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Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 18/05/2021 22h28

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Situation personnelle
- Homme, 33 ans
- Marié trois enfants

Situation professionnelle :
Mandataire immobilier indépendant depuis 2018 sous une EIRL
Salaires : 45000 euros net annuels
TMI de 13%

Je suis propriétaire de ma RP financée à crédit sur 25 ans. Mensualités de 1100 euros.

Je suis propriétaire en LMNP d’un appartement dont le prix de revient est de 237K€, financé à 110% en emprunt sur 20 ans. Revenus locatifs de 19K€/an, 500€ de CF/mois, renta nette à 4,6%>

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : 3/5
- Fiscales : 3/5
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : bonnes, gestion des prix
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : très disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Mur commercial de 63m² acheté neuf
- Année de construction : 2021
- Libre de toute occupation

LOCALISATION DU BIEN

- Noyal Châtillon sur Seiche (35), centre-ville

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire et frais d’agences : 100k€ HT
- Loyer envisagé : 12K€ HT
- Taux de vacance envisagé : Jamais
- Pas de frais de gestion par agence
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 150 euros
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Je ne souhaite pas souscrire.
- CFE : 400 euros/an

- Valeur (pas acheté cher !) : Environ 160K€

- Rentabilité brute : 12 % brut

- Rentabilité nette 10 %.

FINANCEMENT DU BIEN

- Financement à 110%

RÉGIME D’EXPLOITATION

Je souhaite multiplier les investissements de ce type avec comme stratégie une politique de revente à chaque fois sous 5 ans afin de récupérer du cash, toucher une plus-value pour avoir l’équivalent d’un salaire de 30k€ net annuel.
Je souhaite également acheter une résidence secondaire en Espagne avec mise en location pour les semaines de non jouissance (je prévois l’ouverture à l’étranger dans les statuts de la SAS).

Je me pose sérieusement la question de créer une holding en SAS (donc à l’IS) à 50-50 avec ma femme et d’y mettre dessous les futures SCI. Dans ce cas concret, je me dirigerais vers une SCI à l’IR afin de limiter l’impact de l’impôt sur la plus value à la revente.

Peut-être que je ne viendrais pas ce bien ces prochaines années (nul ne peut prédire l’avenir) mais il s’agit de la stratégie initiale.

Est-ce le bon montage dans mon cas ?

A noter, je n’ai pas d’autres choix professionnellement dans mon activité que d’être sous une EIRL et donc de passer par la case fiscale.pour ressortir l’argent.

Merci par avance

Cordialement

Sébastien

Dernière modification par SebCaud (18/05/2021 22h32)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, is, sci

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#2 19/05/2021 08h58

Membre (2019)
Réputation :   41  

bonjour Sébastien,

je n’arrive vraiment pas a saisir l’intérêt de créer une holding..

Pourquoi souhaitez vous faire ca ?

D’après ce que je comprend vous avez une entreprise en nom propre de laquelle vous sortez vos revenus.

Pour moi l’intérêt (pas le seul) d’une holding est de pouvoir investir ses bénéfices d’une societe (dans votre cas les bénéfices de votre activité professionnelle), vers une autres société (par exemple sci dans votre cas) sans passer par la case impôts (ou très peu).

Dans votre projet la couche holding est en trop.
Pourquoi ne pas juste passer par des SCI IR en direct ?

Dernière modification par 77PourCent (19/05/2021 09h00)

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#3 19/05/2021 09h10

Membre (2019)
Réputation :   0  

Merci pour votre retour.

Concernant mon activité pro, je n’ai pas d’autres choix que de passer par la case fiscale pour sortir les bénéfices. (Le statut d’agent co qui veut ça).

L’intérêt que je vois dans la création de la holding est la convention de trésorerie car je vais multiplier les investissements. Désirant multiplier les investissements avec cash flow positif, cela me permettrait de :

- M’en servir comme apport auprès des banques
- Financer les travaux d’une autre SCI

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#4 19/05/2021 09h15

Membre (2014)
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Bonjour,

Pourriez-vous détailler votre calcul de CF pour votre premier investissement ? Vu les chiffres que vous indiquez, même sans aucune fiscalité les premières années en LMNP, je ne vois pas comment vous pouvez être en CF positif.

Les montages type holding + SCI IS sont à la mode actuellement suite aux recommandations des vendeurs de formations. Or prenez le temps de lire les présentations des investisseurs immobiliers les plus aguerris sur ce forum, bien peu ont fait ce choix et cela ne les a pas empêché de multiplier les opérations.

L’élément déterminant selon moi est, si vous comptez avoir une ou plusieurs sociétés qui vont générer des bénéfices importants même après avoir retiré sous forme de dividendes/salaires suffisamment pour subvenir à vos besoins. Auquel cas passer par une holding permet de réinvestir dans d’autres sociétés avoir un minimum de frottement fiscal. Cela aurait donc du sens seulement si vos activités de mandataire et d’achat-revente sont exercées via des sociétés détenues par la holding. Faites vos calculs pour voir les économies d’impôts seront bien supérieurs aux frais de gestion de cette usine à gaz comptable.

NB : l’achat-revente régulier est de fait une activité de marchand de biens, ce qui présente des avantages ("frais de notaire" réduits en cas de revente dans les 5 ans) mais aussi de nombreux inconvénients (statut de pro de l’immobilier, assurances obligatoires, financement compliqué etc.).

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#5 19/05/2021 09h43

Membre (2019)
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Pas de soucis, avec plaisir.

Sur mon LMNP, je suis en dépenses mensualiées à 937,55 (charges, intérêts assurance, capital, PNO, TF etc…). En recettes, je suis à 1455€/mois.

J’ai fais un différé de 5 mois qui amortit la perte liée au Covid (il s’agit d’une coloc où j’ai 3 chambres/4 louées).

Taux de renta de 4,9% si j’enlève le remboursement de capital. 2,85% si je le compte.

Je ne peux être qu’en EIRL ou EI concernant mon activité d’agent co donc je ne peux pas le mettre sous la holding.

Concernant l’achat-revente, j’ai prévu dans les statuts de la SAS d’intégrer le MDB. Autres activités à développer également.

Je le répète, dites moi si je me trompe et ait tort mais j’imagine cela sur les prochaines années.

Vente du LMNP dans 1-2 ans.

Holding SAS mère de SCI 1 qui détient 1-2-3 biens, SCI 2 qui détient 1-2-3 biens etc…

Dernière modification par SebCaud (19/05/2021 09h48)

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#6 19/05/2021 09h43

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SebCaud, le 18/05/2021 a écrit :

- Type : Mur commercial de 63m² acheté neuf
……
- CFE : 400 euros/an

Etes vous certain?

Si vous souhaitez mettre votre bien dans une sci, prévoir des frais de comptabilité et la fiscalité qui va avec.

Comme indiqué ci-dessus, vous semblez confondre les avantages de plusieurs activités/professions non compatibles entre-elles.

Si vous voulez faire des plus-values régulières, cela n’est pas possible sans tomber dans le statut mdb avec la fiscalité qui va avec.

Si vous voulez enchaîner les achats, il faut que vos revenus soient conséquents pour éviter d’être limité par votre taux d’endettement. La sci n’y changera rien dans votre cas. De plus, votre endettement est déjà bien entamé par votre RP pour de nombreuses années.

Si vous voulez avoir un cashflow positif, il vous faut des biens très rentables ce qui ne me semble pas être le cas de votre premier investissement locatif. Je vous conseille de vous replonger dans vos calculs de cashflow car avec 8% de renta brute, vous êtes/serez en cashflow négatif forcement.

Pour la holding, c’est totalement prématuré dans votre cas à mon sens.

SebCaud a écrit :

Sur mon LMNP, je suis en dépenses mensualiées à 937,55 (charges, intérêts assurance, capital, PNO, TF etc…).

Ces données ne sont pas compatibles avec ce que vous avez donné dans votre premier message (237k€ sur 20 ans).

Dernière modification par lachignolecorse (19/05/2021 09h51)


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#7 19/05/2021 10h16

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lachignolecorse a écrit :

SebCaud, le 18/05/2021 a écrit :

- Type : Mur commercial de 63m² acheté neuf
……
- CFE : 400 euros/an

Si vous voulez faire des plus-values régulières, cela n’est pas possible sans tomber dans le statut mdb avec la fiscalité qui va avec.

Plus-value ou récupérer le cash après 5 ans de location.

Si vous voulez enchaîner les achats, il faut que vos revenus soient conséquents pour éviter d’être limité par votre taux d’endettement. La sci n’y changera rien dans votre cas. De plus, votre endettement est déjà bien entamé par votre RP pour de nombreuses années.

D’où le montage Holding-SCI. La banque ne me suivait pas pour un investissement en nom propre et me suit à 110% sur ce montage.

SebCaud a écrit :

Sur mon LMNP, je suis en dépenses mensualiées à 937,55 (charges, intérêts assurance, capital, PNO, TF etc…).

Ces données ne sont pas compatibles avec ce que vous avez donné dans votre premier message (237k€ sur 20 ans).

Si grâce au différé des 5 premiers mois.

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#8 19/05/2021 10h22

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Tout le monde se rejoint pour dire que, dans votre cas, la holding est prématuré.

Pourquoi ne pas déjà créer votre sci, enchainer un, deux, trois projets, montrer que votre stratégie fonctionne, accumulez de la trésorerie sur deux trois exercices…

Ensuite vous pourrez envisager la holding au moment de créer la deuxième sci.
Vous pourrez a ce moment là apporter vos part de la première sci dans la holding et partir sur le fonctionnement que vous envisagez.

Concernant les locaux commerciaux, attention, la période que nous vivons et allons vivre ces deux voire trois prochaines années risque d’être compliqué…

Pour ma part je stoppe dans ce domaine car avec 5 biens acquis en moins de 2 ans cela commence a représenter pas mal de (possibles) problèmes, et une gestion quotidienne intense, notamment si vous investissez dans des locaux vide, et pas mal de frais aussi…

bonne continuation en tout cas

au plaisir d’échanger !

Dernière modification par 77PourCent (19/05/2021 10h26)

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#9 19/05/2021 10h28

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SebCaud a écrit :

Si grâce au différé des 5 premiers mois.

Désolé si je pose des questions idiotes mais je débute.

Un prêt sur 20 ans de  237k€ donne une mensualité de 1100€ minimum. A cela il faut ajouter les charges propriétaire, la ft, la pno, la cfe, l’ec, les travaux réguliers et un jour l’ir et csg/crds et la vacance. Donc vous ne pouvez pas avoir 937€ par mois ou alors, ça n’est pas 237k€ sur 20 ans.

Pour le fait que votre banquier vous accorde le prêt en sci plutôt qu’en nom propre, va-t-il continuer pour vos futures acquisitions ?

Dernière modification par lachignolecorse (19/05/2021 10h29)


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#10 19/05/2021 10h34

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Le différé à été de 5 mois ce qui m’a permis de ne pas rembourser le capital (850€*5 environ) et d’engrenger les revenus. Cela ne fait que fausser le calcul je vous l’accorde mais m’a permis de faire de la trésorerie et d’atténuer la perte Covid.

Le banquier m’a dit qu’il me suivrait plus sur du financement pro et que pour une politique où je multiplie les invest’ cela serait préférable pour lui en effet.

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#11 19/05/2021 11h30

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Et donc, en période "normale", quel est le cashflow ?


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#12 19/05/2021 11h42

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En période normale, donc sans différé et avec les 4 chambres louées (le cas sans COVID sur ce type de bien à Rennes), je serais à :

Dépenses mensualisées : 1392,40
Recettes mensualisées : 1 780,00 €

J’ai compté dans les dépenses :

Intérêts & Assurances
Remboursement Capital
Charges de copropriété
Electricité
Internet
Taxe foncière
Assurance PNO

Une vacance locative sur une chambre remet à l’équilibre.

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#13 19/05/2021 11h52

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Il vous manque la cfe, l’expert comptable, les petits travaux d’entretien. N’oubliez pas que dans 5/7 ans, la fiscalité sera une charge supplémentaire.


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#14 19/05/2021 12h22

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Autre erreur non relevée dans la file, lourde de conséquences :

Quand vous écrivez vouloir holding avec sci IR pour limiter la Pv revente, c’est antinomique car une sci IR détenue par une personne morale a l’IS est de fait une sci à l’IS pour sa quote part de détention.

Autrement dit, avec ce montage, il est illusoire de penser couper les PV sauf à mettre une détention marginale par la holding, ce qui coupe grandement l’intérêt du montage.

Sur les locaux, je mets en garde aussi sur l’appréciation des biens qui n’est souvent pas aussi forte qu’en habitation, ce pour quoi la sci is fait sens à mon avis.

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#15 19/05/2021 12h57

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La dernière fois que j’ai vu un local commercial neuf en vente, il était brut de béton, sans même de vitrine (le devant était fermé par du bacacier !). Ce qui est assez logique car le preneur va avoir besoin d’une vitrine et d’une porte d’entrée adaptées à son activité, donc le promoteur n’a pas intérêt à dépenser de l’argent sur une vitrine qui ne conviendra pas à l’utilisateur.

Comment se présente celui que vous envisagez ? A combien estimez-vous les travaux d’aménagement pour un preneur "normalement constitué", disons ?

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2021 13h11)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#16 19/05/2021 13h08

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SebCaud, vous tordez les chiffres et donc la réalité à votre avantage, mais ce n’est pas ce que je constate sur la base des infos que vous donnez.

Mettons de côté les événements exceptionnels tels que le différé de crédit, qui n’est qu’un moyen détourné pour obtenir de la trésorerie à taux très avantageux, mais qu’il faudra bien rembourser un jour.

Lachignole note à juste titre qu’il faut déduire à vos 388€/mois de CF : la CFE, l’expert-comptable, les petits travaux, la fiscalité dans quelques années… mais n’oublions pas non plus le risque locatif ! Impayés, dégradations, vacance… ce poste est loin d’être négligeable sur la typologie de bien à haut risque (colocation) que vous avez choisie. Vous l’avez constaté par vous-même ces derniers mois.

Bref vous démarrez votre premier LMNP en CF neutre, et serez progressivement dans le rouge au fur et à mesure que la fiscalité augmente et le besoin en travaux augmente, ce qui est cohérent avec la renta de 9% en ultra-brut sur ce bien (1780*12/237000).

Vous parlez de faire de l’achat-revente sous 5 ans, mais cela sera-t-il pertinent sur un bien de ce type ? Votre renta n’est-elle pas déjà cohérente avec les prix du marché à Rennes (coloc à 9% ultra-brut), auquel cas la PV se limitera au capital remboursé, soit pas grand chose au bout de 5 ans d’un emprunt sur 25 ans) ?

Mon ressenti général est qu’il faut continuer de vous former (ressources gratuites telles que ce forum, quelques bouquins + votre activité de mandataire), rester sur des petites opérations en nom propre pour mettre en pratique et accélérer gentiment en limitant les risques (ex. studios ou T2 à travaux bien situés) et vous laisser encore quelques années avant d’envisager de grands projets et outres montages fiscaux complexes.

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#17 19/05/2021 13h41

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Bernard2K a écrit :

La dernière fois que j’ai vu un local commercial neuf en vente, il était brut de béton, sans même de vitrine (le devant était fermé par du bacacier !). Ce qui est assez logique car le preneur va avoir besoin d’une vitrine et d’une porte d’entrée adaptées à son activité, donc le promoteur n’a pas intérêt à dépenser de l’argent sur une vitrine qui ne conviendra pas à l’utilisateur.

Comment se présente celui que vous envisagez ? A combien estimez-vous les travaux d’aménagement pour un preneur "normalement constitué", disons ?

La cellule est livrée avec les murs périphériques isolés et doublés. La vritrine est installée.
Reste donc la chappe à couler (à voir si à ma charge ou charge futur locataire), le faux-plafond et l’aménagement intérieur (charges locataire).

perecastor a écrit :

SebCaud, vous tordez les chiffres et donc la réalité à votre avantage, mais ce n’est pas ce que je constate sur la base des infos que vous donnez.

Mettons de côté les événements exceptionnels tels que le différé de crédit, qui n’est qu’un moyen détourné pour obtenir de la trésorerie à taux très avantageux, mais qu’il faudra bien rembourser un jour.

Je suis d’accord, c’est pour cela que je dis un peu plus haut dans le topic que le différé m’a permis d’atténuer la perte locative liée au Covid.

perecastor a écrit :

Vous parlez de faire de l’achat-revente sous 5 ans, mais cela sera-t-il pertinent sur un bien de ce type ? Votre renta n’est-elle pas déjà cohérente avec les prix du marché à Rennes (coloc à 9% ultra-brut), auquel cas la PV se limitera au capital remboursé, soit pas grand chose au bout de 5 ans d’un emprunt sur 25 ans) ?

J’ai emprunté sur 20 ans le LMNP, la renta correcte. J’imagine une revente sous 1-3 ans afin de récupérer le cash, me désendetter personnellement (important car en tant qu’indépendant et avec une RP assez conséquente c’est compliqué voire impossible d’avoir un financement) et d’en profiter ET de le réinvestir. Mon prix de revient sera de 243K€ quand j’aurais remis l’appartement dans des conditions de belle revente à une famille. Il s’agira de +/- son prix de revente.

perecastor a écrit :

Mon ressenti général est qu’il faut rester sur des petites opérations en nom propre

Je ne peux pas avoir les financements vu la situation exposée (RP, Endettement, famille etc…

C’est pour cela que je suis les conseils du seul banquier à me suivre, qui sont de faire cela en pro. D’où mon questionnement sur la structure.

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[+1]    #18 19/05/2021 14h10

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Sur le local commercial, vous avez zappé volontairement la question :

A combien estimez-vous les travaux d’aménagement pour un preneur "normalement constitué", disons ?

Bon, je vais lâcher un chiffre : 800 €/m², soit 50000 €.

Vous croyez que vous allez trouver un preneur qui va lâcher 50000 € pour aménager un local livré presque brut, puis vous donner 12000 € de loyer annuel (soit 16 €/m²/mois, ce qui me semble très très élevé pour une telle ville) ? Moi personnellement, j’ai d’énormes doutes. Quid si le local reste vide un an ? Deux ans ? Quid si, pour trouver preneur, il faut finir par accepter de baisser à 700 €HC/mois + 6 à 12 mois de carence de loyer pour aider le locataire à financer ses travaux ? Ce sont des choses qui arrivent, avec les locaux commerciaux.

Sur le banquier qui finance très volontiers une SCI en la considérant comme "pro", alors que le principal associé est travailleur indépendant et qu’il est déjà au taquet de l’endettement : vous avez beaucoup de chances d’avoir ce banquier ; mais moi personnellement, je ne serais pas étonné qu’il vous fasse faux bond au moment où il faudra vraiment financer votre projet, avec des explications du genre "non, mais ce sont de nouvelles règles qui nous ont été imposées au niveau régional !".

Pour les autres questions, les réponses vous ont déjà été données.

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2021 14h12)


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#19 19/05/2021 14h39

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SebCaud a écrit :

J’ai emprunté sur 20 ans le LMNP, la renta correcte. J’imagine une revente sous 1-3 ans afin de récupérer le cash, me désendetter personnellement (important car en tant qu’indépendant et avec une RP assez conséquente c’est compliqué voire impossible d’avoir un financement) et d’en profiter ET de le réinvestir. Mon prix de revient sera de 243K€ quand j’aurais remis l’appartement dans des conditions de belle revente à une famille. Il s’agira de +/- son prix de revente.

Revente après 3 ans, pas de cashflow,  prix de revente = prix de revient.. serait-ce un aveu d’une erreur d’investissement ?

N’oubliez pas que votre prix de revient ne sera pas celui retenu par le notaire pour le calcul de la taxe sur la plus-value lors de la vente!


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#20 19/05/2021 15h54

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No, juste me désendetter personnellement et ma politique court termiste qui est de profiter de l’inflation des prix.

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#21 19/05/2021 19h49

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Je ne connais pas du tout la zone, encore moins les spécificités d’un marché local que je n’apprendrai sûrement pas à un pro de l’immo, par contre vous réunissez beaucoup d’ingrédients pour ramasser un déconvenue plutôt qu’une plus value !

Comme exprimé plus haut, un local brut que le locataire va aménager peut rester vide des années, surtout quand les banques ferment le robinet du financement aux créations en plus des petits désagréments (franchise de loyer et où loyer fortement revu à la baisse) déjà décrits.

Avec la vague à venir de faillites avec la fin des aides (5 LJ directes de resto cette semaine chez moi par exemple ..).  je ne crois guère à une hausse du m2 des locaux, d’ailleurs je lis sur LBC des locaux emplacement n1 dans la principale zone comm de ma région, locomotive hypermarché dit milliardaire en Francs) une première depuis 15 ans et plus que je les scrute, et qui aurait été impensable comme support avant cette crise (en 2008, jamais vu ce type d’annonces).

Par ailleurs, si la banque vous pousse sur du pro dans leur jargon, ne serait ce pas pour vous coller un financement bridé à 15 ans max plutôt quand du 20 ans reste courant pour du particulier.

Vous parliez de sci IR, je vous ai répondu sur les conséquences de la holding détentrice (on a pas le beurre et l’argent du beurre…) mais, pensez aussi que qui dit sci dit surtout analyse de la capacité financière des associés : on revient à la case départ si les 2 associés sont votre foyer fiscal….

De mon point de vue, si la banque accepte votre dossier, elle va limiter son risque à elle par :
Caution personnelle totale du prêt par les associés
20% d’apport
15 ans max comme explique, ce qui reste la norme en prêt pro…

Avec ces conditions, si votre plan se déroule mal, l’affaire est couverte pour eux, et si vous y croyez ils vous suivront ainsi : perso j’ai démarré en pro de la sorte, en portant l’intégralité de mon risque dans les faits à la place de la banque.

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