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#76 01/02/2018 20h39

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Fallout a écrit :

roudoudou a écrit :

Le délai pour l’usufruit est le même que pour la PP, logique d’ailleurs.

A ma connaissance seules Corum et Corum XL versent des loyers mensuellement.

Il me semble que Corum XL verse tous les trimestres. Il n’y a, je crois, que Corum qui verse tous les mois.

Élysées Pierre verse aussi mensuellement (uniquement dans certaines AV).

Dernière modification par Junior (02/02/2018 08h54)


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#77 01/02/2018 21h11

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Vous devez confondre: Élysées Pierre ne verse que trimestriellement

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#78 01/02/2018 23h29

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GoodbyLenine a écrit :

@aymen1987: J’ai l’impression qu’il y a une "grosse erreur" de votre part : vous ne vendrez généralement pas les parts de SCPI après 4 ans au prix auquel vous les avez payées, donc votre capital sera probablement bien inférieur aux 17 400€ de vos (optimistes) calculs.

De manière générale, financer avec un emprunt court (un emprunt amortissable de 4 ans, c’est court) un investissement de long terme (il faut conserver des parts de SCPI au moins 8-10 ans pour que ça vaille la peine) n’est pas une bonne idée. Exception : quand vous voulez investir vos flux d’épargne (à peu près assurés) des 4 prochaines années pour acquérir un actif qui sera conservé à long terme. Dans les autres cas, mieux vaut éviter de financer des SCPI avec un prêt à la consommation ou une facilité de trésorerie.

Je débute donc je ne comprends sûrement rien à celà ..

Je sais, par contre, que les parts de scpi ne seraient pas vendues dans 4 ans mais quand le prêt sera remboursé au bout de 4 ans le taux de rendement restera théoriquement le même par an .. pour une scpi versant 4% ( 15000 * 0.04 = 600€) donc garder ses parts 10 ans rapporterait 6k€ , je me trompe ?

Je suis tenté car même si la période est courte un prêt à 0,95% me semble une bonne affaire ..


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#79 01/02/2018 23h36

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A ce taux là (0.95%), vous pouvez probablement avoir des prêts immo sur 10 ans voir plus. Cela commence déjà à être plus intéressant pour un achat de parts de SCPI.

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#80 02/02/2018 00h12

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Je confirme que Élysées Pierre ne verse que trimestriellement:

BT3T de Elysée Pierre a écrit :

Distribution des Revenus
Après vérification de la situation comptable au 30 septembre 2017 par les Commissaires aux Comptes, le 3ème versement trimestriel a été mis en paiement le 20 octobre 2017, pour un montant de 7,50 € par part.
Il est constitué de :
• 6,50 € de revenu courant,
• 1,00 € de plus-value nette après impôt (soit 1,06 € de plus-value brute diminuée de l’impôt sur plus-value de cessions d’immeubles de 0,06 € pour les porteurs de parts personnes physiques résidents de l’Union Européenne).

Pour répondre à Aymen:

aymen1987 a écrit :

je me trompe ?

Oui, rien ne garantit le dividende à 4% ou autre taux, votre "théoriquement" se base sur quoi?
Notez que vos 15k€ vaudraient 13,5k€ en valeur de retrait, à prendre en compte dans votre calcul.
Si vous faites ce crédit, vous aurez un effort d’épargne important pendant ces 4 ans, qu’est-ce qui vous empêche de financer ces 15k€ cash ? C’est sûr que vous gagnerez davantage qu’en investissant progressivement ces 15k€ sur 4 ans mais faites le calcul et vous verrez que le différentiel est faible et ce n’est pas ce qui doit dicter votre choix d’investissement.

Dernière modification par kc44 (02/02/2018 00h22)

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#81 02/02/2018 08h57

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Bonjour,

Toutes mes excuses c’est une particularité du contrat d’AV dans lequel je détiens cette SCPI.

Contrat LinXea Avenir a écrit :

Fréquence et valeur des coupons associés à l’unité de compte
Ces coupons sont versés mensuellement l’avant-dernier jour ouvré du mois.

J’ai modifié mon message.


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#82 05/02/2018 11h07

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Surin a écrit :

Pour répondre à Aymen:

Oui, rien ne garantit le dividende à 4% ou autre taux, votre "théoriquement" se base sur quoi?
Notez que vos 15k€ vaudraient 13,5k€ en valeur de retrait, à prendre en compte dans votre calcul.
Si vous faites ce crédit, vous aurez un effort d’épargne important pendant ces 4 ans, qu’est-ce qui vous empêche de financer ces 15k€ cash ? C’est sûr que vous gagnerez davantage qu’en investissant progressivement ces 15k€ sur 4 ans mais faites le calcul et vous verrez que le différentiel est faible et ce n’est pas ce qui doit dicter votre choix d’investissement.

Ah, ça commence à être plus clair pour moi .. La différence est donc au niveau de la valeur de retrait ? Y a yt-il d’autres élements à prendre en compte pour faire un "bon" calcul ?

Sur 4 ans, l’intérêt sur 15k€ à un taux de 0.95% est de 142€ ; Pourquoi ne pas les utiliser donc ?
Je lis souvent sur ce forum que financer des parts de SCPI en cash est "gâcher" l’argent ..


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#83 05/02/2018 12h47

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aymen1987 a écrit :

Sur 4 ans, l’intérêt sur 15k€ à un taux de 0.95% est de 142€

Encore faux.
Pour trouver 142€, vous avez fait 15000*0,0095 et sur un an seulement sans tenir compte du fait que c’est amortissable, tous les mois vous payez les intérêts sur un capital restant du qui diminue.
Un crédit amortissable de 15000€ à 0,95%/an sur 4 ans donne ceci:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_cred.png
Source: Calcul de crédit
C’est sans compter d’assurance.
Donc tous les mois vous devrez sortir 318,60€ pendant 4 ans.
Face à cela vous aurez 15000€ de SCPI qui vaudront 13500€ en valeur de retrait et qui serviront, après 3 à 6 mois de délai de carence (donc délai pendant lequel vous avez 0), environ 150€ de dividendes trimestriels soit 50€ par mois en moyenne => effort d’épargne de 318,60€ par mois pendant le délai de carence et 268,60€ par mois pendant les 42 ou 45 mois suivant.

A vous de voir si cela présente un intérêt, sur votre feuille d’impôts vous déduirez des revenus fonciers 292,80€ d’intérêts sur 4 ans soit 126,44€ la première année, 91,16€ la deuxième année, 55,55€ la troisième année et 19,65€ la dernière année.

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#84 07/03/2018 22h53

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roudoudou a écrit :

Le seul financement que j’ai (je précise bien) trouvé interessant était de financer de l’achat d’US dans une SCI IS sur 4 ou 5 ans avec un crédit conso boursorama sur 4 ans à 0,95%.

Ma banque privée me propose un prêt sur mesure "tréso" de 2% sur 10 ans sans garantie, sans ADI mais uniquement pour personne physique

Je pense faire comme @Roudoudou, un apport en CCA non rémunéré à ma société civile pour acheter de l’usufruit de SCPI, avec retrait ensuite du CCA pour que les associés puissent rembourser le crédit.

De toute façon crédit immo à la société de l’ordre de 1% sur 10 ans + nantissement AV ou hypothèque + ADI 0,30% revient aussi cher (+ délai et complication) qu’un prêt tréso à titre perso

1/ Est-il possible d’obtenir des SCPI à Capital fixe sur le marché secondaire en démembrement (si j’amène le nue-propriétaire en même temps) ?

2/ Du point de vu de l’usufruitier, quels seraient les bons critères de sélection ?
Moi j’ai un tête des SCPI avec des montants de dividende stable ces derniers années ou idéalement en augmentation genre Sofipierre ou Corum par exemple

3/ 10 ans me paraissent long pour de l’usufruit, n’y-a-t’il pas un intérêt de mixer de l’usufruit 5 ans renouvelable avec du 10 ans ?

Cdt,

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#85 31/05/2020 21h58

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Bonjour

J’envisage de faire un prêt personnel  de 16 000 euros auprès de boursorama pour acheter des parts de corum xl. Le taux est de 0.95% pour 36 mois effort de crédit 441 euros avec l’assurance comprise (7 euros).

Pourquoi ce prêt ? Parce que aucune banque ne semble prêter pour acheter des parts de corum et surtout xl. Je souhaites avoir une fiscalité foncière douce par rapport aux revenus français  (tmi 30%) je sais que je ne peux pas défalquer les intérêts d’emprunt (prêt personnel non affecté) je me dis que c’est peut être le bon moment de faire un petit prêt pour acheter des parts de la scpi sans passer par leur pei. Qu’en pensez vous ? Même si le rendement est a 3% vu le faible taux d’intérêt ça peut valoir le coup de l’investissement. Je dispose également des liquidité pour rembourser cash l’emprunt donc je ne pense pas prendre un risque démesuré.

Pourquoi corum xl ?

1. parce que c’est peut être la seule manière d’acheter plus de parts d’un coup et via le  crédit vu qu’un établissement n’est enclin a financer cette scpi. a crédit

2. parce que il n’y a pas de revenus fonciers imposables (ou très peu)

3. rendement pas trop mal (meme si je table sur 3% en scenario pessimisme) apres les 6 mois de carence.

Dernière modification par xenesis (31/05/2020 22h17)

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#86 01/06/2020 12h00

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Bonjour Xenesis,

Votre post n’est pas accompagné d’une question mais je rebondis car j’ai effectué cette même opérations il y a quasi 1.5ans et j’en ai fait un retour d’expérience sur une autre file: "SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?" #1866 (un petit tour dans la barre de recherche vous aurait permis de le trouver)

Si je peux me permettre quelques conseils, prenez 48mois au lieu de 36mois. Cela adoucirait votre EE tout en gardant le taux 0.95%. Comme indiqué dans mon post, au bout d’un an vous pourrez le rallonger de 12mois (+25%) pour 30€ de frais jusqu’à donc 60mois, reduisant ainsi encore plus votre EE.

Libre à vous de prendre une assurance bien évidemment, mais elle n’est pas obligatoire pour les crédit perso. Comme vous, j’avais les moyens de le rembourser du jour au lendement, donc en termes de risque j’en prenais aucun. J’ai décidé de ne pas prendre d’assurance pour ne pas dégrader le rendement.

Bonne continuation!

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#87 01/06/2020 14h37

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Bonjour merci pour votre réponse.

C’est vrai mais comme le crédit ne coute pas cher mais comme il ne peut pas être deduit je ne voulais pas que le cout de l’assurance et la rallonge plombe trop l’opération.

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[+1]    #88 01/06/2020 14h46

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Je rebondis sur le commentaire de JJbob : bourso vous permet d’avoir 2 crédit en cours maximum. Vous pouvez, au bout d’un an, faire un second crédit du montant du capital restant du premier, légèrement supérieur à 12k€ je pense, et de ’basculer’ ainsi sans frais sur un crédit à 5 ans. Si vous faites cela tous les ans, tous les ans vous pouvez diminuer votre EE.

Attention, cette manipulation n’est pas possible si vous avez 2 crédits en cours, bourso ne vous laissera pas en avoir un 3eme même pour un rachat. De manière générale, quand vous souscrivez un second crédit, essayez d’englober le montant du 1er et de faire un rachat pour vous laisser la possibilité d’augmenter le montant de crédit total. Sachant que le crédit à 0,95% sur 4 ans reviens régulièrement chez bourso.

J’espère que ma remarque n’est pas trop confuse.

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#89 09/07/2020 11h49

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Réputation :   21  

Bonjour,

Je m’interroge actuellement sur l’achat de SCPI via la CASDEN.

Je pars sur une simulation d’achat Corum Eurion avec un rendement de 4,5% pour mes simulations. Je considère que l’imposition est de 30% du fait de la fiscalité "européenne", donc je ne m’attribue que 70% du rendement dans les calculs. Je ne prend pas en compte les 6 mois de carence pour simplifier la simulation. Je ne compte pas revendre les parts à la fin du crédit. Seule la rente générée m’intéresse.

A date j’ai suffisamment de points (27 000) pour prétendre à un crédit conso ou immobilier avec des conditions de ce type :

* Crédit Conso
Durée 7 ans (84 mois)
Frais de dossier : 0€
Tx TEAG : 2,33%
Montant : 10 000€
Cout total: 10 840€
Pas d’assurance
Mensualité : 129€
Effort Epargne : 103€/mois

Rente annuelle net à terme = 315€

Avantages :
Choix de n’importe quelle SCPI
Facilité d’accès au crédit (plus simple que crédit immo)
Pas de frais de dossier
Possibilité de repartir sur un autre crédit conso dans 7 ans sur une autre SCPI
Possibilité d’acheter de la SCPI en NP

Inconvénients :
Montant emprunté plus faible
Levier moins bon qu’un crédit immo
taux pas génial

* Crédit Immo
Durée 15 ans (180 mois)
Frais de dossier : 450€
Tx TEAG : 1,73%
Avec assurance
Montant : 27 000€
Cout total: 30572€
Mensualité : 167€
Effort Epargne : 96€/mois

Rente annuelle net à terme = 851€

Avantages :
Choix de n’importe quelle SCPI
Meilleur levier lié à la durée
Possibilité de déduire une partie des intérêts du crédits (mais à priori montant très faible car SCPI Européenne, non  pris en compte dans le calcul)

Inconvénients :
Frais de frais de dossier de 450€ par choix de SCPI
Durée d’engagement (15 ans c’est long)
Risque de refus du dossier lié aux nouvelles règles de calcul d’endettement

PS
* J’ai fait d’autres simulations pour un crédit immo et des montant empruntés autour de 14k€ mais je ne me vois pas monter un dossier compliqué pour une petite somme.
* Je n’ai pas trouvé de crédit conso plus intéressant dans mes autres banques…
* A noter qu’avec le crédit conso je peux aussi acheter les SCPI en NP contrairement au crédit immo.

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#90 11/08/2020 11h18

Membre
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Bonjour,

J’ai finalement opté pour l’opération suivante, sachant que j’ai pris le montant et la durée maximum en prêt consommation sur la CASDEN qu’il m’était possible de faire :

* Crédit Conso
Durée 5 ans (60 mois)
Frais de dossier : 0€
Tx TEAG : 2,33%
Montant : 10 000€
Cout total: 10 600€
Pas d’assurance
Mensualité : 175€

J’envisage d’acheter 15k€ de Pierval Santé en NP 5 ans. (ajout de 5k€ d’épargne personnel pour que l’opération soit valable vis à vis du temps passé/paperasses investi). En effet je suis déjà actionnaire chez Corum Origin, XL et Novapierre All. Je voudrais diversifier un peu sur la santé au vu des complexités actuelles dans les commerces.

L’opération doit me permettre d’obtenir dans 5ans 18k€ de part en PP soit une rente espérée de 567€ net net/an (hypothèse rendement 4,5% et 30% d’imposition vu la fiscalité européenne). Cela me fera un beau "cadeau d’anniversaire" pour mes 50 ans, date à laquelle je passerais peut être à 90% (temps partiel).

Je vais probablement faire une infidélité à mon CGP habituel et passer par Moniwan afin d’obtenir les 2% de "cash back" sur Pierval Santé, soit 300€ tout de même !

Dernière modification par OnclePicsou (11/08/2020 11h31)

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