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#1 28/08/2014 11h55

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Bonjour,

Je viens de vendre les murs commerciaux que détenait ma SCI, elle va donc payer des impôts sociétés sur la plu-valu.

Je souhaite maintenant me servir de cet argent pour créer mon entreprise via une EURL.

Le but étant que cet argent ne transit pas par moi personnellement car sinon je vais payer de l’impôt sur le revenu alors que je réinvesti la totalité.

Mon comptable me propose de transformer la SCI en EURL, mais n’y a t’il pas une autre solution ?

J’aimerai garder la SCI car je pense racheter de l’immobilier dés que possible, est il possible de créer une holding pour envoyer les fonds dans la nouvelle EURL ? est-ce un montage intéressant ?

Mots-clés : eurl, is, sarl, sci

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#2 28/08/2014 12h17

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Une société civile à l’IS est une bonne forme de holding. Donc il me semblerait que transformer votre SCI en SC plus générale (ce qui, à mon avis, n’est même pas une transformation importante, peut-être juste adapter l’objet social) serait optimal. Alors ça devient votre holding, et elle créée une SARL comme filiale.

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#3 28/08/2014 12h36

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En effet ça pourrait être plus intéressant, la transformation serait peut être aussi moins onéreuse.

Pour passer de SCI en EURL il y a plus de 2000 euros de frais juste pour les honoraires du commissaire à la transformation, frais d’enregistrement et dépôt de publicité, ce rajoute à cela les frais de rédaction du comptable.

Y a t’il une imposition lorsque l’argent transite entre la société holding et la SARL ?

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#4 28/08/2014 12h43

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La SC devra payer l’IS sur son résultat (plus-value), mais après cet argent est disponible et peut être apporté en capital d’une nouvelle société sans imposition. La SARL elle-même, lorsqu’elle réalise un résultat, serait je suppose à l’IS, et donc paiera son impôt. Lorsque la SARL paie des dividendes à la holding, alors grâce au régime mère fille, la holding ne paiera l’IS que sur 5% des dividendes en question.

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#5 01/09/2014 17h49

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crosby a écrit :

Une société civile à l’IS est une bonne forme de holding. Donc il me semblerait que transformer votre SCI en SC plus générale (ce qui, à mon avis, n’est même pas une transformation importante, peut-être juste adapter l’objet social) serait optimal. Alors ça devient votre holding, et elle créée une SARL comme filiale.

Le statut de la holding à t’il une grande importance ?

Mon comptable veut transformer la SCI en SARL.

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#6 01/09/2014 18h28

Banni
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Bonjour Bob,

Plutot que de transformer quoi que ce soit, vous pouvez créer une holding en apportant vos parts de la SCI. Vous apportez vos parts à la holding et vous recevez des actions de la dite holding en échange. La SCI peut ensuite distribuer à la holding qui peut réinvestir (avec effectivement 5% d’imposition en France je crois) ces fonds dans la création d’une ou plusieurs nouvelles filiales.

Perso, je n’aime depuis quelques temps plus du tout la France, donc je vous dirais que l’ideal est de créer la holding dans un autre pays Européen. Bon nombre de pays d’Europe ont des régimes de holding très favorables, où vous ne payerez pas d’imposition du tout (au lieu de 5%) et pas d’imposition sur une éventuelle plus-value à la revente des filiales. Mais les Francais ont majoritairement réussi à être convaincus que payer moins d’impot c’est mal, parce qu’en payer des tonnes c’était bien et que tout ce qui était en dehors de France, c’était pas bien non plus. La France est toujours ce qu’il y a de mieux (quelle blague wink) A noter que vous êtes protégé par la directive mere-fille dans toute l’Europe.

Vous avez également la possibilité d’apporter les parts de la SCI à la nouvelle EURL ou SARL que vous créez. C’est le schéma le plus simple et la SCI deviendrait une filiale de votre nouvelle société avec le risque qu’en cas de problème au niveau de la nouvelle société, vous pouvez perdre votre SCI qui ferait dans ce cas parti du capital, et deviendrait donc à risque. La holding évite ce risque.

Quant à un éventuel status de "holding", je ne crois pas qu’il y ait de status particulier en France. L’important est surtout le % de détention de la filiale. On parle en général de holding quand l’activité principale de la société est juste d’en détenir d’autres, mais ca n’est ni un status ni une forme juridique.

EDIT: Après relecture, la solution de Crosby de transformer la SCI en SC et l’utiliser comme holding est peut-etre la meilleure solution, surtout si la SCI n’a plus d’utilité.

Dernière modification par Mevo (01/09/2014 18h41)

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#7 02/09/2014 14h19

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Merci pour les infos !

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#8 26/04/2019 14h14

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Bonjour

J’ai une sci à l’is (99% des parts) qui dégage plus de cash que ce qu’elle en consomme (1600€/mois de CF les deux premières années, puis 800€/mois). 

Je me pose la question de l’avenir de cette trésorerie. Il me faut bien sur une épargne de précaution très facilement accessible pour régler les travaux (4-5 k€). Une épargne facilement accessible en cas de départ d’un locataire pour remettre en état le logement (10k€ ? ).

Pour le reste, je n’ai pas particulièrement besoin de toucher ces dividendes, donc j’hésite entre 4 stratégies

1-toucher les dividendes pour augmenter mes revenus et solder le prêt principal de ma RP le plus rapidement possible (reste 66k€ à 1.65 % ; et le PTZ 0%, le prêt employeur (1%) que je ne compte pas solder) > avantage : baisse mon taux d’endettement pour mon futur investissement, inconvénient : imposition à 30% (flat tax sur les dividendes)

2-capitaliser à l’intérieur de la SCI, sur un support relativement accessible, pour que je puisse débloquer en apport pour mon prochain investissement (contrat de capitalisation type linxea spirit)

3-accélérer le remboursement du prêt de ma SCI. Pas hyper motivant car le taux est faible (1.3% sur 20a), et les intérêts déduits des bénéfices de ma SCI. Avantage : baisse mon taux d’endettement pour mon futur investissement Inconvénient : j’ai l’impression (en fonction des calculs des banques), que le prêt sur ma RP a plus de poids, que le prêt de ma SCI qui est ‘compensé’ par mes revenus locatifs

4- capitaliser à l’intérieur de la SCI, sur un support très peu liquide : SCPI en nu propriété 10 ans. Avantage : pas de revenus à déclarer donc pas de frais comptable supplémentaire pendant la période nu propriété. Inconvénient : à mon avis rendement moindre que ce que je pourrai trouver en repartant sur un immeuble. Difficile de prévoir le rendement dans 10 ans, alors que celui d’un investissement locatif semble plus stable.

Voilà, si vous avez des avis sur cette problématique… d’avance merci,

Romain

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#9 26/04/2019 14h44

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Les options que vous avez dépendent de vos statuts.
Pour les dividendes, je ne trouve pas cela pertinent. Si vous avez opté pour la SCI c’est que vous voulez capitaliser. Si non, d’autres options auraient été sans doute plus intéressantes.

Personnellement, les options théoriquement possible qui bloque ou pas la tréso :
- livret : rendement pas top.
- contrat à terme : rendement pas top.
- contrat de capitalisation : "blocage" 8 ans pour bénéficier des avantages max mais nantissement possible pour projet autre.
- CTO pour investir en SIIC ou hors immobilier : diversification possible et liquide
- SCPI : peu liquide et si US : pas liquide du tout

L’option de solder un prêt ne me semble pertinente que si vous anticipez à court terme des problèmes d’obtention de prêt ou de difficulté de remboursement. Et dans ce cas, le contrat capitalisation peut vous servir de cash box en piochant ce dont vous avez besoin pour rembourser la mensualité en attendant des jours meilleurs.

Peut-être d’autres dont je n’ai pas connaissance.
Pour ma SCI, soit le CTO pour action/tracker non immobilier ou contrat capitalisation.

Dernière modification par Kabal (26/04/2019 14h47)

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#10 26/04/2019 15h01

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Bonjour

Pour diversifier sur un CTO, des trackers non immo etc il faut etre sur que l’objet de la SCI le permette non ?

En general l’objet est assez large mais il vaut mieux s’en assurer.

cdt

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#11 26/04/2019 15h04

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Merci de vos réponses,

Alors pour les status, j’en vois deux qui peuvent jouer vis-à-vis de ce point :

Article 3 - Objet social

L’acquisition et/ou gestion civile de logements en vue de location non meublée et accessoirement meublée et/ou l’occupation à titre gratuit pour un usage propre.

Et éventuellement plus largement, l’achat et la vente de terrains, la construction, ainsi que l’administration et la gestion par voie de location meublée ou non meublée ou de mise à disposition des Associés, de tout bien et droit immobilier susceptible de valoriser cet immeuble ou de faciliter son utilisation par ses occupants.

Et plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières, se rapportant directement ou indirectement à l’objet social et à tous objets similaires ou connexes pouvant favoriser son développement et, à titre exceptionnel, la vente de tout bien meuble ou immobilier; et notamment l’ouverture et la gestion de tous comptes bancaires et la conclusion de tout emprunt, hypothécaire ou non et, à titre exceptionnel, le cautionnement hypothécaire des associés.

Article 24 - Affectation des résultats

Les produits nets de l’exercice, déduction faite des frais généraux et autres charges de la Société, y compris tous amortissements et provisions, constituent le bénéfice.

Ce bénéfice est distribué entre les associés proportionnellement au nombre de parts possédées par chacun d’eux.

Toutefois, l’assemblée générale ordinaire peut décider de le mettre en réserve ou de le reporter à nouveau, en tout ou partie.



Pour le choix SCI, et le fait de toucher des dividendes, cela reste toujours plus intéressant qu’un immeuble loué en nu en nom propre (amortissement, déduction frais d’agence, de notaire, travaux), et même si on regarde juste avec l’imposition ‘simple’ en IS vs en régime réel, pour 100€ de bénéfice, 15€ d’impôt IS, puis 30%*(100-15)=25.5€ de flat tax, il reste 59.5€ dans ma poche, ce qui reste légèrement mieux que 55€ (30%+15%).

Mais on est d’accord, le choix de la SCI, c’est plus pour capitaliser dans la SCI que pour sortir des dividendes, mais si c’est pour laisser sur le compte courant à subir l’inflation, ce n’est pas l’idée du siècle non plus.

Pourquoi pas le CTO, mais comment c’est géré vis-à-vis du comptable ? Les bénéfices sont imposés à l’IS ?

Le contrat de capitalisation, pour une SCI IS, j’aurai pensé que les bénéfices seraient taxé à l’IS (15%), donc je n’avais pas pensé à l’impact des 8 ans.



Romain

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#12 26/04/2019 15h04

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C’est pour cela que je mettais que les options dépendent des statuts qui comprennent l’objet de la société.
C’est sur que si la SCI a un objet "immo sous toutes ces formes only", cela semble un acte de gestion étrange de prendre du Air Liquide.

EDIT : pour le contrat de capitalisation, ce que j’ai retenu c’est que c’est comme un AV et donc que cela s’applique pareil pour SCI à l’IS mais j’ai sens que j’ai tord. Cela me parait étrange. Faut que je vérifie. J’ai du faire une confusion entre SCI à l’IS et à IR.

Pour le CTO, ce sont des dividendes dont oui imposé à l’IS. Il y a sans doute des subtilités mais je démarre dans l’exploration de la SCI.

Dernière modification par Kabal (26/04/2019 15h12)

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[-1]    #13 26/04/2019 15h09

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Bonjour,
Le sujet a peut-être déjà été discuté, mais est-ce qu’il est possible de domicilier une SCI-IS dans un local (par exemple un appartement meublé) appartenant à un des associé de la SCI (question valable aussi pour une SASU)?
Si la SCI-IS peut louer un local meublé, cela permet à l’associé d’acquérir le local à crédit, de louer en statut LMNP et de sortir le loyer de la base imposable de la SCI.
Ce qui me semble discutable est que le local doit être déclaré en usage commercial donc potentiellement peut en ligne avec le statut civil de la SCI.
Néanmoins, certaines personnes ont-elles déjà réalisé ce type de montage?
Bonne journée.

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#14 26/04/2019 15h13

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Kabal a écrit :

C’est pour cela que je mettais que les options dépendent des statuts qui comprennent l’objet de la société.
C’est sur que si la SCI a un objet "immo sous toutes ces formes only", cela semble un acte de gestion étrange de prendre du Air Liquide.

Nakor26 a écrit :

Et plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières, se rapportant directement ou indirectement à l’objet social et à tous objets similaires ou connexes pouvant favoriser son développement

Je dirai que cette phrase m’ouvre la porte au cto non ?
Je me demande juste si mon comptable va me laisser jouer avec un cto sans m’appliquer des frais de gestion supplémentaire. Je suppose que tant que je ne fais pas trop de retrait ça a un impact faible sur sa gestion.

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#15 26/04/2019 15h20

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Pour le CTO, cela dépend si vous percevez déjà des dividendes et du nombre de ligne que vous aurez probablement.
A noter qu’il vous faut un LEI pour ouvrir un CTO (LEI France - Site officiel de l’Insee pour obtenir un LEI :   Présentation). A la demande (de mémoire) le cout est de : 150€ puis 50€/an ensuite.

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#16 26/04/2019 15h44

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investissement sur CTO sur tracker etf world…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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[+1]    #17 26/04/2019 15h47

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Bonjour

Vous pouvez parfaitement détenir un CTO dans une SCI, il n’y a en fait pas de différence juridique entre SC et SCI, SAUF si vos statuts indiquent que vous investissez exclusivement dans l’immobilier, auquel cas il faudra les faire changer.

La gestion en CTO ne vous sera pas reprochée si vous gérez dans l’intérêt de la société.

Notez toutefois que le régime de l’IS pour les valeurs mobilières est différent, car vous serez imposé à l’IS chaque année sur les plus values latentes, autrement dit si vous n’avez pas de flux de trésorerie pour acquitter l’IS vous pouvez devoir vendre des titres pour payer l’IS sur des PV latentes…

Concernant le régime mere fille c’est sans aucun doute un excellent moyen d’utiliser votre société, et la fiscalité (régime mere fille et intégration fiscale) sont très favorables. TOUTEFOIS attention à la notion de holding passive ou active qui peut changer vos droits et prétentions.

Mevo a écrit :

A noter que vous êtes protégé par la directive mere-fille dans toute l’Europe.

En discutant avec des fiscalistes récemment il semble que le gouvernement mette un peu son nez dedans et que le fisc rentre dans le lard de certains "agiles fiscaux" qui usent ce système. Attention à bien bien être dans les clous.

POur finir, sur la question de passer de Sc à SARL, ca n’est pas utile à priori si vous souhaitez juste détenir des parts. Notez toutefois qu’une société CIVILE (donc votre SCI) n’a pas vocation à avoir une activité commerciale, à la différence de la SARL qui vous permet de le faire. C’est peut être dans ce sens que le comptable vous a parlé de SARL.

Le régime des dividendes en SARL est aussi avantageux, mais c’est plous lourd à gérer qu’une SC.

Dernière modification par MisterVix (26/04/2019 15h47)


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#18 26/04/2019 15h48

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Nakor26, à votre place (mais c’est toujours difficile de s’y projeter), j’aurais tendance à garder l’argent dans la SCI et à privilégier un mix entre :
* titres vifs dans un CTO;
* et usufruit de parts de SCPI.

Je ne vois pas bien l’intérêt de la nue-propriété de parts de SCPI ou du contrat de capitalisation dans la structure à l’IS.

MisteVix a écrit :

Notez toutefois que le régime de l’IS pour les valeurs mobilières est différent, car vous serez imposé à l’IS chaque année sur les plus values latentes, autrement dit si vous n’avez pas de flux de trésorerie pour acquitter l’IS vous pouvez devoir vendre des titres pour payer l’IS sur des PV latentes…

MisterVix, ce que vous dites n’est valable que pour les OPCVM pas pour les titres vifs (obligations ou actions).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (26/04/2019 15h58)

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#19 26/04/2019 16h00

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Cat a raison et Tssm en son temps avait abordé la question ici : (8/9) Investir en bourse via une société SAS, SARL ou SCI ?

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#20 26/04/2019 16h14

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Tssm est notre maître ès fiscalité.

Les conditions pour qu’un OPCVM ne soient pas soumis à cette imposition des plus-values latentes sont encore plus restrictives que pour un OPCVM éligible au PEA. Voir le BOFIP et notamment ce passage sur les OCPVM exclus de l’imposition des plus-values latentes :

BOFIP a écrit :

La valeur réelle de l’actif doit être représentée de façon constante pour 90 % au moins par des actions, des certificats d’investissement et des certificats coopératifs d’investissement émis par des sociétés ayant leur siège dans l’UE et qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou qui sont soumises à un impôt comparable.

La détention d’obligations ou d’actions en direct ne souffrent pas de ces contraintes.

Bien à vous,
cat

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#21 26/04/2019 16h35

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Merci pour votre retour.

J’avais effectivement vu que certains  opcvm permettent d’échapper à cette IS annuel.

Par contre mon comptable applique bien l’IS sur les pv latentes en actions détenues en direct.
Pas d’obligations donc je peux pas dire.

Alors qui a raison?


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#22 26/04/2019 16h43

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Par défaut, le BOFIP. Tssm mentionne l’article qui régit cela ici : (8/9) Investir en bourse via une société SAS, SARL ou SCI ?
Envoyez le à votre comptable pour avoir son avis.

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#23 26/04/2019 16h44

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Quand je lis votre lien je lis que la réponse n’est pas si évidente même si TSsm était très clair.

Par exemple ValeurBourse écrit un peu plus bas:

A mon grand regret, sa réponse a été que les plus-values latentes sont taxables dans les structures assujetties à l’IS

Lien ici Valeur Bourse


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#24 26/04/2019 16h49

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eh bien MisterVix, votre comptable a tort (à moins qu’il ne s’agisse d’une volonté délibérée de payer de l’IS qui n’est en principe pas dû…smile.

Dans le cadre d’une société à l’IS, ça a été rappelé par Tsssm (cf. lien de Cat ci-dessus) et maintes fois discutée ensuite :
- Les PV latentes des titres vifs ne sont pas fiscalisées
- Les PV latentes des OPCVM constitués à (au moins) 90% d’actions de sociétés ayant leur siège dans l’UE ne sont pas fiscalisées
- Les PV latentes des autres OPCVM sont fiscalisées.

Pour le régime fiscal des titres vifs, c’est très très clair - cf. alinéa 220 du Bofip :

- Les PV résultant de l’estimation ne sont pas comptabilisées.
- Les MV sont constatées par voie de provision.

PS : c’est ce que mon comptable applique pour mon CTO personne morale (SC à l’IS).

MisterVix a écrit :

Quand je lis votre lien je lis que la réponse n’est pas si évidente même si TSsm était très clair.

Par exemple ValeurBourse écrit un peu plus bas:

A mon grand regret, sa réponse a été que les plus-values latentes sont taxables dans les structures assujetties à l’IS

Lien ici Valeur Bourse

Lisez aussi les messages qui suivent le passage que vous soulignez. Valeurdebourse avait dans ce cas précis une opinion différente du Bofip, donc des services fiscaux (ce qui est son droit mais pour moi, les services fiscaux sont la référence indiscutable en matière fiscale…plus que le comptable d’un forumeur).

Dernière modification par carignan99 (26/04/2019 16h51)

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[+2]    #25 26/04/2019 16h51

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Si j’étais dans cette situation, je ferais :
- transfert de l’article à mon EC pour voir sa réaction.
- si réaction contraire au BOFIP : contact avec le SIP pour voir la réalité"
- puis transfert de la réponse du SIP à l’EC avec ordre de l’appliquer.

De mon point de vue en terme de crédibilité : BOFIP > SIP > Tssm > EC. Comme Tssm est humain, il peut se tromper donc je me référerai à un ou deux des crans de crédibilité au-dessus si désaccord entre moi et EC.
A noter que dans la file Carignan a testé sur son SIP et les as convaincu.

EDIT : grillé par Carignan (faut croire que je l’ai invoqué en voulant poster son nom).

Dernière modification par Kabal (26/04/2019 16h52)

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