Vivierois [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport et conventionnement Cosse)

Bonjour à tous,

Nous sommes bien repassés chez le notaire pour resigner un sous seing privé d’un montant de 65.5k€ en supprimant la condition suspensive d’obtention de la DP. C’était un argument de négociation, ils veulent se débarrasser du bâtiment.
De mon coté après avoir rencontré les ABF, j’ai bien cerné leur demande et je vais leur donner ce qu’ils veulent:
- Plan des façades avec repérage des éléments spécifiques de préférence par un architecte du patrimoine
.
- Diagnostique structurel de l’édifice pour expliquer certaines fissures
- Conservation d’une fenêtre du XVIIIème

J’ai donc pris contact avec un architecte du patrimoine à qui je donne pour mission l’ensemble des demandes des ABF pour la somme de 7.5k€. Rendu de la mission avec nouveau dépot d’une DP pour mi octobre.

Fondation du patrimoine:

Vendredi j’ai eu rendez vous avec la fondation. J’ai rencontré quelqu’un de très intéressant et passionné. Quelques informations sur la fondation du patrimoine:
A quoi sert la fondation du patrimoine? C’est une association privée qui finance grâce à des dons des restaurations d’édifice. Elle délivre également un label permettant de déduire 50% du montant des travaux du revenu imposable (sans plafond de 10700€ par an). Travaux concernés, aspect extérieur: Toiture / zinguerie / façades / fenêtres / volets

Comment obtenir le label?
- Le bâtiment doit être situé dans les zones rurales, bourgs et petites villes de moins de 20000 habitants
où
- Situé en Site Patrimoine Remarquable (SPR)
où
- Situé en site classé au titre du code de l’environnement
où
- En dehors de ces zones, non - habitable caractéristique du patrimoine rural: pigeonnier, lavoir, four à pain, chapelle, moulin.

Autre critère d’éligibilité:
- Le bâtiment doit avoir un intérêt patrimonial
- Les travaux ne doivent pas avoir débutés
- Visibilité depuis la voie publique ou accessible au public
- Qualité de la restauration extérieure envisagée

Qui valide la délivrance du Label?
Le dossier est monté avec le Délégué à la fondation du patrimoine de votre secteur qui présente le dossier à l’ABF qui décide de la délivrance du Label.

Au vu des critères demandés mon immeuble entre dans toutes les cases.
La déduction du montant des travaux du revenu imposable pourrait même monter à 100% dans le cas où je parviens à obtenir une aide publique ou privée de 20% des travaux.

C’est tout à fait probable puisque le conseil départemental a un programme spécifique concernant le petit patrimoine rural non protégé. qui finance à hauteur de 20/35 où 50% les travaux (plafond de travaux de 100000€).

En conclusion je pense que l’obtention de ce label n’a pas d’intérêt pour moi car il permet une déduction du revenu imposable. J’ai l’intention de déduire ces travaux de mes revenus fonciers en créant un déficit, beaucoup plus avantageux fiscalement.

Ce dispositif est intéressant lorsque l’on fait des travaux dans une RP ou Résidence secondaire.

Mon prochain rendez-vous "financement" sera avec le conseil départemental pour montage du dossier évoqué ci-dessus.

Bon dimanche

Dernière modification par vivierois (12/09/2021 08h47)

Bonjour à la communauté.

Voici la présentation financière du projet.

Prêt immobilier d’un montant de 417000€
Crédit Agricole 1% durée 22 ans dont 18 mois de différés
Mensualité: 1876€ hors assurance / 1963€ compris assurance
500€ frais de dossier
0 apport

Je suis satisfait d’avoir obtenu ce prêt dans ces conditions je m’étais préparé à devoir mettre de l’apport.
Il n’y a que l’assurance qui est élevée probablement que j’en chercherai une autre quand le projet sera entièrement terminé.

Budget global: 417000€
Achat: 65500€
Notaire: 5750€
Frais bancaires: 5900€
Travaux: 339850€ (hors façade)

Projet d’exploitation:

- 3 logements en conventionnement cosse, les plus grands: 2 T3 et 1 T4: Loyer annuel: 19500€
- 1 Logement nu T2: 5400€
- 1 Logement meublé T2: 6500€

Revenu global: 31400€ *0.95 = 29830€

Fiscalité:

Dans mon cas de figure je trouve l’intérêt du conventionnement Cosse trés intéressant. Premièrement les logements étant plutôt grands la perte en loyer par rapport au marché est relativement faible. Deuxièmement l’abattement de 50% des revenus fonciers est particulièrement attractif. (Pour rappel je me limite à 3 logements car je veux rester en conventionnement social).

Un logement en meublé car trés peu d’offre, pas besoin d’expliquer l’intéret fiscal du LMNP…

Enfin un logement en nu, car je veux rester diversifié et je ne pense pas que le secteur me permette de mettre un second logement en meublé. De plus le logement est situé en Rdc je vise une personne âgée qui aura certainement déjà ses meubles!

Pour clore l’approche fiscale du projet le montant élevé de travaux va me permettre de créer un déficit foncier considérable, de l’ordre de 290000€.

Ce déficit me permet de ne pas payer d’impôt sur mes revenus fonciers pour les 10 prochaines années. Pour cet immeuble mais également pour mes autres biens (immeuble de: (3 logements + 1 commerce) + 1 local commercial).

Pour ce point du déficit foncier j’ai conscience de me situer sur la limite entre travaux d’amélioration et de reconstruction.
Pourquoi je me situe sur l’amélioration? Déjà parce que ça m’arrange mais également parce que je m’appuie sur les points suivants:
- Je ne crée aucune surface supplémentaire (pas d’aménagement de comble)
- Je ne démolis pas les cloisonnements existants, en repartant d’un plateau nu. (exemple type du BOFIP)
- Sur l’ensemble de l’immeuble je ne fais que 2 créations d’ouvertures (pas de modification majeure de la structure pour permettre le réaménagement de l’immeuble, exemple type du BOFIP également).

Cash Flow:

Approche du projet seul:

Le cash flow mensuel du projet est de +390€ au cours des 10 premières années et de - 350€ au cours des 10.5 années suivantes.
Cela en prenant un conventionnement cosse uniquement sur les 9 premières années des trois logements concernés.

Pistes d’améliorations:

Comme évoqué précédemment j’ai fait des démarches auprès de différents dispositifs de financement:

- Financement Anah des 3 logements conventionnés: Montant potentiel d’aide 75000€
- Aide du conseil départemental 31 pour la rénovation du petit bâti rural non protégé couvrant les travaux de: Menuiserie / couverture / Façade. 3 paliers d’aide 20/35/50% avec un plafond de travaux de 100000€

Depuis le début du montage du dossier j’ai cherché à avoir un projet qui fonctionne sans ces aides potentielles.
Je suis arrivé à une situation d’équilibre qui me satisfait en ayant évidemment pour but d’obtenir ces aides et ainsi rendre cette opération très intéressante.

Etude globale de mon patrimoine immobilier

Enfin j’ai voulu avoir une approche globale de mon patrimoine immobilier car comme beaucoup je me posais beaucoup de questions:
- Est ce qu’il me faut en faire encore une?
- Est ce que les impôts ne vont pas m’engloutir dans 10 ans? (le fameux effet ciseau)
- …

Je me suis donc lancé dans la projection sur les 25 prochaines années de ma trésorerie pour savoir si je serai capable de faire face financièrement parlant. Je ne sais pas si certains d’entre vous l’ont déjà fait c’est une sacrée usine à gaz…

1) Il m’a fallu me projeter sur mon évolution professionnelle (ce qui détermine ma rémunération et donc ma TMI)
2) Prise en compte de l’évolution du foyer (j’ai 2 enfants donc diminution du nombre de parts à leur départ)
3) Cash flow des différents biens
4) Projection des coûts d’entretien (c’est un sujet très intéressant que j’aborderai dans un prochain message): Immeuble 1: 2700€ par an soit 67500€ sur 25 ans / Immeuble 2 (sujet de cette étude de cas) 5200€ par an soit 130000€ sur 25 ans.

En partant de ma "trésorerie" immobilier actuelle de 17000€, je monte à 75000€ en 2033 pour redescendre à 25000€ en 2042 et ensuite repartir considérablement à la hausse.

Le constat est que la gestion que je prévois de faire semble me permettre d’auto financer mes projets immobiliers. C’est ce que je voulais.

Enfin toujours dans une optique d’optimisation et d’amélioration je me suis simplement fait la réflexion suivante: "Ce serait quand même dommage d’avoir une somme de 75000€ qui dort sur un compte courant".
J’ai donc décidé de coupler cette "trésorerie" à une assurance vie relativement sécurisée avec un objectif de rendement de 3%, en gardant une disponibilité permanente de 15000€ sur un compte courant. Et là évidemment on touche du doigt encore une fois toute la puissance des intérêts composés puisque je monte à 88000€ en 2033 pour redescendre à 56000€ en 2042.

Fort de ce constat j’ai immédiatement ouvert une assurance vie

Bonne nuit!

Bonsoir,

Mon projet touche à sa fin je reviens donc maintenant vers vous pour vous partager mon expérience.

Le financement

Le financement anah représentait pour moi une part trés importante du financement de cette opération. Finalement j’ai obtenu le financement de 4 logements (1 Loc 1 + 2 Loc 2 + 1 Loc 3 , imposés par la commission) pour les montants suivants:
- Anah: 126450€
- Conseil départemental 31: 10500€

A ce jour il me manque encore le dernier virement d’un montant de 61000€

Ensuite j’ai récupéré une subvention pour l’isolation du cinquième logement pour 1500€ de prime énergie.

Je viens de déposer un recours administratif auprès de l’anah pour le subventionnement du cinquième logement (montant 1800€) pour un vice de forme sur la facture transmise.

Aujourd’hui les travaux sont terminés, les loyers sont encaissés et j’ai ma première mensualité pour le mois d’Aout, donc pour l’instant j’alimente ma trésorerie. 

Les travaux:

Les travaux ont débutés en Avril 22 pour se terminer en Janvier 23. Je suis satisfait du déroulement et de l’investissement des entreprises dans mon projet.

Nous avons eu quelques surprises lors de la phase structurelle: Charpente à renforcer + quelques planchers supplémentaires à refaire et où renforcer. Environ 20K€

Visite de l’inspection du travail! A ma surprise j’ai été visité par l’inspection du travail conséquence => obligation de faire intervenir un coordinateur SPS. Donc pour l’information de tous un coordinateur SPS est obligatoire sur tout chantier, même pour un particulier:
1) Il doit y avoir  plusieurs entreprises qui interviennent sur site
2) La destination du chantier n’est pas pour son usage personnel

Je pensais que le fait que l’opération soit en nom propre m’en dispensé mais non, loupé…

=> Honoraires: 5K€

L’obtention de la subvention Anah m’a permis d’engager les travaux de réfection des façades: Piquage des enduits existants + Enduit à la chaux + Reprise des encadrements / Corniches / Appuis de fenêtre en brique foraine + Badigeon des briques foraines Tout cela sous le contrôle et validation des ABF => 60K€

Enfin j’ai un peu craqué sur la finition et certaines prestations (le budget me le permettait). Comme vous pourrez le voir sur les prochaines photos je suis avant tout un amoureux des belles pierres, matériaux de qualité et charme de l’ancien. Certains trouveront que pour du locatif c’est trop mais j’aime la conservation du patrimoine et de son histoire. ça m’a coûté 20k€.

Budget final travaux 445K€

Location

Mise en ligne des annonces le bon coin en novembre.

2 Semaines => 50 candidatures

J’ai échangé exclusivement par écrit ce qui m’a permis d’énormément trier les candidatures.
J’ai sélectionné un candidat par logement.
Ils ont tous pris le logement des la fin de la visite (travaux de peinture et finitions en cours)
Mi décembre rdv chez le notaire pour signature du bail => entrée prévue mi février
Tous sont entrés mi février comme prévu. J’ai eu quelques appels et réglages à effectuer lors des 15 premiers jours (petite fuite, quelques serrages,…) et maintenant ça roule. Finalement le plus pénible a été le raccordement fibre des logements, les opérateurs ne sont pas encore toujours au point.

Loyers:

- T2 Loc 3: 250€
- T3 Loc 2: 420€
- T3 Loc 2: 470€
- T4 Loc 1: 635€
- T3 non conventionné: 580€

Total: 2355€ HC

Fiscalité:

Fiscalement j’ai un déficit foncier qui me permet d’annuler l’ensemble de mes revenus fonciers sur les 10 prochaines années.

+ Une réduction d’impot sur le revenu de 5000€/ an via le dispositif loc avantage pour la durée du conventionnement soit 6 ans minimum (renouvelable).

Bilan financier:

Dépense:
- Achat: 65500€
- Notaire: 5750€
- Frais bancaire: 5900€
- Travaux: 445000€

Total dépenses: 522150€

Financement:
- Prêt bancaire: 417000€
- Subvention Anah: 126450€
- CD 31: 10500€
- Prime energie: 1500€

Total Financement: 555450€

Soit un gain de trésorerie de 33300€

Bilan personnel

Je sors de ce projet très satisfait personnellement car il s’agissait d’un chantier d’ampleur, j’ai beaucoup apprécié sa dimension patrimoniale.
J’ai reçu beaucoup de soutiens de la part des élus de la commune ainsi que des voisins (malgré les désagréments) satisfaits de voir ce bâtiment reprendre vie.
Enfin j’ai convaincu mon épouse jusque là très réservée sur mes envies d’investissements immobilier, elle me suivait à reculons. Maintenant elle m’encourage pour un prochain, comme quoi tout est possible!

Photos:

Avant travaux:













Travaux:















Livraison

Dernière modification par vivierois (02/04/2023 02h00)