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#1 27/06/2020 23h41

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Bonjour à toutes et à tous,

Je viens vous présenter un projet visant à l’acquisition de deux locaux commerciaux.

Localisation: Grande ville du Tarn.

Emplacement: Centre ville dans rue commerçante.

Lot1: Local commercial de 70m². Vide. Loyer pratiqué: 615€

Lot 2: Local commercial de 190m². Vide. Loyer pratiqué: 800€

Valeur de l’ensemble: 87000€ + frais de notaire = 93000€

Rentabilité brute: 18.3%

Financement: Je souhaite un 110%, sur 15 ans. Si refusé nous mettrons les frais de notaire.

Si nous en faisons l’acquisition je pense que ce sera sous forme d’une SCI à l’IS. Pourquoi? car n’ayant pas de travaux à faire, pas de possibilité d’optimisation fiscale. Etant dans la tranche d’imposition à 30%, même avec une rentabilité brut à 18% je me retrouve avec un cash flow presque nul. C’est différent avec une SCI à l’IS.

Les propriétaires vendent l’ensemble de l’immeuble. Dans un premier temps les commerces et ensuite les 5 appartements. C’est là qu’il me manque quelques certitudes. Le géomètre est passé la semaine dernière, la proprio n’est donc pas encore en mesure de me donner les tantièmes de ces locaux. Elle va faire rédiger le règlement de copro à un avocat à partir de la semaine prochaine.
Puisqu’elle possédait l’ensemble de l’immeuble elle n’est pas capable de me donner le montant de la taxe foncière des deux locaux.

Je veux bien avoir votre avis, notamment sur le dernier paragraphe. Tout étant en cours de création, voyez vous certaines choses à ne pas louper?

Merci d’avance et bonne soirée

Viviérois

Mots-clés : immobilier, locaux commerciaux, sci


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#2 28/06/2020 11h18

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Je vois beaucoup de points d’alerte sur ce projet :
- déjà, grande ville du Tarn. La plupart d’entre elles sont connues pour leur déprise économique et démographique.
- ensuite, des locaux commerciaux. Le commerce de proximité se réduit comme peau de chagrin. C’est une tendance long terme que l’essor du e-commerce a accéléré et que le covid va encore renforcer. A partir de là, il y a excès d’offre de locaux commerciaux par rapport à la demande. Donc, les prix de vente et de loyers sont condamnés à baisser. On peut parfois transformer en habitation, mais il peut y avoir deux freins à cela : 1) l’excès d’offre de logement. Dans certaines villes, les logements en RDC et dernier étage sans ascenceur ne se vendent et se louent plus, puisqu’on trouve suffisamment de logements dans les étages "normaux". 2) Le manque d’éclairage naturel.
- loyers théoriques  puisque inoccupés. Dans des villes faiblement attractifs, pour réussir à relouer, on peut parfois devoir baisser énormément les loyers. Par exemple du 300 €/mois pour 200 m², c’est le genre de choses qui existe. Si, dans un an, vos locaux n’ont toujours pas trouvé preneur au tarif que vous envisagez, vous faites quoi ? Les vacances locatives peuvent être TRES longues sur les locaux commerciaux.
- loyers bas au m². Plus le loyer est bas, plus la part des charges de copropriété et de la taxe foncière va devenir prégnante. Sur votre local de 190 m² : 800 € HC ou CC ? Les charges de copropriété et la taxe foncière peuvent atteindre 200 €/mois sur une telle surface.
- Si la copropriété a besoin de gros travaux (qu’il est désormais interdit de mettre à charge du locataire, dans un bail commercial), l’application des tantièmes est terrible pour les locaux commerciaux de grande surface. On connaît des exemples de propriétaires de locaux commerciaux ruinés par une réfection de toiture.

Sur la taxe foncière, deux solutions :
- vous demandez la TF à la proprio, et vous faites un pro-rata de surface. C’est mieux que rien.
- vous demandez la TF à d’autres locaux commerciaux dans le même quartier. Soit vous allez demander aux commerçants (en demandant gentiment, certains vont bien accepter de vous le dire), soit vous épluchez les annonces de vente et de location de locaux commerciaux dans cette ville : vous devriez en trouver suffisamment qui mettent la TF dans l’annonce pour vous constituer une estimation valable.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 28/06/2020 16h24

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Au delà des remarques de Bernard2K que je juge très pertinentes  :

1 - Taxe foncière : Comme signalé sur un cas précédent,  les valeurs locatives servant de base à la taxe foncière des locaux commerciaux ont été récemment révisées (à la différence de celles des logements) et varient en fonction de l’activité pratiquée dans le local (voir ce message)
La taxe foncière sera donc susceptible de varier en fonction de la future activité…
Par ailleurs, chaque local dans un immeuble possède une valeur locative que l’immeuble soit en copropriété ou possédé par un seul propriétaire afin de disposer d’une base pour l’établissement de la taxe d’habitation pour chaque occupant. Il suffit de demander auprès du centre des impôts fonciers compétent les fiches H2 de l’immeuble.

Par ailleurs, sur quelles bases le propriétaire actuel repartit la taxe d’enlèvement des ordures ménagères entre les différents occupants afin de la récupérer ?

2 - Charges : Vous indiquez que les tantièmes sont en cours de détermination. En revanche, rien sur les charges actuelles et leur mode de répartition : assurance des parties communes, nettoyage des parties communes, sortie des poubelles, électricité commune à minima…
Envisagez vous d’être le syndic bénévole de la copropriété à venir ? Sinon, un budget d’environ 2000 € par an est à envisager…
Par ailleurs, surveiller attentivement dans le futur règlement de copropriété le mode de répartition des charges (les locaux commerciaux participent t’ils à l’ensemble des charges ou une copropriété particulière existe avec des charges affectées - par exemple la réfection de la cage d’escalier, les locaux ont ils un accès particulier ou communes avec les appartements ce qui peut induire une répartition différente)…

3 - Etat de l’immeuble : Quid des diagnostics ? Etat des facades, de la toiture ?

4 - Historique : depuis quand les locaux commerciaux sont vacants ? Activités précédentes ?

5 - Globalement, au delà d’une rentabilité brute attractive, il me semble nécessaire de creuser soigneusement ce projet tant les sources d’incertitudes sont nombreuses… Vous prenez la suite d’un propriétaire (pas forcément très carré) sans les certitudes apportées par une copropriété… Par ailleurs, avez vous envisagé d’acheter l’ensemble de l’immeuble ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (28/06/2020 16h34)

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#4 28/06/2020 18h37

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Une question à se poser : pourquoi est ce qu’un vendeur vendrait un bien ayant une telle rentabilité ?


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#5 28/06/2020 20h23

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Eh oui. Autre façon de dire la même chose : pourquoi n’arrive-t-il pas à vendre à 8-12 % de rentabilité brute, comme dans la plupart des villes ? Pourquoi brade-t-il ainsi le prix ?


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#6 28/06/2020 20h49

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Bonsoir,

Voici mes réponses à vos remarques:

Bernard2K a écrit :

Si, dans un an, vos locaux n’ont toujours pas trouvé preneur au tarif que vous envisagez, vous faites quoi ? Les vacances locatives peuvent être TRES longues sur les locaux commerciaux.

Si je me retrouve confronté à cette situation je serai évidemment bien embêté. (la situation ne me mettrait pas en difficulté financière). Il y a quand même un point qui me donne confiance c’est le nombre de locaux vides du centre ville. Il y en a très peu, c’est plutôt fourni.

Bernard2K a écrit :

l’application des tantièmes est terrible pour les locaux commerciaux de grande surface

.

Je ne compte pas m’engager sans avoir cette donnée primordiale.

Bernard2K a écrit :

vous demandez la TF à la proprio, et vous faites un pro-rata de surface. C’est mieux que rien

C’est ce que j’ai fait, j’arrive à une TF dans les 3000€, c’est ce que j’ai pris dans mes calculs

Canyonneur75 a écrit :

Par ailleurs, sur quelles bases le propriétaire actuel repartit la taxe d’enlèvement des ordures ménagères entre les différents occupants afin de la récupérer ?

Je n’ai pas demandé, je vais le faire

Canyonneur75 a écrit :

2 - Charges : Vous indiquez que les tantièmes sont en cours de détermination. En revanche, rien sur les charges actuelles et leur mode de répartition : assurance des parties communes, nettoyage des parties communes, sortie des poubelles, électricité commune à minima…
Envisagez vous d’être le syndic bénévole de la copropriété à venir ? Sinon, un budget d’environ 2000 € par an est à envisager…
Par ailleurs, surveiller attentivement dans le futur règlement de copropriété le mode de répartition des charges (les locaux commerciaux participent t’ils à l’ensemble des charges ou une copropriété particulière existe avec des charges affectées - par exemple la réfection de la cage d’escalier, les locaux ont ils un accès particulier ou communes avec les appartements ce qui peut induire une répartition différente)…

Je ne compte pas être président du syndic. Les entrées des locaux sont indépendants des parties communes des logements.
Le règlement de copropriété qui sera rédigé doit faire apparaître cette indépendance et exclure les locaux des participations aux charges des parties communes des logements. C’est l’intention de la proprio, nous en avons discuté.
En revanche il faudra participer à l’assurance qui est aujourd’hui de 800€.

Canyonneur75 a écrit :

3 - Etat de l’immeuble : Quid des diagnostics ? Etat des facades, de la toiture ?

Le diagnostiqueur est passé la semaine dernière également, il n’a pas encore fait les rapports, elle doit me les transmettre à réception.
Façade: elle pourrait être plus belle
Toiture: Je n’ai pas pu voir, j’ai demandé à y avoir accés au prochain rendez vous. Idem pour la cave sous un des locaux

Canyonneur75 a écrit :

Historique : depuis quand les locaux commerciaux sont vacants ? Activités précédentes ?

Depuis 6 mois, elle n’a pas voulu les remettre en location en vue de la vente selon ses dires. Avant il y avait un magasin de chaussure et la compagnie AXA dans l’autre.

Canyonneur75 a écrit :

5 - Globalement, au delà d’une rentabilité brute attractive, il me semble nécessaire de creuser soigneusement ce projet tant les sources d’incertitudes sont nombreuses… Vous prenez la suite d’un propriétaire (pas forcément très carré) sans les certitudes apportées par une copropriété… Par ailleurs, avez vous envisagé d’acheter l’ensemble de l’immeuble ?

Pourquoi dites vous pas trés carré? Elle me semble faire les choses dans l’ordre en vue de la vente.

Non je ne compte pas acheter l’ensemble de l’immeuble je n’en ai pas les moyens.

Oblile a écrit :

Une question à se poser : pourquoi est ce qu’un vendeur vendrait un bien ayant une telle rentabilité ?

La personne a 75 ans, son associée 80 ans de paris. Elle est seule à s’en occuper et dit que ce n’est plus de son age donc elle veut tout vendre.
Elle était commerçante et a occupé le grand local dans sa vie pro.

Bernard2k a écrit :

Eh oui. Autre façon de dire la même chose : pourquoi n’arrive-t-il pas à vendre à 8-12 % de rentabilité brute, comme dans la plupart des villes ? Pourquoi brade-t-il ainsi le prix ?

Honnêtement je me suis posé la question, pour l’instant je n’ai pas la réponse. Elle me dit que ORPI l’a évalué à 100000€ mais qu’elle veut que ça aille vite…

Merci pour vos interventions. J’observe vos alertes sur les documents en cours de rédaction. Je compte être attentif sur ce point.

J’apprécierais également avoir vos avis sur la forme de détention, création d’une SCI IS. Est ce que ça vous semble cohérent au vu de mon profil?

Bien à vous

Dernière modification par vivierois (28/06/2020 20h55)


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#7 29/06/2020 07h45

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Les compagnies d’assurance et les banques sont typiquement de très bons payeurs (en fiabilité, mais aussi en hauteur de loyer). Quand ils partent, c’est la fin de période "poule aux oeufs d’or".

Je peux vous citer un cas concret où, une mutuelle étant partie, le propriétaire cherchait initialement à louer 135 m² de bureaux en RDC à peu près au double des prix du marché. Ca fait 2 ans que c’est vide. Il baisse progressivement le loyer, mais ce n’est toujours pas pourvu.


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#8 29/06/2020 11h17

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Vivierois,

A la lecture de cette file et de vos réponses, je trouve votre projet très intéressant, car même si vous deviez baisser les loyers potentiels, vous conserveriez une bonne rentabilité.

Je comprends bien la logique de la vendeuse, donc si vous avez la conviction intime (vous seul connaissez votre zone) de trouver des preneurs dans de bonnes conditions financières : foncez !

Je plussoie B2k sur les bancassureurs poule aux oeufs d’or : un local assurance où j’étais client a été fermé des mois pour réfection complète du sol au plafond , clim, revêtement absorbtion de son pour open space etc… réouverture …avant de fermer définitivement pour transfert à 5 km moins de 5 ans après : je cherche encore leur logique !

le local est resté des mois sur LBC avec une baisse prog de loyer, je suppose que les coûteux travaux étant "cadeau" pour le bailleur, cela reste une super affaire pour lui, même avec la vacance et la baisse de loyer.

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[+1]    #9 04/07/2020 07h11

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Pour conclure ce post, j’ai relancé pour connaitre l’avancement des diagnostics etc…

Le petit local a été vendu, il reste le grand à la vente.

L’achat du grand, seul, ne m’intéresse pas pour les raisons suivantes:

- Les locataires de grandes surfaces sont moins évidents à trouver que pour les petites surfaces
- la côte part du grand local dans la copropriété va être importante. Trop importante
- La taxe foncière lourde

Je pense que je n’ai pas été bon et qu’un investisseur plus chevronné est passé par là. Après réflexion j’aurais dû immédiatement acheter le petit (38000€).
C’était une trés bonne affaire, je suis passé à côté 1 semaine de réflexion c’était trop long.

Viviérois


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#10 04/07/2020 07h41

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Il est vrai que les petites surfaces sont plus faciles à louer (davantage de demandes, car ça convient à un nombre plus important de commerces) et que beaucoup de charges, à commencer par les charges de copro, sont strictement proportionnelles à la surface, ce qui fait qu’au total, les commerces de petite surface sont un meilleur investissement (ou un moins mauvais).
Cela dit, c’est loin d’être le seul critère. Il y a une floppée de critères pour un local commercial, dont on n’a pas idée quand on est habitué à l’habitation : l’évolution de la ville et du quartier, la qualité de l’emplacement, la quantité de passage devant, la visibilité (surface de linéaire vitré, qualité de la vitrine, droit à l’enseigne, etc), le parking, l’accès en camion (quelle taille maximale de camion peut accéder ?), la facilité de décharger des marchandises (y compris : passer un transpalette facilement), l’accès PMR, la hauteur sous plafond, les activités permises par le réglement de copro, les activités permises par l’aménagement physique (notamment : possibilité d’avoir assez d’aération pour un restaurant ?), etc. Autant de petits pièges pour l’investisseur débutant.

Néanmoins, avant d’avoir trop de regrets, attendez de voir :
- combien de temps ça va mettre à se louer,
- à quel loyer,
- quelle qualité de locataire,
- combien de temps le locataire reste.

Quand je vois un loyer de plus du double, au m², que le grand, j’ai de gros gros doutes. Essayez de suivre ce local dans sa durée, et notez bien ce qui lui arrive à l’avenir, ça sera instructif.

Dernière modification par Bernard2K (04/07/2020 07h49)


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