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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 09/06/2020 13h23

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Réputation :   5  

Bonjour à tous;
Je viens de déclarer mes impôts pour la première fois au réel (contre Microfoncier auparavant) et j’ai ete pris d’un doute concernant ma rentabilité.

J’ai achete en 2016 un studio à Marseille (13) loue 350+50 EUR par mois.
Achat comptant pour 31.400 EUR frais de notaire et frais d’agence inclus.

J’ai eu quelques problèmes d’impayés et de deterioration la première année, et n’ai pas paée attention à la rentabilité (déménagement, autre chat à fouetter, etc.)

Pour 2019, j’ai deci de comparer mes impôts en déclaration réelle, pour comparer.
J’arrive à un rendement brut de 13.5%
Et à un rendement net de 5.5% (après charges, assurances, IR et taxe foncière) voici mon décompte;

https://i.ibb.co/Yh9JkyW/Screen-Shot-2020-06-09-at-19-07-49.png

https://i.ibb.co/wyGJnyM/Screen-Shot-2020-06-09-at-19-08-00.png

Les charges de l’immeuble sont elevees mais je n’ai pas trop de pouvoir la dessus.
En revanche, l’agence est chere pour un service assez mauvais. L’idee est de resorber les impayes puis de passer a une gestion en direct.

https://i.ibb.co/nnSxf3D/Screen-Shot-2020-06-09-at-19-08-48.png

Mon interrogation reside ici: Si j’avais un credit, soit 31.000 EUR sur 20 ans (a 1.6%), le loyer couvrirai tout juste le credit (ce qui serait deja pas mal me direz-vous)

Mots-clés : immobilier, marseille, rentabilite, studio

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#2 09/06/2020 13h26

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La part de charge récupérée auprès du locataire me parait très faible par rapport aux charges totales, n’étant pas expert je me demande ce qui peut causer cela ?

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#3 09/06/2020 13h38

Membre
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Tres bonne question, car je n’en ai aucune idee.
Je vais devoir me plonger dans la cloture des comptes de l’annee derniere et verifier.

(N’ayant pas de point de comparaison, ca ne m’avait pas attirer l’oeil)

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#4 09/06/2020 14h20

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Je ne comprends pas bien votre tableau, vous avez une colonne assurance et une colonne assurance PNO.
Donc que couvre la 1ère assurance ?

Pour les charges, qu’avez vous dans les documents d’AG, logiquement, vous devriez savoir combien vous payez et pourquoi (chauffage, ascenseur, etc)
Dans la TF, vous avez pensez à imputer la TEOM au locataire ?

Sinon la différence brut/net semble un peu importante, mais ne me choque pas outre mesure.

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#5 09/06/2020 14h36

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entre l’assurance ( impayés ? ) , les frais d’agence et les frais de justice ,vous prenez quasi 694 euros par rapport à une gestion directe, un choix personnel et exigeant du locataire ( permettant de ne pas assurer ), paiement par virement automatique tous les mois ( ce que , nous faisons). Cela donne déjà quelques explications.
Avec un achat à crédit, un cash flow tout juste 0 avec 13 %  de renta brut sur du nu classique ne me choque pas , c’est peu ou prou le calcul que j’avais fait.( 12 % pour être précis)

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#6 09/06/2020 16h06

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Merci pour vos réponses,

@Gunday:


Le champ "assurance" est la GLI. Qui est très mauvaise mais Foncia, qui a rachete l’agence qui gérait mon bien, refuse de me passer sur leur assurance "maison" qui est meilleure du fait du risque.
La taxe ordure ménagère est payee par le locataire: 50 EUR de charge et 10 EUR de provision pour la taxe d’ordure ménagère.

Je vais chercher le compte rendu de l’AG, espérant avoir une version numérique.

@Darkvadehors:



Effectivement, le locataire avait un bon dossier (militaire, et cosignataire/compagne Douanière), mais ça né protege pas de tout.
Dès que les impayés sont totalement résolus, je souhaite arrêter de travailler avec l’agence: chaque mois je dois les contacter pour des erreurs/regularisations/relances diverses.
(Il s’agit de Foncia).
Je devrais economiser en frais de gestion et avoir une meilleure tranquilite.

Aussi, je compte choisir moi-meme le prochain locataire et ne pas me fier a l’agence pour la collecte de documents et le screening.

Pour conclure, merci @gunday et @darkvadehors: ça me rassure dans le sens où je peux améliorer ma rentabilité, mais que plus largement il n’y a rien d’alarmant.

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#7 09/06/2020 16h50

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limp13 a écrit :

Le champ "assurance" est la GLI.

Donc, si je calcule bien, vous payez près de 12% de frais d’agence ?
Ca fait effectivement beaucoup!

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