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#1 04/06/2019 15h43

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Bonjour à tous,

J’ai pour projet l’achat seul de deux maisons de ville avec travaux afin de me constituer un patrimoine, de profiter des subventions de travaux et de baisser mes impôts à travers le déficit foncier voire Denormandie, même si ça ne semble pas cumulable.

Ma compagne et moi-même avons déjà un crédit pour notre résidence principal. Je dois présenter mon projet à la banque dans les jours qui viennent.

L’ANAH ainsi que l’agglomération subventionnent 50% des travaux avec un plafond de 1k€ / m². Je souhaite également faire une intermédiation locative pour profiter de l’abattement de 85% sur les revenus fonciers. Les loyers proposés respectent les plafonds.

J’aimerais connaitre votre avis sur ce projet. Sur le papier ça parrait très intéressant (j’ai calculé des rendements bruts d’environ 11% une fois les subventions travaux déduites.

Merci d’avance,

VOTRE PROFIL

- Ingénieur cadre industrie, 29 ans, PACSé, déjà propriétaire d’une maison individuelle avec ma compagne, revenus individuels 45 – 50k€
TMI 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne
- Fiscales : moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : moyenne
- Sociales : moyenne
- Temps disponible : pas trop

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : deux maisons de ville mitoyenne, 59m² et 68m²
- Année de construction : vieux
- Étage 3 étages par maison
- Déjà occupé ? Inhabité ? la 1ère inhabitée depuis plusieurs années, la 2ème plusieurs mois
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? électrique pour les deux
- Volets isolants ou persiennes ? volets HS, les menuiseries sont à remplacer sur les deux
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? individuels
-Décoration : antique / vieillotte / moderne

LOCALISATION DU BIEN

- 62, ville 15’000 habitants mais agglo 90’000
- Plein centre-ville historique
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Probablement

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 28.6k€ pour la 1ère, 45/50k€ pour la 2ème (en négociation)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé (450€ pour la 1ère, 550€ pour la 2ème)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats : beaucoup 40k€ pour la 1ère (fuites toiture, facade, électricité, isolation, SDB, cuisine, menuiseries), 25k€ pour la 2ème (menuiseries, facade, SDB, cuisine)

- Taxe foncière hors TEOM (1.5k€ les deux)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 8.3% et 10.1% sans déduction des subventions travaux
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 30k€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance
- Durée du crédit 10 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) :
Subventions travaux ANAH : 30% + 20% agglomération
Intermédiation sociale : loyers intermédiaires, abattement 85%
Le délta en déficit foncier (j’ai calculé 2870€ avec TMI à 14%)
Denormandie ? Apparement pas cumulable avec ANAH…

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ?

Dernière modification par Quentin62 (04/06/2019 15h56)

Mots-clés : anah, immobilier, projet, subvention

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#2 06/06/2019 09h05

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Globalement, l’opération est correcte.

Vos calculs ne sont pas finis : rentabilité nette nette ? cashflow ?

Bon, je les fais rapidement et à grosses mailles :
investissement 28,6 + 50 + 32,5 (travaux restant à charge) +2 frais divers = 113 k€.
loyers HC 1000 € par mois soit 12 k€ par an.
Renta brute : 12/113 = 10,6 %
Charges :
TF 1500
PNO 200
intérêts et assurance de l’emprunt 1100 (niveau médian à 10 ans sur un emprunt de 20 ans)
entretien et divers 500
total charges : 3300 €

revenus nets avant impôt 12000 - 3300 = 8700

Si intermédiation locative :
revenu foncier brut après abattement : 1800
1800 - charges = - 1500 €.
Ce déficit foncier peut s’imputer sur le revenu général et rapporte alors 1500 * 0,14 = 210 € par an
Il peut aussi s’imputer sur les revenus fonciers d’un autre bien et rapporterait alors 1500 * 0,31 (14 % d’IR et 17 % de PS) = 465 €

Soit un cashflow global, en intermédiation et sans posséder d’autres revenus fonciers :
8700 - 5600 (rbt capital médian à 10 ans) +210 = 3310 /an
rentabilité nette nette : (8700 +210)/113 000 = 7,9 %.

Se rajoutent à ces calculs le déficit foncier crée par les travaux (32,5 k€ de déficit puisqu’on prend en compte les dépenses en négatif, mais les subventions en positif). Ce déficit va être consommé à hauteur des 10700 € maxi par an sur le revenu global. (sachant qu’il y a déjà 1500 € de déficit, 10700 - 1500 = 9200 s’imputeront chaque année). Ce qui est dommage c’est qu’il ne rapportera au total "que" 32500 *0,14 = 4550 €.

La rentabilité brute n’est vraiment pas extraordinaire (10 % pour un projet de cette complexité dans une ville de 15000 habitants du Pas de calais, bof bof) ; ce qui vous sauve c’est l’intermédiation locative, qui supprime l’imposition et vous fait même profiter d’un déficit foncier imputé sur le revenu global, qui rapporte 210 € de plus par an. La rentabilité nette à 7,9 % est relativement extraordinaire par les temps qui courent.

Au total, attention quand même à la complexité du projet :
- subventions (= dossier, délais, complications, et diktats de l’ANAH sur les travaux)
- difficulté à obtenir le crédit bancaire sur un dossier avec une proportion élevée de travaux. D’ailleurs, je suppose que l’ANAH ne verse les subventions qu’après paiement des dépenses, et que la banque dimensionne son prêt sur le montant subventions déduites. Ce qui veut dire qu’on peut avoir besoin de 32 k€ de trésorerie pour payer les travaux avant de percevoir les subventions.
- travaux longs et compliqués (car nombreux corps de métiers impliqués + diktats de l’ANAH + façade en centre-ville avec peut-être diktat des ABF, et probablement obligation d’avoir un architecte, cf retour d’expérience de cricri)
- besoin de chiffrer très précisément les travaux (= devis d’entreprises pour TOUS les travaux) pour éviter les mauvaises surprises
- de l’intermédiation locative (= dossier, délais, complications ; êtes-vous sûr qu’un organisme sera intéressé pour prendre ces logements ? Etes-vous sûr qu’il ne va pas vous imposer un loyer plus bas ?.
- pour le moment, vous comme moi avons négligé les charges communes, récupérées auprès du locataire. A estimer et prendre en compte pour un calcul affiné.

Une telle complexité pour un premier projet, attendez-vous à bien des soucis et quelques nuits blanches !

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2019 09h10)


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#3 06/06/2019 10h42

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Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse très complète. Je ne suis pas un expert et j’avoue avoir passé quelques temps afin de comprendre vos calculs.

J’ai visité la 2ème maison (celle à 40/50k€) mardi et eu l’ANAH au téléphone entre temps. Il y a du changement : subvention = 30% (20% ANAH car amélioration et non rénovation), travaux = 15k€ et non 25k€.

En suivant la même logique que vous, j’ai réalisé le tableau Excel ci-joint, pouvez-vous me donner votre avis sur les calculs ?

FICHIER

Merci d’avance pour votre précieuse aide…

J’ai pris des marges de sécurité sur les loyers.

Dernière modification par Quentin62 (06/06/2019 11h19)

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[+1]    #4 06/06/2019 11h45

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Premières corrections à apporter :
- vos intérêts d’emprunt totaux sur 10 ans, dans une colonne qui additionne des charges annuelles, ça ne va pas. Dans cette colonne, mettez une moyenne annuelle. Si vous avez besoin de noter les intérêts (et assurance !) sur le total de la période, vous détaillez ailleurs : intérêt totaux tant, durée de l’emprunt tant, moyenne annuelle tant.
Rien que d’avoir une liste de chiffres, et la somme en bas qui ne correspond pas, ça me fait bondir.

- pourquoi 10 ans ? On recommande plutôt d’emprunter sur 20 ans, avec les taux bas actuels ça ne coûte qu’à peine plus cher.

- un déficit foncier, c’est un revenu foncier négatif. Donc, si je prends l’onglet 31, le revenu foncier est 720 -1408 = -688 € donc déficit foncier de 688 €.
Le chiffre que vous calculez dans la case déficit foncier s’appelle en fait "réduction d’impôt grâce au déficit foncier". Faites donc une ligne supplémentaire pour détailler cette différence.
En effet, le taux applicable à ce déficit foncier, pour déterminer cette économie d’impôt, peut varier. Par exemple, il suffirait que vous ayiez un 3e bien en revenus fonciers positifs pour que l’économie générée par le déficit foncier soit alors de 31 % (14 % IR et 17 % PS).
Il peut aussi y avoir des effets de changement de tranche. Supposons que vous soyez à 10000 € de déficit foncier sur vos biens 1 et 2, 2000 € de revenus foncier positif sur votre bien n°3, 30 % de TMI, mais avec seulement 1000 € de revenus dans la tranche des 30 %. Le calcul devient alors :
les 2000 premiers € économisent IR +PS sur le revenu foncier du 3e bien, donc économie de 2000 € x 47 %
les 1000 suivant économisent IR sur la tranche des 30 %, donc économie 1000x30 %
les 7000 suivants l’IR sur la tranche des 14 %, donc économie 7000x14 %.
Et si vous avez plusieurs parts d’imposition, ça se complique encore.

On voit donc que le calcul du déficit foncier, puis de l’économie d’impôt réalisée grâce à ce déficit, sont deux choses bien différentes.

- dans votre onglet summary, coût et financement ne sont pas égaux.

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2019 11h58)


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#5 06/06/2019 14h28

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J’ai apporté les corrections que vous m’avez suggérées. Pouvez-vous me confirmer le juste calcul de la rentabilité nette nette ? Idem pour la calcul du cash flow.

Pour l’IR, nous sommes deux parts dans le foyer avec un TMI de 14%. Mise à part notre résidence principale, nous n’avons pas d’autre bien.

FICHIER MIS A JOUR

Concernant la durée du prêt je vise au plus juste pour limiter le coût, même avec les taux bas, un passage à 15 ans me coûterait 6k€ sur l’ensemble du projet. Après il s’agira de bien valider la faisabilité avec la banque compte-tenu de notre situation.

EDIT : je viens de comprendre que le deficit foncier issu des travaux ne peut être déduit des revenus normaux que la première année, donc mon tableau sur ce point précis n’est pas correct. Existerait-il un moyen de bénéficier de mon deficit foncier travaux complet pour réduire mes revenus ? car avec les 85% d’abattement sur les loyers, je suis deja en deficit foncier sans reporter les travaux…
Si je comprends bien je ne pourrais obtenir grace aux travaux que -10700 * 14% soit 1498 EUR la premiere année ?

Je vais refaire les calculs demain.

Merci d’avance,

Dernière modification par Quentin62 (06/06/2019 21h17)

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#6 06/06/2019 22h25

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Ca a l’air de se tenir.

Ce que je n’aime pas beaucoup, c’est :
- le manque de détail et d’étapes,
- le fait que les constantes ne sont pas "stockées" dans un coin du tableau, et appelées ensuite depuis les cases où on en besoin.
- et les appellations erronées.

Liste non limitative de tels problèmes :
- à gauche, les intérêts ont carrément disparu. C’est pourtant une charge déductible.
- vous appelez charges un truc qui ne comprend pas les intérêts et l’assurance emprunteur, qui sont pourtant des charges aussi. Il faut donc appeler ça "charges hors charges d’emprunt"
- vous appelez "emprunt" un truc qui n’est manifestement pas l’annuité complète de l’emprunt, mais le remboursement du capital. Appelez donc ça "capital remboursé".<
- vous avez ajouté une ligne déficit foncier, mais le TMI n’apparaît pas. Faites une case TMI, qui est une "constante", comme ça le jour où vous passez à 30%, il n’y a qu’une case à modifier. Pour moi, par exemple, quand j’utilise excel, il est juste "interdit" de mettre *0,14 dans une case. Je mets une case "TMI" dans un coin où je regroupe les constantes (par exemple je mets 0,14 dans la case N3), puis dans chaque case où ce TMI est utilisé, ça sera *$N$3. Certains vont jusqu’à nommer les cases des constantes, ce qui leur permet d’écrire ensuite *TMI. Je ne vais pas jusque là.

Donc, c’est déjà une question générale de "bonnes pratiques excel". En sautant les étapes, vous fabriquez les chausse-trappes dans lesquelles tomber ensuite, et il sera d’autant plus difficile de repérer les erreurs et de remonter à leur source. Une ligne de plus ou une colonne de plus ne coûte rien, donc tout doit être apparent.

Ensuite, c’est une question d’utiliser les bons termes spécifiques aux revenus fonciers. Non seulement ça facilité la communication avec autrui, mais de plus cela montre votre maîtrise du sujet ce qui donne une bonne impression à vos interlocuteurs. Quand on parle à un banquier ou à l’ANAH, par exemple, c’est utile.

Désolé de vous reprendre comme un stagiaire, mais vous demandiez une relecture et c’est beaucoup plus difficile à relire sans les bonnes pratiques suslistées. Quand on écrit pour soi, on fait ce qu’on veut, quand on écrit pour autrui…

Concernant les travaux, effectivement, déficit déductible du revenu général seulement la première année,et comme vos revenus fonciers resteront négatif, il sera perdu. Deux solutions :
- faire les travaux sur 2 années, comme ça vous avez 2 années de déficit imputable sur le revenu général. Si vous signez d’ici quelques mois, et vu l’ampleur des travaux, vous aurez des travaux en 2019 et d’autres en 2020. A noter que c’est la date du paiement effectif de la charge qui détermine à quelle année elle se rattache.
- comme déjà dit, acheter un autre bien avec revenu foncier positif. D’où l’intérêt d’emprunter sur 20 ans pour garder de la capacité d’emprunt.

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2019 22h57)


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#7 07/06/2019 09h54

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Merci pour aide, la critique est plus qu’appréciée compte-tenu des enjeux.

Pour info, le TMI était déjà une variable reprise dans la case B1, les intérêts n’avaient pas disparus mais étaient regroupés à droite avec tous les éléments du crédit, je trouvais ça plus clair et facile à mettre à jour.

J’ai mis à jour le tableau en reprenant les erreurs sur les labels ainsi que sur le déficit foncier. Effectivement, le cas optimiste voudrait que les travaux déductibles soient lissés sur les deux premières années, à étudier…

J’ai également neutraliser mon apport de 10k€ sur le projet car vu mon taux d’endettement je vais devoir solder mon prêt auto avec un partie de mon épargne. J’étudierai aussi la possibilité de rallonger le crédit au gré des échanges avec la banque.

Chose que je ne savais pas non plus est qu’avec la loi Cosse (intermédiation sociale entre autres), le plafond de déficit passe de 10700€ à 15300€ à compter de 2019. Ce qui est intéressant d’un point de vue travaux dans ce cas précis.

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Dernière modification par Quentin62 (07/06/2019 09h57)

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#8 07/06/2019 10h23

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Bonjour,

N’ayant pas trop de temps je viens de lire votre projet en diagonal, très intéressant! (Je lirais attentivement plus tard)
Pour ma part je m’étais arrêté sur le fait que l’ANAH était réservé aux revenus modestes - point - je n’avais pas poussé plus loin la recherche en tant que bailleur.

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#9 08/06/2019 09h17

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"l’ANAH était réservé aux revenus modestes" : pour les propriétaires occupants.

Pour améliorer le parc locatif, l’ANAH est bien obligé d’aider les bailleurs même riches, vu que les bailleurs sont rarement pauvres.


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#10 11/06/2019 14h48

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Effectivement, l’ANAH semble désormais plus généreuse avec les propriétaires bailleurs, surtout dans les communes où les logements dignes commencent à manquer (comme ici).

D’ailleurs, toute la rentabilité du projet réside dans ces aides. La zone d’ombre se trouve justement au niveau des travaux requis par l’ANAH mais aussi dans la gestion des artisans et des estimations initiales…

J’ai déjà eu un RDV avec un courtier qui trouve le projet soutenable, en passant les durées d’emprunt à 15 ans compte-tenu de mon taux d’endettement avec la RP. J’ai RDV demain avec ma banque et jeudi avec un architecte des bâtiments de France. Il me donnera les pistes sur ce qui est possible de faire en termes de rénovation (centre ville historique en face d’un moment classé, …), je dois refaire la façade d’une maison et remplacer les menuiseries sur les deux.

Enfin à la suite de tout ça, je ferais ou non une offre pour la seconde maison (de 68m²), mon offre pour la première doit passer en conseil municipal le 18/06 prochain.

Merci encore pour vos conseils, et n’hésitez pas si j’ai pu commettre d’autres erreurs dans mes calculs.

Dernière modification par Quentin62 (11/06/2019 14h50)

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#11 11/06/2019 15h57

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"ABF", "façade" et "menuiseries" dans la même phrase… bon courage !


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#12 08/07/2019 13h44

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Bonjour à tous,
Je reviens avec quelques nouvelles. J’ai eu l’accord du conseil municipal pour procéder à l’achat de la première maison à 25k€. Concernant la seconde, j’ai fait une proposition à 40k€ qui semble avoir été acceptée. Donc compromis à suivre.
De l’autre côté ma banque m’a confirmé qu’ils me suivaient.
Je vais profiter des quelques mois de calme avec les signatures pour planifier et préparer au maximum les travaux et dossiers.
J’ai remis à jour mon fichier avec les dernières infos. Je pense partir sur une intermédiation locative pour la plus grande maison, avec l’abattement 85% sur les revenus fonciers plus subventions travaux. Pour l’autre, un Denormandie, qui est cumulable avec les subventions ANAH (mais pas l’abattement des revenus fonciers). ça semble être le montage le plus profitable, qui me permet aussi de profiter au maximum des travaux sur le déficit foncier.
N’hésitez pas à me faire part de vos conseils.
Je me renseigne aussi en parallèle sur le label fondation du patrimoine (ils sembleraient que les deux maisons soient éligibles, les avantages fiscaux sont aussi intéressants).

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Dernière modification par Quentin62 (08/07/2019 13h50)

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