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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 25/03/2019 20h55

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VOTRE PROFIL

30 ans en CDI avec un revenu de 30000€ net par an.
Le bien que je convoite sera exploité en location nue. J’ai déjà un appartement en location nue qui s’autofinance tout juste. Je vais le passer en convention ANAH pour obtenir un abattement de 30% sur les loyers. Le cashflow devrait avoisiner les 250€ net d’impôts.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Niveau fiscalité, j’ai bien étudié le mécanisme du déficit foncier et le conventionnement ANAH.
Concernant les travaux, je me forme au fur et à mesure de mes visites. Mon beau père est artisan dans le bâtiment. Il m’aide.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison de 47m²
- Année de construction : ?
- Étage : 2 étages
- Logement vide

Il s’agit donc d’une maison vendue initialement 45000€. Je l’ai négocié à 35000€.
Celle-ci est relativement propre comparée à ce qu’on peut trouver dans la région. Il faut changer les sols, passer un coup de peinture, changer la porte d’entrée par une porte vitrée pour apporter de la lumière au rdc et se servir de la pièce au rdc comme salon, changer les radiateurs électriques.
La façade est vieillotte mais pour de la location je pense que ce n’est pas la peine de faire le ravalement dans l’immédiat.
Je prévoie de tout faire moi-même, avec de l’aide, pour me former à la rénovation.

LOCALISATION DU BIEN

La maison est située dans une commune de 1500 habitants du 44, en croissance selon les derniers chiffres de l’Insee. La commune est située entre Rennes et Nantes. La maison est en plein centre-bourg. Des commerces sont accessibles à pieds (boulangerie, supérette, bureau de poste).
Elle est à 20/25 mins de communes plus grandes.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 42285€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 365€
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 7% du montant des loyers. Je délèguerai à une agence sociale et passerai un conventionnement avec l’ANAH pour un abattement de 85%

- Travaux immédiats : cf. ci-dessus. Je prévoie 3000€ pour tout faire.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Ravalement éventuel (7000€)

- Taxe foncière hors TEOM : 264€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 150€ (estimation très large car ce sera moins)
- Garantie Loyers Impayés : Gratuite car l’agence sociale passe par VISALE

- Rentabilité brute : 10%
- Rendement opérationnel brut : 7% (je prévoie de mettre 20€ de côté par mois pour la maintenance)

FINANCEMENT DU BIEN
Je ne mets pas d’apports. Néanmoins, j’ai besoin que la maison fasse moins de 49m² pour des questions de plafond de loyers au m². Je prendrai à ma charge le coût de la mesure de la surface si c’est bien le cas.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Conventionnement ANAH sur 6 ans renouvelable avec 85% d’abattement

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue  au réel

CASH FLOW
Sur 20 ans, le cashflow devrait être de 40€ par mois (frais d’entretien de la maison déduits)
Sur 25 ans, il serait de 75€.
Le conventionnement ANAH va me permettre de ne pas payer d’impôts pendant 6 ans car je serai constamment en déficit. En plus du cashflow, je déduirais environ 400€ par an sur mes revenus globaux et reporterais environ 250€ de déficit pour les années suivantes.

Voilà, ce n’est pas un gros coup, mais cela me semble être un coup facile.
Je vais tenter de baisser encore le prix à 32500€ car mon offre initiale était de 30000€. Le propriétaire accepte à 35000€.

Qu’en pensez-vous ?

Mots-clés : anah, immobilier, investissement locatif

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[+1]    #2 25/03/2019 22h00

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Bonjour

concernant l’anah, vous prevoyez une convention sans travaux donc , vous ne cherchez qu’a conventionné le bien refait n’est ce pas ? ( dnas le cas contraire il faut regarder le cahier des charges .. personnellement j’ai du mettre des chaudieres gaz au lieu de radiateurs.. )

pour le plafond de loyer , j’imagine que vous etes en zone C, vous avez verifié le plafond de loyer ? il me semblait qu’en intermediation c’est plutot dans les 5,4 maxi … et donc ce serait moins de 250 euros par mois..

3000 euros me parait assez peu pour " refaire" la maison mais si vous ne toucher pas a la salle de bain / cuisine en faisant tout pourquoi pas

cdt

Dernière modification par Timinel (25/03/2019 22h01)

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#3 25/03/2019 22h11

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Le conventionnement semble surtout intéressant sur les "grands" appartements. Est-ce que cela vaut le coup pour une petite surface de faire un conventionnement?

Certes, moins d’impôts mais moins de recette locative aussi, il faudrait poser le calcul… De combien est la ristourne de loyer pour le locataire par rapport au prix de marché?

Et puis, toute chose égale par ailleurs, il y a la dimension non financière: un choix de locataire plus restreint…

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#4 25/03/2019 22h27

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Merci pour vos retours.

Concernant le loyer, il s’agit d’un loyer intermédiaire à 7,80€ par m² car la maison ne dépasse pas 49m². Au delà, on passe en loyer social et ce n’est effectivement plus intéressant.  J’ai une grille fournie par une personne de SOLIHA AIS qui est l’agence sociale qui gèrerait le bien.
Le propriétaire hésitait à mettre la maison en location, mais il a attendu mon retour. Il a eu des dossiers déposés pour un loyer à 350€. Je compte améliorer le bien, donc 365€ me paraît correct. Je peux donc louer un peu plus cher et profiter d’un abattement.
J’ai par ailleurs des retours sur une fausse annonce que j’ai mise sur Leboncoin, avec quelques personnes en CDI.

A priori, de mon côté, pas de conditions particulières vis à vis de l’ANAH. Ils n’ont pas besoin de visiter le logement car SOLIHA AIS dans cette zone fonctionne comme une agence immobilière (ce qui n’est pas le cas dans un autre appartement en Idf où là ils souhaitent effectivement visiter le bien).

Pour les travaux, faisant tout moi-même, je pense pouvoir entrer largement dans le budget. La maison est louable en l’état. Ce que je pourrais faire moi-même ça n’est que du bonus pour partir sur quelque chose de nickel.

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#5 25/03/2019 22h39

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Je doute ( en tout cas c’est le cas chez moi et cela me parait trop beau) que vous puissiez etre en " intermediation" et en loyer intermediaire.

cdt

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#6 26/03/2019 09h29

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@Pierrot31.

Oui quand vous ciblez un conventionnement, vous recherchez les grandes surfaces, ou à minima les surfaces supérieures à la moyenne pour un type de bien donné : ce sera par exemple intéressant sur un T2 de 47 m2 avec des annexes (terrasse, cave) et pas sur un T2 de 32 m2.

Et ce, dans des villes où les loyers de marché sont relativement raisonnables…

Dernière modification par julien (26/03/2019 09h29)

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#7 26/03/2019 11h25

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@Timinel
C’est pourtant bien le cas. J’ai contacté l’ANAH et Soliha qui m’ont bien confirmé cela. Je peux être en loyer intermédiaire car le logement fait moins de 49m².
C’est du coup très intéressant car le loyer conventionné est équivalent à un loyer sans conventionnement.

@Pierrot
Il y a un plafond de ressources pour le choix des locataires effectivement. Mais dans ce type de commune, ce ne se sont pas des personnes avec de hauts revenus qui s’installent. Qu’il y ait un plafond ou pas, je toucherai le même type de population.
Le seul hic est que je n’aurai pas le droit de regards sur le choix des locataires. C’est l’agence qui gère tout. Mais bon, il y a une garantie de remise en état du logement si dégradation.

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#8 26/03/2019 11h54

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Quel est le zonage de l’anah au sens du simulateur Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C - Zonage - service-public.fr ?

Qu’il y ait un plafond ou pas, je toucherai le même type de population.
Le seul hic est que je n’aurai pas le droit de regards sur le choix des locataires

Chacun est unique, il y a "gens modeste" et "gens modeste"? Ce n’est pas la même chose, une femme seule en Interim ou un couple au RSA connu pour picoler et qui ont 2 adorables malinois…

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#9 26/03/2019 15h27

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@Pierrot31
La commune se situe en zone C.

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[+1]    #10 26/03/2019 17h12

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Pour la zone C, il y a zone C et zone C. Je connais des zones C où un T2 en meublé se loue facilement et d’autres où c’est pas possible.

Là où vous voulez investir, pouvez-vous le louer en meublé? Cela est-il envisageable?

Je vais tenter de baisser encore le prix à 32500€ car mon offre initiale était de 30000€. Le propriétaire accepte à 35000€.

Pourquoi ne pas tenter un "35000€ est une offre généreuse et votre maison m’intéresse beaucoup mais je ne peux pas mettre ce montant avec les travaux que je compte faire blablabla les sols blablabla les radiateurs blablabla la porte d’entrée blablabla…" et puis, vous ne faites pas de contre offre, vous attendez de voir la réaction? L’idée est de dire non, mais, sans dire non… Peut-être, vous fera-t-il une meilleur proposition… Ensuite, vous négociez sur cette nouvelle base…

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#11 27/03/2019 20h32

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Bonjour,

Sympa le projet, surtout le prix.
J’ai actuellement 9 appartements conventionné en zone B et C sur le 44. C’est un outils puissant pour la rentabilité.
(Je laisse de côté votre estimations de travaux, même moi qui suis habitué a faire du low cost moi même de qualité je doute de 3000€, mais 5000€ ne changeront pas grand chose a votre affaire)

Par contre j’ai aussi 3 appartements dans un autre département en intermédiation locative, via soliha et l’anah. Bien que les règles soit parfois différentes sur certains points, je confirme que le cosse ancien, ne s’applique sur les communes zone C uniquement en intermédiation locative. Aussi uniquement en très social dans l’autre département…

Donc a voir, si votre info ce confirme… Je serai très interessé pour continuer d’investir en 44 wink


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#12 27/03/2019 21h37

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@Pierrot31
Oui, il y a des coins en zone C où il y a de la demande en meublé. J’en connais aussi. Mais dans cette commune, ça n’est pas le cas.
Je privilégie le conventionnement Anah car c’est un dispositif très puissant pour créer du déficit en location nue sans faire de travaux et la législation en nu me semble moins incertaine actuellement comparée à celle du meublé.

@Alex44
Il s’agit bien d’intermediation locative à loyer intermédiaire car le logement fait moins de 49m2.

Pour le moment, le projet est hélas bloqué. Le DPE est  mauvais (lettre F), or selon la personne de Soliha, c’est compliqué de conventionner un logement s’il n’est pas classé minimum E…Il y a eu des travaux d’isolation fait avant 2009 (murs et fenêtres) et l’actuel propriétaire a isolé les combles. Les radiateurs sont des convecteurs électriques.
Le DPE se base sur les factures de consommation à 1000€ par an. Le propriétaire actuel lorsqu’il a lui-même habité le logement dépensait environ 100€ d’électricité par mois.
Je dois creuser ce point là car même en changeant les radiateurs par des modèles plus économiques, je ne suis pas certain que cela change grand chose et s’il faut refaire toute l’isolation, cela n’est pas intéressant.

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[+1]    #13 28/03/2019 08h34

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C’est certain qu’un changement de radiateur ne modifiera quasiment pas la consommation (l’effet Joule reste l’effet Joule).

Il faut soit isoler les parois, soit changer radicalement la méthode de production de chaleur, notamment mettre une clim réversible.

Quelle que soit la solution retenue, demandez auparavant au diagnostiqueur comment il le prend en compte et au bout de combien de temps. Ca serait ballot de faire des travaux et de s’entendre répondre "malgré vos travaux, je dois prendre les consommations d’élec de la dernière période d’occupation, c’est la loi. Donc relouez-le pendant X années et après je pourrai vous faire un diag plus favorable".

Dernière modification par Bernard2K (28/03/2019 08h37)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#14 28/03/2019 12h30

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Je ne trouve aucune mention de cette limite de 49m² qui permettrait de faire de l’intermédiation en loyer intermédiaire en zone C.

Avez-vous des documents la dessus, ou seulement les conversations avec Soliha ?

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#15 31/03/2019 14h56

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@Iomipom
Vous ne pourrez pas trouver ce type d’informations sur le net car cela change en fonction des départements et des communes.
Les critères donnés au niveau national sont à titre informatifs. Il faut contacter les délégations Anah locales directement qui pourront vous renseigner et vous fournir les grilles.

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[+1]    #16 02/04/2019 20h17

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Je confirme que l’anah est de meilleure source que Soliha.
Car c’est bien l’anah locale qui delivre le cezam (selon ses règles locales) et Soliha fait la gestion locative.

Vous pouvez aussi contacter un bureau d’études thermique pour DPE sans facture. J’ai eu le cas, 1 seul appartement de loué sur les 3. Donc 2 DPE vierges, je fais les travaux d’isolation avec facture (murs et fenêtres) et l’anah me répond qu’il ne peuvent rien faire dans étiquette D minimum… Et les diagnostiqueurs m’indique pouvoir seulement faire selon la methode blabla facture. L’impasse totale!

Heureusement j’ai trouvé un peu par hasard la société qui fait les etudes thermique pour l’anah, (conventionnement avec travaux). Donc c’est rentré dans l’ordre (j’ai fais sans travaux).

Bon courage

Edit: aussi ne pensez pas que via Soliha, ils vont sous louer ou autre… Vous choisissez vos locataires comme avec une agence normale. Juste des frais supplémentaires.

Dernière modification par alex44 (02/04/2019 20h19)


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#17 09/04/2019 12h15

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@Alex44
J’ai laissé tomber pour cette maison et me suis retourné sur un immeuble de 3 appartements. L’un des appartements est classé A. Les deux autres sont DPE vierge et il n’y a pas de travaux d’isolation à prévoir a priori. Je pense avoir le même problème que vous.
Qu’entendez vous par "bureau d’études thermique pour DPE sans facture" ?
Je n’ai pas compris comment vous avez fait pour finalement obtenir des DPE. Vous avez contacté société qui fait les études thermique pour l’anah lors de conventionnement avec travaux et avez pu faire finalement un conventionnement sans travaux ?

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#18 09/04/2019 19h30

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Exactement.

C’est une société d’études thermique. Ils font des relevés des calculs et donne la conso des bâtiments.

Je suis très très surpris que vous ayez trouvé du A dans de l’ancien… Je ne doute pas de ce qui est écrit sur le papier, mais de la réalité de ce qu’il y a derrière.


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#19 09/04/2019 20h37

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jeromem a écrit :

L’un des appartements est classé A. Les deux autres sont DPE vierge et il n’y a pas de travaux d’isolation à prévoir a priori.

Un appartement ancien (<1947) classé A ou D cela ne veut pas dire grand chose, c’est calculé d’après la consommation du dernier occupant (plus exactement des 3 dernières années de consommation). Un DPE vierge, cela veut dire que ce n’était pas occupé, que les factures n’ont pas été présentée car non disponible ou trop mauvaises avec l’assurance d’un mauvais résultat.

Si l’occupant chauffe à 15°C le bien est A si il chauffe à 22°C le bien est classé G, toutes choses égales par ailleurs. Il est impossible pour un acheteur de connaitre l’usage antérieur des occupants.

Il est préférable (c’est peut-être votre constat) d’analyser la qualité thermique de la construction pour se faire une vraie idée.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#20 09/04/2019 22h48

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Effectivement, concernant le DPE, il a été réalisé sur la base de factures de consommation de gaz pour un montant de 500€ annuel. Les anciens locataires sonr partis l’année dernière et sont restés 3 4 ans selon l’agent immobilier. Je vais tenter d’obtenir les factures.

@Alex44 :
L"Anah a exigé un DPE classé D minimum pour un conventionnement sans travaux?

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[+1]    #21 10/04/2019 10h11

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jeromem a écrit :

Les anciens locataires sonr partis l’année dernière et sont restés 3 4 ans selon l’agent immobilier. Je vais tenter d’obtenir les factures.

Le montant de l’énergie consommé figure sur le DPE (si il n’est pas vierge)

Les factures seront difficiles à obtenir et ne vous diront rien du tout. Je peux vous dire par expérience que dans les mêmes logements les consommations sont du simple au triple selon les usages (t°, temps chauffé, ouvertures fenêtre pour fumer, quantité d’eau chaude…).

Quand on interroge les gens, même ceux qui chauffent à 24°C trouvent qu’ils ont un usage raisonnable de l’énergie. Quand les factures sont estimées trop élevées, cela ne vient jamais de l’usage mais toujours du logement.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#22 10/04/2019 10h52

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@DDtee
Merci pour votre retour.
Le montant indiqué sur le DPE est, pour l’eau chaude et le chauffage, de 500€ annuel. Ceci me paraît très peu élevé pour du gaz. Mais effectivement, si les anciens locataires chauffaient à 15°c…

Quoiqu’il en soit, j’ai eu l’ANAH locale ce matin. Ils ne demandent pas de catégorie minimum pour le DPE avec une convention sans travaux. Ils m’ont dit de voir avec SOLIHA si eux avaient d’autres exigences, et la personne de chez SOLIHA accepte les DPE vierges, ce qui est le cas pour les deux autres appartements de l’immeuble qui m’intéresse. Le problème semble donc résolu.

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