Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport…

Exactement .

J ai lu à plusieurs reprises que le prix moyen de rénovation c’est 800e le m2 .
hum comment dire … je visite un appartement de 48 m2 , donc un T2 avec travaux .. d’âpres certain sur ce forum, achetė à 400 ou 500 euros le m2 avec travaux c est pas possible … on va dire 800e le m2 alors et cela doit être une bonne affaire alors… ( on parle même pas du lieux où les prix varient énormément mais on est dans la documentation classique de nos jours bref )
on arrive donc à un prix de vente à 48 x 800 donc 38400 et idem en travaux .
Avec les frais de notaire on est à 80000 euros .
Pour 420 euros de loyer donc 420 x 12 donc 5040 euros soit une renta brut à 6.3% … ( et encore j’ai pas compté les frais d’agence si y en a )

En gros dans cet exemple , c’est ce que l’on peut calculer en 《 lisant des livres 》
Sur le terrain , le même bien il y a 1 ans  acheté 33000 euros ( 685e le m2 ) j’ai fais faire électricité plomberie et isolation total du plafond+menuiserie et j’ai fais tt le reste + j’ai meublé .. cela m est revenue à 47000 euros avec fdn et travaux inclus … donc 200 le m2 de rénovation  . Et le t2 était vraiment un taudis.
Et la presque 11% brut .

Tout cela pour en venir :
La théorie et la pratique c’est différent .
comme la dit dtee cela dépend de l’investissement que l’on est prêt à mettre .

Lorsque je suis arrivé sur le forum avec mes idées bien ancré grâce à la lecture immobilière , j’avais du mal à comprendre comment certain cador de ce forum pouvais faire.. limite à remettre en cause ( intérieurement ) leurs dires. Si vous regardez mes premiers posts; je voulais acheté cash et pensais réellement que c’étais plus rentable.
bref….
Maintenant je les remercie car j’ai compris beaucoup de choses et réussi à mettre en place un projet et une strategie avec mes ambitions et ma personnalité .

Dernière modification par cricri77700 (16/07/2015 12h13)

Bonjour Cricri.

Vous méconnaissez le monde de l’entreprise et maitrisez mal ce qu’est une marge.
Vous comparez ce qui est n’est pas comparable.

Une entreprise ou un artisan paie des charges, vous non
Une entreprise ou un artisan paie son assurance RC, vous non
Une entreprise ou un artisan paie son assurance décennal, vous non
Une entreprise ou un artisan paie des impôts sur les Sté en plus de son IR, vous non
Une entreprise ou un artisan paie sa location de voiture en plus de sa voiture perso, vous non
Une entreprise ou un artisan paie son assurance voiture en plus de sa voiture perso, vous non
Une entreprise ou un artisan paie son salaire, vous non
etc… etc…

Alors vous comparez avec une entreprise ou un artisan c’est tronquer les informations et méconnaitre le monde de l’entreprise.

Vous uberisez vos travaux, parfait, mais ne vous comparez pas et  ne comparez pas vos achats et prestations avec celle d’un artisan surtout en expliquant qu’un artisan se fera 300€ de marge sur une facture de 400€.

Par ailleurs pour votre ballon d’eau chaude, si vous l’avez acheté tel que vous le décrivez, alors vous avez commis une erreur technique qu’un artisan ne pourra commettre au risque :
- D’avoir un impayé
ou
- D’avoir un recours en assurance, ce qui augmentera sa prime au passage
ou
- De refaire l’installation à ses frais.
Donc forcement, l’artisan aura acheté le matériel nécessaire supplémentaire pour un ballon d’eau chaude, ce qui le ramènera plus cher que vous ne l’avez acheté.

Votre méthode est bonne, mais pour un particulier qui réalise ses travaux lui même.

Je persiste, pour les devis. Mais là n’est pas le sujet de ce post.
Cdt

Dernière modification par bascarol (17/07/2015 07h20)

Bonjour, j’ai lu la conversation avec intérêt car je refait des appartements.

N’étant jamais passé par un artisan, je ne commente pas les devis.

Je sais par contre qu’en faisant tout moi même, cela me coute moins de 100€/m2 pour 56m2.
- Cuisine équipé d’exposition Brico Dépot (four, plaque 4 feux, frigo encastré, hotte) sur 2.6 mètres (meubles bas et haut) (1100€)
- Peinture Seigneurerie (5 * 20l de schuss 5*95€, je passe par une entreprise pour avoir ce tarif).
- Elec Legrand (un bon 400€, prises interupteurs et cables, gaine icta, Wago, mixte encatré/goulotte)
- Rénovation du parquet massif existant (location ponceuse scorpio 80€ *2 car j’ai eu un raté, location bordureuse 60€, 20€ 5l huile parquet)
- Sol pvc cuisine, toilette, salle de bain (90€)
En tout et pour tout, j’en ai pour 4000€ (j’ai acheté des machines outils, des fournitures…il m’en reste pas mal pour le deuxième appartement que je refait actuellement.

J’ai fait pas mal d’erreurs, mais j’ai trouvé pas des bonnes affaires sur pas mal de magasins différents, sites internet et autres, si on si prend en avances, soldes, arrivages et que l’on peut stocker.

Internet:
- Batiwiz pour tout ce qui est matériaux.
- Brico-privé/maisonprivé…pour des outils, fournitures.
- Cdiscount pour l’electroménager (j’achète en solde, ex four Beko pyrolise chaleur tournante 200€)
- Dealabs produits divers, bon plan sur de la robinetterie Grohe régulièrement.
- Amazon également pour divers matériel.

Physique
- Lidl pour des machines outils et fournitures (Leur peinture Baufix à 25€/10l n’a rien a envier à du milieu/haut de gamme GSB).
- Brico dépot pour des fournitures de tout les jours, et pour les cuisines (meilleur rapport qualité prix). (J’ai pu acheté des articles a un prix défiant toute concurrence lors de leur vente privé le mois dernier, lave vaisselle encatrable 115€, réfrigérateur/congélateur encastrable 200l 120€, tableau elec 2 diff, 8 dijoncteurs pour 30€…).
- Confo-dépot, magasin concept revendant les invendus/invendable conforama.
- Noz, action et autres magasins d’arrivages. On trouve des choses intéressante au hasard  (j’ai acheté 5l d’huile parquet 3V3 pour 20€ et autres).
- Cash converters pour des outils, de l’electroménager (ex: plaque 4 feux Candy vitro 100€)

Je voit en tous cas deux optiques différentes Cricri77700 qui passe du temps sur ses chantiers et qui supervise, qui cherche les bonnes affaires, et a structuré un réseau (c’est des heures de travail qui doivent être rémunéré d’une manière ou d’une autre). Je partage cette vision des choses et c’est un exemple que je suit de près.

Une autre vision peut être de déléguer la grande partie du travail à des artisans, car le temps est employé à d’autres activités qui ont plus de valeurs aux yeux de la personne (travail, loisirs peut importe). Le prix est en conséquence, on achète plus cher, on fait tout faire…

L’immobilier me plais depuis 7 ans environs ..
j ai fais 2 achats reventes de ma résidence principal qui m’à fait gagner 100000 euros environs . ( c était le but )
en île de France , à côté de Disney , lors d’une revente de mon premier appartement , j ai gardé une place de parking que j’ai boxé moi même et qui me rapporte 80 euros par mois depuis 3 ans bientôt …

Cela m’à permis de me faire la main.
je pensais bien connaître l’immobilier : et oui à 25 ans avoir un bien loué , 100000 euros de gain bref … je me sentais pousser des ailes.

J’ai posté mon premier message il y a 1 ans environs sur ce forum .. pour des projets ( je visitais dans la préfectures du lot ) j étais persuadé qu’il fallait que j’investisse cash .. je faisais des calcul ect …
oui c’’est plus rentable sur la rentabilité . Mais j’ai appris que l effet de levier était la base d’un investissement immobilier …
en gros je pense à phillip 30 , ddte, boubouka par exemple qui m’ont bcp aidé au début à me remettre certaines idées au claires.. me remettre à ma place de temps en temps même
J’ai appris appris et appris.
En 1 ans j’ai du visite 50 biens ( sur les 50 j’ai fais 40 proposition et 2 acceptés ) j ai lu , fait des devis , calcule une rentabilite en prennant en compte des vacances locatives, le cash flow , les devis , bref pour penser a tout….
me suis renseigné au taket à raison de 3h à 4h par jours depuis 1 ans … sa m’intéresse.
J’ai finalisé mon premier t2 en sept 2014 , j’ai encore appris pour en arrive à ce dernier projet . J’ai fais beaucoup de choses moi même .. retenue les erreurs que j’ai fais pour repartir plus fort…
quel plaisir après lorsque le bien est terminé , que le bail est fait et que j’ai perçus le loyer…

Je pense avoir maintenant les reins plus solides , je compte partir sur un projet beaucoup plus grand par la suite … je vise du 18% minimum je vais peut être visite 100 biens pour y arriver .. mais je vais essayer car j’ai déjà réussi à le trouver …( mon projet de cette file )

Sa paraît dur ? J’aime ce que je fais donc je compte pas mes heures et cela paraît donc plus facile

Voilà en espérant avoir répondu à vos questions

Dernière modification par cricri77700 (18/07/2015 19h08)

Dit comme ça c’est sûr …

en tt cas, de faire ce calcul m’a permit de voir à quel point j’y passe du temps …
Je pensais pas autant …
je travail 1530 h par ans dans mon travail .
1000 dans l’immobilier …

Franchement, sur cet investissement, je vous envie, j’aurais aimé faire cela quand j’avais 25 ou 30 ans (quel age avez-vous ?).

Un membre de ma famille a fait cela aussi et a maintenant plusieurs dizaines d’appartements. Il utilise aussi une astuce à laquelle vous pourriez penser : il prend parmi ses locataires, des plombiers, des menuisiers etc, et il s’arrange avec eux pour les faire bosser dans tous ses appartements  contre remises sur loyers. Tout le monde y gagne.

Je ne vais ici vous servir la ‘’soupe notariale habituelle’’ ; le tarif actuel des notaires a des avantages et des inconvénients.
L’avantage c’est que pour les petits actes, le coût réel n’est pas facturé (petites ventes, petites successions, donations de faible importance, donations entre époux, contrat de mariage….).
Et sachez que tout le monde n’est pas notaire en grand ville ou en PACA.

A l’inverse, il peut sembler trop couteux pour les gros actes.
La sécurité juridique d’un titre de propriété vaut elle 1 ou 2% du prix stipulé dans l’acte ? vaste question, chacun peut avoir un avis dessus.

De ce que je constate au quotidien, je trouve qu’il est trop couteux pour les actes moyens et moyen haut (genre les ventes de 200K à 1000K).

Au dessus d’un million, on a souvent affaire a des dossiers vraiment complexes avec des vérifications et n’en plus finir et au final, l’émolument de 0,825% du montant traité est certe rémunérateur en absolu mais par rapport au temps passé ce n’est pas toujours très rentable.
Je vous parle en connaissance de cause car je m’occupe des dossiers d’une foncière et j’ai toujours plusieurs dossiers en cours pour des montants compris entre 1 et 10 millions d’euros et au temps passé, c’est moins rentable que de faire XYZ ventes classiques.

On peut discuter pendant des heures sur le tarif, les modalités d’application ect… globalement je trouve qu’il est pas trop mal fait, dans le principe de ‘’faire payer les gros actes’’ pour rendre plus accessibles les petits actes.

Quand on achète un bien à 100K€ la rémunération de l’étude (rédaction + multiples formalités), s’élève à 1950€ HT.  Soit 2% du montant traité, c’est trop ? Pas assez ?
Franchement je ne trouve pas ça délirant. Quand je vois le coût des autres intervenant (diagnostics, agences, syndics, courtiers….) ça ne me semble pas incohérent par rapport à ce qui est fait et à la sécurisation de la transaction.

A titre perso, j’ai acheté un petit bien, il y a quelques semaines, un studio à 23 500€.
L’émolument de rédaction de l’acte (compromis + vente définitive) c’est élevé à 550€ ht pour le notaire. (avec beaucoup de temps passé à récupérer les pièces de la copropriété, l’inertie des intervenant…)
L’état daté a été facturé par le syndic 450€ ttc (pour envoyer un document indiquand simplement que le vendeur est à jour du règlement de ses charges, que le fonds de roulement est de X€ et que le prochain appel de charges sera de X€).
Sachant que le syndic est déjà payé pour tenir une comptabilité, j’ai trouvé le montant facturé hors de propos par rapport au service rendu.

Toujours à titre perso, j’étais pour la disposition de la loi macron qui permettait de ‘’moduler le tarif’’, pourquoi prendre plein tarif si le dossier est simple mais que le montant traité est important ?

Par contre, je suis bien conscient que dans certains secteurs géographique (notamment les grandes villes et PACA) l’application du tarif donne des revenus à mon sens un peu délirant.
Est il normal pour un notaire Parisien de gagner net de charges 50K/75K/80K€ par mois ? En faisant le même travail qu’un notaire d’une petite ville mais qui se trouve dans une zone qui se traite à 10K€/m² ?
Quand on est dans une zone ou la transaction moyenne est de 300K€/500K€ le revenu est à mon sens trop important.
Inversement, je connais des notaires en zone très rurale ou la ‘’grosse vente de la semaine’’ c’est 100K€, qui font beaucoup d’heures et qui à la fin du mois gagnent correctement leur vie (j’ai envi de dire heureusement, après 7/8 ans d’études) mais pas plus qu’un tenancier de PMU ou qu’un cadre.

Maxime

Quand je vois que MA banque me propose une assurance de 4 fois le montant d’une assurance ( dont je ne suis pas client avant de souscrire ) IDENTIQUE avec les mêmes CONDITIONS.
Je pense qu’il devrait honnêtement faire le dos rond…

Sinon, concernant le projet, tous les locataires payent bien leurs loyers et les relations sont bonne.

Cependant quelques problèmes mineurs :
- 2 prises de courants de fonctionnaient pas : l’électricien est intervenue rapidement
- 2 fuite d’eau mineurs : le plombier est intervenue rapidement également.
- 1 radiateur de fonctionnait pas

Le fait que cela soit garantie nous offres un esprit de tranquillité .

Donc tout va bien, je rembourse du capital tout les mois et me verse une rémunération immobilière mensuelle cf portefeuille/présentation.

Concernant le prix obtenu, il faut faire énormément de visite.
Beaucoup d’échec mais on provoque la chance avec beaucoup de visite …

Pour le placo environs 33e le m2 avec isolation … sinon moins … maintenant pour 2017 j’achète en gros pour doubler mon chiffre d’affaire et je tire encore les prix … donc je vais encore gagner la dessus …

Pour le reste , je ne détaillerai plus comme je l’ai toujours fait car sa me fatigue de me justifier sur certain aspect … cf ma présentation ou j’ai été obligé de supprimer mon portefeuille ainsi que certains chiffre. ..

Sur cette file de discutions j’ai rien touché et je pense qu’il est bien détaillé.
Sachant que depuis, j’ai des prix encore plus bas …

Pour 2017 , je vais donner pour 200000 euros de travaux … donc forcément, les artisans voient que je tiens mes promesses pour leurs donner de gros chantier et en contrepartie ils jouent le jeux … donnant donnant …

Flyz57 a écrit :

Je partage l’avis de nik66, même dans des régions pas très riche (nord Isère), il est impossible de trouver des biens à ce prix même avec négociations et travaux de gros œuvre à réaliser.

Recherche en 2mn :

- Isère : immeuble de 1000m2 à Beaurepaire affiché à 85000 €. 85€ le m2, même avec des travaux c’est pas cher… Immeuble 16 pièces 1 000 m² Ventes immobilières Isère - leboncoin.fr



- Moselle : immeuble de 210m2 à Moyeuvre-Grande affiché à 55.000 €… Et en plus il y a de la demande locative à cet endroit, à condition d’en faire un truc bien. Et c’est conventionnable borloo social quasiment au loyer de marché. Immeuble 210 m² Moyeuvre Grande Ventes immobilières Moselle - leboncoin.fr


C’est négociable d’après l’annonce…

Vous voyez Flyz que c’est possible !

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nik66 a écrit :

" immeuble de 4 logement de 32m2 avec beaucoup de travaux pour 35000 euros "…
Eh be… Tout est là… La clé est là. Je ne savais même pas que ça pouvait exister… Même dans les secteurs les plus pourris de ma région ça n’existe pas…  Car, rassurez moi, vous êtes bien dans une zone très défavorisée à ce prix là ?

Vous n’avez même pas cherché Nik…
Recherche toujours en 2mn :
Je vous donne l’URL de la page de recherche leboncoin :
Vente immobilièreimmeuble -  : nos annonces - Franche-Comté

Je ne poste pas les scrennshots des résultats ça serait trop long. Mais rien que sur la première page il y a pas mal de résultats qui rentrent dans les critères.
- Montbozon (70) : 300m2 dont 100m2 habitables de suite à 35.000 € (116€ le m2)
- Saint-Amour : 181m2 pour 45000 €, 2 logements à réhabiliter. 250€ le m2
- Luxeuil : on n’a pas la surface mais pour 55.000 € on a un immeuble sans travaux à 13,5% de rentabilité avec 1 local commercial loué et 2 studios dont 1 libre
- etc…

Dernière modification par Siocnarf (06/12/2016 11h11)

La localisation du bien objet de ce fil est citée clairement dans la première page du fil. Ce n’est pas une localisation déshéritée.

Vous le savez déjà, mais je le rappelle quand même : il y a deux choses qui ne se corrigent pas sur un bien immobilier :
- l’emplacement
- défaut rédhibitoire (problème grave de structure par exemple ou problème réglementaire insoluble, genre : pour lotir on me demande de créer des places de parking or c’est impossible de les créer).

Le reste se corrige, c’est une question de travaux et de montant des travaux. Ce que j’ai retenu des messages de cricri ou de Morey dans un autre genre, c’est qu’on peut avoir le meilleur prix d’achat en visant des biens "rebutants" et, qui plus est, qui ne sont pas sur le marché. C’est à dire des biens très moches, par exemple second oeuvre dégradé. Mais qui peut se corriger moyennant des travaux pas si énormes que cela.

Sur le problème posé par "l’emplacement", c’est à examiner très attentivement et au cas par cas. Un emplacement n’est pas forcément mauvais même dans une commune peu attrayante.
Exemple bien réel sur une petite commune rurale (5000 habitants, pas florissante) :
petit immeuble de ville, 3x 25 m², idéal pour en faire 3 studios meublés. Beaucoup de travaux. Castorus indiquait un prix qui était resté longtemps à 40000 €, puis 35000 €, puis 25000 € puis 20000€. Quand j’ai appelé, ça venait d’être vendu à 20000 €, preuve que le vendeur avait enfin rencontré le juste prix de marché après avoir longtemps espéré vendre deux fois trop cher.

Là où l’affaire aurait pu être intéressante, c’est que les annonces pour des studios meublés dans cette ville sont très moches : biens défraîchis, mobilier hors d’âge, toile cirée… Il suffisait donc, me semblait-t-il, de meubler plus joli et moderne pour louer ; dans ce cas, ce sont les autres bailleurs dont les studios resteront vides, et tant pis pour eux. Il me semblait donc qu’il y avait un coup à jouer, non pas que la demande soit importante, mais parce qu’il me semblait possible de capter cette demande en se différenciant des autres studios meublés offerts à la location.
Bon, je n’ai pas poursuivi puisque c’était vendu.

Dernière modification par Bernard2K (06/12/2016 16h40)

Pour apporter ma pierre à cette discussion intéressante et au cœur de mon activité actuelle 

Je vous dire qu’il y a différents niveaux d’investissements , on ne commence pas à investir comme on investit après avoir de l’expérience.
L’expérience provient de réussite et d’échec.

Il y a plusieurs types d’environnement d’investissement soit en ville , en banlieue , dans des villes plus ou moins grandes ou en campagne.
Pour moi , il faut savoir ce que l’on va louer et à qui , je ne vais pas louer des grandes surfaces dans dans zones de campagne sans école , sans surfaces alimentaires ni des studios.
Ce sont plutôt des maisons destinées à des personnes en retraite.
Connaissant la problématique légale vis à vis de l’age des retraités , j’évite ce type d’investissement.

Reste les immeubles de rapport , il faut voir où ils sont situés toujours par rapport à la typologie des appartements ( studios , T1 , T2 , T3 )

Il faut toujours privilégier un immeuble avec plusieurs types d’appartements cela permet des rotations de locataires et surtout éviter les immeubles composés que de studios car c’est source de problème ( étudiant ou personne précaire )

Dans les grandes villes , il est difficile de faire des travaux et les prix sont élevés donc il faut sortir pour trouver des rentabilités intéressantes et souvent du foncier moins important.
La vie dans des petites villes ou bourgades est plus plaisante , les possibilités de se garer faciliter  et l’insécurité moindre.

Reste à voir la capacité locative , celle ci dépend du nombre d’habitant  ( voir sur JDNET pour la typologie ) , des annonces en cours et des demandes   ce qui permet de voir les biens proposés , leur qualité et les demandes.

La capacité locative  dépend également de la proximité d’une plus grande ville avec une possibilité de travail.

Plus on s’éloigne des zones d’activités et plus on tend vers du social payé par la CAF.
Les transports en commun sont à étudier également.

Il faut tourner dans le secteur pour voir à quoi ressemble les biens , la population ,si des annonces à vendre ou à louer pullulent.

C’est peut être une évidence mais il faut penser à ces points , voir ensuite le bien , les travaux , pouvoir les estimer , calculer la rentabilité et avoir l’accord de la banque à priori  avant toute négociation.

Aujourd’hui je fonctionne comme cela , j’ai une relation de confiance avec mon banquier , je lui envoie une annonce internet et je lui fourni un rapide calcul de rentabilité , il me dit oui ou non.
Comme je tourne maintenant toujours à 14 % minimum , j’ai toujours un accord de principe.

Ensuite je vais visiter et je passe en vélo ( il n’est pas loin ) le voir pour un compte rendu pour continuer à entretenir la relation ou dans le cas ou je suis intéressé je lui indique ce que je compte faire et je fais une demande d’emprunt sur la base de la proposition d’achat que j’ai faite et lui valide toujours l’emprunt car les loyers représentent 2,5 à 3 fois le montant de l’emprunt.

Comme on commence à parler d’immeuble avec des loyers importants le cash dégagé l’est aussi.

C’est un effet de levier de plus en plus puissant qui permet d’aller vers des biens plus importants ou plus de travaux comme j’ai le temps cela ne me coute quasiment rien.
Je refais un appartement complétement pour 3000 € mais j’emprunte environ le double au niveau des travaux pour avoir du cash de réserve qui ne coute pas cher.

Certains vont faire des travaux , c’est compréhensible , moi je n’avais pas les fonds pour le faire au début ni le temps maintenant j’ai les deux mais je continue encore un peu car cela m’amuse.

Je suis sur un immeuble de 6 appartements de 500 M2 prix initial 140 K€ j’ai proposé 120 K€ ( T3 et T2 ) de grandes surfaces en périphérie de grande ville , bien placé en terme de tranquillité ,de bus  et équipements sportifs
Les travaux sont estimés par l’agence à 100 K€ et c’est exact car je sais estimé les montants de travaux mais je prendrais 30 K€ sachant qu’avec 20 K€ cela sera largement suffisant.

Avec plusieurs arguments qui rassurent l’agent immobilier , un historique d’achat d’immeuble , de suivis de travaux j’indique que je fais faire les travaux , une carte de visite qui indique clairement un statut d’investisseur avec un langage très au fait.
On n’est pas sur le même profil d’investisseur que le primo acheteur qui pense faire une bonne affaire mais qui n’a pas la moindre idée de l’ampleur de la tâche.
Ce primo investisseur n’a pas forcement des capacités financières qui lui permettent de tenir la distance.

Combien on voit des immeubles dont la rénovation a été commencé puis mis en arrêt par faute de moyen et là c’est la super galère pour celui qui a cru faire une bonne affaire mais n’est pas en mesure d’aller au bout du projet.
Il lui manque l’expérience car je sais que la gestion des artisans est un métier ….

Bon voilà j, j’ai beaucoup parlé et écrit

Je mettrais à jour ma présentation sur le suivi de cet immeuble si il y a uns suite … à voir

Philippe