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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 04/05/2017 10h41 → Niclomis : étude de cas immobilier (RP en cours de construction mais autre maison trouvée) (chambre d'hôte, fiscalité, imposition, sci)

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Bonjour,

En complément de ma présentation : https://www.devenir-rentier.fr/t14282 . Voici une réflexion que je souhaite partager autour d’un projet :

Je suis actuellement marié, j’ai 37 ans et mon épouse 30. Je suis cadre dans le privé et j’ai des revenus d’environ 55 000 euros/an, mon épouse travail par intermittence. Une précision importante, j’ai 1/3 des parts d’une SCI familiale qui détient deux biens en location (à l’équilibre financiers).

Nous sommes en cours de construction pour l’achat de notre résidence principale 190 ke (100% financé par emprunt). A défaut d’avoir trouvé un bien dans l’ancien.

Jusque-là, le tableau est « parfait », sauf que nous sommes tombés sur une annonce immobilière (département 47) !! Une belle maison qui donnerai l’opportunité à mon épouse de faire chambre d’hôte pour générer un peu de revenu.

J’aimerai d’une part trouver une approche convaincante pour le financement car nous n’avons pas d’apport, ensuite, un montage fiscalement optimisé. Valeur du bien 350 ke euros frais de notaire inclus. Un potentiel de revenu en chambres d’hôte et locations saisonnière de 10 à 15 ke brut.

A mon sens, j’ai plusieurs options/combinaisons et surtout beaucoup de question :
Dois-je revendre ma maison en cours de construction pour repartir sur ce projet, la garder en location et utiliser la SCI pour faire un montage sur le nouveau bien, transférer la maison en cours de construction à la SCI et démarrer le nouveau projet, etc …

Quelles questions dois-je me poser ? Comment dois-je structurer ma réflexion ? Ce n’est pas mon métier de base et je ne doute pas que les pièges sont nombreux.

Merci d’avance pour votre aide et vos commentaires.

Mots-clés : chambre d'hôte, fiscalité, imposition, sci

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#2 04/05/2017 14h27 → Niclomis : étude de cas immobilier (RP en cours de construction mais autre maison trouvée) (chambre d'hôte, fiscalité, imposition, sci)

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Bonjour,
J’avoue que je me sens bien incapable de vous conseiller. Seul vous pouvez prendre une décision. A vous lire, cela parait précipité de vouloir changer ainsi d’optique alors que vous êtes sur un projet de construction, attention à ne pas faire d’erreurs.
Je les vois potentiellement nombreuses: revendre votre RP en construction à perte, prendre un crédit relais qui combinerait bien des avantages mais attention, attention à ce genre de montage que je trouve tout simplement suicidaire.
Bref, c’est à vous et votre épouse de bien peser les choix et dîtes vous tout de même que des biens à vendre qui vous correspondent il y en aura toujours même si vous sembliez avoir abandonné l’idée initialement.

Dernière modification par kc44 (04/05/2017 14h28)

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#3 04/05/2017 18h21 → Niclomis : étude de cas immobilier (RP en cours de construction mais autre maison trouvée) (chambre d'hôte, fiscalité, imposition, sci)

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Merci pour votre retour.

En effet, il y a une part de risque, l’idée serait peut être de transférer le bien immobilier en cours de construction à la SCI familiale, en essayant de limiter les frais associés. Je peux profiter de l’occasion pour renégocier mes prêts SCI sur un prêt global et diminuer la part de l’endettement.

Ainsi je pourrais repartir sur un dossier propre à titre personnel sur ce bien.

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#4 05/05/2017 11h18 → Niclomis : étude de cas immobilier (RP en cours de construction mais autre maison trouvée) (chambre d'hôte, fiscalité, imposition, sci)

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Choix compliqué smile

Pour ma part je pense que j’irai jusqu’au bout de la construction pour quand même en profiter une fois terminée (ou assez terminée pour faire quelque chose avec sans trop perdre vos billes)

Comme dit plus haut, des biens qui collent totalement a vos attentes seront toujours disponibles dans le futur. Je pense qu’une fois qu’on reste connecté "immobilier" vous tomberez sur les bonnes opportunités.

Pour ma part, je serais content de faire un projet de construction avec mon épouse et j’aimerais aller jusqu’au bout, quitte à faire autre chose que vivre dedans.

Posez-vous la question, qu’est-ce qui est le plus impotant pour vous, aujourd’hui ? Qu’est-ce que vous voulez réellement ?

Peut être une liste des pour et des contres…

Bonne chance,
Denis

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#5 05/05/2017 17h16 → Niclomis : étude de cas immobilier (RP en cours de construction mais autre maison trouvée) (chambre d'hôte, fiscalité, imposition, sci)

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Bonjour,

j’aurais tendance à dire : trop tard ! C’est pas sympa ce que je dis là, mais maintenant que vous êtes lancés sur la construction neuve, c’est un peu tard pour changer le fusil d’épaule :
- si vous gardez les deux projets, vous allez être au taquet en endettement. Même si l’un de deux projets se fait par la SCI, les banquiers regardent l’endettement des sociétaires. Par ailleurs, les autres sociétaires de la SCI vont-ils accepter un endettement supplémentaire et/ou des complications parce que ça vous arrange vous ?
- si vous revendez la maison en construction, quel va être le solde de l’opération ? S’il est négatif, vous êtes mal. Vous n’avez que 12 k€ d’épargne, qui pourraient bien être engloutis dans la moins-value et les frais de cette opération.

Concernant le projet "chambre d’hôtes" : j’ai l’impression que le projet reste encore un peu vaporeux pour l’instant.

Faire des chambres d’hôtes est très prenant :
- en investissement initial : vous n’avez presque pas d’épargne d’avance. Cette maison à 350 k€ n’a pas besoin de travaux ? Même si elle n’a pas besoin de travaux, comment financez-vous votre déménagement + l’aménagement en maison d"hôtes ? Il faut de la déco, des meubles, sans doute investir aussi dans du matériel de cuisine pour pouvoir proposer le repas du soir… Il faut un joli jardin… rien qu’en mobilier, linge de maison, petits travaux, aménagements, matériels spécifiques, c’est un sacré budget.
- en temps de travail : optimiser son référencement, gérer les réservations, accueillir les gens, répondre aux questions, faire les courses, cuisiner, etc. J’avais publié un retex ici : https://www.devenir-rentier.fr/t3155-5
L’impression que j’en avais retirée, c’est que c’était très très prenant, plus qu’un temps plein. On ne peut pas faire ça un peu seulement, pour "générer un peu de revenus".

Par ailleurs, plutôt qu’un coup de coeur sur une maison en particulier, ça se réfléchit comme un projet d’entreprise : où s’installer pour avoir une clientèle ; étudier la concurrence, etc. Seulement après, on trouve la maison adaptée à ce projet. Enfin, il me semble.

Enfin, ce que je vais dire là est particulièrement pas sympa mais j’assume : c’est vous qui rapportez l’essentiel des revenus du ménage et vous êtes mariés en séparation de biens. Pourquoi faudrait-il que vous vous endettiez jusqu’au cou, et trimiez d’autant plus, pour acquérir un bien plus cher de 160 k€ que le projet de construction neuve, et cela pour que votre femme puisse faire "un peu" maison d’hôte ? Est-ce qu’elle peut financer les 160 k€ de surcoût d’investissement ? Est-ce qu’elle peut financer en plus les 10 à 20 k€ d’achats mobiliers (au sens large), aménagements etc. nécessaires pour lancer l’activité de chambre d’hôtes ?

Dernière modification par Bernard2K (05/05/2017 17h46)

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