Alexandre2023 [Paris] : étude de cas immobilier (achat d'une studette)

Alexandre2023 · #1

Bonjour
je me présente, je suis Alexandre, ravi d’être parmi vous. J’ai 55 ans et j’habite à Paris.

Je viens aujourd’hui solliciter vos avis et conseils si possible ;-)

Je suis sur le point d’acheter une studette à Paris, une ancienne chambre transformée en studette en fait.
Dans le projet d’acte de vente (direct) envoyé par mon notaire, le propriétaire actuel (vendeur) m’informe
concernant la création de la salle d’eau et l’installation d’un WC dans la studette :

- que par suite de travaux d’aménagement intérieur réalisé par un précédent propriétaire, le studio comprend une salle de d’eau avec water-closets,
- qu’à sa connaissance, l’écoulement des eaux usées de la douche et des eaux vannes du WC s’effectue conformément à la réglementation et par le système d’assainissement de la copropriété.
- qu’à l’occasion de la réalisation de ces travaux, il n’a pas été demandé en assemblée générale l’accord de la copropriété à l’effet de procéder audit raccordement de la descente des eaux usées / vannes de l’immeuble.
- n’avoir aucun litige en cours avec le syndic ni avec un autre copropriétaire à ce sujet.
- n’avoir connu aucune fuite ou sinistre relative à cette installation depuis qu’il est propriétaire.
- qu’il n’a pas reçu des services techniques de l’habitat de mise en demeure de mettre l’installation en conformité avec les normes existantes rappelées ci-après.
pour info, il avait acheté la studette en 2002

Je voudrais savoir si possible votre avis sur cette situation
Sachant qu’aucune autorisation n’avait été demandée pour ces travaux, pourra-t-on m’obliger à faire des travaux ? ou à supprimer ces installations ?
Quel est le risque pour moi ?
Je voudrais changer la douche et les toilettes (très anciennes), serais-je obligé de demander l’autorisation ?

L’usage de cette studette sera pour la location, elle fait une surface de 10,50 mètres carrés

Voilà, merci de votre retour si possible (rapidement?) car je dispose d’un délais de réflexion de 10 jours à compter de ce jour.

Très bonne journée et merci encore
Alexandre

Dernière modification par Alexandre2023 (08/06/2023 12h43)

Mots-clés : achat, immobilier, paris, salle d'eau, studette, toilette

Tchouikov · #2

Le délai dont les copropriétaires disposent pour demander la suppression d’installations sanitaires non autorisées est de 10 ans. Si votre vendeur est en mesure de vous justifier que les travaux ont été exécutés avant 2012, vous devriez pouvoir invoquer valablement la prescription en cas de litige ultérieur.

Dès lors que vous aurez la certitude que la prescription vous est acquise, le remplacement à l’identique des installations vétustes existantes, que vous envisagez, ne me paraît pas devoir être soumise à une quelconque autorisation préalable de la copropriété.

J’émets toutefois une réserve importante au sujet du WC : s’agit-il d’un WC classique ou bien d’un WC broyeur ?
- S’il s’agit d’un WC classique raccordé à une chute d’eaux vannes (= chute de large diamètre, d’au moins 100mm en pratique), alors tout va bien.
- S’il s’agit en revanche d’un WC broyeur, alors prenez vos jambes à votre cou et fuyez ! Il y a fort à parier que l’installation n’est pas conforme au regard de la réglementation (cf. article 47 du règlement sanitaire départemental, que vous pouvez utilement consulter sur Légifrance) et que le raccordement a été fait à la hussarde, sur une chute d’eaux usées (ou eaux grises) d’un diamètre insuffisant. Vous ne pourrez alors jamais invoquer la prescription pour "légaliser" le mauvais bricolage du précédent propriétaire (faites une recherche sur le forum : vous y trouverez des informations circonstanciées au sujet des WC-broyeurs).

Petit hors sujet mais quid du DPE ? Vous n’êtes pas sans savoir que des interdictions de mise en location ont commencé à s’appliquer aux passoires thermiques (G+ depuis cette année, G en 2025, F en 2028 puis E en 2034). Or il est douteux que votre studette soit affublée d’une bonne étiquette, tout comme il est douteux que vous puissiez faire une isolation par l’intérieur compte-tenu de la faible superficie (10m2) dont vous disposez.

Par ailleurs, toujours hors sujet : avez-vous bien tenu compte des mesures d’encadrement des loyers en vigueur à Paris avant de vous positionner sur ce bien ? (je ne sais pas dans quel quartier vous vous situez mais en pratique, vous ne devriez pas pouvoir louer votre studette au-delà de 350/400 € HC/mois).

Bonne chance.

Alexandre2023 · #3

Bonjour et merci de votre retour rapide et très précis

En effet, j’ai demandé au vendeur de me justifier la date de ces travaux. mais en réalité, il avait acheté la studette en 2002, et il y avait déjà les toilettes installées, donc la prescription s’applique à moi, non ?
Voici ce qu’il déclare dans l’acte de vente : "Le VENDEUR déclare :
- que par suite de travaux d’aménagement intérieur réalisé par un précédent
propriétaire, le studio comprend une salle de d’eau avec water-closets"

Pour savoir s’il s’agit de WC broyeur ou pas, à vrai dire dans l’acte de vente, il ne parle pas de broyeur. J’avais visité deux fois, l’agence immobilière me disait que c’était un broyeur. Mais d’après les photos que j’ai prises, ce n’est pas un broyeur. J’ai demandé une précision. En fonction de sa réponse, je prendrai ma décision.

Pour le DPE, oui je suis au courant. un diagnstic a été fait et recommandation d’isoler le mur de la fenêtre et la porte de la studette ainsi que le plafond. ça passe en terme de space.
Mais je vais vérifier
Merci de votre aide.

ArnvaldIngofson · #4

C’est branché sur une prise électrique ? Si oui c’est un Sanibroyeur.

On part d’une surface de 10,50 mètres carrés.
Moins la salle d’eau et les WC il doit rester moins de 8 m².
Vous faites des travaux d’isolation intérieure qui vont faire perdre minimum 15 cm sur 2 murs et le plafond.
Il reste quelle surface / volume ?
C’est encore dans les normes ?
Ca ne devrait pas être agréable à habiter.
Quoique à Paris, tout se loue, mais à son prix …

Alexandre2023 · #5

Merci de votre réponse
Je n’ai pas vu de prise électrique

mais bon je ne sais pas pourquoi dans l’annonce c’est marqué Broyeur !

Pour l’isolation, le mur qui donne vers l’extérieur ne compte pas dans la surface (car c’est un toit incliné) donc l’isolation n’affectera pas la surface "réglementaire". Je ne sais pas si c’est clair

je suis d’accord avec vous globalement, la surface est plus adaptée pour un étudiant ou de location de courte durée. Moi j’étais étudiant dans ce genre de chambre.

Dernière modification par Alexandre2023 (08/06/2023 15h29)

tikou · #6

Je pense que la question qui vous est posée sur la surface résiduelle après travaux est pour savoir si vous serez encore dans les normes en terme de "droit à louer".

En dessous d’une certaine surface vous n’avez pas le droit de le louer.

Vu l’exigence d’avoir un DPE de plus en plus haut pour pouvoir louer, il faudrait voir à quel niveau de DPE la surface devient trop petite après travaux d’isolation.

amha, sur ce genre de surface, c’est surtout bien comme investissement si vous avez besoin d’une studette pour loger quelqu’un de votre famille ; et quand vous n’en avez plus besoin vous le revendez. Mais pour faire de la location, je trouve que le risque d’évolution de la réglementation est important.

Dernière modification par tikou (08/06/2023 15h47)

Job · #7

tikou a écrit :
En dessous d’une certaine surface vous n’avez pas le droit de le louer.

Attention, il n’y a pas que la surface mais aussi le volume
une petite surface haute de plafond peut vous sauver la mise (de mémoire 20m3 ok)

Tchouikov · #8

Ce n’est pas forcément vrai Job :

- Le décret de 2002 sur le logement décent pose effectivement un critère alternatif de surface (+9m2) ou de volume (+20m3).

- Mais les règlements sanitaires départementaux peuvent poser des critères plus stricts et dans cette situation, ce sont les dispositions de ces règlements sanitaires, plus sévères, qui prévalent sur celles du décret de 2002 (ce point a été tranché par la cour de cassation).

C’est le cas à Paris où le règlement sanitaire départemental impose une surface minimale de 9m2 et ne prévoit pas de critère alternatif en matière de volume. Donc sur Paris, un logement d’une superficie inférieure à 9m2 n’est pas légalement louable, même si son volume est supérieur à 20m3.

Alexandre2023 · #9

Bonjour à tous
Merci de vos conseils qui m’ont beaucoup aidé à prendre la décision ! Finalement je n’achète pas cette studette ! Pour les raisons pour lesquelles vous m’avez alerté.
🙏🙏🙏 merci

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