Yipin : étude de cas immobilier (LMNP ou LMP en frais réels)

Yipin · #1

Bonjour,

Je dois déclarer les revenus locatifs de mes parents.

C est un couple de retraités mariés de 70 ans, avec 11 000 euros pour mon père et 4000 euros pour ma mère de retraite annuelle.

Ils ont 2 biens en locations meublées:
Gentilly 15 000 euros de loyers annuelles
Paris 18 000 euros

Ils sont propriétaires en indivision sur chaque appartement.

J’ai lu que pour être en LMNP, il faut que:
- les recettes annuelles soient inférieures à 23 000 euros
- ou que les recettes soient inférieures à leurs revenus professionnels.

Mes questions :

1. Mon père peut-il être en LMNP avec les 2 appartements ?
Ou peut-il être en LMNP micro-foncier sur l’un et en LMNP à frais réels sur l’autre?

2. Sinon peut on mettre faire 1 LMNP pour chaque parent avec chacun un seul appartement, pour ne pas dépasser le seuil de 23 000 euros ?

3. Ou obligation de passer en LMP, même pour des retraités ?
Dans ce cas, est-ce que leurs pensions retraites vont être revus à la baisse voire supprimés s’ils touchent des revenus "dit professionnels" de Locations Meublées Professionnelles ?

4. Si on passe de LMNP frais réels à LMP frais réels:
les amortissements et les déficits des années antérieures sont-ils perdus ?

Je suis un peu perdue, ça fait des jours que je cherche sur internet, j’ai contacté un expert-comptable un peu généraliste j’ai l’impression.
Merci pour votre aide.

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp, retraite

GoodbyLenine · #2

Vos parents doivent déclarer ces BIC en tant que LMP (car recettes > 230000€, et recettes > revenus d’actvité (qui incluent les pensions de retraite), les conditions étant au niveau du foyer fiscal).

On ne peut pas être au régime micro-BIC pour un bien et au régime BIC réel pour un autre : le régime est unique au niveau du foyer fiscal.

Tout ceci n’aura aucun impact sur leurs pensions retraites. Pourquoi donc en aurait-il ?

Si vous optez pour le régime BIC réel, Vous faites bien de faire faire la comptabilité de cette activité par un expert-comptable (de préférence un qui a l’habitude de la location meublée). Il y a pas mal de subtilités qui ne sont pas vraiment à la portée d’un non-pro.

Mais dans la situation de vos parent, il serait possible (et probablement préférable) d’opter pour le régime micro-BIC (c’est possible si les recettes sont < 72 500€), et d’éviter de es compliquer la vie avec un comptable (pas gratuit), des amortissements, le besoin de lister toutes les charges, etc.
Si je fais rapidement quelques calculs (je ne garantis pas qu’ils soient sans erreur) :
- les charges de locataion meublée seraient forfaitairement évaluees à 50%, donc c’est un revenu de location meublée de 17 500€ qui serait pris en compte.
- on ajoute 15 000€ de pension de retraite, dont il faut déduire l’abattement de 10% (1100€ et 441€ pour 11 000€ et 4000€, 441€ étant l’abattement minimal), puis on retire 2416€ (abattement personne agée ou invalide, car ils ont + de 65 ans), et on obtient un revenu imposable de 28 543€.
- le montant des impôts à payer, pour 2 parts (si un de vos parent est "invalide", ou ancien combattant, il y aurait 1/2 part en plus) avec le barème, serait alors 1178€ avant décote, et 72€ après décote (72€ qui seront mis en recouvrement, car > 60€).
Il me semble que ces revenus de location LMP en micro-BIC seraient à mentionner dans les case 5KP et 5LP de la déclaration n°2042 C PRO (avec la moitié du montant des recettes de location meublée pour chacun des 2 conjoints).

Yipin · #3

Bonjour

merci pour votre réponse à une partie de mes questions.
De ce que j’ai retenu des jours de recherche sur internet : 17,2% de cotisations sociales (CSG, CRDS et cotisation solidarité) sur les revenus après abattement du LMNP micro bic et des bénéfices du lmnp à frais réels.Ils touchent 18000+15000 = 33000 euros de loyers
17,2% de cotisations sociales

Avec le micro bic:16500 * 17,5% ça ferait 3400 euros environ de cotisations sociales !
Et s’ils optent pour le LMP à frais réels, même s’ils font un déficit ou un résultat fiscal 0, ils devront payer au minimum 1500 euros de cotisation au SSI (ex RSI ) plus les frais de l’expert comptable à 500-600 euros. Et s’il y a bénéfices, ça sera 45% de cotisations sociales à payer.
Vous êtes sûr que l’on ne peut être en micro bic sur l’un ou en réel sur l’autre ?

Car je n’ai pas lu que c’était impossible.

Par contre c’est impossible d’être en LMP sur l’un et en LMNP sur l’autre.

Et vous êtes sûr qu’il n’y a pas possibilité de faire un LMNP par parent ? Chaque LMNP n’atteindra pas le seuil de 23 000 euros.
Savez-vous ce que deviennent les amortissements et deficits antérieures une fois le passage de LMNP à LMP effectués ?
Connaissez-vous un bon expert comptable en LMNP et LMP ?

Merci d’avance

Dernière modification par Yipin (17/05/2020 18h15)

perecastor · #4

Bonjour Yipin,

Je vous propose la lecture de cet excellent article, qui devrait vous permettre de clarifier certains points :
Le couple et la location meublée

Par ailleurs, en l’état actuel des choses, un LMP exploitant uniquement en location longue durée n’a pas à s’inscrire au SSI et à verser les cotisations afférentes. Mais cela pourrait évoluer à l’avenir.

Concernant le passage de LMNP à LMP, et l’impact sur les déficits et reports d’amortissements :

En cas de passage de LMNP à celui de LMP les déficits antérieurs sont perdus. Néanmoins, par la suite, si l’activité est à nouveau exercée à titre non-professionnel, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés.

En ce qui concerne les amortissements réputés différés, le passage LMP à LMNP ou inversement ne s’apparente pas à une cession d’activité, les amortissements restent donc reportables sous le nouveau régime d’imposition.

Source : Location meublée amortissements et déficits - SOCIC Expertise Comptable

Yipin · #5

Bonsoir
Merci pour vos réponses. J’ai lu attentivement vos liens.
Et ce n’est pas clair :

Un couple marié peut-il faire une LMNP chacun avec un appartement, pour ne pas dépasser le seuil des 23000 euros qui les fera basculer au LMP ? On dirait que oui d’après l’article de maître Duvaux.

Et est-ce que leur pension de retraite peut être diminuée si passage au LMP avec autant de loyers ?

J’ai lu sur des Sites internet que LMP implique cotisations au SSI et paiement des 1500 euros de cotisation minimale en cas de déficit.

Merci d’avance pour vos conseils

Dernière modification par Yipin (18/05/2020 00h16)

GoodbyLenine · #6

Il va falloir que vous choisissiez, entre tous les sites internet sur lesquels vous avez lu, lesquels sont plus fiable que les autres (certains ont des infos qui datent pas mal…) !
Et répéter ici N fois des réponses à vos questions ne vous aidera pas à choisir.

Bernard2K · #7

Yipin, le 17/05/2020 a écrit :
Vous êtes sûr que l’on ne peut être en micro bic sur l’un ou en réel sur l’autre ?

Mais non, on est pas sûr. GoodByeLenine est un mytho qui raconte n’importe quoi pour le plaisir de se faire mousser.

Ah ah, je plaisante bien sûr. Sur ces sujets, GBL est du niveau d’un avocat fiscaliste.

Or, toutes les réponses sont déjà disponibles sur le forum et vous auriez pu y accéder tout seul avec un peu d’efforts de votre part. GBL prend du temps pour vous en faire un résumé adapté tout exprès à votre cas. Dans la vraie vie, vous devriez payer une consultation à 250 € et dire encore "merci, Maître". Au lieu de quoi, vous dites "vous êtes sûr ?".

J’admire GBL : non seulement sa compétence, mais aussi son abnégation à répondre à des newbies à des questions 100 fois posées, et son CALME face à des réactions comme la votre.

Dernière modification par Bernard2K (18/05/2020 07h34)

perecastor · #8

Yipin a écrit :
Un couple marié peut-il faire une LMNP chacun avec un appartement, pour ne pas dépasser le seuil des 23000 euros qui les fera basculer au LMP ? On dirait que oui d’après l’article de maître Duvaux.

Vous lisez ce que vous voulez bien lire :

Paul Duvaux a écrit :
Si deux conjoints exercent chacun une activité de location meublée, il sera difficile de prétendre qu’il s’agit de deux entreprises différentes

Yipin a écrit :
J’ai lu sur des Sites internet que LMP implique cotisations au SSI et paiement des 1500 euros de cotisation minimale en cas de déficit.

Votre source est obsolète et/ou erronée.

Bernard2K a écrit :
Sur ces sujets, GBL est du niveau d’un avocat fiscaliste.

Juste pour clarifier, l’article auquel j’ai fait référence complétait les réponses de GBL, et ne les contredisait pas. Par exemple sur le caractère facultatif de la cotisation SSI pour les LMP non inscrits au RCS et qui ne font que de la location longue durée, c’est aussi la position de Paul Duvaux.

Par ailleurs je perçois dans votre message comme une touche de défiance vis-à-vis des avocats. Je nuancerai en disant que c’est comme tout, il y en a des bons et des moins bons, dans chaque spécialité. Je pense aussi que sur certains sujets où la législation est fluctuante, voire contradictoire, la pratique du droit est au moins aussi importante que la théorie. Voir par exemple la file consacrée à la PUMa, qui montre à quel point cela peut être compliqué de tenir une position à priori valide en droit, quand l’administration ou la justice ont une approche pratique opposée.

Bernard2K · #9

perecastor : mon message n’était pas du tout dirigé contre le vôtre. J’aurais du dire que "la réponse de GBL, complétée par les apports de perecastor, est au niveau d’un avocat fiscaliste"… Je dis juste qu’il y a des réponses de très grandes qualité, et qu’en fce on a un newbie qui dit "vous êtes sûr ?" et qui comprend ce qu’il veut.

Dernière modification par Bernard2K (18/05/2020 09h23)

Yipin · #10

Désolée si je vous ai un peu vexés.

C’est juste que j’ai la tête dans le guidon, et quand GoodByLenine m’écrit qu’il vaut mieux que je passe en micro bic alors que le réel est beaucoup plus intéressant fiscalement pour payer peu d’impôts (et j’avais lu ça partout) grâce aux dotations aux amortissements, oui là je me pose des "questions" qui m’a amenée à dire "vous êtes sûr ? "

Et avant que je ne poste ici, une connaissance expert comptable m’avait aussi confirmé la cotisation minimale de 1500 euros en cas de LMP car mes parents ont un numéro de Siren pour le LMNP à frais réels. Et il avait dit que Siren c’est pareil que RCS ? mais ça je ne comprend pas.
Loueur en meublé professionnel : dois-je payer des cotisations ? - Previssima

Si vous avez de bons experts comptables spécialisés en LMP LMNP en région parisienne, je suis preneuse.
Merci à tous pour vos réponses et votre aide précieuse.

Dernière modification par Yipin (18/05/2020 15h38)

perecastor · #11

@Yipin : pas de souci, mais je vous invite à prendre connaissance de la fonction Réputation de ce forum. Elle sert à la fois pour remercier un intervenant qui vous a apporté une info pertinente, et pour évaluer si les infos qu’elle vous fournit sont susceptible d’être fiables ou non. Vous constatez aisément que GBL et Bernard2K, avec plus de 1700 et 2000 points de réputation chacun, sont à priori des intervenants fiables

Oui vos parents ont un numéro de SIREN/SIRET si l’expert comptable a bien fait les choses au début de l’exploitation en LMNP, et immatriculé l’exploitant (dans votre cas et sauf consigne contraire de votre part, certainement l’indivision) auprès du greffe du tribunal de commerce, par le biais d’un ou plusieurs formulaires P0i.

Les démarches pour enregistrer une société ou activité de LMP auprès du RCS sont différentes.

Voir par exemple cette indivision (prise au hasard sur société.com), enregistrée à l’INSEE avec un SIRET/SIREN mais non immatriculée au RCS :
INDIVISION LECONTE (PERIERS) Chiffre d’affaires, résultat, bilans sur SOCIETE.COM - 312496821

Donc je vous confirme bien que dans le cas de vos parents, qui remplissent les conditions pour être de fait LMP mais non inscrits au RCS et loueurs en meublé de longue durée, l’inscription et les cotisations au SSI sont pour l’instant facultatives.

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