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#51 08/07/2018 19h26

Membre (2018)
Réputation :   5  

Bonjour à tous,
Petite bailleuse qui cherche à faire une nouvelle acquisition et à préparer sa retraite encore lointaine mais il est temps d’y penser !, je rejoins votre belle communauté et me permets de relancer ce fil qui m’intéresse alors que je recherche également à souscrire une assurance loyers impayés.

Après diverses recherches et notamment sur le visale, il apparaîtrait que malgré son élargissement, Action logement ferait des histoires pour le remboursement quand vient l’heure des problèmes, en émettant par exemple un jugement sur le montant du loyer s’ils estiment que c’est trop cher, etc.

J’ai lu par ailleurs des témoignages de personnes qui n’ont pas réussi à se faire rembourser par Visale qui cherchent et trouvent tjs une excuse pour ne pas payer :-(

Cf ici : caution par Visale - Location - Forum Que Choisir

Je ne sais pas si qqn a déjà pu se faire rembourser par Visale ou connait qqn pour qui cela a marché ?

Toute recommandation d’une bonne assurance privée éprouvée bienvenue sinon sur le forum ou en MP !

Grand merci par avance et très bonne soirée à toutes et tous,

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#52 08/07/2018 22h48

Membre (2016)
Réputation :   3  

Je n’ai pas eu de garantie Visale à ce jour. Mais à mon avis, comme toute assurance, il faut seulement être minutieux dans la constitution de son dossier.

Dans les messages négatifs que vous citez à propos de ce dispositif, il transparaît que les personnes ont fait des erreurs dans la constitution de leur dossier, et que celui-ci a néanmoins été accepté, et que c’est seulement lors de la demande d’activation que le dossier a été retoqué. Oui car comme pour tout dossier d’assurance, il faut être particulièrement vigilant sur toutes les conditions, sans quoi le bénéfice peut être refusé alors qu’on a bien payé toutes ses primes.

C’est le cas pour toute assurance, par exemple une assurance de prêt : si on "oublie" de cocher la case fumeur alors qu’on fume comme un pompier : on aura beau avoir payé toutes les primes, si on demande d’activer la couverture alors qu’on a un cancer du poumon imputable à la cigarette, l’assurance ne remboursera pas.

Bref ne croyez pas tous les avis que vous lisez sur internet, il y a plusieurs personnes sur ce forum qui ont souscrit la garantie Visale et l’ont trouvée très bien. Il faut juste savoir lire (et appliquer) les conditions.

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#53 08/07/2018 23h53

Membre (2017)
Réputation :   49  

La Matmut, qui vient de mettre en place une offre, m’a fait un devis de GLI à 3.1% pour un studio avec :
- une franchise de 1 mois de loyer et sans limite de plafond
- protection juridique plafonnée à 4600 euros
- dégradation plafonnée à 2000 euro et une franchise de 400 euros

option vacance locative à 1% : 3 mois de loyer payés avec une franchise de 3 mois.

Cela pourrait éventuellement m’intéresser.

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#54 09/07/2018 11h26

Membre (2018)
Réputation :   5  

Merci à vous deux, il est bon de savoir qu’il y a eu des retours positifs sur Visale.
Toutefois je me demande si la remarque d’un avocat sur leur jugement concernant le montant du loyer après coup par ex pourrait vraiment s’appliquer et être légal… Il faudrait que je lise plus en détail leurs CGV.

Pour avoir utilisé la matmut comme assurance habitation, j’aurais en effet toute confiance en eux.
Toutefois je trouve leur pourcentage un peu élevé, c’est dommage… Merci de l’info en tout cas !

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#55 10/07/2018 09h57

Membre (2017)
Réputation :   -1  

marvolo a écrit :

A noter qu’en lisant les petites lettres du contrat, on découvre que l’assurance pour les garanties Loyers impayés et Détériorations immobilières sont couvertes par une société de droit maltais… Pas forcément un problème en soi, mais je ne m’explique pas l’intérêt de ce montage, peut-être juste une question de taxes.

Ce montage signifie qu’il s’agit d’un assureur ou réassureur étranger qui a monté une structure dans un pays où le régulateur du secteur assurance est plus "conciliant" que les régulateurs traditionnels (ACPR pour la France). Les produits sont donc distribués en LPS (Libre Prestation de Service).

Ainsi l’assureur n’a pas les même exigences de capitalisation pour faire face à ses engagements. A noter qu’il y a eu plusieurs faillites en 2018 sur des assureurs domiciliés à Gibraltar notamment selon le même modèle de LPS.

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[+1]    #56 10/07/2018 10h36

Membre (2017)
Réputation :   3  

Faits intéressants :
Bénéficiant de la caution VISALE pour un locataire ne pouvant plus payer son loyer, j’ai reçu un mail m’annonçant la fin de la prise en charge, en cas d’impayé, VISALE retire sa caution au locataire à la date anniversaire du bail.
VISALE se porte caution pour 36 mois, mais prend fin en cas d’impayé à la date anniversaire du bail.
Mon bail étant un bail meublé il a une durée d’un an. La procédure d’expulsion a été entamée par l’avocat de VISALE, ils poursuivent la procédure jusqu’à son terme mais sans continuer à verser les loyers non perçus.

Après quelques échanges téléphoniques avec la hotline VISALE, compliqué d’obtenir une information de qualité, il faut faire une demande de prolongation de cautionnement pour espérer percevoir les loyers impayés. Nous sommes, après une semaine, toujours dans l’attente d’une réponse.

Donc VISALE est une caution loyers impayés jusqu’au premier impayé .?.?

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#57 10/07/2018 17h07

Membre (2016)
Réputation :   3  

pierremo a écrit :

Ainsi l’assureur n’a pas les même exigences de capitalisation pour faire face à ses engagements. A noter qu’il y a eu plusieurs faillites en 2018 sur des assureurs domiciliés à Gibraltar notamment selon le même modèle de LPS.

Bonjour, intéressante information. S’agissait-il d’assureurs commercialisant des GLI ou d’autres produits ? Auriez-vous des liens vers des articles qui en parlent, le sujet m’intéresse et une recherche sur Google ne m’a pas permis d’en trouver.

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#58 10/07/2018 18h21

Membre (2017)
Réputation :   -1  

Hello,

Non rassurez-vous cela concerne essentiellement le BTP avec la dommage ouvrage, pas la GLI (très peu d’acteurs sur le marché). C’était plus pour illustrer le fait que dépendamment du pays émetteur, il faut être plus ou moins sélectif ou se méfier.

Les assureurs en défaut sont : Elite, Alpha, SFS, CBL, EISL, Gable…
Mise en liquidation de l’assureur construction Alpha Group Insurance
Faillites d’assureurs dans le BTP : un "appel à la vigilance" lancé
Affaire SFS ? CBL : l?assureur s?effondre !
Run-off Elite Insurance : Les explications sur la situation - CM-Groupe

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#59 10/07/2018 19h57

Membre (2018)
Réputation :   5  

ranapeter a écrit :

Faits intéressants :
Bénéficiant de la caution VISALE pour un locataire ne pouvant plus payer son loyer, j’ai reçu un mail m’annonçant la fin de la prise en charge, en cas d’impayé, VISALE retire sa caution au locataire à la date anniversaire du bail.
VISALE se porte caution pour 36 mois, mais prend fin en cas d’impayé à la date anniversaire du bail.
Mon bail étant un bail meublé il a une durée d’un an. La procédure d’expulsion a été entamée par l’avocat de VISALE, ils poursuivent la procédure jusqu’à son terme mais sans continuer à verser les loyers non perçus.

Après quelques échanges téléphoniques avec la hotline VISALE, compliqué d’obtenir une information de qualité, il faut faire une demande de prolongation de cautionnement pour espérer percevoir les loyers impayés. Nous sommes, après une semaine, toujours dans l’attente d’une réponse.

Donc VISALE est une caution loyers impayés jusqu’au premier impayé .?.?

Grand merci Ranapeter ! Comme vous dites c’est en effet très intéressant (et pas très rassurant pour tout dire). j’avoue avoir du mal à saisir la logique.
En cas d’impayés, Visale est supposé vous payer pendant 36 mois non ? A moins que cela ne s’applique que pour les baux nus et non les baux meublés, je ne sais pas si c’est précisé dans leurs CGV que je n’ai pas encore lu (mais cela ne saurait tarder même s’il y a peu de chances que j’y recours au vu du nbre de retours négatifs que je lis hélas :-(

Pour quelle durée Visale vous rembourse-t-il vos loyers impayés du coup (avez vous perçu de quelconques "sous" ?!) ? Est-ce uniquement durant les mois restants du bail en cours. Exemple bail ayant pris effet au 1e mars, 1e impayé surgissant en août, Visale ne paierait que 7 mois si je comprends bien dans le cas d’un bail meublé ?
Ou plus dans le cas d’une prolongation comme vous le dites mais pas automatique et au bon vouloir de Visale si je comprends bien…

MAJ : Ranapeter, votre bail a-t-il été signé avant le 24/05/18 car il semble qu’il y ait eu du changement depuis si j’en crois la FAQ de Visale ?

Au plaisir de vous lire pour mieux comprendre et de savoir si vous avez pu obtenir cette fameuse prolongation (je croise les doigts pour vous !),

Merci encore

Dernière modification par Alex75 (10/07/2018 20h05)

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[+2]    #60 05/10/2018 14h07

Membre (2014)
Réputation :   3  

Bonjour à tous,

Grâce à ce forum j’ai pu apprendre, m’informer et me former sur divers sujets liées à l’investissement locatif (Nue, Meublé,…). Aujourd’hui j’aimerai vous faire part d’un retour d’expérience perso en ce qui concerne la GLI car j’ai pu lire à plusieurs reprises que la prise en charge est souvent peine perdue car il y a toujours un document manquant pour éviter de verser une indemnisation.

L’appartement en question est loué: Nue
- Loyer 760 HC + 80 € de charges
- Entrée du locataire : 30/12/2017

Conditions de la GLI:
- Remboursement des impayés sans franchise
- Procédure judiciaire & expulsion
- Détériorations immobilière (en prenant en compte la vétusté)
- PJ

Tarif: 2,75 % des revenus annuels (pour les conditions ci-dessus) + Frais de dossier (30 €)

Option: possibilité de faire vérifier si votre dossier est éligible à la GLI: 15 €

Étant donné que c’était la 1ère année que je faisais la gestion en direct (sans passer par une agence), j’ai fait vérifier le dossier pour être sûr qu’il soit irréprochable.

Malheureusement comme certains d’entre vous j’ai à eu affaire à des locataires peu fiables pour un peu plus de 3 ans de location…… Heureusement que ça n’a pas trop duré car ils sont partis en mai 2018. Je confirme certains dire ici, ne jamais rompre le dialogue avec le locataire. Je n’arrêtais pas d’envoyer des mails, sms,…. toujours courtois mais ferme en parallèle des courriers de mise en demeure pour bien leur faire sentir que ça ne vas pas se passer comme ça. Même si je n’avais aucune réponse, je savais qu’ils lisaient leurs mails et messages.

Et j’indiquais aussi les dates et heures de passages pour les rencontrer (ce qui n’a jamais eu lieu comme ils avaient quittés l’appartement).

Verdict:
- Loyer du mois de mai (uniquement) impayé : 677,42 € CC
- Dégradation du bien:  1721,43 € (comprenant 1052,48 € de rénovation de parquet qui était à l’état d’usage)

Résultat: la GLI a prise en charge
- Loyer de 677,42 €
- Et 188,93 € d’indemnisation de travaux. Tout ce qui était mentionné à l’état d’usage lors de l’état des lieux n’a pas été indemnisé…..

En prenant en compte le dépôt de garantie de 750 €, j’en ai eu de ma poche pour 782,5 € au lieu de 1648,85 €.

Et en comptant le tarif de la GLI: soit 282 € - 150 € (remboursement dû au départ du locataire).

Soit 914,5 € au lieu de 1648,85 €. Perso, je trouve ça pas mal par contre le délai d’indemnisation est dingue! Je viens seulement d’avoir le chèque cette semaine….   

En espérant que ça puisse servir à d’autres (nom de la GLI par mp si ça vous intéresse)

Dernière modification par Seb78 (05/10/2018 14h13)

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#61 15/11/2018 16h55

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour Seb78.
Merc i pour ce partage d’expérience bien concrète. J’aurai aimé savoir chez qui avez vous souscrit cette GLI ?

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#62 30/11/2018 13h51

Membre (2018)
Réputation :   -3  

Bonjour,

je souhaiterai bénéficier de vos retours et conseils en terme de choix d’une assurance GLI ou une assurance de cautionnement qui soit fiable, assise sur une entité qui soit financière solide, avec un support client réactif et pro et pas trop chère.

Certaines assurances en ligne comme Cautioneo semblent prendre en charge toutes les procédures avec le locataire comme la 1ere lettre de relance dans les 20 jours, la lettre AR dans les 35 jours, l’huissier dans les 60 jours, etc.) en cas de défaut de paiement par le locataire.

Par ailleurs, Cautioneo continue de payer le propriétaire sans demander d’argent au locataire pendant 3 mois dans ces 3 cas précis:

> licenciement qui ne soit pas une rupture conventionnelle
> accident de la vie avec une hospitalisation de plus 10 jours
> arrêt de plus de 30 jours suite à un accident de la vie

Cela me semble être une bonne alternative à une assurance GLI ’classique’ ou il faut mener toutes les démarches administratives soit même, en respect des délais légaux imposés, au risque de subir une déchéance des garanties par la dite assurance souscrite !

Merci pour tous vos retours !

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#63 04/12/2018 10h07

Membre (2014)
Réputation :   3  

Bonjour Monsieur,

Je ne peux vous donner plus de conseils ou précisions par rapport à ce que j’ai décris précédemment car dans mon malheur, l’ancien locataire est parti très rapidement. Cependant, pouvez-vous préciser les différents tarifs et frais liés à cette assurance? Délais de carence ? Conditions du profil du locataire ? Etc…

Cordialement

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#64 04/12/2018 10h19

Membre (2018)
Réputation :   1  

Pour ma part j’ai la Protection Juridique Bailleur de Suravenir que je trouve très bien.

Protection juridique bailleur - Crédit Mutuel de Bretagne

Son seul défaut est le délai de carence de 6 mois mais son prix est très compétitif.


"Dans une partie de poker il y a toujours un pigeon, si vous ne savez pas qui c'est, c'est certainement vous" Warren Buffett

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#65 04/12/2018 12h26

Membre (2014)
Réputation :   3  

Autre que son prix, avez-vous eu l’occasion de faire appel à leur service pour évaluer réellement la prise en charge en cas de défaut du locataire?

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#66 15/03/2019 22h18

Membre (2018)
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#67 16/03/2019 08h03

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Une GRL GLI ou autre Visale peut rassurer mais dans les faits cela coute et on en voit la qualité seulement quand un problème apparait.

Une fois j’ai pris un machin comme ça et j’ai vite arrêter , tous les ans le montant de la cotisation augmente à hauteur de la réindexation des loyers.
Ma cotisation augmentait et mois comme je n’augmente pas les loyers , ça me déplaisait fortement.

Ensuite les conditions d’admission du profil du locataire sont très restrictives donc c’est plus long pour louer et ensuite on trouve moins de candidat.

Ensuite si il n’y a pas de paiement au 20 du mois , il faut envoyer une lettre de relance en recommandé

Je n’ai jamais activé la clause car la fois ou j’ai eu un problème j’avais passé le délai du 20 du mois donc je me suis débrouille à l’amiable

Sans parler d’un locataire qui me paye fin de mois et ce certains qui ont un peu de retard ou font des paiement partiel

Pour moi c’est perdre de la souplesse de gestion

Pour un cout de 2.5 % des loyers encaissés , je suis devenu mon propre assureur


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#68 16/03/2019 08h17

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@Philippe30: la garantie Visale est gratuite aussi bien pour le locataire que le propriétaire.

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[+1]    #69 16/03/2019 08h19

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
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Pour Visale , n’y a t’il pas des critères pour y être éligible ?

Donc cela réduit ma souplesse de gestion sans parler des contraintes de traitement des retards entre le machin visale ou autre et le locataire et ce même si c’est gratuit

Disons que j’ai un peu de recul sur la gestion locative , c’est des rapports humains , c’est du ressenti et un rapport de confiance.

On ne sait jamais sur qui on va tomber mais avec le volume de locations et le nombre de personnes  à qui j’ai loué des biens , il y a des petites lumières qui s’allument dans ma tête quand j’entends certains  mots  , je vois certains comportements , c’est subjectif mais c’est aussi de l’expérience.

A titre personnel à 2.5 % des loyers je serais à 4.000 € de GRxxxx par an , je n’ai pas autant d’impayés et de retards , certains retards se résorberont , d’autres sont perdus je le sais.

Bien entendu chacun fait comme il le souhaite

Dernière modification par Philippe30 (16/03/2019 08h26)


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#70 16/03/2019 09h25

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Philippe30 a écrit :

Pil y a des petites lumières qui s’allument dans ma tête quand j’entends certains  mots  , je vois certains comportements , c’est subjectif mais c’est aussi de l’expérience.

Auriez-vous des exemples à partager ?

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#71 25/03/2019 14h53

Membre (2015)
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À titre d’info le « Visale » couvrirait les dégradations immobilières, ce qui n’était pas le cas il y a encore quelques mois .
J’ai un locataire pour le quel j’ai été obligé de faire "marcher" mon GLI, et bien j’ai appris par mail de mon courtier que leur indemnisation était toutefois limitée dans le temps. En effet, celle-ci prendra fin 6 mois après la signification du jugement d’expulsion (dans mon cas 27:12 donc fin 27:06:2020).
J’espere récupérer mon appartements rapidement après la trêve hivernale.
GLI souscrit par courtier AVIVA chez Solly Azar.

Dernière modification par Yabonpognon (25/03/2019 15h41)

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#72 20/06/2019 10h39

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En me renseignant, attention dans la FAQ de la VISALE :

En clair, dans une location meublée…aucun dégât n’est couvert sur le mobilier ou tout ce qui n’est pas considéré comme bien "immeuble" (selon la définition juridique). Du coup il est toujours possible de demander un Dépôt de garantie pour couvrir ces frais là.

Quelles sont les dégradations locatives non couvertes ?

Le défaut d’entretien, l’usure normale, la vétusté, les dommages causés aux espaces verts, aménagements extérieurs, arbres, plantations, éléments de clôture et de fermeture de terrains privatifs.
Les dommages causés aux biens mobiliers (meubles meublants) et aux éléments d’équipement qui peuvent être enlevés ou démontés sans les détériorer ou détériorer leur support.
Les dommages causés par la transformation des lieux loués, autorisée par le bailleur.

Dernière modification par BorderLine (20/06/2019 10h58)

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#73 20/06/2019 15h37

Membre (2018)
Réputation :   5  

Bonjour à tous,
Je commence à être aussi de l’avis de Philippe30, l’humain est essentiel.
Montrer à son locataire qu’on est de bonne foi et sérieux quand il s’agit de faire les réparations vite sans discuter, même si parfois cela relève de la responsabilité locative, cf les joints, ou faire des petites améliorations, ça peut être pas grand chose mais les locataires apprécient beaucoup et sont ensuite plus aptes à communiquer.

Le plus gros souci en cas d’impayé c’est surtout quand le locataire reste finalement donc ce qu’il faut parvenir à négocier c’est son départ au plus rapide possible. Et le locataire sera plus enclin à le faire s’il a de bons rapports avec son bailleur.

Sinon le garant/caution solidaire me semble aussi une bonne alternative à Visale.

Il faut savoir aussi que pour Visale, ils ne remboursent qu’au delà d’1 mois de loyer impayé :

·Pour un impayé total, l’impayé est constitué à partir du moment où deux mois de loyers + charges, consécutifs ou non, sont demeurés impayés (aide au logement déduite).

·Pour un impayé  partiel, l’impayé est constitué à partir du moment où le cumul des impayés de loyers + charges, consécutifs ou non, est supérieur à un mois de loyer + charges (aide au logement déduite).

(source : Visale)

Dernière modification par Alex75 (20/06/2019 15h38)

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#74 20/06/2019 20h45

Membre (2015)
Réputation :   36  

Le problème c’est que les tribunaux accordent très souvent des délais de paiement aux locataires, délais qui profitent également à la caution.
Aucun professionnel de l’immobilier sérieux ne recommandent une caution par rapport à une GLI/VISALE.
Seule façon d’échapper à cela : avoir suffisamment de bien pour mutualiser votre risque et être votre propre assureur. Minimum du minimum je dirais 10 biens.
Alors oui évidemment une caution c’est mieux que rien mais ce n’est rien en comparaison d’une assurance qui vous paye vos loyers, vos détériorations (GLI) et les frais de procédure et d’exécution (avocats, huissier, serrurier).
Et sans délai en plus (3 mois max)

Dernière modification par Franc23 (20/06/2019 21h35)

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#75 20/06/2019 21h17

Membre (2018)
Réputation :   5  

Si vous assignez directement et uniquement la caution, je ne vois pas pourquoi il y aurait des délais de paiement si cette dernière est solvable?

Je suis preneuse d’autres avis de bailleurs concernant le "match": Visale vs. Caution solidaire ? :-)

Dernière modification par Alex75 (20/06/2019 21h20)

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