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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 10/09/2018 23h41 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Bonjour,

voici mon petit problème du jour , nous sommes en pleine réflexion sur un futur déménagement et donc la question du financement se pose.
Vaut il mieux régler tout cash ou bien profiter des taux de credit assez bas en ce moment sur une partie de l’investissement , première proposition à 0,98 + 0,3 assurance, sans doute négociable un peu.

L’idée serait de placer la somme sur un ( ou 2 ) contrat d’assurance vie et de faire un rachat chaque trimestre/mois afin de payer les mensualités. L’horizon de placement étant de 15 ans dont +/- 10 ans pour 50 % de la somme, on peut se permettre de mixer entre fond en euros normaux, fond en euros avec durée de blocage et méme SCPI.

En faisant un calcul un peu simplifié et en prenant un rendement de 2,5% net , un montant de 400 K€ et une durée de 15 ans on arrive à un différentiel positif en faveur de cette stratégie de 38K€, et 62K€ à 3% net.

Inconvénient : il faut monter le dossier, frais de garantie sur le prét, impossibilité de souscrire d’autres crédits dans le futur.

Avantage : solde positif, trésorerie disponible au cas ou… , assurance sur le credit en cas de gros pépin, on se couvre en cas de retour de l’inflation/ hausse des rendements.

Dans l’attente de vos commentaires et avis .

Merci

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[+1]    #27 11/09/2018 01h01 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Bonjour,

si vous hésitez à prendre en cash, ca veut dire que vous avez un patrimoine net supérieur ou égal à la vaeur d’une RP.
Faisons l’hypothèse pour simplifier que votre patrimoine net = valeur de votre future RP.

1)Si vous faites cash, votre patrimoine sera 100% investi en immobilier et votre effet de levier global sera de 1, soit pas de levier (si on le définit comme actif total/patrimoine net).

2)si vous empruntez à 100%, votre patrimoine sera 50% immobilier / 50% actifs financiers. Votre levier sera de 2.

Avantages de la situation 2, en tout temps:
- patrimoine plus diversifié
- l’effet de levier vous enrichit si le patrimoine placé rapporte pus que l’emprunt sur la durée.

En plus de cela vous bénéficiez de deux avatanges majeurs dans ce cas:
- par rapport à quelqu’un qui fait du simple levier en bourse avec son broker, vous bénéficiez du fait qu’il n’y a pas d’appel de marge sur l’immobilier, ce qui est un gros plus et vous permet de voir venir les tempêtes plus sereinement
- les taux d’emprunt son historiquement bas. Les taux de rendement des placements aussi, mais on peut penser qu’ils remonteront à terme, alors que votre taux d’emprunt restera fixe. Quel est votre avis ?

Bref, si j’étais à votre place je n’hésiterais pas et j’emprunterais environ le maximum possible que votre banque vous accorde dans de bonnes conditions (au taux plancher).

Ensuite cela dépend de votre tolérance au risque et du reste de votre patrimoine, mais j’irais aussi vers un peu d’actions dans le mix.


Markets are not perfect, but everybody else is worse

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#28 11/09/2018 01h29 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Sans oublier la dimension prevoyance  avec un credit. S’il vous arrivait malheur, l’assurance souscrite avec le credit apporterait un plus a la famille. Personnellement, c’est cet aspect prevoyance qui me pousse a toujours maintenir un certain niveau de credit,  car je suis le salaire principal du foyer.

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#29 11/09/2018 05h41 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Toutes les raisons énoncées ci-dessus en faveur de l’emprunt sont exactes.

Je nuancerai néanmoins fonction de votre patrimoine et de vos projets d’investissement. Si vous etes en phase active de constitution de votre rente par l’immobilier, il est préférable de payer en cash sa rp et emprunter pour son locatif afin de passer en charge le maximum d’intérêts et frais bancaires. Il est souhaitable aussi que le prix de la rp (argent à priori immobilisé sans effet de levier) représente une part volontairement limitée du patrimoine.


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#30 11/09/2018 09h44 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Je vous suggère de lire cette file existante ainsi que la vidéo très bien faite de Tanuky
https://www.devenir-rentier.fr/p318989#p318989

Il a aussi partagé son fichier afin de vous aider dans votre décision. Pour moi le plus important reste la mobilité géographique en début de carrière.

Dernière modification par FunnyDjo (11/09/2018 09h45)

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#31 11/09/2018 10h11 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Merci de vos retours:
Funnydjo et lachignole : Malheureusement je ne suis plus en début de carriére ou en constitution de patrimoine, c’est trés loin derrière moi pour mon plus grand déséspoir °°)….

Le prix de la RP cash  ne représente pas la totalité de mes avoirs, je resterai investi en action ou AV par ailleurs dans tous les cas.

Cordialement

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#32 11/09/2018 10h52 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Personnellement, dans une situation comparable, j’ai choisi d’emprunter un maximum compte tenu des niveaux de taux (pour l’achat précédent, j’avais fait le choix inverse pour la même raison)

Ce qui m’a conduit à ce choix c’est
- la faculté de bloquer le taux, et des conditions de réinvestissement sans risque plus favorables (PEL, assurance vie)
- l’avantage de la prévoyance, avec un taux d’assurance encore raisonnable, d’autant plus que c’est un montant fixe => les premières années cela ne représente que 0.15% du montant emprunté pour un taux moyen à 0.3%.
- la possibilité de rembourser par anticipation sans frais si finalement les conditions devenaient moins favorables.
- l’incertitude pour des emprunts futurs (taux et montant qu’accepterait la banque pour mon dossier actualisé. Si mon dossier est meilleur, il accepteront de me prêter plus, dans le cas inverse en revanche c’est bloqué…) 

A noter cependant deux choses sur lesquelles j’ai été un peu surpris:
- le dossier pour l’assurance assez lourd avec plusieurs aller retour pour des sujets bénins.
- la limite pour le déblocage du PEE/PERCO au montant d’apport => montant d’emprunt à ajuster en conséquence

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#33 11/09/2018 17h53 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Merci RX pour ce retour.

concernant le déblocage du Perco/PEE, ils ne tiennent pas compte de la revente de l’ancienne maison? Il faut juste que le total : apport ( cash + revente ) + PEE/PERCO + Credit soit égal au cout d’acquisition ?

Merci par avance

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#34 11/09/2018 18h40 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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ils vérifient que le montant débloqué est inférieur à l’apport personnel (qui intègre le cash issu de la revente de la maison précédente, sauf en cas de crédit relais).
A noter également que le déblocage est impossible en cas d’achat par une SCI.
Le mieux est de vérifier avec le teneur de compte conservateur du plan d’épargne avant l’opération.

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#35 11/12/2018 16h08 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Bonjour,

Je poste sur cette file car mon cas correspond "presque" au titre de cette file, désolé si c’est au mauvais endroit, auquel cas je re-posterai sur une file dédiée ou dans la file de ma présentation.
Voilà, j’envisage l’achat de ma résidence principale (RP), et j’ai pour cela de l’argent de disponible sur des comptes peu rémunérés. Pour que cela soit plus clair, je vais donner des montants et les chiffres sur lesquels je me suis basé pour les calculs:
- Taux emprunt sur 20 ans = 1.35%
- Taux assurance sur 20 ans = 0.36%
- Coût RP = 400k€
- Coût Travaux = 120k€
- Cash disponible = 270k€

Je compte financer mes travaux avec mon cash disponible, la question étant donc: que faire des 150k€ restants? Réduire le montant de l’emprunt ou le placer de façon "sécurisée"? Ma question ne porte pas sur le support à choisir pour placer le montant mais sur le concept d’emprunter le maximum ou non.
Intuitivement, je me dis qu’évidemment il vaut mieux emprunter le maximum à 1.7% sur 20 ans et placer le montant restant sur une AV fond euros à 3%.

Sauf qu’après avoir fait le calcul, je me rends compte du contraire.
Quelques explications sur les calculs et l’image ci-dessous:
- les frais fixes sont identiques dans les deux cas (notaire, agence, hypothèque)
- le coût du crédit comprend le crédit et l’assurance (évaluation faire avec l’outil de meilleurtaux.com)
- les mensualités dans le premier cas (je garde le maximum de cash) sont de 2285€, soit environ ce que je peux rembourser sur un emprunt
- les mensualités dans le second cas (je mets tout dans l’achat pour réduire le montant à emprunter) sont de 1527€, soit la possibilité de placer 758 * 12 = 9096€ par an (différence entre le cas 1 et le cas 2) sur le support à 3%

Dans le cas 2, sur 20 ans, le montant total mis sur le support s’élève à 181k€ environ (9096 * 20), soit environ 150k€ (le cash à placer) plus la différence de coût de crédit (32k€). Pourtant, lorsque je calcule la somme de ce que je "récupère" au bout de 20 ans (placement - coût crédit), je trouve un différentiel de 22k€ au profit de la stratégie 2. Conclusion (de mes calculs): il vaut mieux mettre tout son cash dans l’achat plutôt que de le placer à un taux à 3%. Dit autrement: il vaut mieux réduire au maximum le coût du crédit plutôt que de placer le maximum (et profiter des intérêts composés) à un taux deux fois supérieur au taux d’emprunt, ce que je trouve complètement contre-intuitif! Auriez-vous une "explication" à cette contre-intuition, ou voyez-vous une faille dans mon raisonnement?
Merci si vous êtes arrivé jusque-là smile

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/17638_simul.png

Dernière modification par investissor (11/12/2018 16h11)

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[+1]    #36 11/12/2018 16h38 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Pourquoi avez-vous mis 9096€ en année 0 dans le cas 2 ?
Refaites le calcul en démarrant en année 1 et vous verrez que la différence s’estompe. Pour s’approcher de la réalité comptons 6 mois.

Ajout : Ensuite dans "au bout de 20 ans" vous ne comptez que le coût du crédit or il faut compter la somme des mensualités soit 240 fois la mensualité.
En fait comme dans les 2 cas vous dépensez la même chose chaque mois, dans un cas en remboursant la mensualité de 2285€ et dans l’autre en remboursant une mensualité de 1527€ tout en plaçant 758€ tout les mois sur l’AV, la différence ne se joue que dans votre dernier tableau.

Vous avez fait une erreur en plaçant 9096€ en année 0 alors que vous ne les avez pas, vous ne les aurez qu’en fin d’année comme expliqué dans ma première phrase. On peut couper la poire en deux pour simplifier car l’apport sur AV sera de 758€ tous les mois, le résultat devrait tourner autour de 252627,12€ (résultat au bout de 19,5 ans) dans le cas 2 contre 270916,685€ dans le cas 1.

=> le cas 1 vous rapporte 18289,565€ de plus bien qu’il vous ait fait dépenser 32044€ de plus en coût du crédit (soit l’équivalent des intérêts que rapportent 150000€ à 1,3% sur 19,5 ans moins 32044€).

Dernière modification par kc44 (11/12/2018 17h08)

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#37 11/12/2018 17h30 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Une chose pas mal a étudier est l’achat en viager libre avec vente à terme.

Cela permet sous réserve de disposer d’un apport de pouvoir acheter un bien en payant le bouquet initial.

Ensuite s’agissant d’un viager libre vous pouvez en disposer et le fait de partir sur une vente à terme limite dans la durée le remboursement , c’est comme un crédit vendeur.

Avantages pour l’acheteur
Pas d’assurance emprunt
Le prix à payer est connu et défini dans le temps

Inconvénients pour l’acheteur
Si on ne paye pas une mensualité , on perd le bien
Possibilité de réindexation annuelle de la rente  ( c’est négociable )
Peu de bien sous cette forme

Avantages pour le vendeur
J’ai pas encore trouvé …

Inconvénients pour le vendeur
Attendre entre 10 à 12 ans pour percevoir l’ensemble de la valeur du bien vendu
Possibilité de reprendre le bien si problème de paiement en subissant des dégradations


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#38 11/12/2018 18h01 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Remarque : 0.36% d’assurance, c’est beaucoup. Nous n’avez pas mentionné votre âge et si vous étiez un emprunteur à risque pour l’assureur.

Pour le choix de maximaliser ou pas votre emprunt, n’oubliez pas de prendre en compte votre endettement. Si vous maximaliser votre emprunt pour votre rp, vous minimisez votre capacité d’achat pour des investissements (locatif, scpi…). A prendre en compte si c’est dans vos projets.


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#39 11/12/2018 19h03 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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@Surin: merci pour votre réponse rapide.
J’ai refait les calculs en prenant en compte votre remarque pertinente de l’année 0, et en lissant les apports mensuels pour être plus proche de la réalité comme vous le suggérez (758€ à 0.25% par mois). Je tombe sur un résultat final de 248 856€ dans le cas 2, proche de votre calcul. Donc bien moindre que le cas 1 où je place les 150k€ dès le départ, ce qui est cohérent.
Ce que je ne comprends par contre pas, c’est pourquoi vous considérez seulement ce résultat final et non pas le coût du crédit avec? En effet, dans les deux cas je rembourse du capital, qui me revient au final (c’est le coût de ma RP). Et donc l’argent que je perds en intérêts + assurance est à mettre en face de ce que je récupère au bout des 20 ans, à savoir la RP et le placement (d’où mon calcul placement - coût du crédit). Je pense que vous avez raison (cf le fait que vous retombez bien sur vos pieds dans votre conclusion), mais quelque chose m’échappe dans le raisonnement.

@Philippe30: je ne connais pas le viager libre, seulement le viager (qui ne correspond pas à mon besoin d’achat de RP). Je vais regarder de quoi il s’agit, merci pour la piste.

@lachignolecorse: j’avoue ne pas m’être trop attardé sur le coût de l’assurance, le but de l’exercice étant de savoir s’il valait mieux emprunter au maximum ou au minimum à conditions équivalentes. J’ai 40 ans et ne pense pas être un emprunteur à risque pour l’assureur. Et concernant l’endettement, les 2285€ mensuels correspondent environ à 30% d’endettement (mais une fois encore, je n’ai pas chercher à optimiser cela pour l’exercice).

lachignolecorse a écrit :

Pour le choix de maximaliser ou pas votre emprunt, n’oubliez pas de prendre en compte votre endettement. Si vous maximaliser votre emprunt pour votre rp, vous minimisez votre capacité d’achat pour des investissements (locatif, scpi…). A prendre en compte si c’est dans vos projets.

Je ne suis pas sûr d’avoir bien compris votre question: vous voulez dire que si j’emprunte au maximum pour ma RP, je n’aurai plus de capacité d’emprunt pour un autre investissement immobilier c’est bien cela? A priori ce n’est pas dans mes projets, le fait de garder du cash étant a priori pour investir en actions, au moins une partie.

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#40 11/12/2018 19h22 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Philippe30 a écrit :

Avantages pour le vendeur
J’ai pas encore trouvé …

Ça peut être intéressant pour quelqu’un qui n’a pas d’héritier en ligne directe et qui n’est pas forcément proche de ses autres héritiers. Sa résidence principale lui permet de recevoir une rente jusqu’à la fin de ses jours alors qu’elle ne lui rapporterait rien autrement.

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[+1]    #41 11/12/2018 20h19 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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J’ai évoqué un viager libre avec vente à terme

C’est à dire que vous payez un bouquet et ensuite vous remboursez le vendeur sur une durée fixe de 10 à 12 ans des mensualités complémentaires au prix de vente.

Il ne s’agit pas d’un viager où l’on paye jusqu’au décès du vendeur


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#42 11/12/2018 20h50 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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@Philippe30: Je vois merci. En gros c’est le vendeur qui fait office de banque finalement. Par contre, et cela rejoint un peu la question, il faut qu’il s’y retrouve financièrement: le total final doit correspondre au prix de la maison à l’achat plus un placement sans risque pour que le vendeur s’y retrouve. J’ai du mal à imaginer beaucoup de vendeurs accepter ce concept toutefois.

Dernière modification par investissor (12/12/2018 08h31)

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[+2]    #43 11/12/2018 21h04 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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investissor a écrit :

Ce que je ne comprends par contre pas, c’est pourquoi vous considérez seulement ce résultat final et non pas le coût du crédit avec?

Ce que vous appelez "coût du crédit" vous en avez déjà tenu compte dans le remboursement des mensualités (qui comprennent capital + intérêts)
Dans 20 ans votre crédit est remboursé, il vous reste la maison et votre épargne accumulée.

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#44 11/12/2018 22h39 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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dangarcia a écrit :

Ce que vous appelez "coût du crédit" vous en avez déjà tenu compte dans le remboursement des mensualités (qui comprennent capital + intérêts)
Dans 20 ans votre crédit est remboursé, il vous reste la maison et votre épargne accumulée.

Ah oui effectivement, quelle erreur. Je comptais finalement deux fois ce coût…
Merci à vous et Surin pour vos lumières

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#45 11/12/2018 23h05 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Juste un point même si c’est probablement anecdotique dans le cas d’une AV : quand vous placez votre argent pour en tirer du revenu, vous pouvez être taxé sur ce revenu.  Alors oui, il y a un abattement fiscal annuel mais cela reste une contrainte et ce n’est pas figé dans le marbre…
Quand vous utilisez votre argent pour l’achat de votre RP, vous n’êtes pas imposable sur ce que vous ne dépensez pas pour rembourser votre crédit.

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#46 30/03/2019 17h39 → Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ? (rp;immobilier)

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Bonjour,

Mes parents étant depuis peu en retraite, ils souhaitent vendre leur résidence principale pour en racheter une dans un secteur moins citadin, et plus proche de la mer (le schéma classique)…

Plutôt que de faire une vente et de réinvestir le montant dans une nouvelle RP, est-ce qu’il y a des mécanismes financiers que vous conseilleriez pour faire un effet de levier?

Par exemple, placer l’argent sur une assurance vie (nantissement?) et faire un prêt?

Merci par avance pour vos conseils

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