Marchand de biens immobiliers : quelles assurances obligatoires ?

cricri77700 · #1

Bonjour à tous , la question est dans le titre !

Entre la théorie et la pratique j’ai l’impression qu’il y a des disparités notamment sur les assurances obligatoires ou non par exemple.

Personnellement je peux aider sur l’entreprise a créer, la fiscalité de l’entreprise ( SAS/SASU ; SARL )
J’ai parlé dernièrement a un MDB qui commence et qui me dit qu’il n’a aucune assurance car il fait que des petits travaux et sinon il a des artisans qui ont les assurances demandé et qu’il peut se retourner contre eux par exemple, mais un en se renseignant un MDB est un professionnel qui doit four or également des assurances mais es-ce réellement obligatoire d’en avoir par exemple.

Des MDB sur le forum ?

Mots-clés : entreprise, fiscalite, marchand de bien

zazasln · #2

Bonjour

Quelle fiscalité conseillez-vous ?
Car je souhaite me mettre en marchand de bien l’année prochaine.

Message édité par l’équipe de modération (22/02/2018 10h36) :
- vouvoiement.

Tssm · #3

Moi, j’ai une société (SARL) qui porte un local commercial acheté en tant que marchand de bien (donc avec droit réduit), je n’ai aucune assurance pro

Mais il s’agit d’un achat pour revendre avant le terme des 5 ans, aucun travaux n’a été effectué à part un coup de peinture blanche et un lino pour rendre le local propre dans le cadre de sa location, ce qui est peut être loin de votre feuille de route personnelle

Magnetov · #4

A mon sens cela dépend si vous en faites votre activité principale (SARL ou EURL) ou une activité complémentaire (SAS ou SASU).

Dans le premier cas la fiscalité sera plus attrayante pour vous verser des salaires de manière régulière alors que dans le deuxième cas la fiscalité sera meilleure pour vous verser des dividendes de manière ponctuelle (complément d’une activité "alimentaire").

Tssm · #5

Dans mon cas, la SARL "marchand" est détenue pas ma SAS. Il n’y a que des flux de financement entre les deux et le paiement de frais de gestion sur les encaissements de la SARL, ainsi que les interets du CCA

Je préfère isoler les différents projets dans des SARL dédiées, c’est moins porteur de risques sur le patrimoine global et cela permet de tirer la chasse après chaque opération

Magnetov · #6

Vous utilisez un système mère-fille pour faire remonter vos bénéfices de la SARL j’imagine.

Pourquoi avoir choisi une SARL pour la société MDB, comptez vous vous verser des salaires ? Une SASU n’aurai pas été plus avantageuse ?

Tssm · #7

Oui mère fille pour les dividendes. L’éxonèration de 95% reste assez correcte comme non double imposition

Aucun salaire sur la SARL

On pense toujours à tort ou à raison que la responsabilité est plus limitée sur une SARL que sur une SAS

J’ai d’ailleurs un emprunt bancaire sur cette SARL pour refinancer l’acquisition de ce bien et je ne suis même pas caution

FatFlex · #8

Bonjour,

J’ai fait des recherches, il est conseillé d’utiliser une SASU ou une SAS (si plusieurs associés) pour une activité complémentaire, et la principale rémunération serait les dividentes .

Je me suis également renseignement sur la fiscalité du marchand de bien, la tva payée est sur la marge et non le prix de vente.
Me concernant, la partie concernant les travaux n’est pas claire, est-ce que les travaux sont déduits de la marge ou bien seulement la TVA sur les travaux est déductible sur la TVA totale à payer ?

Dans mon cas, le financement est un frein. Je n’ai pas de bien à hypothéquer, et mes économies ne sont pas suffisantes pour l’utiliser comme garantie ou acheter comptant le 1er bien.
Est-ce qu’il est possible d’acheter un bien avec un prêt immobilier classique (à quel nom ? au nom de la sasu ou nom propre), et l’intégrer dans le portefeuille du marchand de bien ?
Je vois la banque comme un partenaire, et je me vois pas leurs mentir. Je ne pense pas qu’il accepterait d’accorder un prêt immobilier classique à une activité de marchand de biens.

BrunoIIC poste des podcasts intéressant sur l’immobilier, et celui de Yann Darwin mérite d’être écouté. Il parle de son activité de marchand de bien.

Tssm · #9

Amusant que l’on parle encore de TVA sur marge en 2018 comme régime fiscal des MDB alors que cela n’est plus la fiscalité des MDB depuis presque 10 ans, 2010 peut être, à rechercher

La TVA sur marge est désormais une option pour le MDB, elle est intéressante dans assez peu de cas, généralement quand vous avez beaucoup de TVA à déduire pour faire une lapalissade. Il suffit de faire les calculs

cricri77700 · #10

Oui une sasu car je souhaite me verser des dividendes et non des salaires , j’ai assez d’actif pour subvenir à mes besoins et je compte pas sur la retraite.

Sinon comme dit plus haut, une sarl/eurl est plus adapté pour ce verser un salaire.

Concernant les travaux :

Prix achat 65000 euros + 2000 de fdn réduit
Travaux : 175000 euros par artisans.
Subvention de la ville : prime de vacance pour les logements inoccupés depuis plus de deux ans + prime de fusion entre logement pour en faire des grands+ prime éco car je met tout ai gaz + isolation pour avoir minimum un DPE en D. 20000 euros.

Prix total 222000 euros + 10000 euros de dépense divers ( assurance, frais de géomètre + règlement de copro .. )

232000 euros pour 4 logements.
Prix de reviens par appartement 58000 euros.
Prix de revente 130000 euros.

Si je fais tout par les artisans, je pense que je n’ai pas besoin d’assurance car même si je prend la responsabilité, je pourrai me retourner sur l’assurance de mes artisans si il u a un problème.

C’est sur ce point que je ne trouve pas de réponse…

Wogle · #11

Bonjour,

Après plusieurs recherches, voilà ce que j’ai compris :
- Il faut différencier les travaux légers et les travaux lourds, les garanties à apporter à l’acheteur ne sont pas les mêmes.
- Dans le cadre de travaux légers de rénovation, l’assurance du MDB n’est pas obligatoire, mais il peut quand même être attaqué pour vices-cachés par l’acheteur. Pour la différence entre travaux légers et lourds, c’est à la justice de trancher et l’acheteur ne pourra pas exiger un remboursement du bien si le MDB n’est pas solvable (c’est-à-dire s’il n’est pas assuré).
- Dans le cadre de travaux lourds (exigeant permis de construire, touchant aux fondations…), le MDB doit fournir à l’acheteur les garanties assimilées à de la promotion (art. 1792 du Code civil) : garantie décennale sur les travaux, garantie biennale de bon fonctionnement, garantie d’achèvement.

Sources :
Lien 1
Lien 2
Lien 3

Par contre, ce que je n’ai pas compris, c’est que l’acheteur peut quand même attaquer le MDB pour vices-cachés même si ce n’est pas le MDB qui a fait les travaux lourds ?
Exemple : j’achète 2 appartements dans un immeuble, je n’ai pas connaissance de défauts, je fais des rénovations, je revends les appartements, 3 ans plus tard il y a des fissures dans l’immeuble et estime que c’est un vice-caché, l’acheteur peut m’attaquer ?

Dernière modification par Wogle (22/02/2018 15h40)

Magnetov · #12

Wogle a écrit :
Bonjour,

Par contre, ce que je n’ai pas compris, c’est que l’acheteur peut quand même attaquer le MDB pour vices-cachés même si ce n’est pas le MDB qui a fait les travaux lourds ?

Je pense que oui car le MDB est considéré comme un professionnel de l’immobilier. Vous ne pouvez vous retourner contre un particulier pour vice caché mais contre un professionnel de l’immobilier, oui.

Wogle · #13

Dans ce cas, quelle est la logique sous-jacente ? Il est considéré que c’est au MDB de faire les vérifications nécessaires sur le fait qu’il ne vend pas un bien avec vices cachés, même s’il n’en est pas responsable ?

cricri77700 · #14

J’ai déjà vu les 3 liens er bien d’autre.
Ils se contredisent et on ne sais pas réellement qu’es qui est obligatoire ou non.

J’ai vu ma notaire sur ce sujet qui me dit de me rapprocher d’un expert comptable pour savoir.

Wogle · #15

Oui je suis d’accord avec vous les informations se contredisent et ne sont souvent pas assez précises. Par contre je ne suis pas certain que cela soit du domaine de compétences d’un expert-comptable, mais tant mieux si le votre peut y répondre :-)
En tous les cas si vous avec une information plus précise ce sera avec plaisir pour vous lire, m’intéressant également à l’activité de MDB et me posant les mêmes questions que vous.

D’ailleurs que pensez-vous des informations données dans l’onglet "Quelques aspects de la règlementation de l’activité" de ce lien qui cite bien les articles de loi, et qui précise justement quelles sont les obligations à proprement parler du MDB ?

Dernière modification par Wogle (22/02/2018 16h01)

Philippe30 · #16

cricri77700 a écrit :
Oui une sasu car je souhaite me verser des dividendes et non des salaires , j’ai assez d’actif pour subvenir à mes besoins et je compte pas sur la retraite.

Sinon comme dit plus haut, une sarl/eurl est plus adapté pour ce verser un salaire.

Effectivement la SASU est plus intéressante en terme de cotisations car si pas de salaires alors pas de cotisations à payer à la différence d’une EURL.

Attention si le versement de dividende excédent 10 % du capital social alors ces dividendes seront assujettis aux cotisations sociales sans pour autant être considérés comme un salaire
Charges sociales sur les dividendes en SAS et en SASU dès 2015 ? | Le coin des entrepreneurs

Les salaires sont déductibles du résultat imposables pas les dividendes.

Voir dans le détail les taux mais il est certain que mon comptable m’avait indiqué que l’option tout dividende n’est pas tenable fiscalement vis à vis de l’Ursaff.

Le système est bien verrouillé …..

Philippe

cricri77700 · #17

Oui mais c’était en 2014/2015 et cela ne semble pas être passé ?

Pour mon cas, se n’est pas un problème car je capitalisé et achèterai avec les bénéfices d’autre bien.

Mais la fiscalité refroidis par moment … dans mes calculs je suis à 60-65% de versé en impôt divers pour avoir l’argent sur mon compte net d’impôt sur l’ensemble de mes bénéfices.

Sinon il faut faire de petites opération et ne pas dépassé 38120 euros de bénéfice annuel pour réduire ce %.

Après pour l’assurance Philippe, vous avez déjà tater ?
Une personne qu’on connaît bien en commun me dit qu’il n’a aucune assurance et arrive à faire des vente ( enfin 1 en ce moment ).
Ma notaire me dit que les mdb qu’elle côtoie ont des assurances.
Sur ce qu’on recherche cela se contredit ..

MichMouch · #18

En effet pour les SAS ce n’est pas passé mais c’est régulièrement remis sur le tapis.

Pour les dividendes ils seront soumis aux prélèvements sociaux (17.2%) et au barème progressif de l’IR après un abattement de 40%.

A noter que pour 2018 ils seront soumis au PFU de plein droit et qu’il faudra "opter" pour l’application du barème progressif.

franck71 · #19

Philippe30 a écrit :
Attention si le versement de dividende excédent 10 % du capital social alors ces dividendes seront assujettis aux cotisations sociales sans pour autant être considérés comme un salaire
Charges sociales sur les dividendes en SAS et en SASU dès 2015 ? | Le coin des entrepreneurs

Philippe

>> Cela a été retoqué il me semble, non ? Il me semble que pour SAS et SASU la règle demeure toujours la même qu’auparavant.

CyberPapy · #20

Wogle a écrit :
c’est que l’acheteur peut quand même attaquer le MDB pour vices-cachés même si ce n’est pas le MDB qui a fait les travaux lourds ?

Et même si les travaux ne sont pas "lourds":

Petit exemple de 1998
J’ai acquis en tant que Marchand de Biens un pavillon de 1990 à Cergy occupé par un " Bricoleur " de haut vol.
Celui ci avait entre autre aménagé sommairement les combles perdus en y posant un plancher et en y faisant un accès par une échelle de meunier.
Le plancher était fait de planches de récupération donc fort sales recouvertes d’une moquette elle aussi de récupération.

Je fais changer la moquette, nettoyer de fond en comble abattre les constructions sauvages Supprimer ce qui était Hors Normes et finalement met en vente.

Je tombe sur une spécialiste de la revendication.
Un an après le chauffe eau tombe en panne . Elle tente de me faire un procès pour vice caché.
Elle est déboutée

Elle enchaine en attaquant sur l’accès au grenier qui selon elle n’est pas conforme .
Elle est déboutée.

Elle continue par le plancher qui est trop faible.
Là c’est moi qui trinque car devant l’expert j’avoue naïvement avoir fait changer la moquette " Pour faire propre"
Donc d’après le Tribunal c’était pour camoufler un plancher trop faible

Je n’étais pas assuré pour ce risque Le montant du litige était faible J’ai payé sans discuter.

Dernière modification par CyberPapy (22/02/2018 18h03)

Philippe30 · #21

cricri77700 a écrit :
Après pour l’assurance Philippe, vous avez déjà tater ?
Une personne qu’on connaît bien en commun me dit qu’il n’a aucune assurance et arrive à faire des vente ( enfin 1 en ce moment ).
Ma notaire me dit que les mdb qu’elle côtoie ont des assurances.

J’avais regardé de mon coté , il faut une assurance dommage ouvrage et décennale car vous êtes un professionnel de immobilier et à ce titre vous avez une connaissance supérieure à celle des acheteurs , vous leur devez une garantie à ce titre.

Et il me semble que vous devez avoir une assurance responsabilité professionnelle pour les dommages que vous pourriez causer lors des chantiers.

Après recherche voila ce que j’ai trouvé
Marchand de biens - Fnaim.fr

Assurance responsabilité civile professionnelle :

Comme tout professionnel, le marchand de biens doit s’assurer en responsabilité civile professionnelle pour se garantir des fautes commises dans l’exercice de son activité.

Assurance responsabilité civile décennale :

Lorsqu’il revend un immeuble qu’il a rénové, le marchand de biens répond des désordres qui affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et cela pendant un délai de dix ans suivant la rénovation (article 1792 et suivants du code civil). Le marchand de biens, comme tout constructeur ou rénovateur professionnel, est tenu de souscrire une assurance en responsabilité civile décennale.

Mon comptable m’avait indiquer que l’on ne peux pas vivre éternellement des dividendes sur une SASU , il faut obligatoirement en tant que PDG se verser un salaire , j’en sais pas plus sur ce sujet.

Pour la connaissance Bordelaise , il faudrait que je le recontacte si il n’est pas débordé par les biberons toutefois même si il vend sans assurance je trouve cela étonnant car les notaires sont pointilleux sur ce type d’opérations avec un professionnel

Philippe

cricri77700 · #22

Et pourtant j’ai des sources qui disent que c’est la responsabilité civile uniquement qui est obligatoire si on ne touche pas la structure.

Si je fais faire les travaux à 100% Par artisans avec garantie, je peux me retourner contre eux par la suite.

Sa donne envie de rester dans la location et revendre net d’impôt en payant sa pv uniquement après quelques années …

Bernard2K · #23

Wogle : la logique est simple : un professionnel de l’immobilier est censé connaître parfaitement le bien qu’il vend, et il en est responsable vis-à-vis de l’acheteur. Après, si le défaut vient des travaux d’une entreprise, le MDB peut se retourner à son tour contre l’entreprise, mais ça sera un conflit entre le MDB et l’entreprise, qui est indépendant du conflit entre le MDB et l’acheteur.

Chacun est responsable de sa relation contractuelle avec une autre partie :
- L’acheteur a un contrat avec le MDB, contrat qui s’appelle un acte authentique de vente.
- Le MDB a un contrat avec l’entreprise qui a fait les travaux, contrat qui prend généralement la forme d’un devis signé "bon pour accord".
L’acheteur n’ayant aucun contrat avec l’entreprise qui a fait les travaux, il ne peut pas avoir de conflit directement avec l’entreprise !

A propos de marchand de biens : c’est forcément une entreprise commerciale. Qu’elle soit en nom propre (commerçant en nom propre) ou en société (EURL, SARL, SAS, SASU), c’est en tout cas une entreprise.

Ne pas oublier que le principal problème risque d’être l’accès au crédit. Oubliez le crédit immobilier auquel peut prétendre un particulier, vous êtes forcément dans la catégorie du prêt aux entreprises : taux plus élevés, durée plus courte, et presque toujours garanties personnelles du chef d’entreprise demandées. Prêter aux entreprises est plus risqué d’une manière générale, donc les banquiers se couvrent.

Dernière modification par Bernard2K (22/02/2018 20h00)

CyberPapy · #24

Il me semble qu’aucune assurance n’est obligatoire.
Du moins c’était comme cela avant

Comme l’explique Bernard2K c’est à chacun de tenter de faire jouer la cascade des responsabilités.
On commence par le bas de l’échelle : Celui qui a vendu
Puis on remonte… si on peut.

Mon plus long litige et aussi le plus gros dura onze ans me coûta des dizaines de milliers d’euros (je n’ai pas voulu en tenir le compte)
Par bonheur j’ai gagné en Cassation

La Justice en France est Sereine , mais épuisante.

Dernière modification par CyberPapy (22/02/2018 20h12)

Philippe30 · #25

cricri77700 a écrit :
Sa donne envie de rester dans la location et revendre net d’impôt en payant sa pv uniquement après quelques années …

C’est la conclusion à laquelle je suis arrivé.

MDB c’est un sac à problème avec une législation hyper strict , on se bat face à des pros alors que l’on commence.

Les autres MBD ont des ressources financières ++ qui leur permettent d’aller sur des grosses opérations rentables.

Et il faut trouver les biens qui permettent en gros de faire x 3 sur l’opération
un tiers pour le capital initial
un autre pour les travaux
et le dernier pour le bénéfice

Il y a l’impératif de revendre sous 4 ans à une tierce personne , pas une SCI dont on est associé ou à soi même si on ne revend pas alors on se prend un redressement sur les frais de mutation initiaux.

Ensuite IS , TVA à payer au niveau société pour ensuite prendre de la fiscalité personnelle ….

Petit conseil , montez des SCI IS pour des biens de qualité , faites des apports en CCA si vous avez du cash issu de revente d’autres biens

Allez vers les locaux commerciaux qui se gèrent simplement.

Grossissez au niveau habitation et montez une structure de gestion dont vous serez responsable en employant un gestionnaire de vos biens.

Montez une holding ensuite pour racheter vos parts de SCI , cela permet de récupérer du cash une deuxième sur le prix d’un bien

Profitez des la vie tranquillement sans prise de tête.

Philippe

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