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#1 11/03/2019 13h05

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Bonjour,

j’ai une question par rapport à la pertinence du montage suivant : une personne qui est propriétaire de sa résidence principale et qui n’a plus de crédit associé, souhaite utiliser ce bien pour dégager de la trésorerie pour investir dans son PEA ou dans tout autre investissement pour lequel une banque n’accorderait pas de financement.

La solution ne serait pas de créer une SCI à l’IR et lui vendre le bien ?

Je sais que le fisc n’apprécie pas la vente à soi-même mais je pense qu’ici il n’y a aucune optimisation fiscale ( ou abus de droit ) vu que :
- le prix de vente ( celui du marché ) ne présente aucune plus-value vu que la construction est récente
- la SCI mettra gratuitement le logement à disposition des associés qui vont y habiter et ainsi la SCI ne va déduire aucune charge ni intérêts d’emprunts ( donc pas de création de déficit foncier ).

Avantage :
- récupérer 100% du prix de la RP et l’investir dans des supports qu’une banque n’aurait pas financé
- profiter des taux d’intérêt faibles pour l’immobilier

Inconvénient :
- frais de création et gestion de la SCI
- payer les frais de notaire sur la vente.

Qu’en pensez-vous ?

Mots-clés : immobilier, sci, trésorerie


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[+2]    #2 11/03/2019 13h26

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L’objectif que vous décrivez revient à ce qu’on appelle ailleurs une HELOC : je ne sais pas si c’est simple à faire en France, mais un crédit hypothécaire serait plus "propre" (pas de SCI, pas de mutation) et sans ambiguité fiscale ?


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#3 11/03/2019 13h33

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C’est apparemment très peu répandu en France et avec beaucoup d’inconvénients :
- la banque ne prête que 40% à 70% d’un prix estimé par elle-même ( et en dessous du prix du marché ).
- frais de garantie hypothécaire de l’ordre de 1.5% à la mise en place et d’environ 0.5% pour la main levée en cas de revente anticipée du bien immobilier.
- taux d’intérêt plus élevé que pour un crédit immobilier
- crédit le plus souvent sous forme de crédit in fine
- disponible quasi exclusivement en région Parisienne et côte d’Azur

Le crédit hypothécaire : obtenir de l?argent - cartefinancement.com

Dernière modification par Oblible (11/03/2019 13h35)


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#4 11/03/2019 13h38

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Je ne comprends pas bien l’avantage et je ne vois surtout pas trop une banque vous prêter dans ce sens, mais je peux me tromper.

A mon avis, si une banque accepte de vous financer cela, elle pourra également sûrement vous prêter directement avec garantie hypothécaire comme le suggère doubletrouble (si je l’ai bien compris). Ce sera plus simple.

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#5 11/03/2019 13h46

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J’ai déjà expliqué plus haut les inconvénients d’un prêt basé sur une hypothèque, l’idée ici est de maximiser la trésorerie dégagée et avoir le taux d’intérêt le plus bas.

Imaginons qu’une personne possède sans crédit une maison qui vaut 400ke, elle ne peut pas aller voir sa banque et demander 400ke pour par exemple les mettre dans on PEA.
Aucune banque ou presque ne fait cela et même en cas de crédit lombard ou tout autre montage peu répandu elle ne lui prêtera que 200ke au maximum.

Par contre si la personne est solvable, elle peut créer une SCI, vendre sa maison à celle-ci, faire un crédit immobilier et mettre les 400ke sur son PEA.

Je ne vois pas pourquoi la banque ne prêterait pas 400ke à une personne solvable pour acheter un bien immobilier via une SCI ?


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#6 11/03/2019 14h00

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Pour racheter votre maison à vous-même et ensuite investir l’argent de la vente comme bon vous semble?
Vous pouvez essayer et venez nous raconter ce qu’il en est. Je n’y crois pas vraiment mais peut-être.

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#7 11/03/2019 14h07

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C’est exactement ça smile

J’attends un avis éclairé des spécialistes du forum, vu que la vente à soi-même est apparemment "mal vue" par le fisc du fait que certains montages avaient un but exclusivement fiscal ( créer un déficit foncier artificiel en lançant des travaux via une SCI, dans sa résidence principale, après une vente à soi-même ).


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#8 11/03/2019 14h11

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@Oblible : Même si vous trouvez un banquier pour financer l’opération, le taux bas sera complètement ruiné par les frais de mutation de 5% d’une mutation à titre onéreux.

J’imagine que vous avez considéré les SCPI sans les retenir, mais peut-être qu’il serait possible de monter un dossier d’achat de parts SCPI et les revendre ensuite en gré à gré en conservant l’emprunt plus facilement que de jongler avec de l’immobilier physique ?


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#9 11/03/2019 14h16

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@ Oblible
Vous pensez crédible qu’un banquier qui vous refuserait un prêt en direct à taux bas durée longue pour investir dans ce que vous voulez, vous prêtera de l’argent pour cet achat (en ayant étudié le dossier sérieusement et sans que vous ne lui ayez caché des informations).

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#10 11/03/2019 14h22

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Oui c’est tout à fait crédible, pour un crédit immobilier un banquier va voir vos revenus, votre capacité d’épargne, votre taux d’endettement, la valeur du bien …

Par contre si vous voulez emprunter pour acheter des actions, de l’or ou acheter une résidence secondaire à l’autre bout du monde, ce sera beaucoup plus compliqué voire impossible ( si vous voulez par exemple acheter des cryptomonnaies ).

Donc pour rendre la situation plus claire ( ou absurde ), disons que je veux vendre ma maison à ma SCI et acheter des bitcoins avec le fruit de la vente smile


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#11 11/03/2019 14h38

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Vous pensez vraiment qu’un banquier prête quelques centaines de ke sans avoir plus d’informations sur le bien : il ne sait même pas où il se trouve?

On ne doit pas fréquenter les mêmes banquiers :-).

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#12 11/03/2019 14h47

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Je crois que vous n’avez pas bien suivi mon raisonnement : le banquier va prêter 400ke à une SCI pour acheter un bien immobilier ( et prendra bien sûr une hypothèque sur le bien, vérifiera la solvabilité des membres de la SCI, demandera une caution personnelle … ) .

Par contre ce que fera le vendeur de cet argent ne le regarde pas, aucun banquier ne va s’y intéresser smile


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#13 11/03/2019 14h56

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Bonjour,

ça semble possible : Revendre à soi-même

Pour ne pas attirer l’attention des services fiscaux, il faut un changement réel de propriété. Il est donc très judicieux de veiller à ce que l’associé « vendeur » du bien immobilier de la SCI dispose de moins de 50% des parts dans la société à la création au moment de la transaction afin d’éviter la qualification de « vente à soi-même » et une annulation des avantages fiscaux, et réintégration de certaines taxes.


Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste voit l'opportunité dans chaque difficulté.

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#14 11/03/2019 15h06

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Bien sûr que cela existe mais pas forcément sous la forme décrite par Oblible (par exemple pour refinancer un bien/une entreprise qui génère des revenus). On parle souvent d’OBO (Owner Buy Out) mais cela nécessite généralement de bien border l’opération notamment au niveau fiscal (et sans certitude de ne pas être à un moment ou l’autre embêter par le fisc).

@Oblible
J’ai l’impression que vous prenez le banquier pour une truffe.
Je vais m’arrêter là, vous nous ferez un retour de votre expérience.

Dernière modification par cat (11/03/2019 15h10)

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[+2]    #15 11/03/2019 15h09

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Montage facilement faisable si bien expliqué au banquier. Il y a 2 raisons pour lesquelles on réalise un tel montage:
- besoin de cash pour un investissement et/ou qu’on ne peut emprunter facilement (investissement dans une société par exemple)
- mieux maîtriser la succession en cas de décès

Exemple : une personne mariée en séparation de biens souhaite investir dans une entreprise : création d’une SCI IR qui emprunte par exemple 50% du montant de la RP. Les fonds de l’emprunt sont versés à la personne qui en a besoin et remboursera le pret, chacun ne paie "que" les frais notariés.

Les inconvénients sont financiers :
- coût SCI
- coût de l’emprunt par la sci souvent majoré par rapport à un prêt sans sci
- repayer les frais notariés

Il faut peser le pour et le contre avant de se lancer dans ce genre de montage. Par contre, je ne vois pas trop l’intérêt de faire cela pour alimenter un PEA. Si vous faites de mauvais choix boursiers, ce sera double peine.


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#16 11/03/2019 15h14

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Tout à fait, j’ai parlé PEA, crypto-monnaies… juste pour illustrer le fait que la trésorerie générée servira à investir dans un projet qu’une banque n’aurait jamais pu financer ( ou pas aux mêmes conditions que pour un crédit immobilier ).


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#17 11/03/2019 15h23

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Oblible a écrit :

- la SCI mettra gratuitement le logement à disposition des associés qui vont y habiter et ainsi la SCI ne va déduire aucune charge ni intérêts d’emprunts ( donc pas de création de déficit foncier ).

Si c’est la SCI qui contracte le crédit, il faut qu’il y ait un loyer permettant de couvrir le coût du crédit ainsi que les charges afférentes au propriétaire.

Cela me semble bien complexe et un peu "fumeux" pour juste obtenir un crédit dont le taux risque de ne pas être plus avantageux que de "passer en direct". C’est un calcul à faire. Mais j’ai de gros doutes…


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#18 11/03/2019 15h34

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S’il y a paiement d’un loyer, la SCI pourra déduire les intérêts d’emprunts et devra payer les travaux, ce qui conduira à un déficit foncier, ce type de montage a déjà été qualifié d’abus de droit.

Donc on va dire que le remboursement du crédit se fait par apport en compte courant d’associé.


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[+1]    #19 11/03/2019 16h13

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WhiteTiger a écrit :

Cela me semble bien complexe et un peu "fumeux" pour juste obtenir un crédit dont le taux risque de ne pas être plus avantageux que de "passer en direct". C’est un calcul à faire. Mais j’ai de gros doutes…

Ça n’est "fumeux" que si on résonne sur un cas général. J’ai une amie qui vient de le faire pour récupérer des fonds pour racheter une entreprise car elle ne pouvait emprunter pour des raisons médicales et de limite acceptables d’endettement. Elle (Et son mari) ont mis la rp dans une SCI IR et les biens locatifs dans une SCI IS, ce qui lui permet de :
- récupérer du cash
- protéger un peu mieux le patrimoine en cas de défaillance de l’entreprise
- gérer l’aspect succession (couple sans enfant)

Cela a un coût non négligeable et à ne pas conseiller tant qu’on peut emprunter en nom propre. Dans le cas cité ci-dessus, cela permet un effet de levier (cash+emprunt).


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[+1]    #20 11/03/2019 17h10

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Ce genre de montage ne sera envisageable que si vous passer par un conseiller qui n’est pas le "banquier lambda" de votre agence de quartier.  Donc il vous faudra y avoir accès, avoir la surface financière et le "projet" susceptible d’intéresser le banquier (juste faire un prêt sec l’intéresse en général assez modérément…), et de préférence un historique avec ce banquier. Et alors, pas mal de choses peuvent devenir possible…

Mais je ne crois pas que vendre sa RP à une SCI pour pouvoir ensuite utiliser les fonds récupérés pour un projet dont on n’aurait jamais parlé au banquier soit la manière la plus pertinente (et la plus facile à mettre en oeuvre en France) de financer un projet. En échangeant avec le banquier sur le "projet", ce dernier devrait souvent proposer autre chose de plus pertinent.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#21 11/03/2019 17h27

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Bonjour,

Justement je me posais la question étant dans la même situation (achat de notre RP en concubinage donc pour mon cas passage en sci familial pour nous protéger et ajouter nos 3 enfants)

Voici quelques calculs (dites moi si je me trompe):

1) J’ai un bien de 300K et je le vends à ma SCI (remboursement du prêt TAUX D’INTÉRÊT 1,36 et TAUX D’ASSURANCE 0,36 sur 15 ans)

Je rembourse 1933,38 sur 15 ans soit 300K + 48K euros d’intêrets dont 16200 assurance+ 25K de frais immo

en parallèle je place 300K à 4% net pendant 15 ans => 540K au bout de 15 ans
effort epargne 348K
frais immobilier 25K
Total au bout de 15 ans =>  540K - 25 K = 515K qui rapporte ensuite à 4%  1716 euros pas mois

2) Placements à versements réguliers capitalisés sur 15 ans

Je place 1933.38 sur 15 ans à 4% + un apport initial de 25K correspondant  aux frais immo
effort epargne 348K
apport initial  25K
Total au bout de 15 ans => 520K qui rapporte ensuite à 4%  1733 euros pas mois

3) J’achète un bien immobilier pour du locatif
Sur la base d’un bien à 300K et d’une rentabilité net à 4%

effort epargne 348K (remboursement du prêt TAUX D’INTÉRÊT 1,36 et TAUX D’ASSURANCE 0,36 sur 15 ans)
frais immobilier 25K
rente location => 12K euros par an (4%)

je place la rente sur 15 ans => au bout de 15 ans 245K pour un placement régulier capitalisé

Total au bout de 15 ans =>
j’ai un bien de 300K qui rapporte 1000 euros pas mois
j’ai 240K de placé qui rapporte 800 euros pas mois à 4%

soit 540K et 1800 euros par mois

Dernière modification par picsou83 (11/03/2019 17h42)

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#22 11/03/2019 17h41

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GoodbyLenine a écrit :

Ce genre de montage ne sera envisageable que si vous passer par un conseiller qui n’est pas le "banquier lambda" de votre agence de quartier.  Donc il vous faudra y avoir accès, avoir la surface financière et le "projet" susceptible d’intéresser le banquier (juste faire un prêt sec l’intéresse en général assez modérément…), et de préférence un historique avec ce banquier. Et alors, pas mal de choses peuvent devenir possible…

C’est le chemin que je vais sans doute suivre d’ici un an ou deux, le temps d’avoir un certain historique et une situation financière stable.

J’avais appliqué la même stratégie avec ma banque à l’étranger, une relation durable qui m’a permis d’avoir accès à un crédit lombard qui n’est pas proposé "par l’agence du coin" ( financement à 1% en euro ) que je peux investir dans n’importe quel support financier ( action, obligation, etf …. ).


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#23 12/03/2019 09h51

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Cette discussion m’intéresse car je suis à peu près dans le même cas.

Nous avons chacun une RP avec ma compagne mais habitons dans sa résidence principale.
Je souhaite monter une SCI avec elle pour faire racheter mon bien par la SCI et transformer ma RP en locatif.

Je n’ai pas trouvé d’autres moyens que le rachat par SCI pour ce type de situation afin d’intégrer ma compagne à cet investissement locatif.

Je vais suivre le récit d’Oblible pour la partie rachat par SCI.

Dernière modification par max1785 (12/03/2019 09h52)

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#24 12/03/2019 09h56

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max1785 a écrit :

Je n’ai pas trouvé d’autres moyens que le rachat par SCI pour ce type de situation afin d’intégrer ma compagne à cet investissement locatif.

Je pense qu’il doit être possible qu’elle fasse un emprunt pour vous racheter 50 % de la maison, en indivision.


Les années passent…

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#25 12/03/2019 09h57

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Hello

Pour avoir fait plusieurs recherche sur sujet il y à quelques temps, il n’est clairement pas à faire.
Une seule raison.

Il y à de très grande chance que votre dossier soit qualifier par l’administration fiscale par de l’abus de droit fiscale. Et la ca pique…

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