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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/06/2019 20h01

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VOTRE PROFIL
Monsieur : 32ans, ingénieur
Madame : 29ans, infirmière
Revenus du foyer fiscal : 80K€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonne
- Fiscales : moyenne
- Artisanales : faible
- Sociales : forte
- Temps disponible : moyenne

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 7 appartements; 4 T2 + 3 T3 / 11 après travaux ; 5 studios + 5 T2 + 1 T3
- Année de construction : 70
- Étage : 2 étages
- Chauffage : individuel (électricité)
- Volets : roulants + double vitrage
- Espaces verts : oui
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? compteur d’eau individuel pour les 7 appartements (pas d’ajouts de compteur pour les appartements supplémentaires après travaux)

LOCALISATION DU BIEN

- Département : 45, ville de 15k habitants
- Centre-ville
- Bassin d’emploi : grosse activité industrielle générant l’arrivée massive de professionnels en grand déplacement
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? à priori non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 155 (FAI + Fdn + frais de banque)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1 appartements déja loué en nu (500€/mois)
Le calcul via l’attestation de valeur locative de l’AI  corrélé avec mon analyse du marché donne :
37560€/an en location meublée longue durée

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 17%

- Travaux immédiats : 150keuro de travaux à réaliser

- Taxe foncière hors TEOM : 3500€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 350€

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,13
- Durée du crédit : 20ans

Bonjour à tous,
J’ai besoin de vos avis d’experts pour choisir le statut fiscal de mon prochain projet.
J’ai actuellement 3 appartements en colocations exploités en indivision LMNP avec ma compagne. Les revenus tirés de ces projets sont inférieurs aux revenus professionnels de notre foyer fiscal de ce fait nous sommes encore au statut LMNP mais notre prochain projet nous fera franchir ce cap.
Il s’agit d’un projet d’IDR avec travaux de 7 appartements (5F2 / 2 F3) dans un petit bled de 15000 habitants.

En élément de contexte :
- Je ne pense pas garder ce bien plus de 5-6ans (projet de mutation à l’étranger à cette écheance),
- nous aimerions dans la mesure du possible pouvoir faire usage du cashflow généré par ce bien; le faire travailler en bourse par exemple,
- aujourd’hui 1 T3 est loué 500€ en nu (je tacherai de négocier avec le locataire pour passer le bail en meublé) et il est prévu d’exploiter les autres appartements en LCD (à la semaine).
Les revenus estimés en LCD sont de l’ordre de 34k€ avec un taux de remplissage de 50% et 48k à 70%.

Nous identifions les choix suivants :
- SCI à l’IS; problème impôts sur plus-value et impot sur dividendes.
- LMP; problèmes impôts sur plus-value, SSI,
- SARL familiale à l’IR, ce statut peut-il permettre dans notre cas de partir sur de nouveaux projets de location meublée sans basculer en LMP ? (En créant via la SARL une espèce de bulle LMNP) … oui je rêve sûrement éveillé…
Merci d’avance de vos retours !

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel), sci (société civile immobilière)

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#2 09/06/2019 09h50

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lionhell971 a écrit :

- Je ne pense pas garder ce bien plus de 5-6ans (projet de mutation à l’étranger à cette écheance),

Pour que l’investissement soit intéressant sur une si courte période il faut soit :
- Que vous fassiez une plus-value importante avec un achat très décoté et/ou une amélioration très significative du bien avec de gros travaux (ce dont vous ne parlez pas, prix m2 à l’achat/marché, travaux…)
- Que vous fassiez une plus-value par une augmentation du prix au m2 (ce qui est exclu dans une commune de 15k hab du 45)
- Que l’exploitation dégage du cash-flow ce qui semble plutôt être votre piste même si nous avons peu de précisions.

Vous parlez de location traditionnelle également de courte durée et de frais de 17% pour délégation.

Quelle est exactement votre stratégie ?


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#3 09/06/2019 11h48

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Bonjour DDtee et avant tout merci pour ce premier retour.
Ci-dessous plus de détail concernant mon projet :
Il s’agit d’un immeuble de 304m² actuellement constitué de 7 appartements dont 1 loué en nu. Cette immeuble est acheté relativement peu cher par rapport au prix du marché de la ville; 463€/m² pour un prix au m2 allant de 572 à 1270€ au m2 (prix moyen 970€/m²). Ce prix s’explique notamment par le contexte de la vente (proprio décédé suite à longue malade, succession, …) et un immeuble qui est resté dans son jus. Ce dernier est bien placé (centre ville, proximité immédiate de la Loire, Auchan, nombreuses place de parking, proximité avec 6 tranches nucléaires qui attaquent chacune un lourd programme industriel de maintenance sur les 6 prochaines années etc etc); je suis moi même agent EDF sur l’une des centrales concernées.

J’envisage d’investir un budget de 140k€ de travaux pour rénovation, modification (passage notamment de 7 appartements à 11 appartements) et ameublement des logements.

Je compte confier la gestion locative de cet immeuble à une agence spécialisée dans la location de bien en LCD pour grands déplacés. Il s’agit à la fois d’un projet qui va générer un bon cashflow + possibilité de revendre avec une plus-value.

Aujourd’hui mes doutes portent sur le statut à adopter pour ce projet; les réformes récentes du LMNP remettent en question ma stratégie initiale qui était de rester en LMNP (en ne m’inscrivant pas au RCS).

Mes craintes :
concernant le LMP concerne notamment les charges sociales afférentes qui risque de plomber le cashflow et la plus value,
concernant la SCI à l’IS la double imposition + les taxes sur la plus value.
concernant la SARL familiale à l’IR; je ne maitrise pas encore le périmètre de ce statut (documentation en cours)

Cordialement,
Lionhell.

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[+1]    #4 09/06/2019 12h23

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Je ne suis pas un spécialiste des SCI et ne pourrais vous répondre sur votre questionnement

Par contre, sans être vraiment du coin, je suis de la région.
Gien est une ville notoirement sinistrée. 15% de la population perdue depuis 1990, trop éloignée de l’île de France ou d’une métropole pour pouvoir rebondir. Sans tourisme ou axe important pour espérer mettre fin à cette érosion démographique.
Dans ce genre de ville, sans amélioration importante du bien, il faut compter revendre moins cher que le prix d’achat. La liquidité des biens est très faible (ce qui est un atout pour négocier l’achat).

AMHA, un immeuble entier, dans son jus, avec des travaux à entreprendre avec en plus un locataire non choisit doit s’acheter moins cher que la fourchette basse de meilleur agent. Même si je vous concède que c’est peu cher au m2.

Si votre modèle est de vouloir faire de la location courte durée avec les intervenants sur les centrales, je dois vous mettre en garde l’ayant pratiqué moi-même.

Ces travailleurs du nucléaires employés par des sous traitants d’EDF ont souvent de très mauvais profils, sont très borderline et de mauvais locataires pour un bailleur.

J’ai au bout de quelques mois rapidement constaté que je n’avais aucun soucis avec toutes sortes de professionnels dans tous les domaines, de tous âges, origines ou type de mission sauf avec ces travailleurs détachés sur les centrales avec lesquels à chaque fois ou presque il y avait problème.

Dégradations nombreuses, tapage, défonce, utilisation du logement pour sous louer à des collègues en nombre, non respect du règlement du logement et de la copro, un chèque non provisionné, altercations avec voisins, chauffage fenêtres ouvertes, films (porno) payants commandés sur la box, amende pour téléchargement illégal de film (Adopi) … j’ai finis par ne plus prendre cette clientèle et les soucis ont disparus.

Ils ont un avantage, ils sont très nombreux et ont beaucoup de difficulté à trouver des logements (et pour cause) mais je n’ose même pas imaginer le résultat si c’est une agence qui gère le bien. Les agences font des états de lieux extrêmement sommaire pour la plupart d’entre elles.


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#5 09/06/2019 14h38

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Qu’est-ce qui selon vous mène les travailleurs dans ce domaine précis à être de moins bons locataires ? Votre expérience est intéressante, mais est-ce que vous avez "imaginé" une explication ?

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[+1]    #6 09/06/2019 15h25

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C’est difficile de vous apporter une réponse précise, je vais tenter de formuler des pistes selon ce qu’ils m’ont rapporté (je ne suis jamais rentré dans une centrale nucléaire, ni ai travaillé dans le domaine).

Une frustration certaine aux conditions d’emploi :
- Moins bonnes que pour les agents EDF manifestement sans contrepartie (voire contreparties négatives)
- Le sentiment d’être jetable et corvéable (pression du sous traitant et milieu professionnel réduit où l’on pourrait facilement mettre quelqu’un sur la touche). Factuellement j’ai pu constater des missions programmées où le gars louait son logement mais attendait qu’on lui dise de venir sans date précise. Parfois la mission était tout simplement annulée.
- Le sentiment du risque d’exposition radioactif possible, à doses réduites mais répétées. Plusieurs gars m’ont dit qu’ils en avaient un peu plus chaque année que quand ils en auraient trop pour la médecine du travail ou EDF ils mettront fin à leur missions.

Le besoin de décompresser après une travail parfois difficile (en heures et pénibilité physique), loin de leur famille/amis.
Ces travailleurs font le tour de toutes les centrales Françaises (voire Belges pour certains) toute l’année loin de chez eux. Il connaissent la prochaine mission juste au dernier moment, parfois la veille à 20h00 pour le lendemain à 8h00 à l’autre bout de la France.

Une certaine frustration sociale
Des parcours souvent avec des échecs (scolaire, divorces…) et la désillusion sur ce travail que beaucoup semblait voir comme une opportunité pour se construire un capital pour devenir indépendant. Mais les missions sont souvent moins nombreuses que prévues au départ ou moins  rémunérées qu’espéré.

Beaucoup de jeunes, qui n’ont pas trop choisit, c’est le seul boulot qu’ils ont trouvé. Ce sont alors les missions les plus difficiles (genre aller récurer dans des cuves où il fait 45°C en rampant durant 10 heures de suite ou aller graisser des pièces très difficiles d’accès).

Pour revenir au sujet principal contrairement à la location traditionnelle où l’on rencontre le locataire avant de l’accepter, en location courte durée le choix s’effectue seulement par des rapports mail/téléphone ce qui fait une sacrée différence !


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#7 10/06/2019 09h52

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Outre les excellentes réponses de DDTee basées sur une expérience très précieuse pour éclairer votre cas, je vous réponds sur le sujet de la fiscalité :

SARL de famille imposée IR : il s’agit d’une structure transparente fiscalement. Comme son nom l’indique, fiscalement, c’est exactement comme si vous déteniez en nom propre.

Donc, les recettes de la SARL de famille s’ajoutent à celles des biens détenus en nom propre et vous font passer les seuils tout pareil.

A vrai dire, sur ce point, je ne vois pas de différence entre SARL de famille et indivision. Mais la SARL va être plus lourde à gérer (statuts, formalités de déclaration, d’AG annuelle, etc.).

Mon analyse au sujet des seuils, c’est que tant que l’article 155 n’est pas modifié, vous pouvez rester LMNP tant que vous n’êtes pas inscrit au RCS. Mais cet article 155 va probablement être modifié un de ces jours, donc il convient d’anticiper un passage en LMP.

Avez-vous regardé les conséquences du LMP ? Je n’ai pas l’impression que ça soit désavantageux.

La SARL IR étant sans intérêt, et le LMNP voyant ses jours compté, le choix se restreint à : SCI IS ou LMP ? Eh bien, ça se calcule. Vous prenez un grand tableau excel et vous comparez les deux régimes, dans votre cas particulier. Si vous n’y arrivez pas, c’est un exercice à demander à votre expert-comptable, moyennant rémunération.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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