Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider ?)

My 2 cents :

1) La réflexion sur l’allocation de capital est pertinente ;

2) Vous partez d’un bien qui tourne, il faut donc comparer à un autre placement qui tourne et il manque donc pour moi dans votre réflexion les frais d’achats pour 2M5 du produits financier autre qui vous rapporterait 6% net (pas forcément très élevé en fonction de vos choix, mais si vous souhaitiez changer d’immeuble par exemple, ce pourrait être dimensionnant)

3) Plus globalement, ce qui ne me semble pas pertinent dans votre calcul est que vous vous basez sur une comparaison de bénéfice à l’instant té alors que le bénéfice de votre immeuble n’a pas vocation à être constant, les amortissements et intérêts d’emprunt diminuant avec le temps, les impôts eux augmentant. Et quid des travaux de rénovation à venir sur l’immeuble ? Baser un calcul de rentabilité immobilière sur un chiffre à date me semble forcément biaisé sur du long terme.

4) Le prix de votre temps est aussi à mettre dans la balance. Je dirais même surtout.

* Le temps passé actuellement : êtes vous aujourd’hui très sollicité par votre immeuble ? Ou est-ce qu’il roule tout seul grâce à une agence et des professionnels fiables à qui vous déléguez tout ?

* Le temps passé demain : votre futur produit sera-t-il plus ou moins sollicitant ?

* Le temps passé pour tout transformer, qui risque d’être long.

Tout ceci étant dit, je dirais donc que l’important en conclusion est plutôt comment vous sentez votre immeuble pour les décennies à venir. Si vous le voyez continuer à cracher du 6% net sans que vous fassiez trop d’effort pour cela, je le garderais sans hésitez. Si vous voyez venir des difficultés (bien qui vieillit, nouveaux immeubles proches qui vont capter les meilleurs profils, confiance relative dans vos gestionnaires…) alors il faut, surtout si le marché le permet, tenter de vendre, mais pas sur que la liquidité de votre bien soit énorme (trop gros pour un particulier, trop petit pour une SCPI ? Je me trompe peut-être).

En parallèle de votre immeuble, trouver des produits financiers à 6% pour les décennies à venir, si vous avez un bon plan je suis preneur, car je ne suis pas sur du tout que les décennies de forte croissance que nous avons connues vont perdurer.

En conclusion donc, trop peu d’infos pour vous donner un avis éclairé, à la fois sur l’immeuble, le placement comparatif et sur votre situation générale et vos besoins. Mais vos chiffres ne sont pas assez poussés pour éclairer un choix à mon sens.

édit : orthographe

Dernière modification par Priority (17/04/2023 00h43)

Merci pour vos réponses qui m’aident à structurer ma réflexion.

J’ai corrigé ma présentation pour que ce soit plus clair.

Oui, l’immo luxembourgeois est une valeure sûre… jusqu’à maintenant. Ca à pris 131% en 10 ans.
Mais les loyers n’ont pas évolué en parallèle d’où la dépréciation du rendement.
J’ai demandé au comptable plus d’information sur la plus-value et l’imposition en cas de revente.
J’estime que la valeur de la vente à la découpe sera mécaniquement plus élevée que la vente en un bloc. Il me semble cohérent d’avoir plus d’acheteurs potentiels  pour 4x1M que pour 4M.
La vente à la découpe est possible et l’immeuble a été agencé pour ça.

Oui j’ai tout intérêt à ne pas rembourser le crédit. Surtout à 2,4%… J’ai une hypothèque sur ce bien, mais la valeur des 3 autres maisons devrait toujours couvrir l’hypothèque.

Ce que je veux faire avec cet argent: rénover la maison dans le sud, il y a un bon potentiel de rentabilité (à étudier séparément) 100k à 150k, financer un projet professionnel 50k. Augmenter mon train de vie.

Je serai content de trouver du cash autrement pour conserver cet investissement stable et assez sécurisant. Mais je n’ai pas trouvé d’autres techniques à part peut-être le rachat à soi même, il faut que je creuse cette piste…

Je veux faire appel à un conseiller en gestion (CGPI au conseil indépendant) parce que je m’intéresse de moins en moins à l’investissement "sécurisé" ou moins sécurisé, j’ai étudié différents actifs financiers. Mais je n’ai pas envie de gérer les placement financiers mais plus de me concentrer sur des investissements qui ont du sens pour moi.  Quand la liquidation d’une ou de l’ensemble sera faite il va bien falloir organiser et diversifier les placements.

kiwijuice a écrit :

Vous ne nous dites pas ce que vous faites avec le résultat net de cet immeuble.
C’est épargné ? C’est pour votre train de vie?
Y a -t-il un surplus, si oui, que faites-vous avec ?

200k investis dans projets immédiats
Reste placé.
Augmentation du train de vie.

kiwijuice a écrit :

Vous pourriez augmenter légèrement votre LTV avec un prêt Lombard.

Super, je ne connaissais pas le nom de ce mécanisme. C’est pour cette raison que je cherche à m’entourer de CGPi (en plus des bons conseils de ce forum ) Le bien est au Luxembourg et mes 2 projets à très court terme sont en France.
Le LTV est bas parce que la valeur du bien à augmenté fortement.

Merci kiwijuice votre analyse est pertinente.

@Bernard2K:
Ce sont des ordres de grandeur, 5500€/mois de revenus sur cet immeuble pour 4500€ de train de vie.
Le destockage, pourquoi pas, je ne vais pas vivre indéfiniment, et aussi, parti comme ça l’est mes investissements dans les nouveau projets vont rapidement restocker de l’investissement. Quand au train de vie, oui ça va vite…