlande,Espagne etc), ou la France en 90 .

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#74 21/08/2015 16h10

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Oui mais avec une rentabilité brute de 18 %, Cricri a une sacré marge de sécurité et c’est la force de son approche. Même si le prix des loyers était divisé par 2, cela lui ferait 9 %. Ca resterait acceptable. smile


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#75 21/08/2015 16h18

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JeromeLeivrek a écrit :

Oui mais avec une rentabilité brute de 18 %, Cricri a une sacré marge de sécurité et c’est la force de son approche. Même si le prix des loyers était divisé par 2, cela lui ferait 9 %. Ça resterait acceptable. smile

Pour cricri avec son taux à 2% et sa rentabilité , je suis plutôt optimiste c’est vrai  wink il dispose d’une belle marge de sécurité.

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