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#1 12/06/2017 21h18 → Lanknard [Paris] : étude de cas immobilier (immobilier locatif à Paris) (locatif, paris, rbnb)

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Bonjour,

Je me permets d’ouvrir ce sujet par rapport à un projet qui me trotte dans la tête depuis quelques temps. N’ayant pas de proche avec qui partager ce projet, je le partage avec vous !

Pour rappel, je suis jeune actif de 28 ans d’origine parisienne et travaillant à 2h45 de Paris, avec un patrimoine net de 250k€ et brut de 331k€ réparti comme suit :

- bourse : 94k€
- assurance-vie : 67k€
- PEL : 34k€
- liquidités : 32k€
- PEE : 9k€
- SCPI (comptant) : 17k€
- SCPI  (emprunt) : 75k€

Je ne souhaite pas devenir rentier (du moins pas tout de suite), j’aime mon travail, mais peut-être développer une activité indépendante dans quelques années pourrait me convenir (immobilier, bourse, etc…)

Voici donc le projet que je souhaiterais développer cette année, m’ayant fait la main sur différents investissements (voir ci-dessus) et souhaitant maintenant m’essayer à la location immobilière physique :

Je pensais acheter un bien dans Paris intra-muros, hyper centre, entre 20 et 25 m2 afin de le mettre en location saisonnière de type rbnb. Travaillant à 2h45 de Paris, je suis amené à revenir souvent à Paris pour voir famille et amis, et ce bien pourrait également me servir de pied à terre le week end si non loué…

Bien sûr, ma semaine étant déjà bien remplis par mon travail actuel, je n’aurais que peu de temps à consacrer à se business, j’ai donc pensé à un prestataire de service pour faire l’accueil des locataires / Check in / Check out / ménage.

Ceci étant dis, voilà une première simulation qui me sert de base :

Prix d’achat : 320 000€ (24m2)
Nombre nuits potentielles : 23 par mois
Prix moyen nuit : 120
Revenus brut mois : 2760€
Charges mensuelles : 80€
Charges Rbnb : 552 (20% des recettes)
Impôts : 800€ (environ)
Mensualités : 1073€ (emprunts de 214k€,  le reste en apport 106k€ de ma poche qui dorment sur assu et pel)

Résultats : +255€/mois

Voici mes questions, n’ayant jamais investi dans le locatif, je suis peut-être très optimiste quant au fait de gérer tout à distance par un prestataire, j’en appel à vos lumières d’investisseurs chevronnés :

- La location saisonnière à Paris est-elle soumise à des réglementations précises ? J’ai vu qu’il fallait demander l’autorisation de la municipalité, mais est-ce un élément obligatoire ?

- Quelqu’un a t’il déjà essayé de déléguer sa location saisonnière de manière totale ?

- Une remarque concernant l’apport : ceci s’explique par le fait que j’ai 110k€ qui "dorment" sur assurance vie et PEL que je souhaiteras davantage valoriser, sans forcément faire de "bon coup" immobilier, juste avoir un pied à terre dans Paris, profiter de l’effet de levier de l’emprunt et avoir quelques revenus…

Que pensez-vous de ce projet…?

Merci pour vos remarques.

Lanknard

Mots-clés : locatif, paris, rbnb

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#2 12/06/2017 21h39 → Lanknard [Paris] : étude de cas immobilier (immobilier locatif à Paris) (locatif, paris, rbnb)

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Hello,

Je vous conseille de vous renseigner et ça me fait mal de le dire car j’adore la location saisonnière, mais elle est quasi interdite à Paris.

Elle est autorisée mais c’est tellement contraignant et avec tellement de contreparties qu’en fait elle n’est plus autorisé.

Ce qui n’empêche pas des milliers (dizaines de milliers) de personnes de le faire, à des agences de conciergerie de prospérer, etc…

Par ailleurs, en tant qu’investisseur je ne peux pas vous conforter dans votre choix de ne pas faire un bon coup.
C’est justement la base de l’investisseur immobilier : négocier le prix le plus bas possible car c’est avec un prix bas qu’une rentabilité se crée vraiment

Qu’en pensez vous ?

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#3 12/06/2017 21h44 → Lanknard [Paris] : étude de cas immobilier (immobilier locatif à Paris) (locatif, paris, rbnb)

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kc44 s’il nous lit pourra vous répondre avec précision.

La rentabilité calculée sur vos hypothèses est de 9,6% ce qui est plutôt bon pour Paris je trouve.
Je ne vois pas les frais d’entretien et de remise des clés dans votre plan.

Pour la location Airbnb je crois qu’elle peut être interdite dans le règlement des copropriétaires de l’immeuble donc ce sera un point à vérifier en avance.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#4 12/06/2017 21h56 → Lanknard [Paris] : étude de cas immobilier (immobilier locatif à Paris) (locatif, paris, rbnb)

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Merci pour vos retours !

J’avais effectivement entendu parlé de ces problèmes de location saisonnière dans Paris, mais étant donné qu’elle prospère à Paris, je me suis dis que c’était finalement toléré.

Le projet est donc mort avant d’être né (du moins en saisonnier à Paris) ; je ne souhaite pas être dans l’illégalité !

@Eldoradoimmo : effectivement, si bon coup il y a, c’est préférable. Néanmoins, je pense que pour faire des bons coups en immobilier, il faut y passer du temps, ce que je n’ai pas. Il me reste donc le choix de déléguer en location saisonnière ou une location meublée classique mais moins rentable…
Par ailleurs, je souhaiterais profiter davantage des liquidités dont je dispose pour investir physiquement (=faire un petit apport)

@jef56 : j’ai inclus cela dans les frais rbnb en fonction de ce que j’ai trouvé sur internet (forfait de 20% sur les revenus, tout compris).
J’avais lu les réactions de kc44 mais je ne souhaite pas être dans l’illégalité et vivre avec un stress supplémentaire.

Bon et bien reste la location meublée classique à Paris, ou le saisonniers en province, proche de Paris (Angers par exemple…).

Avez-vous des expériences de gestion touristique totalement déléguée ?

Merci pour vos réactions messieurs !

Lanknard

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#5 13/06/2017 07h06 → Lanknard [Paris] : étude de cas immobilier (immobilier locatif à Paris) (locatif, paris, rbnb)

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Lanknard a écrit :

Merci pour vos retours !

J’avais effectivement entendu parlé de ces problèmes de location saisonnière dans Paris, mais étant donné qu’elle prospère à Paris, je me suis dis que c’était finalement toléré.

Paris est au contraire la seule ville française faisant ouvertement la chasse aux loueurs de locations saisonnières. Un article de janvier 2016 annonçait que 2000 contrôles avaient déjà été menés. A ce rythme, et avec une estimation de 20 à 30000 logements ainsi loués, c’est déjà une proportion très significative de contrôles qui ont été menés, et on peut estimer que d’ici 10 ans la très grande majorité des loueurs auront été contrôlés. Il y a donc peu de chances de passer à travers les mailles du filet.

Des amendes sont prononcées par les tribunaux (et peuvent atteindre quelques dizaines de milliers d’euros). Le nombre d’amendes est bien plus faible que le nombre de contrôles, mais enfin…

La seule solution pour être dans la légalité est d’acheter la "commercialité" pour une surface équivalente pour les arrondissement les moins cotés, et double pour ceux les plus côtés. En pratique, cela ajoute donc 2 à 4000 €/m².

Vous trouverez plein d’informations avec une recherche sur internet sur les termes : location saisonnière paris amende contrôle.

Pour les autres sujets que vous abordez, une recherche sur le forum vous aurait déjà bien renseigné :
Location saisonnière :
Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?
Déléguer la gestion à distance :
Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ?
Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ?

Bonne lecture !

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#6 15/09/2017 09h22 → Lanknard [Paris] : étude de cas immobilier (immobilier locatif à Paris) (locatif, paris, rbnb)

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Bonjour, je me permets de répondre à ce fil et j’espère ne pas être hors sujet.
Est-ce que votre projet s’est déjà réalisé ?

Si non, envisagez vous éventuellement de faire de la location meublée "classique" ?
Je démarre tout juste un projet de ce type, je dispose d’un patrimoine et d’une situation similaire à la votre (je travaille à Paris mais j’habite à 2h en province).

Pour le moment je cherche du coté de Everinvest c’est à dire un projet qui combine:
- recherche d’un appartement en mauvais état
- surface 20/25m2
- budget de 200kEUR/220kEUR qui comprend: acquisition, honoraires de l’intermédiaire, travaux et meubles
- Rentabilité locative brute mini de l’ordre de 5-6% c’est à dire un loyer compris entre  850-1000e/mois.
- Financement via prêt 200k sur 20 ans, mensualités de 1.000e
- Fiscalement régime LMNP afin de pouvoir réduire au minimum le cash flow négatif mensuel nécessaire

J’avais étudié un projet similaire à Lille mais la vacance locative (pour les meublés) me semblait être plus élevée qu’à Paris

Dernière modification par maxlille (15/09/2017 09h25)

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#7 15/09/2017 21h51 → Lanknard [Paris] : étude de cas immobilier (immobilier locatif à Paris) (locatif, paris, rbnb)

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Bonsoir,

Je regarde Lille pour un investissement locatif et faire du lmnp car mon but est de revendre le bien dans quelques années.

Vous dites que la vacance locative à Lille est élevée? Avez vous réaliser une étude de marché à ce sujet?


Parrainage BOURSE DIRECT/RedSFR

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#8 15/09/2017 22h03 → Lanknard [Paris] : étude de cas immobilier (immobilier locatif à Paris) (locatif, paris, rbnb)

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Bonjour Maxlille,

Pour vous faire un retour, je n’ai pas persévéré dans ce projet, j’avoue que la chasse à la location saisonnière dans Paris (et qui a de plus en plus tendance à se concrétiser en termes d’amendes), m’a fortement découragé, en plus de la forte implication en termes de temps.

Pour ma part, j’envisage plutôt un achat de résidence principale suivi d’un achat locatif en région d’ici quelques années.

Lanknard

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#9 16/09/2017 08h13 → Lanknard [Paris] : étude de cas immobilier (immobilier locatif à Paris) (locatif, paris, rbnb)

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@Merci Lanknard pour votre retour, effectivement l’investissement en temps n’est pas négligeable.

@Pitivier93 je loue un studio en nu, très bien situé à Lille (100m de la place de la République), et le locataire change tous les ans.

L’offre est large à Lille, enfin quand on en a les moyens… (500e CC pour un 25m2). Je vais d’ailleurs tenter sur ces conseils de proposer un discount l’été l’an prochain on va voir.

Pour avoir vécu à Paris par exemple, je gardais mon logement même l’été. Alors certes, il y avait à l’époque 3 mois de préavis, un peu plus dissuasif, mais surtout c’était, et c’est toujours très très difficile de trouver de quoi se loger à Paris, donc ceux qui en ont les moyens préfèrent garder leur logement pendant l’été.

En discutant avec un propriétaire de meublé et une agence (donc pas totalement représentatif j’en conviens), il m’ a été décrit que la vacance locative en meublé était un peu plus élevée (1/2 mois en moyenne par an) que la location nue (sur les 3 dernières années je n’ai pas dépassé les 15j), ce qui me fait hésiter à passer en LMNP.

Dernière modification par maxlille (16/09/2017 08h20)

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#10 17/09/2017 15h58 → Lanknard [Paris] : étude de cas immobilier (immobilier locatif à Paris) (locatif, paris, rbnb)

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C’est pas très élevé comme loyer
Je suis surpris
Pour moi 500€ à 550€ CC pour un studio ou un T2 sont les prix que l’on a dans un Ville moyenne (40 000 à 80 000 hab)

J’ai juste de la chance ou vous partagez ce que j’observe ?

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#11 17/09/2017 16h19 → Lanknard [Paris] : étude de cas immobilier (immobilier locatif à Paris) (locatif, paris, rbnb)

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Voici ce que j’avais en tête pour Lille:
- 16e/m2 en moyenne
- loyer pour un studio max 500e
- très peu de marché pour des biens avec loyers > 1.000e
- Forte concentration d’étudiants (3/4).

Les studio représentent 38% des biens loués, les T4 3% environ (ces biens sont très recherchés à l’achat, à Lille ou périphérie).

Pour les locataires, le marché des locations de studio / T1 à Lille reste plutôt favorable. Les propriétaires ont parfois des difficultés à trouver un locataire.

Bien entendu le budget des candidats est un autre élément à prendre en compte. En effet, à Lille le loyer moyen charges comprises pour un studio / T1 de 24 m² est de 477 €.

Une partie des locataires ne dispose pas des revenus nécessaires pour supporter ce niveau de loyer. Ainsi, toutes les candidatures ne répondent pas aux critères de solvabilité des propriétaires de studio / T1 à Lille.

Par ailleurs, il y a de la demande pour des meublés:

Plébiscités par les étudiants et les jeunes actifs, les logements meublés (hors « locations meublées touristiques ») représentent 38 % des locations réalisées dans l’année.

Cependant je n’ai pas d’information précise sur la différence de vacance entre meublé/nu, ce qui me fait revenir à l’objet de ce message, Paris!

https://blog.locservice.fr/wp-content/uploads/2017/04/Observatoire-2017-Lille.jpeg

Source

Dernière modification par maxlille (17/09/2017 18h32)

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#12 18/09/2017 13h37 → Lanknard [Paris] : étude de cas immobilier (immobilier locatif à Paris) (locatif, paris, rbnb)

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Thanks MaxLille pour cette infographie.

Je vous invite à enrichir la file sur Lille où tout les personnes concernées pourront contribuer au débat.

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