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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 08/01/2018 03h38

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Arnaud35 a écrit :

Le proprietaire va m’envoyé les documents mais il avait l’air un peu énervé que je lui demande autant d’infos

Il n’a pas à s’énerver. Il a des documents en main qu’il doit communiquer en toute transparence avant que vous vous fassiez votre propre idée pour éventuellement émettre une offre, vous n’avez pas à en être désolé et cela ne doit pas vous dissuader de lui demander d’autres informations si nécessaire.
Mais à priori il est préférable que vous passiez votre chemin.

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#27 08/01/2018 07h37

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Pensez aussi que dans les grandes et anciennes copros, il y a souvent des problèmes divers, au premier rang desquels les impayés de charges de copro par les propriétaires.

Pensez à demander les appels de charge reçus par le proprio sur au moins 1 an (pour vérifier le montant de scharges, pour vérifier si le vendeur est à jour de paiement…), et les compte-rendu d’AG sur 3 ans (cela vous permettra de juger de l’état de la copro).

En tout cas je trouve que vous avez été opiniâtre et que vous avez posé les bonnes questions. Le propriétaire est peut-être énervé de voir un acheteur faire les diligences nécessaires pour savoir ce qu’il achète, mais cet énervement est un indice qu’il y a probablement quelque chose à découvrir…


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#28 08/01/2018 08h54

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Je découvre ce fil et abonde dans le sens de chaque question ou remarque de Bernard. Vérifiez les créances de charges de la copro.

Acheter un bien invendable (dans des barres d’immeubles dites vous ?) serait-il hyper rentable doit vraiment être reconsidéré, particulièrement si, sur ce marché, il y a une offre plus confortable. Le loyer me semble élevé par rapport à d’autres sur cette commune.
Vérifiez la répartition des charges à 50/50, jamais vu pour moi hors travaux ou immeuble en piteux état.

Avez-vous visité l’immeuble et le logement ?

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#29 08/01/2018 11h28

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Arnaud35 a écrit :

Je cherche le gros problème caché ( hormis le chauffage commun ) car nous avons déjà quasiment 11% de rentabilité brute sans négociation

Arnaud35 a écrit :

le quartier où s’en trouve le appartement est en niveau 4 (QSP = Quartier sensible problématique ) a priori rien de bien méchant mais il peut y avoir des problèmes de délinquances ce qui explique la difficulté à vendre du propriétaire

Vous aviez raison dès votre premier message, vous l’avez finalement trouvé le problème !

En version courte, dans ce genre de quartier trouver du 25% brut n’est pas difficile… c’est la gestion du quotidien qui l’est ensuite (encaisser les loyers, trouver un locataire…).
Franchement, perdez pas votre temps, laissez tomber !


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#30 08/01/2018 12h27

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Investir dans une zone "sensible" est un risque. Et tout risque doit être rémunéré.
Avec un cash flow comme le votre, le risque n’est pas très rémunérateur.

A moins d’avoir une affaire "qui tourne toute seule, clé en main". Ce n’est pas le cas, la locataire en place ne semble pas avoir le meilleur profil.

A moins d’avoir une forte plus value à la revente, ce n’est pas le cas, vu les "barres d’immeuble" dans le quartier.

Je vous dirais bien de poursuivre vos recherches, maintenant que vous avez appris comment étudier un bien locatif.

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#31 08/01/2018 14h09

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amoilyon, à combien estimez vous la rémunération de ce risque (achat d’un appartement dans une barre d’immeuble en zone sensible ?)
Que considérez-vous d’ailleurs comme un risque sur une telle "affaire" ?

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[+1]    #32 09/01/2018 13h25

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Comme risque, je dirais:
- sur le locataire actuel : dossier peu solide, revenu variable. Pas de GLI possible. A-t-elle des cautions dans le bail ? Si non, vers qui se tourner si elle ne paye plus ? S’il n’y a pas de salaire, il n’y a rien à prélever à la source. Donc huissier, expulsion. Mère célibataire, avec des enfants.. La procédure risque d’être longue, couteuse.

-pour l’immeuble : quid des charges? Souvent très élevées dans ces barres, elles ne sont pas toujours payées par les propriétaires. Résultats des charges qui explosent pour ceux qui payent, et des travaux qui ne sont pas votés, faute de trésorerie. Un immeuble qui vieillit, mal, coute de plus en plus cher, et devient "has been", puis dangereux, puis insalubre.

- pour le quartier: zone "sensible". Si les personnes ont peur en se promenant dans le quartier, il n’y aura que deux types de locataire intéresses: ceux qui s’y sentent bien ( et quid de leur situation personnel ? profession? solvabilité ?) et ceux qui n’ont pas le choix et feront tout pour partir au plus vite ( loyer couvert par la CAF, et/ou personne qui reste quelques semaines/mois). Pas évident de trouver un travail quand on met une adresse d’un quartier "sensible".
A moindre mesure, même sur les stages de 3ème, les entreprises "tiquent" sur les adresses des quartiers sensibles " pas envie qu’ils viennent faire des repérages pour revenir ensuite avec ses potes" (entendu en entreprise). Donc phénomène encore pire pour la recherche d’un emploi.

- pour la revente: deux types d’acheteur: ceux pour leur RP et ceux pour de l’investissement.
La RP doit être le coup de coeur, où ils doivent "se projeter avec leurs enfants". Si les autres enfants traînent dans les cages d’escalier, ça ne donne pas très envie.
L’investisseur va tout passer à la moulinette, et va aboutir aux même calculs que vous. Un cash flow bof, bof. Ca ne donne pas très envie.
En résumé, personne n’en a envie. Donc vous allez devoir diminuer le prix, jusqu’à ce que l’investisseur y trouve son compte.
C’est ce que votre vendeur est en train de faire.

Pour le risque (habitation)
A Paris, on est sur du 1 - 2%
Lyon 3 - 5%. Je suis à 8% pour mon studio, et c’est très bien pour moi.
Dans ce cas de figure, je dirais que sous 18% il y a plus à perdre qu’à y gagner.

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#33 09/01/2018 14h12

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amoilyon a écrit :

Dans ce cas de figure, je dirais que sous 18% il y a plus à perdre qu’à y gagner.

Comment arrivez vous à ce chiffre, pourquoi pas 16 ou 24 % ?
Ne serait-il d’ailleurs pas plus pertinent de parler de net net ?

Dernière modification par DDtee (09/01/2018 14h14)


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#34 09/01/2018 14h43

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Chacun sa petite popotte. En fonction de ses expériences, niveau de risque,…

Dans mon cas, sur ce bien. Gros risque, donc je ne veux pas que la mensualité de crédit doit supérieur à 1/3 du loyer: ici:  450€ de loyer, donc pas au delà de 150 €.
Sur 15 ans, avec un taux de 1.40 €, ça vous fait : 23 210€
Frais de notaire sur un achat à 23 210€ : 3 600€

Loyer annuel percu HC: 11 mois * 450€ (1 mois de vacance locative) = 4 950€

Du coup : 4 950 / (23 210 + 3 600] = 18.4 %

C’est purement subjectif.

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#35 09/01/2018 14h48

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Même si j’ai laissé tomber l’affaire et que je comprend la règle que le risque doit payer , avec votre calcul il faudrait aller voir le vendeur et lui demander de baisser son bien de presque 50% si on prend le cas présent associé avec votre calcul ……c’est osé quand même non ?

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#36 09/01/2018 14h57

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A mon opinion, mais c’est effectivement très subjectif, votre calcul n’est vraiment pas assez conservateur @Amoilyon.
@Arnaud35 suivez pour nous cette affaire, je ne serais pas surpris si, même avec une très grosse remise, le vendeur n’ai pas trouvé acquéreur dans 6 mois… et finisse par retirer le bien de la vente.


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#37 09/01/2018 14h58

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J’ai du mal me faire comprendre : je considère le risque lié aux caractéristiques de l’immeuble (barres d’immeubles) disproportionné quelle que soit la rémunération dudit risque.
Vu le prix, et après avoir jeté un oeil à ce qui existe sur cette ville, il y a à priori mieux.

Le reste de votre analyse relève de préjugés discutables ; on doit pouvoir s’en abstenir.

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#38 09/01/2018 14h59

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Je garde un œil dessus malgré tout si il y a une grosse baisse de prix ça peut finir par valoir le coup et sinon effectivement il retirera son bien de la vente

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#39 09/01/2018 15h17

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L’avez-vous visité ?

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#40 09/01/2018 15h23

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Range19 a écrit :

L’avez-vous visité ?

Non je suis actuellement bloqué pour des raisons professionnelles , je n’ai pas pu me déplacer pour le visiter

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#41 11/11/2019 20h46

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Bonjour, avez-vous finalement franchi le cap d’investir à Saint-Brieuc ?

Si oui, qu’en pensez-vous avec du recul / Si non, pour quelles raisons ?

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