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[+1]    #51 15/01/2021 19h18

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   91  

Bonsoir,

C’est une caution mise en place par Action Logement. Je connais en tant que locataire, mon bailleur ayant souhaité que je passe par ce système.
En tant que locataire, je fais une demande sur le site en remplissant les informations du logement et j’ai reçu l’accord très rapidement (en début d’année universitaire).
Pour pouvoir avoir plus d’informations concernant Visale, je vous laisse regarder par vous-même.

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[+1]    #52 15/01/2021 19h24

Membre (2011)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   238  

ENTP

J’avais il y a quelques temps regarder ce dispositif.

C’est intéressant. Le problème reste les éventuelles dégradations locatives.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33453 a écrit :

En cas d’impayés, Action logement rembourse le propriétaire (bailleur). Le locataire doit ensuite rembourser Action logement de toutes les sommes versées pour son compte au bailleur selon un échéancier qui peut être aménagé en fonction de sa situation financière.

  A noter : la garantie Visale remplace la garantie des risques locatifs (GRL), qui a définitivement pris fin le 1er janvier 2018.

La garantie Visale couvre également les éventuelles dégradations locatives, dans la limite de 2 mois de loyers et charges pour un logement du parc privé.

Ainsi, si le locataire ne vous paie pas, nous serez couvert, mais si il vous laisse un logement quasiment détruit, c’est cuit.

Dernière modification par AleaJactaEst (15/01/2021 19h24)

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Favoris 1   [+1]    #53 15/01/2021 19h30

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   83  

Bonjour Shaikaolos,

Visale n’enverra personne pour signer quoi que ce soit avec vous et le candidat locataire que vous aurez retenu.

En pratique, un candidat locataire désireux de bénéficier de la garantie Visale devra se procurer au préalable un visa justifiant de son éligibilité qu’il joindra au dossier qu’il vous remettra : vous pourrez alors vérifier la validité de ce visa sur le site d’Action Logement (attention à bien vérifier la parfaite concordance des informations figurant sur le visa avec les documents d’identité : s’il y a une erreur sur l’orthographe du nom ou du prénom du locataire, la garantie qui vous sera donnée ne sera pas valable).

Si tout est en ordre, vous pouvez accepter le dossier et procéder à l’activation de la garantie Visale, ce qui se fait en ligne de manière totalement dématérialisée (j’ai déjà expérimenté : c’est vraiment très simple).

Dernière modification par Tchouikov (15/01/2021 19h32)

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#54 26/07/2021 15h28

Membre (2017)
Réputation :   103  

Le dispositif VISALE s’étend aux locataires de plus de 30 ans.

Dans les pages du Journal de l’Agence, on peut lire p.14 que "seulement 33% des contrats VISALE ont été souscrit par des professionnels de l’immobilier".
On peut comprendre cette réticence dans la mesure où VISALE est gratuit pour le bailleur, à la différence d’une GLI facturée qques %. Les professionnels n’ont donc aucun intérêt à promouvoir cette solution gratuite.

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[+2]    #55 26/07/2021 20h14

Membre (2015)
Réputation :   10  

Bonsoir, j’ai plusieurs locataires avec comme caution le dispositif Visale.
Ce que je peux dire, de ma propre expérience, c’est qu’ils sont très réactifs par échange de mail, plutôt difficiles à joindre au téléphone.
Concernant le traitement des dossiers, c’est relativement simple, et les impayés, si le dossier est complet, sont pris en charge et rapidement..
C’est aujourd’hui la solution de gli que je privilégie, car même avec des locataires qui ont des parents qui se sont porté caution solidaire, j’ai eu des soucis.

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#56 26/07/2021 22h01

Membre (2015)
Réputation :   36  

Ernest a écrit :

.

Dans les pages du Journal de l’Agence, on peut lire p.14 que "seulement 33% des contrats VISALE ont été souscrit par des professionnels de l’immobilier".
On peut comprendre cette réticence dans la mesure où VISALE est gratuit pour le bailleur, à la différence d’une GLI facturée qques %. Les professionnels n’ont donc aucun intérêt à promouvoir cette solution gratuite.

Le point faible de VISALE (et de ses prédécesseurs comme la GRL) c’est que la couverture est presque « hybride » dans le sens où le locataire doit accomplir un acte matériel (visa, passeport avant) afin que son bailleur soit protégé. On finit donc par s’interroger finalement sur « qui » décide de la garantie. Et il y a une question morale dans le fait de décider en tant que simple locataire de permettre à son bailleur d’être couvert.
« Mon bailleur est assuré, et grâce à moi il touche son loyer donc qu’il me laisse tranquille »
Assurance (bien que juridiquement ce soit une caution mais personne n’est dupe) subventionnée par le contribuable. Comme d’ailleurs bon nombre de loyers impayés de locataires dont la Préfecture refuse d’ordonner l’expulsion suite à jugement.

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#57 26/07/2021 22h31

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Petit à petit, j’ai revu mon premier jugement sur Visale (je préférerai un garant physique) et j’en suis venu à accepter Visale quand la personne se portant caution me semble"fragile".

Lors de la signature du bail, je précise qu’en effet le locataire est couvert par Visale.  MAIS, que Action Logement se retournera contre eux ensuite pour se faire rembourser. Et j’insiste là dessus pour que le locataire ne pense pas que je suis couvert et qu’il ne risque rien financièrement….


"Money is a tool to buy Time"

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#58 26/07/2021 22h56

Membre (2015)
Réputation :   36  

Je pense que Visale malgré mon message précédent est un très bon moyen de protéger les loyers des bailleurs. D’ailleurs
Pierrot vous dites qu’il en est de même pour vous quand la caution proposée vous semble faible et insuffisante. Mais vous devriez la préférer dans tous les cas ! Rien ne vaut une GLI ou Visale.
Et j’ai des doutes sur la crainte que peut inspirer au locataire en impayé de loyers Action Logement, organisme social, dans ce magma de lois et d’organismes étatiques toujours favorables au locataire.
Au final l’Etat fait subventionner les loyers par le contribuable (via tous les mécanismes d’aides comme Visale ou le  refus d’expulser des préfets car le bailleur en obtient remboursement devant le juge administratif) ou les fait subventionner par le bailleur (trêves hivernales, délais de paiement qui bénéficient aussi à la caution personne physique et qui au final alourdissent la note).
Il n’est malheureusement en France pas envisageable de louer sans GLI ou GRL. Sauf à avoir au moins une trentaine de logement pour mutualiser le risque d’impayé.

Dernière modification par Franc23 (26/07/2021 23h22)

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#59 27/07/2021 00h53

Membre (2017)
Réputation :   103  

Bof, Visale ne coûte rien car Action Logement se retourne contre le locataire défaillant. Visale n’est pas une "garantie" à fonds perdu, c’est une avance qu’Action Logement verse au bailleur. Ensuite AL c’est l’Etat, et l’Etat est un créancier prioritaire qui sait très bien se faire payer, sur les revenus ou aides futurs du locataire défaillant par exemple. Donc Visale ne coûte rien au contribuable (hors frais de fonctionnement).

Comme Pierrot j’explique bien au locataire que Visale n’est pas une garantie mais une avance. Ca n’a rien à voir par exemple avec une garantie mobile qui remplace un téléphone en cas de casse.

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#60 27/07/2021 08h45

Membre (2015)
Réputation :   36  

Visale coûte très cher à la collectivité.

En vérité Visale bien que portant le nom de cautionnement n’est rien d’autre qu’une assurance portée par l’’Etat via Action Logement. D’ailleurs elle a été présentée comme le successeur de la GRL qui était une assurance payante.
Je ne connais pas le taux de recouvrement ou les résultats techniques des assureurs de loyers impayés.
A la grosse maille je dirais que compte tenu du coût des procédures un assureur doit vendre 3% du montant du loyer si sa charge est de 1,5%. J’estime en effet que 3% est le coût moyen d’une assurance Loyers Impayés en France.
Si l’on part du principe que le taux d’impayé est de 2% (personne ne connait le chiffre exact), cela signifierait que l’assureur arrive à recouvrer 25% de l’impayé.
Tout cela est très grossier. L’assureur arrive peut être à recouvrer 35%. Mais il faut garder à l’esprit qu’en dehors du recours trouvant une issue  positive, les frais de procédure (partiellement indemnisés devant le tribunal et le temps passé pour s’en occuper) sont lourds.
Quoi qu’il en soit l’assureur Loyers Impayés n’agit pas simplement en avance sur recours mais a un reste à charge.
Lorsqu’un locataire décède sans héritage , ou s’il tombe gravement malade et ne s’en remet jamais ou finit par décéder. Ou bien qu’un locataire finit sans aucune ressources ou des ressources trop faibles, quels recours avez vous ? L’ardoise est définitive pour vous. Il y a aussi les commissions de surendettement qui suppriment en tout ou partie les dettes des particuliers…Ou les escrocs qui passent entre les mailles du filet.
Bref les cas ne manquent pas.
Au surplus le taux d’impayés de la GRL son prédécesseur était de 10 à 12% la première année de mise en garantie des logements. Ce n’est pas pour rien que les assureurs à l’époque bien que sécurisés avec un mécanisme de Stop Loss ont fini par jeter l’éponge. Source : GRL Argus
Donc si la charge finale pour l’assureur GLI est de 1,5% des loyers je vous laisse imaginer ce qu’il en est pour GRL/Visale son héritier. Un gouffre. Financé avec nos impôts. Je maintiens.

Dernière modification par Franc23 (27/07/2021 08h54)

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[+1]    #61 27/07/2021 09h15

Membre (2018)
Réputation :   19  

INTJ

Ce n’est pas exactement financé par nos impôts. Le groupe Action Logement est une association gérée par les partenaires sociaux (patronat/salariés) et financée principalement par les employeurs avec un complément de l’Etat.
Certes son action est (trop?) cadrée par l’Etat, mais sa contribution ne s’élève qu’à une faible part de ses ressources (https://groupe.actionlogement.fr/sites/ … s_cles.pdf).
En revanche, oui cela pèse sur les coûts de production des entreprises avec toutes les conséquence que cela peut impliquer. En tant que salarié, je vois ça comme une part de salaire affectée à un service particulier, au même titre que le comité d’entreprise. Il faut d’ailleurs bien être salarié pour bénéficier de ces services, dont Visale.

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#62 27/07/2021 11h08

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Franc23 a écrit :

Visale coûte très cher à la collectivité.

Sur quoi se fonde cette affirmation ? (Le reste de votre message rapporte des impressions et hypothèses).

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#63 27/07/2021 11h36

Membre (2015)
Réputation :   36  

Environ 100 millions par an selon mes estimations :
Nombre de contrats de cautionnement : 450,000
Loyer moyen en France (nue et meublée : 750 €/mois)
Charge impayée : 1,5%

450,00 x (750*12) x 1,5% = 60 millions.
La fréquence sinistre est 4 fois plus importante la première année donc vous pouvez rajouter 25% (durée moyenne d’un bail : 4 ans) : 75 millions

Vous rajouter les frais de gestion, 20% à la louche : 90 millions.

Et ces hypothèses sont très conservatrices car je suis parti du taux moyen d’impayés en France alors que la population visée par Visale est plus fragile financièrement.

Je donne dans mon message précédent mes hypothèses de calcul qui sont un peu plus que « des impressions » comme vous dites.

Dernière modification par Franc23 (27/07/2021 11h53)

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#64 10/08/2021 19h40

Membre (2016)
Réputation :   19  

Bonjour,

Selon vous, est-il nécessaire d’indiquer dans le bail qu’un locataire bénéficie du dispositif Visale ?

A ceux qui l’indiquent, sous quelle forme le mentionnez-vous ?

En vous remerciant.


C'est la diversification qui assurera la stabilité.

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[+1]    #65 10/08/2021 19h54

Membre (2015)
Réputation :   36  

Bonjour,
Garanties de Loyers Impayés ou Cautionnement sont des actes distincts du contrat de bail. Ils n’ont donc pas à figurer dans le bail.
Et heureusement je dirais.
Je déconseille plutôt d’indiquer que vous avez une garantie. Pour Visale le locataire est obligé de vous donner un Visa pour que vous puissiez être couvert. Donc il est informé.
Pour les autres contrats payants de type GLI c’est un handicap d’informer le locataire ou un de ses proches : au tribunal par exemple l’assureur qui vous défend n’évoque jamais qu’il est mandaté par un assureur. Vous imaginez aisément pourquoi je pense…

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#66 05/10/2021 19h15

Membre (2019)
Réputation :   70  

J’ai pu expérimenter le dispositif VISALE en tant que bailleur pour la première fois en septembre.

En effet mon locataire, après 4 petits mois de présence dans les lieux à réussi à massacrer la peinture probablement bien aidé par son petit bout de choux.

J’avais vu l’état de l’appartement 15 jours avant la date d’état des lieux de sortie et avait bien prévenu que le dépôt de garantie était très en danger s’il ne prenait pas quelques heures pour remettre au minimum les murs dans l’état de propreté initial.

Rien n’a été fait …

J’ai donc lancé la procédure VISALE.
Tout est assez clair et bien expliqué sur le site

* recommandé + devis pour demander au locataire de payer les dégradations
* le locataire n’a même pas récupéré le recommandé (signal qu’il ne payera pas)
* dépôts des pièces sur le site VISALE
* étude assez rapide du dossier (moins d’une semaine après dépôt des pièces)
* transmission de la facture de l’artisan peintre

J’attends donc le remboursement des dégradions SANS FRANCHISE.

Je trouves ce dispositif très efficace et je le préfère personnellement à la traditionnelle caution qui est un peu plus compliqué à mettre en place (et probablement plus compliqué pour se faire payer en cas de défaillance de locataire).

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#67 05/10/2021 21h19

Membre (2015)
Réputation :   10  

Bonsoir, si le montant des travaux est inférieur au dépôt de garantie,  cette somme sera à imputer sur ce dernier, visale n’interviendra pas.
Dans le cas contraire,  il est possible que visale déduise un peu de vétusté.

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#68 11/10/2021 10h34

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Maintenant qu’il existe des garanties de type Visale, n’est il pas plus avantageux de louer son logement meublé à une personne "précaire" (personne en reconversion, intérimaires qui viennent de signer un CDI…) qui dispose d’une garantie de ce type qu’à une personne à bon revenu (couple à 4k€ par exemple) sans garanties ?

J’ai l’impression que les points de vigilances pour les personnes à hauts revenus sont plus importants (pas de garant, partent en général plus facilement / rapidement, ont plus de choix…) que les points de vigilance qu’on peut avoir pour des dossiers de moins bonne qualité mais qui ont une garantie de remboursement par l’état jusqu’à 36 mois.

Je suis complètement néophyte, c’est la première fois que je met un bien en location pour cause de mutation. Si vous pourriez m’éclairer ca serait sympa

Merci d’avance pour vos avis!

Dernière modification par Ju945 (11/10/2021 10h36)

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#69 11/10/2021 20h12

Membre (2019)
Réputation :   29  

Bonsoir: 

Pour compléter le message ci dessus vous auriez trouvé ces files qui traitent du sujet==>https://www.investisseurs-heureux.fr/t10941-3
https://www.investisseurs-heureux.fr/t11754
https://www.investisseurs-heureux.fr/t16609-3
https://www.investisseurs-heureux.fr/t19914

Bonne lecture.

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#70 13/07/2022 15h12

Membre (2021)
Réputation :   21  

Ca y est, statistiquement cela doit arriver quand on a plus de 10 biens loués pendant plusieurs années. J’ai mon premier impayé sur un appartement en France. J’en avais déjà eu un à l’étranger mais c’est la première fois dans l’Hexagone.

Il s’avère que j’avais d’abord sélectionné un autre locataire, mais 3 semaines après il n’avait toujours pas sa garantie Visale et je l’ai donc laissé à une femme avec un enfant.

Elle était toute contente "meilleure nouvelle de la journée" qu’elle m’avait écrit.
Au moins elle n’a pas attendu pour ne pas payer. Elle est rentrée en mai et n’a jamais payé depuis.

A la base elle m’avait proposé un garant travaillant en Suisse, mais j’ai préféré opter pour la Visale.
C’est mon gestionnaire locatif qui s’est occupé des démarches et j’ai déjà reçu un virement de la part de Visale. Je suis très agréablement surpris.

Ma question est la suivante, de votre expérience, combien de temps un locataire pris en charge par Visale reste dans les lieux? Quelle démarche effectuent-ils ?

Merci d’avance.


Mon podcast Byebyepatron: Immobilier, liberté, gros billets => www.grosbillets.com

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#71 13/07/2022 15h21

Membre (2015)
Réputation :   10  

Oui, Visale est très réactif. A partir du moment où un impayé est déclaré, vous devez actualiser le compte du locataire tous les mois.

"Ma question est la suivante, de votre expérience, combien de temps un locataire pris en charge par Visale reste dans les lieux? Quelle démarche effectuent-ils ?" : Si le locataire poursuit les impayés et si il ne respecte pas ses engagements avec Visale, c’est Visale qui fera les démarches pour le mettre dehors (huissiers, etc …).
Donc ça prend le temps des délais légaux. Si ça tombe pendant une trève hivernale, vous attendree un peu plus.
Si le locataire part en cours de route, après un état des lieux (ou pas), visale se charge des poursuites. Il faut leur communiquer toutes les informations utiles pour les aider via la messagerie adéquate.

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#72 13/07/2022 15h29

Membre (2015)
Réputation :   36  

A l’époque où je travaillais avec des spécialistes de l’assurance Loyers Impayés GRL (qui est la version assurantielle précédente de Visale même si cette dernière est un cautionnement…) GRL ou GLI cela ne changeait pas grand chose.
Dans les faits on aurait pu s’attendre à un traitement plus « social » du locataire avec une GRL. Dans les faits en réalité il n’en était rien en GLI : le locataire avait toujours droit à un traitement social (reports d’audience, délais de paiement, aide de l’assistante sociale/services sociaux). Avec l’avantage pour la GRL que les relations avec les organismes sociaux étaient simplifiés !
Et l’organisme chargé de la procédure étaient les mêmes en GLI et GRL : un courtier spécialiste ou un administrateur tiers lui aussi spécialiste.
Je doute que les choses aient réellement changé entre GRL et Visale…
Donc rassurez vous, cela ne change probablement pas grand chose. Vous êtes partis pour 24 mois de procédure si
la dame refuse de partir. Si la dame finit par partir volontairement, cela peut durer quelques mois quand même car la procédure simplifiée nécessite quelques démarches…
Bon courage. En tous cas vous avez bien fait de vous assurer

Dernière modification par Franc23 (13/07/2022 15h41)

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#73 13/07/2022 15h35

Membre (2015)
Réputation :   10  

Oui, un an, voire plus, mais avec la certitude d’être payé, sous réserve de faire les déclarations en temps et en heure sur le site visale

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#74 13/07/2022 15h57

Membre (2021)
Réputation :   21  

Merci pour les retours. J’ai un sentiment un peu mitigé en effet.
D’un coté je suis content d’être assuré, d’être payé, si elle reste longtemps au moins je n’ai pas à chercher de nouveaux locataires.

De l’autre, le sentiment d’être pris pour un idiot est assez désagréable. On peut comprendre que des personnes aient des difficultés passagères, ici elle savait clairement en emmnageant qu’elle n’allait pas payer.

Je suis content d’avoir un gestionnaire locatif qui a l’habitude de s’occuper de cela par contre.

Je vous tiendrai au courant quand j’en saurais plus.

Comme souvent en France, parfois la solution à un problème (les personnes sans garants ont du mal à se loger), entraine une réaction non voulue (privilégier les assurés Visale plutôt que tous les autres car beaucoup moins de paperasses et de risques d’erreurs qu’avec une GLI payante ou un garant). Entre un locataire qui gagne 1450€ éligible à visale et un qui gagne 1600€ qui n’est pas éligible on va peut être privilégier le premier par soucis de facilité et d’économie (pas de GLI) à payer.
Mais c’est ainsi, impossible de trouver une solution qui fonctionne dans tous les cas.


Mon podcast Byebyepatron: Immobilier, liberté, gros billets => www.grosbillets.com

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#75 13/07/2022 16h11

Membre (2015)
Réputation :   10  

J’ai eu le cas d’un jeune avec son père qui s’était porté garant, avec tous les papiers et le tralala …
Résultats : procédure d’expulsion, le père insolvable avec le temps …
Plus de 5000€ dans le "baba".
Je privilégie Visale, pas de soucis avec eux.

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