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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/02/2015 14h20 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

Membre
Réputation :   11 

Je poste ma première question sur un sujet qui me tente beaucoup actuellement: les SCPI.

J’ai toujours été intéressé par l’immobilier locatif mais je réchigne à m’endetter sur 15 ans pour un appartement à visée locative pour le moment, même si des gens dans mon entourage le font avec succès depuis maintenant 20 ans.

J’ai donc été très tenté par l’idée d’acheter des part de scpi à crédit sur 4 ans à raison de 250 euros de mensualité.
Cela fait un emprunt de 3000 euros par an sur 4  ans pour un dividende estimé de 630 euros par an.
La banque me propose un crédit à la consommation à 1.9%, soit 228 de coût du crédit.
Au total j’avais donc calculé que je paierais 12228 euros sur 4 ans pour un revenu de 630*4= 2520 euros auquel viendrait s’ajouter la valeur des parts=12000, soit 14520 euros pour le prix de 12000.

Pas l’investissement du siècle, mais pour un début ça me semblait sans risque.

Mais je viens de penser à qq chose: la valeur à la revente des parts.

Celle-ci est de 208 euros actuellement. Donc en supposant qu’elle ne bouge pas dans un sens où l’autre, au final la valeur réelle de mes parts serait de 10816 euros. avec les 2520 euros de dividende attendu, on arrive à une valeur totale de 13336. Même si je ne perd pas d’argent, le bénéfice final ne me semble pas énorme.

Sachant que mon salaire actuel est de 1800 euros et que j’arrive à mettre de côté 500 euros par mois sans trop me priver, et que ce salaire est appelé à doubler d’ici 4 ans, cet investissement vous semble t-il pertinent? Je suis un peu perdu et j’ai rendez vous à la banque cette semaine. Ne serais-ce pas plus simple d’investir 250 euros par mois directement pendant 4 ans que de passer par la banque?

En vous remerciant d’avance.

Mots-clés : emprunt, scpi

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#2 25/02/2015 14h51 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

Membre
Réputation :   466 

Bonjour,
je pense que l’achat de SCPI par un crédit à la consommation, de 3000 euros par ailleurs, c’est se casser la tête pour pas grand chose, AMHA.
Cordialement


Parrain : WeSave - Yomoni - LINXEA - Bourse Direct - BINCK - Fortuneo - Boursorama - MAIL BLOG

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#3 25/02/2015 14h56 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

Membre
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Bonjour,

Je ne répond pas directement à votre question mais je viens apporter deux éléments importants à prendre en compte selon moi :

1) Vous avez des "frais d’acquisition" concernant l’achat de SCPI, vous ne les payez pas à l’entrée mais à la sortie et en général cela varie entre 7 et 12% du montant initial que vous avez investi.
Ex: Ainsi si vous achetez une part à 100€, dans 4 ans vous pourrez la vendre 90€  si sa valeur n’a pas changée car ici vous paierez 10% des frais de souscription à la sortie. Pour obtenir 100€ il faudra espérer une réévaluation du montant du prix de la part de 10% (en gros le principe).

2) Les SCPI restent un placement risqué, elles vous offrent un rendement d’environ 5% qui est à comparer avec l’inflation inférieur à 1%, à partir du moment où le rendement est plus important que l’inflation le risque l’est également. En l’occurrence le prix de la part peut diminuer, le rendement peut diminuer, la SCPI peut être mal gérer, etc. (cela vaut également dans le sens inverse mais je préfère vous préciser qu’aucun placement n’est sans risque). Vous serez donc lié au marché de l’immobilier qui peut évoluer ou s’effondrer.

Enfin, essayez de regarder l’impact qu’aura ces revenus sur votre imposition, il existe plusieurs moyens d’acquérir des SCPI de façon à limiter votre imposition sur ces revenus.

Bien à vous,
Jesuislambda

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#4 25/02/2015 15h32 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

Membre
Réputation :   41 

Bonjour,

Je partage l’avis de Maxicool, se casser la tête pour investir dans 3000 € de part de SCPI me semble très "gagne petit" non? L’url du forum est "devenir-rentier", ce n’est pas en investissant 3k que vous allez le devenir.
Quitte à faire ces démarches administratives, optez au moins pour 20 fois plus et avec un crédit immo.
Ce n’est que mon avis.

Ps : ce post serait mieux dans la rubrique "Foncières non cotées".

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#5 25/02/2015 15h32 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

Membre
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"maxicool
Aujourd’hui 06h51
Bonjour,
je pense que l’achat de SCPI par un crédit à la consommation, de 3000 euros par ailleurs, c’est se casser la tête pour pas grand chose, AMHA.
Cordialement

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Peut être me suis-je mal exprimé, le crédit serait de 12000 euros au total. 3000 euros ça serait les mensualités par an.

à Jesuislambda: je comprend bien que l’investissement dans des parts de SCPI présente un risque, mais ce risque me semble limité et je suis prêt à l’accepter.

Le fond du problème c’est que ma belle-famille qui réalise régulièrement des placements locatifs mais en location directe me dit qu’en ce qui concerne l’achat d’un bien immobilier autre que la résidence principale, il faut toujours faire cet investissement à crédit. Il me recommande de mettre un maximum d’argent de côté pour mon bien principal et de faire financer par les banques le bien à visée locative. Je voulais appliquer ce principe à mon achat de parts de SCPI. Mais dans mon projet actuel j’ai l’impression que le résultat revient à avoir payer de ma poche les parts de SCPI.

Le problème ne vient-il pas du fait que je ne vois pas assez grand pour mon investissement? La même mensualité sur un emprunt de 20 ans me permettrait d’auto-financer totalement mon emprunt par les dividendes sans que la mensualité n’impacte ma capacité d’épargne de façon insoutenable en cas de baisse du rendement des SCPI. Seulement cela m’engage pour 20 ans et j’ai un peu de difficulté à me faire à l’idée.

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#6 26/02/2015 01h09 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

Modérateur
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Soit vous êtes disposé à vous engager à long terme (>10 ans) et pour une somme pas trop petite (>20k€), et les SCPI peuvent éventuellement convenir, et un emprunt long (15 ans, voire +) (et affecté, donc en aucun cas "crédit à la consommation", cf impact fiscal et taux) est à préférer, soit vous n’êtes pas disposé à le faire, et alors il faut de toute manière oublier les SCPI.


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#7 27/02/2015 09h28 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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Jesuislambda a écrit :

1) Vous avez des "frais d’acquisition" concernant l’achat de SCPI, vous ne les payez pas à l’entrée mais à la sortie et en général cela varie entre 7 et 12% du montant initial que vous avez investi.

Désolé mais c’est faux, c’est le contraire : on paie les frais d’acquisition à l’achat, pas lors de la vente.


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#8 08/05/2016 19h44 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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Bonjour

Voici une proposition qui vient de m’être faite:
- achat de 40K€ SCPI "Primovie"
- intégralement financemé avec un crédit conso, donc non immobilier, sur 7 ans (1,95%) ou 15 ans (2.8%)
- Mais, TMI 30%

Le conseillé me dit que l’on peut déduire des interêts d’emprunt malgré le fait qu’il ne s’agisse pas d’un prêt immobilier.

Mon point de vue:
- Primovie est récent, difficile d’avoir un bon retour sur la pérénité des revenus
- Le crédit à la consommation n’interdit-elle pas de facto la déduction des intérêts?
- Le TRI des simulations est plutot ridicule: 1,64% sur le prêt à 7ans, 3,12% sur 15 ans

Selon la simulation qui annonce un financement "50% par l’apport personnel" et "50% par les loyers", je vois 165€ d’effort d’épargne pendant 15 ans, pour une création d’épargne de 36340€ (because, frais de SCPI). Alors je prend ma calculette, si je mets 165€ de coté tous les mois pendant 15 ans, sans revalorisation, j’ai un capital de 29700€, sans risque. On est loin des 50/50.

Me confirmez-vous que l’offre est dénuée d’intérêt?

Dernière modification par Stibbons (08/05/2016 19h49)

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#9 08/05/2016 19h57 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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Bonsoir Stibbons, désolé de ne pas répondre à votre question mais pouvez vous nous indiquer quel organisme vous propose un crédit conso à 1,95 sur 7 ans?

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#10 08/05/2016 20h27 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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Je n’ai effectivement pas l’organisme pour le credit mais c’est une proposition de Mon Financier

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#11 08/05/2016 20h29 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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Disposer de 36 340 € après 15 ans en y mettant 165€ chaque mois (et en partant de 0€), ça correspond à un TRI de 2.65%. Comment trouvez-vous 3.12% ?

Pour savoir si ça a un intérêt, il faudrait connaitre les hypothèses de ces "simulations"… Parce que 2.65% net avec des hypothèses très conservatrices (donc pas mal de chances de faire mieux que la simulation), ça peut être un rendement décent, et que 2.65% avant de payer encore quelques impôts, et avec des hypothèses optimistes, c’est sans intérêt. 

Le choix de "Primovie" n’est pas celui que je ferais. Diversifiez au moins sur 2 sociétés de gestions, et 2 types de SCPI.

Le crédit à la consommation n’interdit pas de facto la déduction des intérêts. On en a déjà discuté sur le forum (faites une recherche). Les taux qui vous sont proposés sont élevés pour ces durées, et un emprunt immobilier serait pas loin de 1% moins cher (même s’il y aura alors une assurance à prendre, qui coutera par exemple 0.2% de plus, mais qui vous sera peut-être un jour utile).


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#12 12/05/2016 14h27 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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Je rebondis sur le sujet car je viens de souscrire un prêt sur titres (in fine) sur 3 ans, à 1.95% pour 30.000 EUR chez Boursorama.
L’idée est d’acheter des parts de SCPI (sur AV) immédiatement plutôt que de verser mensuellement.
Au final je vais rembourser l’avance sur titres tous les mois.
L’avantage est donc de disposer des parts immédiatement VS acquisition tous les mois.
J’augmente immédiatement mon rendement avec un coût de financement raisonnable.

Le risque est bien entendu la chute de la valeur des parts de SCPI et des loyers, ce qui n’est pas à exclure.

Dernière modification par maxlille (13/05/2016 09h03)

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#13 12/05/2016 16h48 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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Si je comprend bien, vous nantissez une partie de votre portefeuille pour garantir ce pret. Mais ce ne sont pas nécessairement des titres sur des obligations, ca peut également être des actions, n’est-ce pas? Que se passe-t-il en cas de chute de la bourse?
Apparament ça utilise le systeme "Long SRD" de la place de paris, c’est donc uniquement sur certains titres

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#14 13/05/2016 09h02 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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j’ai nanti une AV en EUR donc le risque est assez limité

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#15 12/09/2017 13h16 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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Bonjour à tous,

Tout d’abord, veuillez m’excuser si je ne poste pas dans la bonne section de ce forum. Je suis à la recherche d’avis d’investisseur sur le cas suivant:

Il y a un an, mon conseiller BNP m’a convaincu d’acheté 50.000 € de parts SCPI Accimmo Pierre avait un financement complet de crédit à la consommation à 2.6% sur 9 ans. Il a été très convaincant et cela a été très rapide. Je me retrouve donc aujourd’hui avec ces parts SCPI qui me rapportent environ 160 €/ mois et une mensualité de 520 €/mois (assurance comprise).

Aujourd’hui, je cherche à optimiser cet investissement. Voici les trois solutions qui s’offrent à moi:
1. Rembourser la totalité (ou une partie ?) du crédit (j’ai la capacité de le faire)
2. Trouver une assurance moins chère (est-ce possible pour les crédit à la consommation ? Comment faire ?)
3. Ne rien faire (et conserver ce cashflow de -360€/mois…)

Je vous remercie par avance de vos conseils.

Bien à vous,

Dernière modification par Isakamays (12/09/2017 13h19)


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#16 12/09/2017 13h31 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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Bonjour,
Plusieurs commentaires:

1° Le taux
Le taux est somme tout assez "compétitif" pour un prêt conso, on m’avait proposé du 3% sur 7 ans… négocié à 2.5%, en 2016.

2° Le type de prêt
Aviez vous pensé à l’époque demander un prêt immobilier ? S’agissant d’une SCPI "maison" j’imagine que la BNP aurait pu financer sous cette forme ? Vous auriez par ailleurs eu la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.

3° La SCPI
SCPI Accimmo Pierre n’est pas forcément un très bon choix. Ce qui est embêtant c’est que en théorie, via un prêt conso d’une banque classique on peut financier n’importe quelle SCPI.
Cette SCPI a un rendement prévisionnel 2017 compris entre 3.93% et 4.19% ce qui est très bas.

4° Cash flow
Votre cash flow négatif ne tient pas compte de l’imposition. Selon votre TMI (41% à priori) et vos autres revenus fonciers éventuels, on parle d’une base taxable de 1.920 EUR à la CSG 15.5% (pour le moment) + TMI

Votre banque a réussit le tour de force de a) vous faire acheter la SCPI maison b) vous offrir le financement le plus cher possible (comparativement à un prêt immo même durée).

Si vous aviez les "moyens" l’an dernier de financer le cash flow négatif, pourquoi avoir des regrets  aujourd’hui ? Votre situation a t’elle changée ?

Si vous disposez d’une capacité de remboursement élevée, effectivement effectuer des paiements anticipés fait sens, surtout si vous ne pensez pas placer cet épargne sur des supports risqués.
Impossible d’obtenir du 2.6% net sur de l’épargne "sans risque".

Par ailleurs, existe t’il des pénalités en cas de remboursement anticipé ?
Je ne sais pas si il est possible de refinancer un crédit conso et changer d’assurance.

Dernière modification par maxlille (12/09/2017 13h52)

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#17 12/09/2017 13h52 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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Bonjour,

Merci pour vos réponses. Oui, je suis conscients depuis plusieurs mois de mes erreurs, je les découvre au fur et à mesure. Effectivement, je n’ai pas pris en compte la fiscalité dans le calcul de cashflow et le CF est donc encore plus faible…

Il y a un an, je ne connaissais pas ce forum, j’étais jeune et insouciant et j’ai voulu suivre mon banquier aveuglement quand je lui ai dit que je cherchais à acheter des parts SCPI à crédit. Je souhaitais emprunter la totalité en pensant faire une bonne affaire, et la banque m’a vendu un crédit conso en me disant que c’était plus simple et plus rapide à mettre en place. Je n’avais pas, à l’époque et jusqu’à il y a quelque temps, les moyens de les rembourser. Mon crédit est remboursable sans pénalité.

J’avais et j’ai toujours les "moyens" de me permettre ce cashflow négatif, mais je doute que ça soit la meilleure solution. En le remboursant par anticipation, j’augmente m’a capacité d’épargne mensuelle de 500 € tout en faisant un trou de 40.000 € dans mon épargne totale disponible. Est-ce judicieux ?

Dernière modification par Isakamays (12/09/2017 13h58)


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#18 12/09/2017 14h55 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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C’est à vous de faire des choix liés notamment à votre horizon de placement.

A quoi "servent" pour l’instant vos 40000e qui serviraient au remboursement du prêt?

Avez-vous d’autres projets (par exemple achat de rp) qui nécessiteraient un capital?

Comme dit maxlille et ans plus d’information, rembourser votre crédit est somme toute équivalent à un placement sûr à 2,5% mais ce n’est judicieux qu’au vu de vos objectifs à + ou - long terme….

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#19 17/10/2017 15h36 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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Bonjour,
Sur un emprunt conso affecté de 10 000€, (en dehors de la déductibilité des intérêts) peut-on déduire les frais de collecte et/ou les frais de recherche et d’investissement (payés à l’achat), des revenus fonciers SCPI reçus de l’année?
Exemple avec Corum:
Prix nominal : 862,00 €
Prime d’émission : 198,00 €
dont commission de souscription due :
- au titre des frais de collecte : 114,10 €
- au titre des frais de recherche et d’investissement : 12,72 €

==> soit un prix de souscription net de tous autres frais : 1 060,00 €

Dernière modification par niceday (17/10/2017 15h38)

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#20 17/10/2017 16h03 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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Non : on ne peut pas (déduire une partie de la prime d’émission des revenus fonciers).

Je n’ai pas compris ce que le fait d’avoir financé ces parts de SCPI avec un "emprunt conso affecté de 10 000€" venait faire la dedans…


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#21 17/10/2017 16h26 → Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ? (emprunt, scpi)

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"emprunt conso affecté de 10 000€" c’est rien.., c’était juste pour contextualiser ma question du fait qu’il s’agit bien d’un crédit conso avec lettre d’affectation pour obtenir la déductibilité des intérêts et assurances.
Thks

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