Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ?

Bonjour,
J’avais en tête un taux d’impayé de 2% des loyers.
En général, un locataire indélicat solvable ne paye aucun loyer après le 1er et le dépôt de garantie. Lorsque l’impayé survient ensuite par insolvabilité, il peut avoir toutes les causes : maladie, divorce, chômage, ce qui peut arriver à tout le monde.
Beaucoup de bailleurs en France qui ont subi un impayé important ont  été assez marqués ce type d’évènements quand ils n’ont pas tout simplement une fois les procédures terminées vendu leur bien pensant que l’investissement immobilier n’était pas fait pour eux.
La question d’une GLI/GRL n’aurait aucun sens si nous étions en Angleterre ou aux USA ou les locataires sont expulsés immédiatement. Les procédures peuvent durer jusqu’à 24 mois en France avec les délais accordés au locataire et les trêves hivernales.
A mois d’avoir au moins 10 appartements en location et de pouvoir absorberun impayé, il est dangereux de ne pas prendre d’assurance lorsque l’on a 3, 4 ou même 5 appartements. Cela ne suffit pas pour mutualiser le risque.
Une procédure qui vous prive de loyers pendant 2 ans est un véritable calvaire pour le bailleur qui souvent ne connait pas les arcanes de la justice.
L’impayé est le talon d’Achille de la location immobilière, l’assurance est impérative.
Cordialement,
Franc

Dernière modification par Franc23 (03/08/2015 22h36)

Il y a peu d’assureurs GLI. Je donne les proncipaux assureurs dans la discussion sur Visale.
Pour être honnête, les garanties sont assez homogènes : loyers impayés plus déteriorations immobilières
Le principal est que l’assureur vous couvre une période suffisante jusqu’à l’expulsion soit 24 mois minimum. Faites les calcul ms en multipliant 30 ou 40 par le loyer mensuel chargé pour voir si le plafond suffit.
A mon sens ce qui fait la différence c’est une garantie Protection Juridique proposée avec le contrat qui va vous défendre en cas de contentieux avec le locataire (ex : refuse de payer car invoque un logement insabulubre).
En ce qui concerne Visale attention car la garantie s’arrête complètement 36 mois après le début du contrat, même en cas d’impayé. Ce n’est pas un dispositif fiable sur la durée pour un bailleur. Attention !

Dernière modification par Franc23 (15/02/2018 22h36)

Bonjour à tous,

Grâce à ce forum j’ai pu apprendre, m’informer et me former sur divers sujets liées à l’investissement locatif (Nue, Meublé,…). Aujourd’hui j’aimerai vous faire part d’un retour d’expérience perso en ce qui concerne la GLI car j’ai pu lire à plusieurs reprises que la prise en charge est souvent peine perdue car il y a toujours un document manquant pour éviter de verser une indemnisation.

L’appartement en question est loué: Nue
- Loyer 760 HC + 80 € de charges
- Entrée du locataire : 30/12/2017

Conditions de la GLI:
- Remboursement des impayés sans franchise
- Procédure judiciaire & expulsion
- Détériorations immobilière (en prenant en compte la vétusté)
- PJ

Tarif: 2,75 % des revenus annuels (pour les conditions ci-dessus) + Frais de dossier (30 €)

Option: possibilité de faire vérifier si votre dossier est éligible à la GLI: 15 €

Étant donné que c’était la 1ère année que je faisais la gestion en direct (sans passer par une agence), j’ai fait vérifier le dossier pour être sûr qu’il soit irréprochable.

Malheureusement comme certains d’entre vous j’ai à eu affaire à des locataires peu fiables pour un peu plus de 3 ans de location…… Heureusement que ça n’a pas trop duré car ils sont partis en mai 2018. Je confirme certains dire ici, ne jamais rompre le dialogue avec le locataire. Je n’arrêtais pas d’envoyer des mails, sms,…. toujours courtois mais ferme en parallèle des courriers de mise en demeure pour bien leur faire sentir que ça ne vas pas se passer comme ça. Même si je n’avais aucune réponse, je savais qu’ils lisaient leurs mails et messages.

Et j’indiquais aussi les dates et heures de passages pour les rencontrer (ce qui n’a jamais eu lieu comme ils avaient quittés l’appartement).

Verdict:
- Loyer du mois de mai (uniquement) impayé : 677,42 € CC
- Dégradation du bien:  1721,43 € (comprenant 1052,48 € de rénovation de parquet qui était à l’état d’usage)

Résultat: la GLI a prise en charge
- Loyer de 677,42 €
- Et 188,93 € d’indemnisation de travaux. Tout ce qui était mentionné à l’état d’usage lors de l’état des lieux n’a pas été indemnisé…..

En prenant en compte le dépôt de garantie de 750 €, j’en ai eu de ma poche pour 782,5 € au lieu de 1648,85 €.

Et en comptant le tarif de la GLI: soit 282 € - 150 € (remboursement dû au départ du locataire).

Soit 914,5 € au lieu de 1648,85 €. Perso, je trouve ça pas mal par contre le délai d’indemnisation est dingue! Je viens seulement d’avoir le chèque cette semaine….   

En espérant que ça puisse servir à d’autres (nom de la GLI par mp si ça vous intéresse)

Dernière modification par Seb78 (05/10/2018 14h13)

Si j’ai pu vous convaincre et d’autres lecteurs du forum d’oublier la caution et de prendre une GLI/Visale avec éventuellement une PJ, j’en suis heureux.

Non vous avez raison.
En termes de gestion ce sera plus simple car l’agence fera les démarches.
Par contre regardez les garanties et le prix qui dépend entre autres du taux d’impayés de l’agence.
A quel taux vous est elle proposée et quelles sont les garanties ?

En général la garantie Loyers Impayés et les Détériorations Immobilières sont indissociables : elles ne peuvent être souscrites indépendamment l’une de l’autre.
En tout état de cause je ne recommande pas de ne prendre que la couverture Loyers Impayés.
Quant à la Protection Juridique, elle peut avoir son utilité. Elle est souvent proposée en option de la PNO. Pour un coût modique.
Lorsque l’on opte pour une imposition de ses revenus fonciers au réel tout est déductible donc une raison de moins de s’en priver.