Laurent79 [79] : étude de cas immobilier (grosse rénovation d'une maison, déficit foncier)

Laurent79 · #1

Bonjour à tous,
Je viens vers vous car j’ai récemment acheté une maison à rénover. Une plutôt belle affaire, 65 000€ hors frais de notaire pour une maison de 100m2 avec garage de 20m2 et terrain non attenant constructible de 300m2. Cette maison sera destinée à la location, rapportant 850€ mensuels.

J’ai acheté le bien en mon nom propre, 70000€ en crédit pour l’achat et les 40000€ de travaux avec mon épargne personnel (les banques refusaient toutes de me prêter plus du fait de ma profession, intermittent du spectacle en période COVID et que mon taux d’endettement était déjà pas mal élevé).

J’ai donc mis à nue la maison, enlever cloisons, plafonds, électricité d’un autre temps, plomberie, etc…
Et je commence à signer les devis des artisans pour rénover le tout.
Je vais avoir environ 40 000€ de travaux.

Donc évidemment, je pense Déficit foncier, De Normandie, etc…MAIS je ne paie déjà quasiment pas d’impôt. Je déclare 56000€ de revenu imposable pour 3 parts, dont 22000€ de revenus fonciers.
J’ai un Pinel qui offre 2760€ de réduction d’impôt, sans compter les frais de garde d’enfants, etc…

Mes revenus vont monter du fait de la reprise post Covid et la fin du congé parental en mi-temps de ma femme.

Donc en gros, pour le moment je ne paie que la CSG CRDS sur mes revenus fonciers et quelques centaines d’euros d’impôt.
Je ne sais donc pas si le déficit foncier a du sens dans mon projet actuel. Peut-être existe-t-il d’autres moyens d’optimiser au mieux cet investissement.
Qu’en dites-vous ?
Merci d’avance

Mots-clés : déficit foncier, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rénovation

albundy · #2

Avant toute chose, vérifiez que vos travaux soient éligibles au déficit foncier et qu’ils ne s’assimilent pas à des travaux de reconstruction, qui eux ne sont pas déductibles

Bernard2K · #3

La maison est dans quelle zone (A, Abis, B1, B2, C) ? A 650 €/m² il y a des chances que ça soit zone C.

Concernant, les dispositifs de défiscalisation, comme vous le dites, si vous ne payez quasiment pas d’impôt, ce n’est pas vraiment la priorité.

La première priorité serait de savoir s’il y a de la demande pour une telle maison, et comment : nue, ou meublée ? En meublé, y a-t-il de la demande pour du saisonnier, ou pour de la moyenne durée type mission d’intérim, formation, etc ?

Si c’est nu, alors oui vous êtes en revenus fonciers et les travaux sont éligibles en charge (sous réserve de la vérification mentionnée par albundy ; attention notamment à toute augmentation de surface habitable). Du coup les travaux vont vous créer du déficit foncier.

Si c’est meublé, alors il faut être au réel, et le coût d’achat et les travaux seront amortis, annulant quasiment l’imposition.

Concernant les différentes défiscalisations, le dispositif qui pourrait s’appliquer le mieux est Loc’Avantages. Vous pourriez même obtenir des subventions de l’Anah sur les travaux. Mais attention, il y a une lourdeur administrative, il faut prouver la performance thermique avant/après, etc. Si vous êtes déjà en train de signer les devis, allez-vous accepter de tout stopper pendant 3 mois le temps de finaliser le dossier et la convention ?

Dernière modification par Bernard2K (28/02/2022 07h46)

Laurent79 · #4

Bonjour,
Je m’excuse sincèrement de ne pas vous avoir répondu, je devais avoir la tête sous l’eau ou être au fond du lit pour manquer à mon devoir de politesse !

Je me permets de revenir sur le sujet, la maison est quasiment finie. J’ai finalement eu un accord de la banque pour les travaux après avoir pu reprendre une activité normale post-covid !
Ils m’ont donc financé 70 000€ pour l’achat du bien et 45 000€ pour les travaux, ce qui me permet de garder le terrain et non devoir le revendre pour rembourser les travaux !

Je dépasse le budget de 15000€ mais ça je m’en doutais et je le prends bien, dans la mesure où la maison est maintenant valorisée à 180 000€.

La maison est en centre-ville de Niort, zone B2 si je ne m’abuse. Il y a une très forte demande de maison en T3, T4, nue et/ou meublée, je pense que tout est envisageable. Sachant que la cuisine va être totalement équipée, il ne me manque pas grand chose pour la déclarer en meublé…
Loc’Avantage aurait pu être bien, mais tel un marchand de biens, j’achète tout le matériel au prix pro et fais les travaux soit moi-même, soit avec des artisans que je connais et qui ne me vendent que la main-d’oeuvre.

Le crédit est de 579€ pour un loyer attendu de 900€. Avec une TF à 940€, la CSG CRDS à 1850€, ça fait un tout petit cashflow positif de 87,70€ par mois…(ça me tue de faire tant d’efforts pour si peu…!)

Je me pose toujours la question pour la fiscalité, en effet comme vous le disiez, une partie des travaux n’est probablement pas déductible (toiture, sols, cuisine, etc…). De plus, les travaux énergétiques ont été fait en autonomie, pas d’entreprise RGE…
Peut-être que la meilleure solution en effet serait de louer en meublé au réel…Je pensais à DeNormandie aussi qui pourrait reprendre le flambeau de mon Pinel vieux de 7 ans et qui finira par s’essouffler. Mais c’est plus "engageant" sur la durée.

D’autre part, j’achète un bout de terrain du voisin pour 12000€ et me lance dans la construction sur une grosse partie du jardin non-attenant de ma vieille maison dont nous parlions plus haut.
Je ne sais pas sur quel pied danser, certains me disent de construire une grande maison et de la revendre pour faire environ 150 000€ de PV, d’autres me disent de construire 2 maisons en R+1 pour du locatif, d’autres me conseillent une grande maison avec piscine pour du locatif haut de gamme ou saisonnier, d’autres me disent de revendre la vieille maison pour financer du neuf…

Même avec une maison neuve de 140m2 à 1300€/mois, après calcul cela ne fait que 150€ de cashflow positif après impôt
Il faut immobiliser combien de millions pour espérer vivre de ses loyers ?! C’est fou !

La perspective de la revente est du coup alléchante quand on voit les petites rentabilités que l’on peut espérer en locatif, mais la vision à long terme me parle aussi, en bon père de famille…je me doute que vous n’aurez pas de réponse à me donner, tout dépendra de mes projets, mes ambitions…

En gros, soit je souhaite un "salaire" et je fais des achats-revente tous les 2 ans, soit j’ai d’autres sources de revenu et je capitalise pour plus tard si je vis vieux ou ce sera pour les juniors…

Dernière modification par Laurent79 (23/11/2022 11h00)

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