Arnaud35 [Ille et Vilaine] : étude de cas immobilier (projet locatif T3)

Bonjour,

Pfiou, la TF est pas donnée. Si on rajoute encore les charges…

Pourriez vous faire les calculs comme donné dans le modèle d’étude de cas, avec notamment les taux bancaires prévisionnels. Cela permettra de lister clairement les finances.

Le bail est en nu? En meublé?
Si nu, les impôts vont vous rattraper… L’avez vous pris en compte dans votre prévisionnel ?
Si c’est en meublé, je mets les voyants au vert. (dur,, dur, de trouver des logements loués en meublé à la vente)

Malheureusement, la rentabilité brute ne présage pas la rentabilité nette.

Mettez des chiffres concrets sur chaque post de dépenses, et les recettes, puis le calcul des impôts, la PNO, la taxe foncière, et vous obtenez votre bilan final : soit positif, soit négatif.

Ensuite, vous pouvez reprendre le calcul dans l’autre sens : connaissant le loyer, et les impôts, la TF, les charges, la PNO, les travaux éventuels .. quel est le prix auquel le bien devient intéressant ? Et à ce prix, déduisez les frais de notaire, et vous tombez sur le net vendeur.
J’avais fais ce calcul une fois devant un agent immobilier qui me disait que c’était " une excellente affaire". Je lui avais dis que oui, à condition de le louer à 600€ de plus que ce qu’il était loué. Il avait fait une de ces têtes, regardé le calcul, et m’avait dis que c’était pas si cher pourtant ce prix pour le quartier. Oui, surement, mais il n’est pas auto finançable alors.

Bien maitriser les calculs, dans tous les sens, pour ensuite le faire "par réflexe", ça aide ensuite pour toutes les annonces.

Dernière modification par amoilyon (05/01/2018 16h25)

Si je résume:

Entrée: 450 € loyer HC et 50 € de charges/ mois: annuel : 6000€
+ 6000€

Dépenses:
remboursement du prêt: 263 € par mois (avec assurance?) - 3156
TF -700
Charge -1200
PNO - 100
Impôt: je vous laisse calculer, je n’ai pas noté votre TMI.

Donc, sans provision pour travaux, ni vacances locatives : 6000 - 3156 -700 - 1200 - 100 - impôt

Dernière modification par amoilyon (05/01/2018 16h54)

5400 euros de loyer annuel

Au,forfait ça donne 30% d’abattement:

3780*14%=529.2
3780*15,5%=585,9

1151,1 d’impôt

Au réel:

5400 loyer

Charges:
Tf: 700
Charges 1200-[50*12]=600
Pno: 100
Intérêt emprunt plus assurances:  800 [ j’ai,pris;l’année 5pour avoir une idée de moyenne sur 10ans]

3200*14%= 448
3200*15,5= 496

944 euros d’impôt annuel soit 79/mois

Ca vous fait donc un cash flow négatif de 100euros par an, et ça en louant à 100%

Dernière modification par Flobono (05/01/2018 18h07)

Etes-vous sûr de la répartition des charges : récupérable sur le locataire 50 €/mois, restant à charge du bailleur 100 €/mois ?

Ca me paraît étrange surtout quand l’explication des 100 € est le chauffage commun. Le combustible et l’entretien courant sont récupérables sur le locataire donc je ne vois pas bien en quoi le chauffage commun augmente vos charges non récupérables !

Ma question vient du fait que, depuis le début, vous nous dites qu’il 1200 € de charges par an ou 100 €/mois et que c’est un problème.

En revenus fonciers on raisonne sur :
revenu brut = loyer HC (donc à la rigueur on s’en fout des charges récupérables, elles ne font qu’entrer et sortir) = 5400 €/an.

Les charges réellement à votre charge, et qui sont déductibles en revenus fonciers au réel, sont 50 €/mois soit 600 €/an. Voilà ce que vous auriez dû écrire dès le début, ça aurait été plus clair et je n’aurais même eu besoin de poser la question.

Dernière modification par Bernard2K (05/01/2018 19h22)

Bonjour,

Mon avis de débutant : rentabilité ok, mais cash flow bof bien qu’existant
En meublé c’est cash positif, en nu c’est négatif  (après impôts)

En plus de verifier effectivement la situation du locataire il faut éplucher les status de la copro et surtout ses derniers bilans, c’est souvent pleins d’infos pour voir ou on met les pieds  !

Peut etre un coup a jouer si vous pouvez  faire tomber le prix encore … ?

Dernière modification par floppy (05/01/2018 23h57)

Effectivement si le propriétaire baisse sans négociation le prix doit vous amener à contrôler les raisons.
Si la vrai raison est réellement un problème d’endettement et que le bien vous interresse vraiment il faut dans ce cas négocier beaucoup plus le prix

C’est normal qu’il vous dise qu’il ne baissera pas plus.
Savez vous depuis quand il est en vente?
Sur combien de support est il en vente?

Bonsoir Arnaud35,

C’est un marché que vous connaissez bien? Pour un T3 le prix au m2 doit être « raisonnable » ? Pas trop loin de chez vous ?
En Bretagne, mais cela doit être dans chaque région identique, il y a des villes qui présentent des fortes hétérogénéités locatives.

Si on prend St Brieuc par exemple, qui est de taille respectable, locations assez aisées proche IUT, lycée etc… plus difficile plein centre.

Vos calculs sont essentiels mais posez vous la question aussi de savoir si vous deviez le revendre quels inconvénients vous verriez dans la détention de ce bien.

Bonne réflexion à vous.

Crown

Je rebondis sur la question de Bernard.
Comment se fait il qu’il y ai autant de charges par mois pour le locataire et pour le bailleur ?
Qu’avez vous dans les 50 euros à votre charge?

Je ne serais pas aussi catégorique concernant la locataire. Si elle a des cautions solides derrière, et un bail correctement rédigé, ce n’est pas un frein.
Si elle correspond au critère pour une assurance Loyer Impayé, c’est jouable aussi.

Par contre, en cas d’impayé, les procédures d’expulsion d’une personne seule avec enfant ne sont pas des plus simples.