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#1 11/07/2019 00h33 → Réforme du statut LMNP et requalification future en marchand de biens ? (gestion de patrimoine, lmnp / lmp, marchand de bien)

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Bonjour à tous,

comme beaucoup de monde sur ce forum, la nouvelle reforme du statut LMNP (suppression de la condition d’inscription au RCS pour passer LMP) me fait m’interroger sur mes futurs investissements et stratégies à adopter.

Pour l’année 2018, le CA d’affaire tiré du LMNP était supérieur à 23 K€ mais légèrement inférieur à mon net imposable, de quelques centaine d’€.

J’ai acquis ce début d’année, un bien supplémentaire, que j’ai fait rénover et meubler pour l’exploiter en LMNP également. Après cet achat seulement, j’ai pris connaissance de la reforme, et le fait de le mettre en location me ferait dépasser mon net imposable.

Je me demande donc ce que je vais en faire.

1/ Le louer en meublé ne m’enchante pas du tout, ne sachant pas encore à quelle sauce seront mangés, ceux qui remplissent les 2 conditions de CA (supérieur à 23 K€ ET supérieur au net imposable), sans être inscrit au RCS.

2/ Le louer en nu, m’obligerait à retirer tout le mobilier, le stocker, pour au final le louer moins cher que ce que j’avais prévu. Donc la rentabilité estimée ne serait plus au RDV, tant en terme de loyer que de fiscalité.

3/ Le revendre tel quel : entièrement rénové, meublé et équipé à neuf. C’est vraiment un beau produit clés en main. J’ai déjà eu une proposition.

Ce dernier point m’intéresse plus que les autres, mais intervient la requalification possible future de MDB. Certainement pas sur cette opération, mais si je suis amené dans le futur, à vendre d’autre biens. (celui-ci serait le premier que je vends). Pour info, la PV serait vraiment dérisoire, 8 100 € de travaux, englobant en grande partie de la rénovation + pose d’une cuisine, de placards, d’une vasque, de radiateurs).

Ce projet m’a coûté 53 800 € au total incluant 8 100 € de travaux faits par une entreprise et 2 300 de mobilier + équipement. Financé à crédit avec 3 300 € d’apport.

On m’a fait une proposition d’achat à 66 000 €.

Donc, il me resterait : 66 000 - 53 800 - IRA (environ 650 €) - Diagnostics 500 € (sans être sur que je dois les refaire) = 11 050 €
Puis la taxe sur la PV .. que je n’arrive pas vraiment à estimer ..

Je ne sais pas quoi faire .. le garder et le louer à une rentabilité médiocre ? (valeur locative en nu : 400 HC), le revendre ? Sachant que la PV serait dérisoire et l’intention de revente n’était pas préméditée, cela serait il susceptible de me porter préjudice à l’avenir ? Je ne sais pas ..

Que feraient les membres du forum ?

Merci à tous pour votre temps

Dernière modification par Zandu (11/07/2019 00h34)

Mots-clés : gestion de patrimoine, lmnp / lmp, marchand de bien

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#2 11/07/2019 00h55 → Réforme du statut LMNP et requalification future en marchand de biens ? (gestion de patrimoine, lmnp / lmp, marchand de bien)

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Je ne me focaliserais pas sur cet appartement mais étudierais la possibilité de :
- vendre un de mes autres biens meublés.
- passer un de mes autres biens meublé en nu.

Il faut voir la rentabilité après impôts. Et vous avez peut être actuellement des biens sur lesquels vous en payé…

C’est la PV ou la taxe sur la PV que vous avez du mal à estimer?

La PV aura tendance à être plus importante que prévu (tout n’est pas comptabilisable, surtout si vous en avez fait une partie par vous même).

PV= Prix de revente - Prix d’achat - Notaire - Diags - Travaux comptabilisés (?)

Alors que la taxe sur la PV ce sera 36.2% de la PV.

Si c’est votre première revente rapide, cela ne devrait pas poser de problème.

C’est la récurrence qui est je pense à surveiller.

Dernière modification par Philref92 (11/07/2019 01h11)

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#3 11/07/2019 08h45 → Réforme du statut LMNP et requalification future en marchand de biens ? (gestion de patrimoine, lmnp / lmp, marchand de bien)

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En fait il vous faut réfléchir à ce que vous voulez faire désormais :
- continuer à augmenter votre parc immobilier loué meublé, auquel cas la qualification de LMP est inévitable (et n’est pas la mer à boire, et peut être la voie vers une occupation de semi-rentier).
- continuer à augmenter votre parc immobilier, sans passer LMP, auquel cas il vous faut explorer d’autres fiscalités favorables : en nom propre, revenus fonciers en Cosse ou intermédiation locative ou De Normandie… voire Pinel sur du neuf que vous feriez construire. Ou sinon, SCI IS, où l’on peut louer nu ou meublé, ça revient exactement au même car on raisonne en comptabilité d’entreprise et on paie l’IS ; il n’y a donc plus aucun lien avec les modalités des revenus fonciers ; mais où la PV à la revente est majorée de tous les amortissements constatés.
- "sam’suffit" : vous restez pile en-dessous des seuils. Vous avez donc un appartement de trop. Il faut recalculer la rentabilité de chaque bien, par rapport à son prix de vente potentiel, et en fonction d’autres critères aussi (locataire pénible, quartier qui se dégrade, gros travaux à venir) déterminer le bien dont il est préférable de se séparer. Comme dit philref, il faut déterminer quel bien revendre, pas forcément le dernier acquis.
- la gestion locative n’est pas votre truc, vous revendez tout en ayant fait une bonne plus-value (cf exemple de Cricri77700 qui, bien que très talentueux pour acheter, rénover et mettre en location, ne tenait pas à rester propriétaire de meublés loués car la gestion locative le gonfle).

Sur la requalification possible en marchand de biens : en principe, il faut deux choses :
- l’habitude (= au moins 2 opérations)
- l’intention spéculative (= l’intention de revendre avec profit, présente dès l’achat).

Dans votre cas, la seconde ligne manque. Vous avez sans doute plein de preuves écrites que vous avez acheté, rénové et meublé dans le but de louer. C’est le changement des conditions fiscales qui vous a fait renoncer à votre projet. A partir de là, vous êtes "in-requalifiable".

Au total, vous avez l’embarras du choix. Commencez donc par vous poser la question : "qu’est-ce que je veux faire à l’avenir ?".

Dernière modification par Bernard2K (11/07/2019 08h46)

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#4 11/07/2019 16h29 → Réforme du statut LMNP et requalification future en marchand de biens ? (gestion de patrimoine, lmnp / lmp, marchand de bien)

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Merci pour vos réponses rapides.

Philref92 : c’est surtout la base taxable de la PV que j’ai du mal à estimer. Je n’ai pas réalisé les travaux moi même, c’est un artisan qui a bossé pour moi. Il m’a rénové l’appartement entier et je pensais au départ, pouvoir déduire du prix de vente la totalité de la facture de l’artisan. Mais si j’ai bien compris, les travaux de peinture, de revêtement de sol, de pose de toile de verre et tous les petits détails de rénovation ne sont pas comptabilisables, ce qui va engendrer un PV plus importante que ce que je pensais.
Est ce qu’une pose de cuisine, de vasque + console SDB, de placards à portes coulissantes dans une entrée, de radiateurs neufs peuvent passer en travaux d’amélioration ?
En vendant le bien à 66 000 €, je récupère à peu près 11 000 € après remboursement du crédit et des différents frais émanant de la vente, et j’ai bien l’impression que la PV et donc la taxe sur la PV vont être beaucoup plus importantes que je l’estimais.

Bernard2K : Ce que je veux faire à l’avenir, dans les grandes lignes : continuer à investir dans l’immobilier et viser petit à petit l’indépendance financière, quelque soit le mode de location ou de stratégie adoptée. Je me suis lancé dans le LMNP parce que c’était un statut intéressant et adapté à mes objectifs et mes connaissances de bases. Je considère avoir évolué et souhaiterais très prochainement m’attaquer à des projets plus importants comme un petit immeuble. Plusieurs personnes seraient prêtes à me suivre en SCI lorsque ma capacité d’emprunt sera épuisée, des profils différents, mais toutes ont des situation confortables et n’ont pas encore d’immobilier locatif. Voila mes objectifs.

Un point à noter que je n’ai pas précisé, qui orientera certainement le sujet du post intial (ce que je veux faire de ma dernière acquisition) : le bien se situe dans un quartier populaire; la demande en meublé dans cette endroit n’est pas mirobolante .. Il s’agit certes d’une ville de plus de 200 000 hab avec grosse proportion étudiante, mais il s’avère qu’il y a eu une telle augmentation de l’offre de logements meublés ces dernières années que les seuls personnes que je toucherais seraient :  les personnes ne connaissant pas bien la ville ou les retardataires prenant ce qu’il reste sur le marché. Dans les deux cas, le turn over serait amha trop fréquent. C’est un pari que j’ai fait en achetant ce logement, j’ai voulu tester ..

Petite parenthèse, cette nouvelle reforme du statut LMNP régulera peut être l’offre de logements meublé à la baisse, au final, ça n’est peut-être pas une mauvaise chose.

Bref, avec tout cela, si l’on se réfère à mon premier post, mon choix tendrait à s’orienter vers le numéro 2, en louant en nu à un profil de locataire plus à l’aise dans un quartier populaire, avec les tracas que cela pourrait engendrer.

Qu’en pensez vous ?

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#5 11/07/2019 22h51 → Réforme du statut LMNP et requalification future en marchand de biens ? (gestion de patrimoine, lmnp / lmp, marchand de bien)

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J’ajouterais de vous intéresser à investir à l’étranger, pas forcément loin…

Avec les biens que vous avez déja, ça servira de garantie pour les banques étrangères.

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#6 12/07/2019 23h32 → Réforme du statut LMNP et requalification future en marchand de biens ? (gestion de patrimoine, lmnp / lmp, marchand de bien)

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Zandu a écrit :

Est ce qu’une pose de cuisine, de vasque + console SDB, de placards à portes coulissantes dans une entrée, de radiateurs neufs peuvent passer en travaux d’amélioration ?

Je ne connais pas les règles exactes.

Mais ce que l’on peut imaginer, si le futur acheteur est OK (et il a plus de chance de l’être s’il veut faire du meublé au réel), ce serait de comptabiliser tout ces meubles en dehors du prix de vente du bien.
Ceci à l’aide de factures et dans la limite de 10% du prix du bien. J’ai été récemment dans ce cas en tant qu’acheteur auprès d’un vendeur précoce comme vous. Il est cependant vrai que ces meubles sont en partie "immobiles".

Zandu a écrit :

Un point à noter que je n’ai pas précisé, qui orientera certainement le sujet du post intial (ce que je veux faire de ma dernière acquisition) : le bien se situe dans un quartier populaire; la demande en meublé dans cette endroit n’est pas mirobolante .. Il s’agit certes d’une ville de plus de 200 000 hab avec grosse proportion étudiante, mais il s’avère qu’il y a eu une telle augmentation de l’offre de logements meublés ces dernières années que les seuls personnes que je toucherais seraient :  les personnes ne connaissant pas bien la ville ou les retardataires prenant ce qu’il reste sur le marché. Dans les deux cas, le turn over serait amha trop fréquent. C’est un pari que j’ai fait en achetant ce logement, j’ai voulu tester ..

Bref, avec tout cela, si l’on se réfère à mon premier post, mon choix tendrait à s’orienter vers le numéro 2, en louant en nu à un profil de locataire plus à l’aise dans un quartier populaire, avec les tracas que cela pourrait engendrer.

J’ai l’impression que vous sur-interprétez concernant les possibilités du meublé, même si je ne situe pas exactement le caractère populaire dont vous parlez. Tout est possible, mais à un juste prix…

Concernant la location nue, n’oubliez pas que vous avez des agences pour la gestion, des garanties loyers impayés, mais aussi que vous allez subir l’IR et les PS…
Et sur une petite surface comme celle-ci, un loyer social avec réduction d’impôt et rarement plus rentable. A moins que vous puissiez ajouter des loyers accessoires "réels" (garages, caves, terrasse,…).

Dernière modification par Philref92 (12/07/2019 23h33)

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#7 13/07/2019 08h09 → Réforme du statut LMNP et requalification future en marchand de biens ? (gestion de patrimoine, lmnp / lmp, marchand de bien)

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Comme indiqué ci dessus, il vous faut fixer votre stratégie pour les années à venir en priorité. Soit vous acceptez de passer lmp, soit vous cherchez à tout prix à l’éviter.

Vous pouvez très bien louer votre bien en nu avec inventaire de meubles dans le bail. Par contre, vous perdez les avantages des amortissements bien entendu.

Si vous envisagez la revente d’un de vos meublés  choisissez le bien le moins rentable ou celui qui correspond le moins à votre stratégie patrimoniale (ce n’est pas forcement le même).

N’oubliez pas qu’acheter, rénover et revendre de suite vous met de facto sur la liste des possibles marchants de biens.

Dernière modification par lachignolecorse (13/07/2019 08h10)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#8 13/07/2019 12h22 → Réforme du statut LMNP et requalification future en marchand de biens ? (gestion de patrimoine, lmnp / lmp, marchand de bien)

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Michaels a écrit :

J’ajouterais de vous intéresser à investir à l’étranger, pas forcément loin…

Avec les biens que vous avez déja, ça servira de garantie pour les banques étrangères.

Effectivement, c’est une piste à étudier. En revanche, tous mes biens ont été achetés à crédit, et loins d’être soldés. Je doute que cela puisse servir de garantie … pour le moment.

Philref92 a écrit :

Concernant la location nue, n’oubliez pas que vous avez des agences pour la gestion, des garanties loyers impayés, mais aussi que vous allez subir l’IR et les PS…
Et sur une petite surface comme celle-ci, un loyer social avec réduction d’impôt et rarement plus rentable. A moins que vous puissiez ajouter des loyers accessoires "réels" (garages, caves, terrasse,…).

Agence, j’ai testé, pour un autre bien. Alors j’ai certainement pris la mauvaise (grande enseigne), mais cela ne m’a pas du tout convaincu, et je l’ai rapidement virée. Je préfère faire les choses moi même, et surtout, choisir mes locataires !
J’ai vaguement étudié la possibilité du Cosse ancien, mais comme vous dites, pour une surface de 29m2, le plafond du loyer pour cette zone était très bas … Est ce qu’une place de parking (et non pas un box) souterrain (donc sécurisée, avec porte principale automatisée), pourrait venir augmenter ce plafond ?

lachignolecorse a écrit :

Comme indiqué ci dessus, il vous faut fixer votre stratégie pour les années à venir en priorité. Soit vous acceptez de passer lmp, soit vous cherchez à tout prix à l’éviter.

Vous pouvez très bien louer votre bien en nu avec inventaire de meubles dans le bail. Par contre, vous perdez les avantages des amortissements bien entendu.

Si vous envisagez la revente d’un de vos meublés  choisissez le bien le moins rentable ou celui qui correspond le moins à votre stratégie patrimoniale (ce n’est pas forcement le même).

N’oubliez pas qu’acheter, rénover et revendre de suite vous met de facto sur la liste des possibles marchants de biens.

Il est vrai que le statut LMP me fait peur, et peut être à tort.. Ce que cela impliquera en sus, comme les cotisations sociales, m’inquiète (même si en ce moment, personne ne sait si elles seront dues suite à la non inscription au RCS, mais je doute qu’on y échappera). Bref, lorsque j’écoute mon comptable ou d’autres membres du forum, comme Bernard2K, ce statut n’est peut être pas tant à craindre.

Effectivement, vendre ce bien va faire débuter mon compteur de ventes, et en plus, la quasi totalité de la marge partira dans la taxe de la PV, donc pas forcément le meilleur des choix.

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#9 13/07/2019 14h53 → Réforme du statut LMNP et requalification future en marchand de biens ? (gestion de patrimoine, lmnp / lmp, marchand de bien)

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Un parking souterrain? Tout à fait ! Normalement au prix du marché dans les environs. Je crois cependant qu’il faille que le parking soit un lot indépendant du logement. J’imagine que c’est le cas ici.

Cela dit j’ai déjà vu des appartements conventionnés (et loués par agences) avec :
- des places de parking extérieures non sécurisées louées 50 euros par mois, alors que cela ne se louerait normalement pas plus de 20-30 euros.
- des "cuisines intégrées" (genre kitchenette deux éléments) louées 70 euros par mois.
Tout ceci pour finalement pouvoir louer au prix marché (tout en bénéficiant de l’avantage fiscal) au dépend du locataire…

Autre élément de confort à déclarer? Grand balcon?

La piste Cosse n’est donc peut être pas si mauvaise…

Dernière modification par Philref92 (13/07/2019 14h56)

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#10 13/07/2019 15h38 → Réforme du statut LMNP et requalification future en marchand de biens ? (gestion de patrimoine, lmnp / lmp, marchand de bien)

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En effet, cette place de parking souterrain est à elle seule un lot bien isolé.

D’autres éléments de confort ? En terme de surface que l’on pourrait ajouter, non. Mais le bien a été rénové entièrement, donc fenêtres neuves, radiateurs, cuisine, grand placard de rangement dans l’entée.

Donc si je comprends bien, il est possible d’augmenter la valeur locative au m2 (toujours en Cosse) selon les équipements de confort dans le logement ? Ça serait donc l’ANAH qui pourrait m’informer du plafond de loyer autorisé en fonction des équipements présent ?

Le bien est en zone B1, mais pour le secteur .. intermédiaire, social ou très social, aucune idée !

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#11 Hier 23h35 → Réforme du statut LMNP et requalification future en marchand de biens ? (gestion de patrimoine, lmnp / lmp, marchand de bien)

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L’Anah vous donnera le plafond de loyer dans votre ville (qui peut être ajusté par rapport à celui donné en moyenne sur la zone correspondante)

Elle pourra aussi vous indiquer que des loyers accessoires sont possibles (ce qui serait rassurant)

Mais je ne pense pas qu’elle ait intérêt à vous dire de combien vous pouvez augmenter le loyer grâce à ces montants accessoires! Sinon la loi n’a plus d’intérêt. Ce sont des pratiques de contournement…

Tant que le loyer de base est inscrit sur le bail…Et que le locataire signe avec une location annexe…

Attention cependant, dans le cas du garage, il est possible qu’il puisse dénoncer la location de ce dernier.

Après le type de location (intermédiaire, social, très social), il sera fonction :
- des revenus maximum de la population à laquelle vous souhaitez louez sur cette zone (les plafonds par zone baissent et peuvent rendre délicat la recherche d’un locataire solvable)
- des loyers accessoires que vous pourrez obtenir (un social sera alors fiscalement plus avantageux qu’un intermédiaire pour une location au prix marché)

L’intermédiation n’a pas bonne réputation…

Après les contraintes pour le propriétaire augmente vite en dehors de la location "intermédiaire" (paiement du loyer terme échu, dénonciation de bail,…)

Dernière modification par Philref92 (Hier 23h37)

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