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Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 15/06/2021 14h31

Membre (2014)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,
Je suis sur le point d’acheter une maison ancienne à rénover de 95m2 + garage de 20m2 + jardin non attenant de 275m2 (constructible / CU positif). Il y a beaucoup de travaux justifiant un "De Normandie" (environ 35 à 40k de travaux).
J’avais dans l’idée de revendre 225m2 de terrain constructible afin de financer les travaux mais ça m’amène à plusieurs questions !

- Si j’emprunte disons 110k (70k achat + 40k de travaux). Je revends le terrain 40k. Déjà, suis-je imposé à 36,2% sur une plus value de 40k ou font-ils un calcul en scindant les 2 biens (maison ET terrain) de manière à donner une valeur initial au terrain (25k par exemple) ?

- Si j’ai emprunté 110k. Je fais les travaux, je trouve un locataire et je revends le terrain. Ai-je le droit de garder le fruit de la revente en trésorerie personnelle (les 40k - l’imposition) ou dois-je "racheter" le crédit à hauteur du fruit de la revente ? Et si j’ai le choix, qu’est-ce qui vous parait le plus pertinent, garder la tréso pour d’autres projets ou minimiser le crédit global pour avoir un cashflow plus intéressant ?

- Si je revends le terrain, est-ce que c’est toujours légal de déclarer un De Normandie sur le prix global du projet (110k) alors que l’on se serait "remboursé" de 40k ?

Enfin, si vous avez encore le courage de me lire jusqu’ici, malgré une fiscalité lourde sur l’achat revente, les perspectives de jolie plus value sont motivantes. J’envisage toujours de ne pas m’embêter avec un locataire et de faire "un coup".
Pensez-vous que je puisse être déclaré Marchand de biens si je vends la maison et le terrain quelques mois après l’avoir acheté ? Sachant que je donnerai autour de 30k de taxe et impôts sur la revente. J’achète en mon nom propre.

Voilà, vous pouvez reprendre une activité normale !
Merci beaucoup d’avance à ceux qui voudront bien éclairer ma lanterne !
A vous lire !
Laurent

Mots-clés : de normandie, démembrement, immobilier

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#2 15/06/2021 17h49

Membre (2015)
Top 20 Année 2021
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   505  

Bonjour Laurent,

Je vais répondre sur :

- le CU opérationnel positif : ce n’est pas un droit acquis ; par exemple une évolution en cours du PLU (au niveau du débat sur le PADD cf code de l’urbanisme, je l’ai souvent évoqué ici) pourrait remettre en cause ce CU et vous auriez simplement la possibilité de demander des compensations financières pour le projet avorté,

- la requalification : pour avoir été dans le même cas, je me suis déplacé au centre des Impôts. On m’a assuré d’une tolérance s’agissant de la 1ére fois etc J’ai bien noté le nom de mon interlocuteur. Cela vaut ce que cela vaut, à vous de voir.
NB : on ne m’a pas demandé mon identité + adresse du bien etc

Bonne chance à vous dans vos projets.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #3 15/06/2021 18h38

Membre (2015)
Réputation :   61  

Bonjour,

Dans l’ordre de vos questions :

1) Si vous décidez de vendre le terrain, vous ne serez pas taxé sur la totalité du prix de vente mais sur votre seule plus-value. Pour déterminer cette dernière, il y a deux solutions :
- soit la ventilation du prix de l’ensemble que vous achetez (maison + garage + terrain non attenant) est fournie dans l’acte notarié et la plus-value de cession du terrain sera déterminée en fonction de la valeur qui lui aura été attribuée dans cet acte (cette option me semble la plus prudente ; de surcroît, vous pourrez tirer profit de l’expertise de votre notaire pour procéder à une ventilation fiable et réaliste) ;
- soit vous déterminez vous-même la valeur du terrain à la date à laquelle vous l’avez acheté (il vous faudra alors trouver des références, voire même solliciter une expertise foncière).

2) Si votre emprunt couvre l’ensemble des bâtiments et du terrain et si vous revendez le terrain, vous devriez normalement être tenu de rembourser à votre banque une partie de l’emprunt : vérifiez auprès d’elle. Si vous souhaitez conserver cette trésorerie, l’astuce pourrait être d’affecter votre apport éventuel en priorité sur le prix du terrain (si tant est que la banque accepte de dissocier son prêt en autant d’éléments qui composent l’ensemble immobilier que vous convoitez).

2bis) Pour ce qui est de l’option la plus intéressante (rembourser par anticipation le prêt ou garder un maximum de trésorerie disponible), personne ne pourra répondre à votre place et tout dépend de vos projets (acheter une voiture de sport ?… effectuer un nouvel investissement ?…)

3) La réduction d’impôt "Denormandie" est soumise à un engagement de location d’une durée de 6 ans au minimum. Si vous avez prévu d’emblée de ne pas affecter à la location le terrain, il est bien évident que vous ne pourrez revendiquer aucun avantage fiscal à raison de son acquisition. Pour éviter tout débat avec le fisc, j’en reviens au point 1 de ma réponse et je vous suggère d’obtenir du notaire une claire dissociation entre les éléments que vous destinez à la location et ceux que vous êtes susceptible de revendre. Vous calculerez ensuite votre réduction d’impôt sur les seuls éléments affectés à la location.

4) Pour être qualifié de marchand de bien, il faut réunir de manière cumulative deux conditions :
- réaliser des opérations à titre habituel ;
- avoir une intention spéculative au moment de l’acquisition.
Si vous n’avez jamais effectué une opération d’achat/revente et que celle-ci est la toute première, j’ai tendance à penser que le risque de vous faire qualifier de marchand de bien est très faible pour ne pas dire nul (vous ne remplissez de facto pas la première condition tenant au caractère habituel des opérations). Mais attention : vous aurez grillé votre unique cartouche (si vous récidivez, même dans plusieurs années, vous pourrez être requalifié de marchand de bien).

Dernière modification par Tchouikov (18/06/2021 14h41)

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#4 16/06/2021 09h08

Membre (2014)
Réputation :   1  

Bonjour et un grand merci pour vos réponses !
En effet, la dissociation maison / terrain dans l’acte notarié semble être LA solution pour parer à tout problème éventuel à l’avenir ! Je prends note et soumets l’idée de ce pas à mon notaire habituel !

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