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[+1]    #51 21/03/2018 19h02

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Oui les cotisations sociales sont déductibles des BIC.

Il faut avoir une vision plus globale de la situation de celui qui sera LMP…
Ce sera son activité professionnelle, qui fiscalement sera traitée comme n’importe quelle entreprise individuelle industrielle et commerciale, avec des avantages fiscaux sur les plus value immobilière.

Une activité LMP va générer un CA, auquel on va pouvoir déduire toutes les charges, et les amortissements des immeubles. A l’arrivée on obtient un bénéfice imposable.

Tout ca pour dire que j’imagine pas vraiment un LMP avec un bénéfice très faibles ou à 0 pour la simple et bonne raison que le LMP devra "vivre" de cette activité. A moins d’avoir un capital en cash de départ très élevé et de tout acheter cash sans emprunt.

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#52 21/03/2018 19h57

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C’est étrange que le nouveauRSI se calcule sur le CA et non sur le resultat apres abattement forfaitaire  ou sur le net si au réel, alors que, la PUMA, elle se calcule bien sur le bénéfice.
Cela revient à cotiser au nouveauRSI sur des montants non encaissés?

Cela voudrait dire que si on est au forfait fiscal avec abattement de 50%, le taux du micro social s’appliquant sur le CA, ce taux est de 24%x2 (plus d’abattement forfaitaire de 50%) , soit un taux de cotisation social de 48% pour le micro (<70k)!

Ce taux dit "micro" de 48% serait alors plus élevé que le taux de 45% du régime général? Non, nous avons du nous tromper dans le calcul…


Micro foncier + LMNP en micro

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#53 21/03/2018 21h30

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MichMouch a écrit :

Tout ca pour dire que j’imagine pas vraiment un LMP avec un bénéfice très faibles ou à 0 pour la simple et bonne raison que le LMP devra "vivre" de cette activité. A moins d’avoir un capital en cash de départ très élevé et de tout acheter cash sans emprunt.

Je connais pas mal de LMP (moi inclus) avec un résultat nul à cause des amortissements et frais financiers,  alors que leur activité génère un cashflow positif (qui pourrait leur permettre d’en vivre pour certains).

Je ne connais aucun LMP en régime "micro" (mais il en existe sans doute). Il est vrai que le plafond de CA de ce régime vient d’être augmenté (mais même avec un CA faible, on peut opter pour le "reel"). Le micro ne devrait présenter un intérêt que dans des cas très particuliers (plus de crédit en cours, faibles charges, très gros rendement, pour que le réel avec les amortissements ne soit pas plus favorables). Même cricri ne devrait pas y trouver d’avantages.

@candi : où donc avez-vous vu que le "nouveauRSI" se calculerait sur le CA (en dehors du régime micro) ?


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#54 22/03/2018 07h09

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GBL, je suis en micro et remplie les conditions pour etre en LMP sauf inscription RCS.
Ayant fait des donation à mes enfants, je suis usufruitier, ayant sur certain bien aucun remboursement, ni charges, ni gros travaux, mon CA <70k, j’ai jugé plus interressant de passer au micro car je ne peux pas amortir la partie NP et j’ai peu de frais.

Bref, Michmouch a raison, le micro social se calcule sur les recettes/CA encaissées et non sur le résultat:

https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23267 a écrit :

La déclaration de micro-entrepreneur entraîne automatiquement l’option pour le régime micro-social, modalité de règlement simplifié des cotisations et contributions sociales. Le micro-entrepreneur doit déclarer son chiffre d’affaires de façon mensuelle ou trimestrielle, pour permettre le calcul des cotisations et contributions sociales et, s’il a opté pour le versement libératoire, le règlement en un seul prélèvement à la fois de l’impôt sur le revenu et les charges sociales.

L’auto-entrepreneur/LMP, placé sous le régime fiscal de la micro-entreprise dans la catégorie micro-BIC ou micro-BNC, doit déclarer son chiffre d’affaires de façon mensuelle ou trimestrielle (selon son choix), pour permettre le calcul des cotisations et contributions sociales.

Les entrepreneurs LMP sous le régime fiscal de la micro-entreprise n’ont pas à transmettre annuellement la déclaration sociale des indépendants (DSI).
Son montant est calculé en appliquant un taux forfaitaire au chiffre d’affaires (ou aux recettes) réellement encaissé : s’il est nul, il n’y a aucun prélèvement.
Le micro-entrepreneur  doit déclarer pour chaque période le montant des recettes réellement encaissées, et non pas facturées.
Prestation de services (y compris location de locaux d’habitation meublés) taux en 2018 : 22%

donc un taux de cotisation social de 44% des recettes en micro!
Je me demande alors si il ne vaut pas mieux passer au réel, amortir l’usufruit et ne payer que 45% sur le résultat net?
Si on passe du micro au réel, on perd au niveau fiscal (mon calcul est clair) mais on gagne au niveau social…

Dernière modification par Candy (22/03/2018 07h13)


Micro foncier + LMNP en micro

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#55 22/03/2018 09h16

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LMP et usufruitier? il n’y avait une problématique concernant l’amortissement en cas de démembrement?


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#56 22/03/2018 09h36

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donc un taux de cotisation social de 44% des recettes en micro!

Je suis d’accord avec tout votre message, mais je comprends toujours pas d’où vous sortez ces 44%.

Vous l’avez dit vous même, vous déclarez votre CA, et payez 22% de cotisations sur ce CA, pourquoi donc 44%?

Je connais pas mal de LMP (moi inclus) avec un résultat nul à cause des amortissements et frais financiers,  alors que leur activité génère un cashflow positif (qui pourrait leur permettre d’en vivre pour certains).

Un cash flow positif avec un résultat nul oui bien sur c’est sur c’est ce que tout le monde cherche après de la à en vivre soit il faut beaucoup de biens soit le parc immobilier n’est pas financé à 100% par l’emprunt non ? Ou des emprunts ont été soldés ?
J’irai lire votre présentation ! smile

Dernière modification par MichMouch (22/03/2018 09h40)

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#57 22/03/2018 09h38

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L’amortissement est possible pour un usufruitier sauf pour un usufruit de succession. L’usufruitier peut amortir à la hauteur de la valeur de son usufruit.

Pour l’instant, je suis au micro donc pas d’amortissement. Mais si on m’oblige à passer en LMP et donc à cotiser, non plus à la PUMA 8% du résultat, mais au nouveauRSI à 22% du CA (non pas du benefice), là peut etre que  le passage au réel, avec amortissement et expert comptable, vaut le coup, meme si dans mon cas d’usufruit, je ne peux amortir que 60% de la valeur…

Mais pour obliger à cotiser au nouveaursi, il faudrait que le legislateur cré la profession d’indépendant LMP ce qui de facto serait la fin du LMNP en BIC avec amortissement. Il y aurait alors plus que deux possibilités:
Nous serions :
- soit LMP profession indépendante (en BIC cotisation social, avec amortissement si au réel ou au forfait avec abattement de 50%) SI le seuil de 23k est franchi et que le montant de ses revenus de salaire<revenu meublé.
- soit foncier particulier (vide et meublé mélangé, soit au réel mais sans amortissement, soit au micro si<15k).

MichMouch = "Je suis d’accord avec tout votre message, mais je comprends toujours pas d’où vous sortez ces 44%.
Vous l’avez dit vous même, vous déclarez votre CA, et payez 22% de cotisations sur ce CA, pourquoi donc 44%?

Non, pour l’instant, je ne suis pas en LMP, je suis en micro LMNP, je cotise à la PUMA 8% du résultat (CA apres abattement de 50% du micro).

44%= 22% x2 en fait je croyais que en LMP micro social, on cotisait sur le résultat (comme pour la PUMA), le LMP micro cotiserait alors sur (CAx50%)x22%, je vous rejoins c’est faux.

le LMP micro cotise pas sur le résultat mais sur le CA, au niveau social, le LMP micro n’a plus l’abattement fiscal de 50%. Le LMP micro cotise donc sur : résultat x44% (ou CA x 22%) au lieu de la cotisation actuelle du LMNP : résultat x 8% Puma x 17% CSG.

Au vu de ce méli mélo social, au vu des pb financiers de la SS, vu la suppression progressive des niches fiscales, vu que les bailleurs sont les méchants, je pense comme dit au dessus que ce statut LMNP va etre supprimé et les revenus meublé seront intégrés au foncier avec la perte de tous les avantages actuelles… Il n’y aura que LMP professionnel ou foncier particulier.
Reste à savoir comment sera/est la taxation de ce statut de LMP…

Dernière modification par Candy (22/03/2018 09h58)


Micro foncier + LMNP en micro

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#58 22/03/2018 10h57

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le LMP micro cotise pas sur le résultat mais sur le CA, au niveau social, le LMP micro n’a plus l’abattement fiscal de 50%. Le LMP micro cotise donc sur : résultat x44% (ou CA x 22%) au lieu de la cotisation actuelle du LMNP : résultat x 8% Puma x 17% CSG.

J’ai l’impression que vous mélangez les torchons avec les serviettes , vous parlez d’abattements fiscal pour des cotisations sociales. Le fiscal et le social sont deux choses différentes.

Régime social LMP:

Micro-social : 22% du CA.
Réel : Détermination du bénéfice qui sera soumis au RSI.

Régime fiscal LMP:

Micro BIC: Déclaration du CA à l’administration qui appliquera un abattement.
Réel: Détermination du résultat fiscal en déduisant les charges réelles.

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#59 22/03/2018 11h35

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Autrement dit : (au régime micro) avec un CA de 100, vous aurez 50 de revenus en plus subissant le barème de l’IR, et 22 de cotisations sociales à payer.   

Les 22 seront bien 44% des 50, mais ce pourcentage ne signifie pas grand chose.


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#60 22/03/2018 13h01

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Cela signifie que pour un CA en micro bic, par exemple pour un CA de 60000 euros , 30000 euros sera donc imposable + ps et 30000 euros subiront 22% de cotisation Au régime général de la SS ?

Pour vous répondre GBL, lorsque mon stock de charge sera épuisé, j’ai peu être un intérêt de passer en micro BIC. ( il faut affiner )
Mais d’après mes calculs "large" il y aura pas de grande différence entre les deux me concernant.
En 2018 je vais déjà payer des impôts.
J’achète tellement bas ( donc l’amortissement de l’immeuble et FDN est faible ) les travaux de second oeuvre sur 10 ans et loyer avec une rentabilite a 18/20% fait que sa se calcul dans mon cas.


Maintenant je profite !!!

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#61 22/03/2018 14h11

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Cela signifie que pour un CA en micro bic, par exemple pour un CA de 60000 euros , 30000 euros sera donc imposable + ps et 30000 euros subiront 22% de cotisation Au régime général de la SS ?

Non non 22% de 60 000.

Et, à vérifier, mais il me semble que l’abattement fiscal n’est que de 29%.

Donc en reprenant votre exemple je dirai que 42 600 imposable + 13200 de cotisations sociales.

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#62 22/03/2018 14h32

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reprenons l’exemple de Cricri:
CA 60k

HYP 1 (mon cas): CA<70k mais reste LMNP (tant que l’on peut), si option micro :
micro fiscal abattement 50% du CA puis imposition à IR + 17% CSG + 8%Puma( sauf si salaire>3500e/an),
60k x50% x14% (tmi avec enfants à charge) x 17% x 8%
=60k/2 x 39% = 11.7k d’impots

HYP 2: si passage obligatoire en LMP,
CA<70k donc option micro possible,
micro fiscal abattement 50% du CA puis imposition à IR + micro social 22% du CA
60k x50% x14% (tmi avec enfants à charge) + 60k x 22%
= 4.20 + 13.20 = 17.40k d’impots

HYP 3: si LMP au réel le CA de 60k devient avec les amortissements :

a) soit un bénéfice 0 et le social regime général étant sur le résultat, il est aussi à 0
   = 0k d’impot

b) soit si un bénéfice de 30k subsiste malgre les amortissements
30k x14% (tmi avec enfants à charge) + 30k x 45% regime general
= 4.20 + 13.5 = 17.70k d’impots

On remarque que , au niveau fiscal comme social, à part lorsque l’on amorti pour plus de 50% de son CA, l’option au réel n’est pas rentable.
On remarque que le micro social 22% du CA ou le regime general 45% du bénéfice dans les deux cas le montant de la cotisation SS est le meme. Ceci est du au fait qu’en micro fiscal on a un abattement de 50% et que 22% x 2 =44% =45% du regime general.

Ce qui diffère entre micro et reel en BIC est la gestion :
- en micro on déclare son CA et le fisc calcule et preleve son IR et son SS dans notre avis d’imposition, rien à faire, pas de risque de controle pour des pb d’amortissements ou de factures litigieuses, + visibilité totale des impots à payer selon son CA,
-alors qu’au réel il faut un bilan c’est à dire un expert comptable pour declarer son BIC reel et ses cotisation SS, il n’est pas évident de savoir quel montant sera payé chaque année.

Derniere hypothese on passe en nu:
donc nous avons dit LMP :
CA x 50% x 14% TMI + 22% CA de SS = 7% CA + 22% CA = 29% du CA
si on passe en vide:
CA x 14% tmi + 17% CA CSG = 31% du CA
Donc en nu on paierais autant qu’en LMP.

Dernière modification par Candy (22/03/2018 14h48)


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#63 22/03/2018 16h01

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Vos calculs ne sont pas assez précis pour être pertinent (pour ne pas dire faux concernant le passage en nu ou 60k de CA ne sera pas imposé à 14%).

On remarque que le micro social 22% du CA ou le regime general 45% du bénéfice dans les deux cas le montant de la cotisation SS est le meme. Ceci est du au fait qu’en micro fiscal on a un abattement de 50% et que 22% x 2 =44% =45% du regime general.

Encore une fois, il n’y a rien à voir entre l’abattement FISCAL et les cotisations SOCIALES. Vous retombez sur les mêmes cotisations simplement parce que vous diminuez par 2 la base (de 60k de CA à un bénéfice réel arbitraire de 30k) quand le taux double (de 22% à 45%). Mathématiquement en effet les cotisations à payer sont les mêmes.

Pour revenir au point de départ de la discussion, c’est à dire le basculement "contraint" en LMP, le seul impact (hors vente d’un bien) sont les cotisations qui viendront se substituer aux prélèvements sociaux (d’un taux plus élevé).

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#64 22/03/2018 16h42

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"Pour revenir au point de départ de la discussion, c’est à dire le basculement "contraint" en LMP, le seul impact (hors vente d’un bien) sont les cotisations qui viendront se substituer aux prélèvements sociaux (d’un taux plus élevé)."

Donc environs 45% + TMI sur les bénéfices.

Exemple : 60000 euros de CA, 30000 amortissement.

Régime général : 45% de 30000 soit 13500 euros.

Impôt sur le revenu : %TMI de 16500.
Hypothèse de 14% du pékin moyen donc 2310 euros.

Cela fait 50% sur les bénéfices en moyenne tout de même.


Maintenant je profite !!!

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#65 22/03/2018 16h53

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Oui le RSI c’est pas donné ^^

Oui du coup vous allez avoir le même résultat fiscal donc payer l’IR, et au lieu de payer les prélèvements sociaux de 17.2% vous cotiserait au RSI pour environ 45%.

Et pour vraiment rentrer dans les détails votre EC provisionnera les cotisations RSI qui sont déductibles du résultat fiscal donc l’impact réel sera de 45% - 17.2% - économie d’impôts.

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#66 22/03/2018 18h51

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Pour ma part , je suis en cours de réflexion +++.

-Mon CA va passer à environs 68000 euros en mai après la revente de 2 t2.
- si la loi passe, je ferai un mixte de LMNP donc à moins de 23000 euros et de location nu.
Je peux me le permettre car, je n’aurai plus de revenu imposable d’ici juin 2019.
Pour mon parc immobilier actuel, pour la revente , je resterai donc sur la PV des particuliers.

Pour mon prochain projet qui est en cours , j’avais dans un premier temps voulu faire du MDB mais :
Je trouvais le LMNP avec revente avec les PV des particuliers + cash Flow placé avec intérêts composés et remboursement du capital plus intéressant.
Mais 45% des bénéfices c’est tout simplement pas possible.

A ce jour avec une SASU a l’IS et un versement de dividende avec un PFU de 30% prend du sens.
Surtout qu’il n’y a pas de tva à payer car immobilière.
Moins de gestion de locataire = gain de temps.

Le projet en cours générera 300000 euros de bénéfices pour info… en 18 mois max.. à creuser…

Apres attention, je ne m’enflamme pas.. je prend juste les devant au cas où.
J’ai le temps de réflexion car une vente longue a été décidé avec la clause du substitution d’une société… J’avais anticipé au cas où.


Maintenant je profite !!!

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#67 23/03/2018 10h02

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Quelle est la différence pour vous entre une SASU à l’IS et une activité de MDB dans une structure à l’IS ?
L’accès au financement ?

Pour le PFU je suis d’accord compte tenu du montant à distribuer. Après je me demande toujours en amont ce que vous allez faire de ces bénéfices ?

Si c’est pour les réinvestir, pourquoi les récupérer à titre personnel (avec l’imposition qui va avec) ?

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#68 23/03/2018 10h21

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Je pense en récupérer une grande partie pour le placer sur des ETF et que cela capitalise par la suite par exemple.
Apres cela dépend de s’il y a un autre projet en cours.
Je suis très long terme.


Maintenant je profite !!!

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#69 26/03/2018 10h29

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Jean-Louis Le Boulc’h a écrit :

Dans son livre "Les nouvelles règles de la location meublée" (Édition de février 2018)

La situation des loueurs en meublé qui exercent d’autres activités
Il est fréquent que les loueurs en meublé exercent, par ailleurs, d’autres activités professionnelles à raison desquelles ils sont assujettis au versement de cotisation sociales.

- exercice d’une activité salariée,
Les cotisations sont versées à la fois au régime des salariés et au RSI.

Lors de la création de l’activité de location meublée, le loueur peut demander à ne pas verser la cotisation minimum au RSI, en faisant valoir que son activité salariée est prépondérante.

La régularisation intervient lors de la détermination de l’activité principale, étant précisé que la cotisation est alors calculée sur les revenus non salariés réels.

Si je saisis bien, cela signifie qu’un salarié pourrait ne rien verser au RSI tout en étant LMP, ce qui tendrait, dans ce cas précis à rapprocher le LMP d’un LMNP concernant l’absence de charges (je ne parle pas des reventes) ?

Comment faire valoir que son activité salariée est prépondérante ?
Mettre ses meublés en gestion locative peut-il y participer ?

Le RSI peut-il contester le fait qu’un LMP fasse valoir que son activité salariée est prépondérante ?

Y a t’il ici des personnes qui sont salariés et LMP avec des retours d’expériences ?

Mille mercis smile

Dernière modification par Patrimvest (26/03/2018 10h37)

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#70 26/03/2018 11h18

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Je n’ai jamais eu le cas, mais pour moi c’est mission impossible.

Démontrer que l’activité n’est pas prépondérante aux yeux du RSI quand celle ci générera des recettes supérieures à vos autres revenus…. Bon courage.

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#71 26/03/2018 13h05

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Patrimvest a écrit :

Y a t’il ici des personnes qui sont salariés et LMP avec des retours d’expériences ?

Quand j’étais LMP et salarié, je cotisais à fond perdus au RSI (comme toutes les autres personnes dans cette situation que je connaissais).

Sur la base des résultats des démarches que j’ai effectuées auprès du RSI lors de changements de situation (par ex en changeant de gérant de ma SARL de famille, donc la personne cotisant au RSI), je ne pense pas qu’il soit raisonnable d’attendre une prise en compte de situations spéciales par le RSI, du genre "je suis LMP et salarié, mon activité de salarié est prépondérante, merci de ne pas me demander de verser de cotisations RSI". Vous vous heurterez vraisemblablement à un mur administratif, avec une absence de réponse ou une réponse standardisée ne répondant pas vraiment à votre question. Vous rendre dans les locaux du RSI, même si ça devrait aider à avoir un interlocuteur un peu plus attentif, ne devrait pas changer grand chose.

Ceci dit, on peut aussi espérer que la situation se soit améliorée depuis, ou s’améliore à l’avenir. Essayez en contactant vos interlocuteurs au niveau de ce qui remplace depuis début 2018 le RSI, et racontez-nous comment ça s’est passé….


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#72 26/03/2018 21h04

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Merci pour ces retours, cependant comment interpréter les propos de Me Le Boulc’h que j’ai cités plus haut et qui laissent penser que c’est tout à fait possible ?

D’autre part, celui-ci laisse entendre qu’un salarié ne paie que la cotisation minimale au RSI, qu’en pensez-vous ?

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#73 27/03/2018 09h26

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Mon point de vue est qu’il y a des choses écrites dans des textes, et une réalité administrative derrière.

Les propos que vous citez sont vrai, je le fais valoir pour des créateurs d’entreprises qui conservent une activité salarié en parallèle. Dans ce cas les niveaux de CA et de temps consacrés à la nouvelle entreprise sont faibles.

Mais dans le cas du LMP, démontrer au RSI que l’activité de salarié est prépondérante quand votre CA de LMP est plus élevé que votre salaire et dépasse 23K c’est mission impossible.

Dernière modification par MichMouch (27/03/2018 09h27)

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#74 27/03/2018 09h54

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MichMouch a écrit :

Mon point de vue est qu’il y a des choses écrites dans des textes, et une réalité administrative derrière.

Oui et non. Le souci des montages est qu’il n’y a pas de "pot commun" pour les prestations sociales, comme cela existe pour les impôts par exemple. Chaque régime est autonome et à sa propre législation.

Le législateur fait évoluer les lois mais plutôt pour resserrer les mailles de la raquette comme avec la moi puma. Par contre, le fait de multiples cotisations l’arrange plutôt. De plus, si on a le rsi, inutile de chercher le dialogue.

Dernière modification par lachignolecorse (27/03/2018 09h54)


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#75 27/03/2018 13h28

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J’ai complété mon message #71 ci-avant avec :

On peut aussi espérer que la situation se soit améliorée depuis, ou s’améliore à l’avenir. Essayez en contactant vos interlocuteurs au niveau de ce qui remplace depuis début 2018 le RSI, et racontez-nous comment ça s’est passé…

(Par exemple, la situation des multi-pensionnés (ceux qui ont cotisé pour la retraite à plusieurs régimes de retraite au cours de leur carrière) s’est significativement améliorée ces dernières années, et avec l’intention annoncée du pouvori actuel de "mêmes droits pour chaque €uro cotisé", ça devrait continuer en ce sens)


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