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#176 12/08/2018 22h30 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Bonsoir,

Merci de votre retour sur le dépôt de garantie, je pensais que c’était 1 mois en zone tendue et 2 mois dans les autre régions… Mon logiciel n’était plus à jour !
Mais inutile de le garder si tout est ok.
De plus un simple devis suffit pour justifier une dégradation, si elle existe réellement bien entendu. Vous n’êtes pas obligé de faire les travaux de suite.

Pour ce qui est de l’assurance, certaines demandent un constat degat des eaux, d’autres non… Mais dans tous les cas il est préférable de les prévenir dès la survenue d’un sinistre.

Il y a 2 ans, j’ai eu un dégât des eaux au plafond de l’appartement d’un locataire, les assurances ont été prévenues, l’assurance du locataire l’a appelé, lui a demandé de mesurer la tâche au plafond il lui a proposé une indemnité de 120 €, ce qu’il à accepté.
En fait il s’agit du prix de la peinture et d’un forfait minoré de main d’oeuvre.
Lorsque j’ai appris ça j’ai immédiatement appelé mon assurance pour protester et dire que je voulais que ce soit un professionnel qui fasse les travaux j’ai fait faire un devis il y en avait pour 800 €.
En même temps ce locataire donne son préavis d’un mois pour mutation, il part, je reloue et ne vois pas arriver les 800€…
En réalité il avait été versés au locataire qui était parti et n’avait plus de raison de me répondre.
J’ai du faire intervenir mon assurance qui au départ m’a clairement dit de me débrouiller et à finit par menacé ce locataire de poursuites (qui n’auraient pas abouties…) afin qu’il me restituer la somme, ce qu’il à finit par faire en me disant qu’il pensait que cette somme était liée au remboursement d’un accident qu’il avait eu avec sa voiture…🤔

Je pourrais vous raconter d’autres histoires d’assurances tellement elles sont nombreuses…

Le conseil suivant vaut ce qu’il vaut :
Il est important de connaître le fonctionnement des assurances car comme pour l’immobilier, ce que vous savez peux vous faire économiser (ou gagner) des milliers d’euros.

Ps: je suis nouveau sur ce forum et je le trouve génial… j’adore discuter avec d’autres investisseurs.

Tenez moi au courant du dénouement svp.

Au fait, qu’a dit votre assurance sur l’indemnisation pendant la durée des travaux ?

Qu’avez-vous fait du dépôt de garantie de votre locataire ?

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#177 16/08/2018 16h19 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Bonjour
Pour mon car, récemment j’ai eu un dégât des eaux pour mon appartement loué. Les (ex) locataires ont contacté leur assurance, et ils ont eu quand même un dossier de sinistre. Le problème c’est qu’ils nous ont envoyé le préavis le jour après…
Donc du coup, nous (eux et nous-même) ont contacté les assurances. Et finalement, c’est notre assurance qui a pris en charges des sinistres.

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#178 18/08/2018 11h04 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Bonjour,

mon assurance est relativement claire : responsabilité du locataire => assurance du locataire au moment du sinistre.

Sinon, je viens d’avoir la société qui doit faire le changement de parquet, ils attendent l’accord de l’assurance du locataire suite à son pré-avis, à priori après plusieurs relances toujours pas de réponses … j’ai relancé mon locataire pour qu’il relance son assurance … Selon lui ils vont donner leur accord aujourd’hui ou lundi … je rappellerai donc mardi. Ils m’ont aussi dit qu’ils avaient en attendant dé-planifier les travaux et que cela décalerai donc en novembre voir à l’année prochaine …

Pour le dépôt de garantie, je pense le conserver tant que les travaux ne sont pas fait bien qu’honnêtement je perdrai moins d’argent en le conservant tout court et en faisant les travaux moi-même …

Je pense que je vais essayer "quand même" de trouver un locataire avec ces contraintes ( parquets relevés et deux jours de travaux et donc de gêne à prévoir sur les 6 mois ) afin de ne pas perdre trop d’argent. Le loyer devait être revu à la hausse car nous avions sous-coté l’appartement il y a deux ans, je maintiendrai peut être le même prix.

Fredx

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[+1]    #179 20/08/2018 17h57 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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fredx a écrit :

mon assurance est relativement claire : responsabilité du locataire => assurance du locataire au moment du sinistre.

Bonjour,

en fait les dégâts des eaux qui sont des sinistres fréquent en assurance Habitation sont encadrés par une convention appelée IRSI (mis en place en juin 2018 en remplacement de la convention CIDRE).

Dans le cadre de cette convention IRSI en cas de sinistre, un assureur gestionnaire est nommé, il s’agit de l’assureur de l’occupant au moment du sinistre (donc celui de vos locataires).

Cet assureur doit réaliser une expertise ou évaluation du sinistre. Si le montant est inférieur à 1600€ HT, il prend en charge le sinistre. Si le montant excède 1600€ HT, ce sera alors à l’assureur du propriétaire des biens sinistrés et donc la votre (dans la limite de 5000k€ et hors contenu du locataire). Si le montant dépasse le seuil, alors soit vous êtes en copro/immeuble et l’assurance de la copro ou de l’immeuble intervient sinon c’est l’assurance PNO qui prend en charge le sinistre.

Maintenant à la description de la situation, ce sinistre ne sera sûrement pas assimilé à un "dégât des eaux" (cela peut dépendre de l’assureur en question) mais responsabilité civile locative car il s’agit d’une mauvaise utilisation du velux de la part du locataire et donc engage sa responsabilité. Dans ce cas, c’est à l’assureur du locataire de payer intégralement le sinistre.

La raison pour laquelle vous avez intérêt à faire jouer la garantie RC locative est qu’elle couvre les pertes pécuniaires directes et indirectes donc également en sus la perte pécuniaire lié à un loyer plus faible le temps de la réparation.

Quoiqu’il en soit, attendez le délai max pour la garantie mais je doute que vous puissiez prélever sur la garantie sauf au cas où il y aurait eu défaut d’assurance.

Dernière modification par pierremo (20/08/2018 18h21)

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#180 11/12/2018 23h52 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Bonjour,

Dans le même thème mais moins grave.
Le jour de l’état des lieux de sortie, mon locataire est moi en rentrant dans l’appartement, avons découvert une belle flaque. (la personne des Eaux a mal serrer un écrou pour la coupure d’eau)
Le compteur ce trouvant dans le meuble sous évier. En résulte que le meuble a pris l’eau et le bois a légèrement gonflé. C’est surtout visible sur les chants (la bande de champ est prête à décoller).
Ce n’est pas non plus catastrophique,
je vais probablement rien faire sur le meuble dans immédiat, mais cela a quand même bien entamé la durée de vie du meuble qui à moins d’un ans.

Peut-on retenir quelque chose sur le dépôt de garanti pour cela? (le dégât a bien été précisé sur l’état de sortie). Faut’il absolument un devis? prendre un pourcentage du prix du meuble sous évier ?

Dernière modification par Brincaster (11/12/2018 23h55)

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#181 12/12/2018 10h15 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Cela s’analyse comme un dégât des eaux dont le locataire est responsable. Charge à lui de se retourner contre le coupable (mais ça n’aboutira pas). Logiquement vous pouvez faire une retenue sur le DG. Il faut absolument un justificatif, soit devis, soit facture, soit prix public tiré d’un site web.
Son assurance habitation le couvrira peut-être, encore que la franchise doit être plus élevée que le coût du meuble.

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#182 12/12/2018 10h19 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Quoiqu’il en soit ce n’est pas un devis qui permet de garder une somme d’argent mais une facture. Si vous ne changez pas de meuble, demandez 50€ pour la forme en essayant de convaincre votre interlocuteur mais s’il refuse, vous ne pourrez rien faire.

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#183 12/12/2018 10h34 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Désolé mais c’est purement et simplement faux et déjà discuté ici. Il faut un justificatif, mais pas une facture, et il n’y a par ailleurs aucune obligation d’exécuter les travaux.
D’ailleurs on en a déjà parlé tous les deux : Etat des lieux de sortie qui ne se passe pas bien, avec menaces du locataire ?
et la source : Etat des lieux de sortie qui ne se passe pas bien, avec menaces du locataire ?

Dernière modification par sven337 (12/12/2018 10h36)

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[+2]    #184 21/12/2018 17h53 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Bonjour,

Loi des séries oblige :
- Mon locataire avait rompu avec mon accord son pré-avis de départ pour conserver l’appartement …
- Mon locataire avait dû faire intervenir les pompiers cassant porte-fenêtre ( nouvelle intervention de son assurance et réparation de la porte fenêtre )
- Au moment de changer le parquet il y a 2 mois, la société s’est aperçu qu’elle ne l’avait pas reçu ( décalage donc à fin décembre le remplacement du parquet )
- Il y a un mois : suicide du locataire dans l’appartement, interdiction de rentrer dans l’appartement tant que la succession n’a pas démarré et que le notaire n’a pas donné son accord …
- Finalement accord obtenu à temps pour changer le parquet …
- En enlevant le parquet, on s’aperçoit qu’il y a une infiltration qui semble venir du voisin (mur mitoyen), que le plancher est à changer car gorgé d’eau …
- Arrêt de la pose du parquet pour contacter l’assurance du locataire décédé et signifié une aggravation du dégât initial
- Contact de mon assurance pour rechercher la cause de l’infiltration
- On est parti pour à priori 2 ou 3 mois ( voir plus ) d’attente …

Le parquet ayant été enlevé, impossible de relouer en l’état, va falloir prendre son mal en patience …

Donc en effet, dans la location tout n’est pas forcément toujours rose ( mais cela la majorité l’ont compris wink ) , il faut garder le moral et laisser passer la tempête.

Fredx

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#185 21/12/2018 23h31 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Impressionnant…

Vous pouvez demander et obtenir auprès de la succession (en vous adressant au notaire) une indemnité d’occupation, tant que les proches n’ont pas vidé entièrement l’appartement.

Voir aussi si les assurances peuvent prendre en compte au moins partiellement votre manque à gagner.

Bois + humidité, ça craint, vous pouvez avoir diverses variétés de pourritures ou moisissures, dont la célèbre mérule. Donc, assurez-vous de la cause du dégât des eaux soit réparée, et de bien faire sécher et assainir le plancher, avant de poser du bois dessus à nouveau.

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#186 20/02/2019 21h15 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Bonjour,

Je viens d’acheter un appartement au dernier étage d’un immeuble en brique du début 20ème totalement à refaire.
Il  appartenait à une personne âgée qui n’y vivait plus depuis deux ans.
J’avais remarqué de la peinture écaillée dans la pièce mitoyenne à la cage d’escalier qui elle aussi présente de la peinture écaillée au plafond.
En visitant les combles (dans le noir au téléphone) j’ai remarqué qu’une lucarne donnant accès au toit était hors d’usage avec des joints bien attaqués et située au dessus de cette infiltration.

En grattant ce plafond il s’avère que la fuite est assez importante car le plâtre ne tient plus et je ne sais pas encore comment sont les lattis, voir les solives …

Ma question concerne l’assurance de la copropriété, couvre-t-elle les dégats s’ils proviennent bien de cette lucarne ?

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[+1]    #187 21/02/2019 08h09 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Ce n’est pas impossible. Les assureurs ont des conventions qui disent que l’assurance de la copropriété intervient en dernier ressort, si les assurances des locataires et propriétaires ne peuvent pas intervenir.

Il faudrait alors que vous déclariez un sinistre à votre assurance (PNO, que vous avez souscrit dès l’achat bien sûr), et que la copro en déclare un à son assureur.

Il y a 2 limites :
1) votre assurance pourrait répondre, avec raison, que le sinistre date d’avant votre achat. Dans la mesure où le vendeur n’a pas déclaré de sinistre, c’est trop tard. L’assurance de la copro pourrait aussi trouver un moyen de se défosser. BreF, le premier risque est l’incertitude de la prise en charge par l’assurance.
2) le temps que tout ce monde se mette en branle, envoie des experts, etc. il risque de se passer plusieurs mois. Pouvez-vous vous permettre d’attendre aussi longtemps ?

Au total, ce recours aux assurances apporte beaucoup de délais et d’incertitudes : je pense qu’il vaudrait mieux que vous fassiez cette réparation à vos frais, vu qu’il faut refaire l’appartement de toute façon.

Dernière modification par Bernard2K (21/02/2019 11h59)

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#188 21/02/2019 08h30 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Bre ?
Indépendamment de cela ce que vous devez faire à coup sûr c’est entamer les démarches pour régler le problème d’infiltrations. C’est à la copropriété de faire les réparations et assurance ou pas, celles-ci n’ont pas vocation à être prises en charge (la lucarne si c’est d’elle que vient la fuite).

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#189 21/02/2019 09h33 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Quand je disais de les prendre à sa charge, je parlais des réparations dans l’appartement ; il est évident que les réparations des parties communes incombent à la copropriété.

Dernière modification par Bernard2K (21/02/2019 12h00)

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#190 21/02/2019 09h43 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Il faudrait étudier les conventions CIDRE (accords entre assurance du locataire, du propriétaire et du Syndic qui sont censées faciliter les démarches du locataire…).

A titre personnel, je ferais une déclaration à mon assurance PNO et une au Syndic même si a priori, cela dépend de l’assurance du Syndic.

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#191 23/02/2019 08h12 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Bernard2K a écrit :

Il y a 2 limites :
1) votre assurance pourrait répondre, avec raison, que le sinistre date d’avant votre achat. Dans la mesure où le vendeur n’a pas déclaré de sinistre, c’est trop tard. L’assurance de la copro pourrait aussi trouver un moyen de se défosser. BreF, le premier risque est l’incertitude de la prise en charge par l’assurance.

Ne peut-on pas me reprocher que j’étais au courant de ces problèmes quand j’ai acheté ?

Bernard2K a écrit :

2) le temps que tout ce monde se mette en branle, envoie des experts, etc. il risque de se passer plusieurs mois. Pouvez-vous vous permettre d’attendre aussi longtemps ?

J’ai le temps (4 mois) car j’achète pour moi et les travaux commencent à peine.

Mon souci est de connaitre l’ampleur de l’infiltration donc qu’un expert passe.
Et aussi savoir si je ne vais pas me faire retoquer par l’assurance qui pourrait me prétexter que je vais faire des travaux donc elle ne me finance pas les réparations.

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#192 23/02/2019 09h51 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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founal a écrit :

Ne peut-on pas me reprocher que j’étais au courant de ces problèmes quand j’ai acheté ?

Ce n’est pas le problème que vous soyez au courant ou non. Le problème est que ça soit déjà présent au moment de la souscription de l’assurance. Par définition, une assurance assure contre des aléas (il doit y avoir une incertitude sur la survenance des événements assurés ; on ne peut pas assurer des évènements certains). Par définitions, ces aléas ne doivent pas encore être survenus au moment de la souscription de l’assurance.

Bernard2K a écrit :

Et aussi savoir si je ne vais pas me faire retoquer par l’assurance qui pourrait me prétexter que je vais faire des travaux donc elle ne me finance pas les réparations.

Là aussi, le fait que vous alliez faire des travaux n’a rien à voir. Par contre, l’assurance pourrait retenir la vétusté pour diminuer son indemnisation.

Il importe de ne pas jouer contre son camp. Si vous déclarez un sinistre à votre assurance, dites que vous venez de remarquer le dégât des eaux et que vous ne l’aviez pas remarqué auparavant. Si on vous pose la question si c’est ancien, dites juste que vous n’en avez aucune idée, mais qu’en tout cas vous ne l’aviez pas remarqué auparavant.

Dans ce but, il s’agit de vérifier qu’il n’y a aucune preuve que c’était existant avant la souscription de l’assurance. Si vous aviez fait des photos au moment de l’achat, il faudrait peut-être penser à supprimer celle qui montre le défaut… A part ça, comme ce type de problème ne fait pas partie des diags obligatoires, je ne vois pas bien quel document ou quel personne pourrait témoigner que c’est ancien.

Si, à l’inverse, vous déclarez "je l’avais déjà vu quand j’ai acheté, ça date mainfestement de plusieurs années", il est évident que l’assurance ne va pas intervenir.

Attention, si vous faites cela, c’est une fausse déclaration

Il me semble assez peu probable que ça fonctionne, car les experts ne sont pas bêtes, il verront bien que c’est vieux. Maintenant, à vous de décider.

Dernière modification par Bernard2K (23/02/2019 09h55)

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#193 23/02/2019 10h11 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Bonjour,

Quelques remarques :

1 - Le plus urgent est de faire cesser les infiltrations si la fuite est toujours active : il convient de contacter le syndic de la copropriété en lui décrivant la situation à ce jour : traces d’humidité dans les combles, dans la cage d’escalier, dégradation des plâtres….et en lui demandant de déclarer le sinistre auprès de l’assurance de la copropriété et de faire effectuer des travaux d’urgence. L’assurance de la copropriété devraient couvrir à minima la remise en état de la cage d’escalier et, le cas échéant, des solives qui doivent être des parties communes (voir règlement de copropriété).
Le fait que les désordres dans les parties communes n’aient pas déjà donné lieu à des travaux donne un signal un peu négatif sur le suivi de la copropriété…

2 - S’il y a des dégradations importantes, le problème peut être considéré comme un vice caché. Le vendeur ne semblant pas être un professionnel de l’immobilier, une clause de l’acte de vente peut l’exonérer de toute responsabilité. La seule possibilité est le démontrer qu’il était au courant du problème ce qui semble peu vraisemblable vu qu’il n’a pas occupé l’appartement pendant 2 ans, sauf si le syndic vous donne des infos complémentaires. Lisez aussi attentivement les PV des AG qui ont du vous être communiqués avant la vente. Si le problème est évoqué dans ces documents, ce n’est plus un vice caché…

3 - Il semble que, en matière de dégâts des eaux, la date du sinistre soit la date de constatation du dommage (voir article). Il me semble opportun de déclarer le sinistre auprès de votre propre assurance PNO, et en particulier les dégâts affectant les plâtres. D’autre part, il me semble pas que la fin d’un contrat d’assurance empêche un recours si les faits sont antérieurs…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (23/02/2019 10h34)

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#194 26/02/2019 22h06 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Bonsoir,

J’ai fait ma déclaration, en gros mon assurance paye jusqu’à 1600€ HT sur devis, photos et constat. Au dessus elle se retourne contre l’assurance de la copropriété car le sinistre provient de la copro.

Ils n’envoient plus d’expert de suite car je pense que ça leur coute moins cher de dédommager sans engager de frais (expert, dossier etc …) jusqu’à 1600€.

Le syndic va engager de son côté une procédure pour les parties communes et régler le problème dans la cage d’escalier.
Je pense de mon côté demander de me faire indemniser sur la base du devis.
2 solutions :
- Je fais les travaux moi-même et dans ce cas ils se basent sur le devis + expert qui chiffre à partir des photos que je vais leur envoyer.
- Ils m’indemnisent sur la base du devis et je le fais faire par l’entreprise.

Il semble que seuls le lattis et le plâtre soient abîmés. Je vais tout faire tomber demain.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15203_unadjustednonraw_thumb_326a.jpg

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[+1]    #195 19/04/2019 15h58 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Bonjour,

la suite …

Janvier-Février 2019 :
=> L’assurance du locataire ne répond plus à la société devant changer le parquet (On pense que le décès de l’assuré n’y est pas pour rien)
=> A force d’insister, notamment auprès de la société intermédiaire qui gère le sinistre pour l’assurance, on obtient la nomination d’un expert pour valider le devis de l’aggravation

Mars 2019 :
=> L’expert finit par valider l’aggravation après une visite de l’appartement
=> Il nous demande les coordonnées de notre assurance et du syndic
=> Nous lui expliquons que nous ne comprenons pas pourquoi puisque ni notre assurance ni le syndic ne sont réellement au courant de ce sinistre

Avril 2019 :
=> Nous planifions les travaux avec la société pour la mi-mai
=> Appel de la société, l’assurance de notre locataire est suspendu à l’accord de notre assurance ( ! ) , la société nous laisse 10 jours avant de nouveau annuler les travaux !
=> Nouvelles demandes d’explication à l’expert

Message de l’Expert : a écrit :

Message de l’Expert :
Bonjour,

La convention irsi est très claire concernant les locations meublées, l’assureur gestionnaire du dossier doit impérativement être l’assureur du PNO.

Votre assureur doit donc prendre en charge les dommages et effectuer une action récursoire à l’encontre de l’assureur de votre locataire.

Bien cordialement.

et

C’est très simple, il existe des conventions, en l’occurrence IRSI que l’on est obligé d’appliquer.

Il s’avère que dans le cadre d’une location meublée, l’assureur gestionnaire doit obligatoirement être l’assureur du PNO.

C’est le cas dans votre affaire.

L’assureur de votre locataire n’aurait pas dû intervenir en direct dans ce dossier.

J’ai donc déposer un rapport sans suite en validant le devis de la société et en indiquant qu’un recours devrait être subi sur la base du devis de la société.

Je laisse le soin à l’assureur de votre locataire de décider de la suite à donner à ce dossier.

En clair, il appartenait à votre assureur d’assurer la gestion et la prise en charge de ce dossier avec recours à l’encontre de l’assureur de votre locataire.

Cordialement.

J’ai donc contacté mon assurance, qui dans les 48H ont récupéré toutes les informations, ont contactés la société pour valider les travaux qui sont bien planifiés début mai ! Incroyable !

Pour information, la convention IRSI a été modifié début juin 2018, le sinistre a eu lieu le 11/06, ce qui peut aussi expliquer le cafouillage pendant l’été des assurances …

Pour l’autre dégât des eaux, après la venue de multiples experts, la conclusion est que cela s’est résolu tout seul et que l’on peut engager les réparations … qu’il faut maintenant planifier (espoir pour fin mai mais je dois être rappelé par le chef de chantier)

Je passerai sur le Velux (qui avait pris l’eau) que je ne peux changer directement car la pente est inférieure à 15% (Ajout de Costières obligatoire), de la porte d’entrée qui a une vitre fendue, et de la Clim en panne (relativement ancienne toutefois) qu’il faut changer, la mission : avoir tout fini pour relouer en juin smile en gardant le moral!

fredx

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#196 20/04/2019 15h56 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Bonjour à toutes à tous,
Avant la connaissance de ce forum, j’ai cumulé toutes les erreurs à éviter pour acquérir un appartement en 2018 sur la Côte d’Azur. L’idee était d’avoir une résidence secondaire et puis pourquoi pas le louer lorsque nous ne sommes pas sur place (nous habitons en région parisienne). Mais à cause de l’impruden ce, ça a vite tourné en cauchemar.

Hier j’ai reçu le procès verbal de la dernière assemblée générale en date du 21 mars à laquelle j’etais absente. Voici le texte d’origine de la résolution dans le PV qui nous concerne :

« Lors des travaux de rénovation des appartements durant l’annee 2018, il a malheureusement été constaté des dégradations sur les parties communes et notamment bâtiment B, lot xxx (notre appartement) et lot xxx un autre propriétaire au rez-de-chaussée.
Le syndic rappelle que les copropriétaires restent responsables de leurs travaux privatifs et que la remise en état des parties communes restera à leur charge exclusive. Le syndic diligentera l’entreprise xxx pour effectuer ces reprises.

Résolution : L’assemblée générale approuve l’imputation des factures concernant la réparation des dégâts dûment constatée par le gardien sur le compte particulier du propriétaire de l’appartement.
Ces dispositions concernant non seulement les dégradations occasionnées à la copropriété et à ses éléments d’équipements communs, mais aussi à l’ensemble des nuisances du voisinage occasionnés par l’abandon d’éléments encombrants dans les parties communes ainsi que d’ordures et de detritus de toute nature.
L’entreprise X doit chiffrer les désordres dans les parties communes dû à des interventions ou dégât des eaux dans les appartements.
En vertu de quoi cette résolution est adopté à l’una des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés. »

Le contexte :
- J’ai constaté des traces de peinture un peu décollée sur la partie commune juste à côté de la porte d’entrée de l’appartement lors de la visite accompagnée d’une architecte d’intérieur. Nous avons demandé à l’AI s’il y a un dégât des eaux en cours. L’AI nous a répondu par la suite que non. Malheureusement pas de trace écrite ni de clause à ce sujet dans le compromis ;
- L’appartement a été loué pendant le mois d’août apparement tout semblait aller bien. C’était le même AI qui gère la location
- Puis les travaux ont commencé après la période estivale sous la coordination de la même architecte. Et là plusieurs mauvaises surprises s’enchaînent. La première : la cave était toujours enfermée par l’ancien propriétaire (nous n’avons pas visité la cave, l’AI n’avait même pas la clé et nous avons dû casser le serrure) et rempli de bazars. J’ai demandé à l’AI de s’en occuper et ce dernier a payé le gardien pour qu’il s’en occupe. Puis en rénovant complètement la salle d’eau (ce qui était prévu) l’archi et les artisanats ont constaté le mauvais état causé par un ancien dégât des eaux. Puis le mur était tellement fragilisé par l’anci dégât qu’il est cassé côte partie commune. L’artisant a bouché le trou et en as changé d’autres tuyaux qui étaient très usés. Etant en séjour à l’étranger, j’ai fait confiance à l’architecte pour tout gérer. Avant les réparations, l’architecte a vu la partie commune avec le gardien qui confirmait qu’il s’agissait d’un dégât des eaux ancien pour lequel l’ancien propriétaire n’avais jamais fait le nécessaire. Pas d’inondations par contre, selon l’architecte.
- Pour finir, la plus grosse mauvaise surprise est une grosse erreur de ma part, j’ai complètement zappé (parmi les milles choses à gérer à l’époque ) la souscription de l’assurance PNO ! Donc depuis le 22/06/2018 jusqu’à hier, l’appartement n’était pas assuré !

Je n’ai pas encore eu le temps de contacter le syndic pour connaître plus de détails nous concernant. Je vais descendre le 27 dans le sud pour vérifier l’état des choses (initialement c’était pour les vacances des enfants). Je mettre à jour la discussion dès que j’aurais plus de nouvelles.

Je m’angoisse à fond depuis hier. Je m’inquiète pas trop pour les ordures c’est surtout pour la réparation du aux dégâts des eaux car j’ai peur que les autres ajoutent dans la facture les dégâts ancients…
Selon vous quel montant de facture auquel je peux m’attendre? Quels sont vos conseils pour minimiser ma ruine ?

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#197 20/04/2019 19h10 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Désolée pour le message très long et peut-être pas suffisamment claire ci-dessus. Je vais formuler la question différemment.
L’architecte m’a confirmé qu’il n’y avait pas écoulement de l’eau pendant travaux. Donc normalement les dégâts dans les autres appartements ne devraient pas être causés par notre rénovation, et donc ça ne devrait pas être moi qui va payer la facture de réparation des autres copropriétaires. Ai-je raison ?

Pensez-vous qu’il me faut contester cette résolution en justice si le syndic impute sur moi la facture de réparation chez les autres copropriétaires  ? Bien sûr s’il s’agit d’une petite somme je vais payer la facture directe.

Merci d’avance de votre aide !

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[+1]    #198 20/04/2019 20h04 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Sans PNO, ni concertation avec les autres copropriétaires, vous ne partez pas avec les meilleurs cartes dans votre jeu…

Premièrement, rendez vous sur place pour constater de quoi il s’agit.

L’architecte m’a confirmé qu’il n’y avait pas écoulement de l’eau pendant travaux.

Amha, l’eau trouve toujours un chemin: elle ne disparaît pas par magie…

Ensuite, vous pouvez, peut être, aller discuter avec vos voisins :
- en commençant par reconnaître votre responsabilité le plus sincèrement possible
- écouter leur problématique en étant empathique
- leur demander "comment il ferait?", "quels sont les dégâts?" etc etc
- reformuler leurs doléances
- Montrer vos bonnes intentions en venant avec un plombier (et un plaquiste ou un maçon).

Si cela ne marche pas, vous pouvez passer par la case justice mais cela ne fera qu’alourdir la note et le stress (avec les délais).

Après, une fois la fuite réparée et le séchage complet, cela ne devrait pas aller cherché bien loin. Mais, il est impossible de vous répondre sans voir les dégâts et, par ailleurs, les artisans pratiquent les prix qu’ils veulent…

Une dernière chose, une fois l’accord trouvé vous pouvez oublier le syndic : allez le valider avec le conseil syndical.

Bien à vous,

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#199 22/04/2019 08h36 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Merci Pierrot31 pour votre conseil très claire !
Je vais faire comme ce que vous proposez.
Effectivement j’essaierai d’éviter passer par la case judiciaire. Rien que l’idée me stresse. Je ne veux non plus créer une mauvaise entente avec les voisins.

En croisant les doigts que les dégâts ne soient pas importants et que je peux trouver un terrain d’entente avec tous ceux concernés.

Je mettrai à jour la situation dès que j’aurais plus de nouvelles !

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[+1]    #200 22/04/2019 10h16 → Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre...) ? (assurance, dde)

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Bonjour,

Je suis très surpris par différents points :

1 - Si vous utilisez ce bien comme résidence secondaire, il convient de souscrire une multirisque habitation… vous êtes occupant du bien et donc l’assurance PNO ne couvre pas tous les risques…

2 - Il semble que vous n’ayez pas visité toutes les annexes avant la vente…

3 - Si le sinistre est antérieur à la vente, vous auriez pu demander à l’ancien propriétaire d’actionner sa propre assurance et signaler le sinistre à la copropriété puisqu’il concernait également les parties communes

4 - Les entreprises que vous avez mandatées semblent être intervenues sur des parties communes sans information préalable du syndic…

5 - Le PV de l’AG semble vous imputer le débarras d’encombrants situés dans les parties communes… S’agit t’il du contenu de la cave ? Des gravas laissés par les entreprises ? Dans le premier cas, cela aurait du être réalisé par le gardien ? A t’il été payé par l’AI ? Est il assermenté ?

6 - Les articles 10 et 10-1 de la loi de 1965 fixent la répartition des charges et sont d’ordre public… Il semble que seule une décision de justice permet d’imputer des dépenses à un copropriétaire ayant occasionné des désordres… Le syndic est il professionnel ?

7 - Vous avez 2 mois pour contester la résolution à compter de la réception du PV qui a du vous être adressé en recommandé.

8 - Compte tenu des erreurs commises et de votre totale inexpérience, je vous recommande de faire appel à un conseil pour communiquer avec le syndic et faire en sorte que les montants qui vous seront réclamés soient réalistes…

Canyonneur

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