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#26 12/03/2019 10h26

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Bernard2K a écrit :

max1785 a écrit :

Je n’ai pas trouvé d’autres moyens que le rachat par SCI pour ce type de situation afin d’intégrer ma compagne à cet investissement locatif.

Je pense qu’il doit être possible qu’elle fasse un emprunt pour vous racheter 50 % de la maison, en indivision.

Possible, mais cela va poser des problèmes de successions (enfants à sa charge) et le bien sera "géré" comme une résidence secondaire au final.
La SCI me plait bien car cela me permettra de le louer en courte durée sans être limiter aux 120 jours du fait de la résidence principale.

Je pensai la laisser majoritaire sur la SCI (51-49%) afin de ne pas être considéré par l’administration fiscale comme abus pour vente à soi même, bien que là ce n’est pas vraiment le cas puisqu’elle n’a aucune part de cette résidence actuellement, mais peut être que je me trompe.

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#27 12/03/2019 10h36

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Bonjour,

La SCI me plait bien car cela me permettra de le louer en courte durée sans être limiter aux 120 jours du fait de la résidence principale.

La SCI devra être imposée à l’IS pour faire de la location de courte durée. Avez vous intégré ce paramètre ?

Sinon, si vous êtes mariés, je choisirai plutôt de créer une SARL de famille imposée à l’IR en profitant du régime LMNP.

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#28 12/03/2019 10h57

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MichMouch a écrit :

Bonjour,

La SCI devra être imposée à l’IS pour faire de la location de courte durée. Avez vous intégré ce paramètre ?

Sinon, si vous êtes mariés, je choisirai plutôt de créer une SARL de famille imposée à l’IR en profitant du régime LMNP.

Oui j’avais bien intégrer qu’il fallait une SCI à l’IS sans retour en arrière du fait de la limite des 10% de revenus qui fait basculer en activité commerciale d’un point de vue fiscal.

Nous ne somme pas mariés pour la SARL de famille.

Je vais me renseigner, peut être que de laisser les choses comme elle sont est la meilleur idée.

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#29 12/03/2019 21h31

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Bonsoir,

Ce que vous envisagez est totalement faisable.
Il faut prendre en compte un élément primordial : l’assimilation de cette pratique à de la fraude fiscale. Pour éviter ceci, il faut que votre objectif de transmission soit autre que le simple faite de dégager du cash. Vous le faite sur votre résidence principale donc il n’y aura pas d’impact vis à vis de l’IFI. Ce genre de pratique est plus courant lorsque le patrimoine global arrive en fin de prêt et qu’aucun prêt ne peut plus être mis dans la balance pour éviter l’IFi ou du moins le diminuer.

Ce qu il faudrait faire pour être « dans les règles » serait une SCI familiale avec une majorité de parts aux enfants ou autre membre de la famille. Ceci justifiera votre action par une transmission de patrimoine et non par simple envie de dégager de un cash et d’eviter L’IFI ou de repartir sur des déductions d’impots Avec frais de notaires et intérêts d’emprunts.
En ce qui concerne les frais vous les avez pris en compte donc à vous de voir si l’operation Est faisable. Et pour finir, oui, les banques prêtent sur ces types de montages.

Bonne soirée

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#30 12/03/2019 22h31

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Est ce que c’est possible d’associer des enfants dans une SCI qui va faire un emprunt ? Ce ne serait pas assimilé à un crédit accordé à des enfants ?


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#31 13/03/2019 07h48

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Dans un tel cas, il faut mieux créer la sci sans les enfants au départ puis ensuite leur faire donation des parts (que ce soit en pleine ou nue propriété).

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#32 13/03/2019 09h04

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Il y a déjà des posts où le mélange SCI et enfants est abordé: en bref, le juge de paix est la banque (cf financement)…

Mais, à votre place, je n’ecarterai pas si vite le crédit hypothécaire.
À vous lire, vous avez écarté cette solution a priori et vous vous enfermez dans le montage SCI…
Peut-être est-ce la bonne solution, peut-être pas… intuitivement, cela ne me semble pas adapté à votre problématique : coûtS, lourdeur administrative, risque fiscal, problématique familiale…

Bien à vous,

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#33 13/03/2019 09h32

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Wafae a écrit :

Bonsoir,

Ce que vous envisagez est totalement faisable.
Il faut prendre en compte un élément primordial : l’assimilation de cette pratique à de la fraude fiscale. Pour éviter ceci, il faut que votre objectif de transmission soit autre que le simple faite de dégager du cash. Vous le faite sur votre résidence principale donc il n’y aura pas d’impact vis à vis de l’IFI. Ce genre de pratique est plus courant lorsque le patrimoine global arrive en fin de prêt et qu’aucun prêt ne peut plus être mis dans la balance pour éviter l’IFi ou du moins le diminuer.

Ce qu il faudrait faire pour être « dans les règles » serait une SCI familiale avec une majorité de parts aux enfants ou autre membre de la famille. Ceci justifiera votre action par une transmission de patrimoine et non par simple envie de dégager de un cash et d’eviter L’IFI ou de repartir sur des déductions d’impots Avec frais de notaires et intérêts d’emprunts.
En ce qui concerne les frais vous les avez pris en compte donc à vous de voir si l’operation Est faisable. Et pour finir, oui, les banques prêtent sur ces types de montages.

Bonne soirée

Je ne suis absolument pas d’accord, et je trouve que l’on brandit facilement le terme "fraude fiscale" sur cette file.
A titre de rappel, dégager du cash n’est aucunement une fraude fiscale.
La fraude fiscale comme vous le dites, serait ici de l’abus de droit, caractérisé par le fait de vouloir éluder l’impôt.
Dans le cas de faire racheter sa RP par une SCI, qui plus est en intégrant sa compagne, quel impôt sera éludé ?

Dernière modification par MichMouch (13/03/2019 09h32)

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#34 13/03/2019 09h52

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@michmouch : vous avez totalement raison. Tous ceux qui menacent d’abus de droit sont priés de se renseigner auprès d’avocat ou d’expert-comptables et citer leurs sources.

Pour le cas de max1785, je ne comprends pas l’utilité de faire une SCI. Vous pouvez rebaptiser votre ex-rp en bien locatif en le gardant en nom propre. Ou alors, je n’ai pas compris votre souci.


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[+1]    #35 13/03/2019 10h19

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MichMouch a écrit :

Wafae a écrit :

Bonsoir,

Ce que vous envisagez est totalement faisable.
Il faut prendre en compte un élément primordial : l’assimilation de cette pratique à de la fraude fiscale. Pour éviter ceci, il faut que votre objectif de transmission soit autre que le simple faite de dégager du cash. Vous le faite sur votre résidence principale donc il n’y aura pas d’impact vis à vis de l’IFI. Ce genre de pratique est plus courant lorsque le patrimoine global arrive en fin de prêt et qu’aucun prêt ne peut plus être mis dans la balance pour éviter l’IFi ou du moins le diminuer.

Ce qu il faudrait faire pour être « dans les règles » serait une SCI familiale avec une majorité de parts aux enfants ou autre membre de la famille. Ceci justifiera votre action par une transmission de patrimoine et non par simple envie de dégager de un cash et d’eviter L’IFI ou de repartir sur des déductions d’impots Avec frais de notaires et intérêts d’emprunts.
En ce qui concerne les frais vous les avez pris en compte donc à vous de voir si l’operation Est faisable. Et pour finir, oui, les banques prêtent sur ces types de montages.

Bonne soirée

Je ne suis absolument pas d’accord, et je trouve que l’on brandit facilement le terme "fraude fiscale" sur cette file.
A titre de rappel, dégager du cash n’est aucunement une fraude fiscale.
La fraude fiscale comme vous le dites, serait ici de l’abus de droit, caractérisé par le fait de vouloir éluder l’impôt.
Dans le cas de faire racheter sa RP par une SCI, qui plus est en intégrant sa compagne, quel impôt sera éludé ?

Théoriquement, faire racheter sa RP par une SCI pourrait être perçu de prime abord comme ayant pour finalité d’impacter l’IFI grâce au poids de la dette de la SCI qui vient faire baisser la valeur des parts et par ricochet l’actif taxable du contribuable.

Par contre il est vrai que "générer du cash" n’est pas en soi un indice d’abus de droit.

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#36 13/03/2019 12h37

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MichMouch a écrit :

Wafae a écrit :

Bonsoir,

Ce que vous envisagez est totalement faisable.
Il faut prendre en compte un élément primordial : l’assimilation de cette pratique à de la fraude fiscale. Pour éviter ceci, il faut que votre objectif de transmission soit autre que le simple faite de dégager du cash. Vous le faite sur votre résidence principale donc il n’y aura pas d’impact vis à vis de l’IFI. Ce genre de pratique est plus courant lorsque le patrimoine global arrive en fin de prêt et qu’aucun prêt ne peut plus être mis dans la balance pour éviter l’IFi ou du moins le diminuer.

Ce qu il faudrait faire pour être « dans les règles » serait une SCI familiale avec une majorité de parts aux enfants ou autre membre de la famille. Ceci justifiera votre action par une transmission de patrimoine et non par simple envie de dégager de un cash et d’eviter L’IFI ou de repartir sur des déductions d’impots Avec frais de notaires et intérêts d’emprunts.
En ce qui concerne les frais vous les avez pris en compte donc à vous de voir si l’operation Est faisable. Et pour finir, oui, les banques prêtent sur ces types de montages.

Bonne soirée

Je ne suis absolument pas d’accord, et je trouve que l’on brandit facilement le terme "fraude fiscale" sur cette file.
A titre de rappel, dégager du cash n’est aucunement une fraude fiscale.
La fraude fiscale comme vous le dites, serait ici de l’abus de droit, caractérisé par le fait de vouloir éluder l’impôt.
Dans le cas de faire racheter sa RP par une SCI, qui plus est en intégrant sa compagne, quel impôt sera éludé ?

Vous avez raison sur ce point, je précise donc : si il est assujetti à l’IFI et que cette opération vient à faire diminuer l’évaluation du patrimoine assujetti par le recours à un prêt alors oui ceci peut être assimilé à de la fraude. Si des travaux sont fait et que cela peut faire diminuer le montant de ses impôts aussi.  Si en plus de cela, lui et sa compagne sont en indivision sur la résidence principale et qu’ils n’ajoutent pas un autre membre de la famille ceci est clairement perçu comme une intention de diminuer l’impôt. Sont objectif de dégager du cash n’a clairement aucun rapport avec les impôts. Mais il faut envisager les autres paramètres qui seront pris en compte, si toutefois, les impôts se penchent sur le dossier. 

Il y a beaucoup de si, je vous l’accorde. Ceux-ci ne représentent que les contours qui doivent délimiter le projet pour que celui-ci soit valable.

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#37 02/07/2019 13h38

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Bonjour,

Je possède une maison T4 en donation depuis quelques années, en location. Valeur 200k pour 850€ de loyer cc. Elle a été louée sans vacance depuis 2 ans et demi maintenant (3 arbitrages de locataires).

En parallèle, j’ai récemment monté une SCI IS de deux autres maisons, louées 1400€ pour 800€ de crédit (achat à 170k avec frais de notaire). Du coup ma SCI sera excédentaire, et génèrera en gros 4k€ de bénéfice net.

Je suis en libéral et je paye 20-25k d’IR par an donc j’ai rencontré le CGP de ma banque.

Il me propose de faire un OBO, c’est à dire de vendre la maison que je détiens en perso, à ma SCI IS, et de contracter un crédit de 200k sur la SCI. Ce crédit serait aussi remboursé par les loyers de la SCI qui aurait un cash flow de 0 ou très légèrement positif (merci à mon dernier investissement sinon ce serait négatif).

L’avantage selon lui, c’est que je me débloque 200K€ de cash en perso, et qu’en même temps je diminue mon IR puisque le loyer est maintenant encaissé par la SCI. Dans 20 ans, les 2 crédits seront remboursés.

Je pensais vendre cette maison qui n’est pas très rentable, et me fait beaucoup d’IR.
Les locataires sont déjà en place et sont bien dans la maison, donc ils resteront jusqu’à l’échéance du bail, dans 2 ans. C’est seulement ensuite que je pourrai vendre la maison vide et acheter quelque chose de plus rentable avec, mais bon cela prendrait 3-4 ans au total (à condition de trouver quelque chose à acheter).

Je ne pensais pas que ce type d’opération était possible et j’aimerais savoir ce que vous en pensez ?
Cela ouvre un champ de possibilités auquel je n’avais pas pensé.

Pour les 200k cash, je pourrai les placer sur une AV en adoptant une stratégie de dividendes par exemple, ou alors prendre plus de risques pour maximiser l’effet de levier.

Voilà les options qui s’offrent à moi:

1) je garde la maison qui me fait "que" 4000€ net dans ma poche après IR (dont environ 4k€ d’IR et CSG)

2) j’attends 2 ans+ pour vendre la maison et j’essaye de trouver quelque chose de plus rentable

3) je fais cette opération et j’ai 200k en perso pour d’autres projets + dans 20 ans les trois loyers

Dernière modification par davidof31 (02/07/2019 13h50)

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#38 02/07/2019 14h50

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Bonjour,

Attention avec les SCI IS notamment pour la fiscalité à la revente du bien. Je ne dis pas que c’est pas bien mais il ne faut pas oublier de la prendre en compte quand on fait ce genre de calcul sinon évidemment c’est l’eldorado.

je fais cette opération et j’ai 200k en perso pour d’autres projets + dans 20 ans les trois loyers

Attention les loyers appartiendront à la SCI, et non pas à vous. Pour en faire une eventuelle utilisation personnelle il faudra sortir le cash de la SCI et subir une fiscalité selon la méthode choisie.

Personnellement je choisirai l’option de revente de la maison (même avant la fin du bail si vous revendez avec le locataire en place), car la fiscalité sera modérée (il faut voir le montant de la PV s’il y en a), et je réinvestirai cette somme sur un bien (ou plusieurs) plus rentable en visant de la location meublée pour ne pas subir une forte fiscalité comme en revenus foncier.

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#39 02/07/2019 16h27

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Bonjour,

le sujet a attisé de nombreux commentaires, je n’avais pas vu big_smile

Pour info, la banque est ok et me financera l’opération à 100% de la valeur du bien à 1.20% sur 20 ans.

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