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Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 29/09/2021 10h39

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour,

Ma demande est un peu particulière car je n’ai pas besoin de calculer la rentabilité du bien que je souhaite acquérir. J’ai cependant besoin de conseils concernant le choix du statut et de la fiscalité pour l’achat de ce bien.

Si j’ai bien compris, j’ai le choix entre acheter en indivision avec ma compagne ou en SCI. En indivision je peux louer en LMNP au réel ou micro-bic. En SCI, je peux opter pour l’IR (possible pour du meublé courte durée ? je n’ai pas l’impression) ou l’IS. Il y a aussi l’option de la SCI familiale. Bref, je suis un peu perdu avec tous ces choix et j’aimerai comprendre lequel serait le plus adapté à mon projet.

VOTRE PROFIL

- Pacsé avec ma compagne, sans enfants (pas de soucis de succession), 30 ans, TMI 0%, petits revenus

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : non mais intérêt et formation possible
- Fiscales
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) ++
- Temps disponible ++

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel maison 80m², secteur campagne proche centrale nucléaire
- Ancien, pierre
- Projet de location : location meublée courte durée pour travailleurs (mais possibilité d’opter pour du nu si avantageux fiscalement ?)
- Travaux : réalisés nous-même donc peu de factures à déduire à part achat des matériaux
- Plue-value : certaine et conséquente (par rapport à la valeur initiale du bien) puisque rénovation totale (mais, possibilité d’exonération de taxes si on se sert de l’argent pour acheter ensuite une résidence principale, assez probable mais pas certain)
- Durée dont on souhaite garder le bien : minimum 4-5 ans.

FINANCEMENT DU BIEN

- Comptant 70 000€
Si SCI :
- Frais de création de la SCI : combien ? (statuts rédigés par amis 0€, comptabilité réalisée nous-même)
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée
BIC réel LMNP, micro BIC ou via le biais d’une SCI, c’est justement toute la question ?

Pour le moment, j’ai l’impression que la balance penche plus du côté de l’indivision et du régime LMNP Micro-BIC. Mais j’aimerai ne pas passer à côté d’un possible achat en SCI, avec des avantages que je n’aurai pas saisis (par exemple pour ré-investir l’argent de la revente dans un autre bien, pour sécuriser le conjoint en cas de décès etc…).

Merci pour votre aide précieuse !

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, juridique, statut

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#2 29/09/2021 15h54

Membre (2020)
Réputation :   11  

Bonjour,

Vu le montant de l’investissement, je serai resté en indivision. Vous vous déclarez en tant que loueur meublé non pro, optez pour le régime du réel qui permet de déduire les amortissements. C’est le plus simple.

Si vous voulez être en société, vu que vous êtes Pacsé, il existe la SARL de famille qui permet de faire de la location meublée tout en restant à l’IR et bénéficier du régime de plus-value des particuliers lors de la revente.
Attention toutefois, le gérant majoritaire de la SARL de famille est affilié au régime des TNS et devra payer une cotisation minimale s’il n’est pas par ailleurs affilié à ce régime. La cotisation minimale est d’environ 1.000 € par an (à la louche), donc susceptible d’avoir un fort impact sur votre rentabilité.

A votre place je ne partirais pas sur une structure à l’IS sauf si vous avez l’intention de revendre le bien à court terme ou au contraire de ne jamais vendre. L’inconvénient de l’IS c’est que la plus-value imposable augmente avec le temps du fait des amortissements, et l’absence d’optimisation fiscale possible lors de la revente.

Concernant la compta faite soi-même, pourquoi pas mais si le résultat de la location est bénéficiaire, il faudra au moins être adhérent d’une association de gestion agréée pour éviter d’avoir des revenus majorés de 25%.

Dernière modification par dusgas (29/09/2021 15h55)

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#3 29/09/2021 16h28

Membre (2020)
Réputation :   2  

Bonbour,

Je privilégierais également le LMNP au réel pour profiter des amortissements.

Dans votre description, vous marquez ne pas avoir de compétences pour la comptabilité. Et plus loin, vous marquez que vous ferez vous même la comptabilité.

Comment pensez vous vous y prendre ?

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#4 30/09/2021 16h06

Membre (2017)
Réputation :   0  

Merci tous deux pour vos messages qui semblent se rejoindre sur le choix du statut.

Pour la comptabilité, cela doit s’apprendre non ? Ceci dit, ce n’est pas dit non plus que je ne confierai pas la gestion à un expert, notamment si cette gestion est compliquée avec les amortissements à calculer.

Quelque chose m’interpelle cependant, je n’avais pas connaissance de l’existence de la SARL de famille. Elle me semble également plutôt adaptée. En tant qu’associé majoritaire, je suis déjà auto-entrepreneur (affilié à l’urssaf) et donc déjà considéré comme TNS si j’ai bien compris.
Les inconvénients seraient les frais associés à la gestion d’une SARL : rédaction des statuts, compta, compte professionnel j’en oublie ? Sont-ils vraiment si impactants que cela sur le rendement si ils sont réduits à leur minimum ?

Dernière modification par celyan (30/09/2021 16h30)

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#5 30/09/2021 17h36

Membre (2020)
Réputation :   7  

Bonjour,

celyan a écrit :

Pour la comptabilité, cela doit s’apprendre non ? Ceci dit, ce n’est pas dit non plus que je ne confierai pas la gestion à un expert, notamment si cette gestion est compliquée avec les amortissements à calculer.

En LMNP au réel, cela peut en effet probablement s’apprendre, mais il y a quand meme un besoin d’avoir de très bonnes bases de comptabilité pour sortir les bilans actifs/passifs et le compte de résultat avec les amortissements, qui seront d’ailleurs bien plus facilement justifiables devant l’administration fiscale si c’est un expert comptable qui doit défendre le mode de calcul.
En bref, pas forcément un sujet à prendre à la légère, cela ne s’apprendra pas en une demi journée, au moment ou il y en aura besoin wink

Je n’ai pas trop compris ce que vous entendiez par SCI familiale dans votre premier message par rapport à la SCI classique IR/IS ? (Pas de LCD en SCI à l’IR en effet) Vous n’achetez qu’avec votre compagne ou bien y a-t-il d’autres protagonistes dont il faut tenir compte ?

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#6 30/09/2021 20h44

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Attention, être à la fois autoentrepreneur (donc BIC au forfait) et LMNP (donc BIC au réel), c’est possible en théorie, mais en pratique c’est la mouise. Donc, soit LMNP micro, soit SCI IS au réel. Mais la SCI IS me semble inutilement compliquée pour une petite maison. Faites une recherche sur le forum, le sujet a été abordé des dizaines de fois.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#7 30/09/2021 22h33

Membre (2020)
Réputation :   2  

Effectivement comme le dit @grugru pour la partie comptabilité, c’est loin d’être aisé si vous n’avez aucune formation.

Franchement c’est un temps très important à consacrer pour se former sans éviter les erreurs.
Autant prendre un professionnel, vous gagnerez en temps et en sérénité !
D’autant plus qu’avec une adhésion à un CGA vous pouvez passer ces frais comptables en charges et en avantage fiscal.

Pour le commentaire de @Bernard2K, pourquoi pensez vous que cela peut être compliqué BIC au forfait et BIC au réel ? Si les 2 entreprises sont différentes, c’est 2 siret differents et donc 2 parties différentes pour les impôts non ? Cela m’intéresse d’en savoir plus par curiosité !

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[+1]    #8 01/10/2021 08h42

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